联商网消息：据搜铺网报道，近年来，随着购物中心渐成商业地产市场主流，不少百货巨头如王府井、银泰等纷纷向购物中心转型。但由于新业态对百货业运营能力的考验、租金或得利方式差异对百货业应变能力的要求极高，导致目前国内市场上不少从百货转型购物中心的项目遭遇竞争激烈、产能过剩等种种窘况。而本文就将从日本百货巨头高岛屋旗下首家购物中心——玉川高岛屋入手，看看它如何在转型过程中进行选址？如何对品牌业态进行调整逆袭？如何精益求精做好软性服务？
前期选址：非核心商圈也有大需求
公开资料显示，玉川高岛屋于1969年11月11日开业，其作为日本第一家郊外型购物中心，业绩表现也相当抢眼：2014年度吸引年均客流高达1719万人次，营业额约920亿日元（约合49亿元人民币），其中百货店营业额22亿元，在全日本的高岛屋百货中排名第六位（目前高岛屋百货在日本布局有近20家门店），专门店营业额26亿元，其他门类营业额1亿元。
但事实上，当初选址时，玉川高岛屋并未选址城市核心商圈。虽然在当时，高岛屋方面希望能够选址涵盖东京城南地区的商圏。但由于城南地区各路线的集中地涩谷已经没有空间设店，并且高岛屋认为跨越多摩川后，店面价值、品牌影响力都会大幅下降，再加之二子玉川能眺望多摩川，景色优美，当时地价还没有现在这般高，本地的二子玉川园等设施也能吸引许多城南地区的家庭前往。所以最后，在综合了人口增长、地铁规划、周围住宅等因素之后，高岛屋决定在二子玉川开店。
如今，玉川高岛屋就位于二子玉川车站西口前。在1996年10月4日新宿高岛屋时代广场开幕之前，这里是高岛屋系列在城南地区唯一的商店与购物中心。
软装服务：内外兼修
在对客服务上，玉川高岛屋重点打造让顾客感受舒适的购物环境。这主要体现在外在环境以及对内的软装服务两方面。
在建筑上，玉川高岛屋邀请曾获得国际石造建筑奖、自然木造建筑精神奖的隈研吾为建筑设计了一个绿色屋檐，目标是让屋檐看起来更加轻松、更具抽象感。屋檐的主体由不锈钢网状结构组成，不用任何辅助工具将钢丝网直接固定在墙上。屋檐顶部的常青藤类植物沿着建筑框架延伸，拥有较高的透明度，即使在屋檐下依然可以感受到绿意。垂直绿墙也可以为楼下的店铺遮荫纳凉。
除此之外，隈研吾还在商场顶楼设计了空中花园。花园空间被建筑师有意地分散到每一个楼层，与绿色屋檐连接在一起，里面的植物可以在一年不同的时间开花。
至于对客软装服务，这是玉川高岛屋最大的特点。除了行李寄存、信息咨询、储物柜、购物车等普通购物中心必备的服务，玉川高岛屋还提供有区域配送/宅急送、洗车（收费）、电动汽车充电服务（免费）、给主妇推婴儿车、母婴室设备、代客泊车、宠物照顾、购物班车等服务。
其中，在停车场配置上，玉川高岛屋配备了近2000个车位。并且在每一幢建筑中都提供有宠物照顾服务。
品牌调整：重点关注新品牌和人气餐饮
而对于品牌调整，玉川高岛屋也是不遗余力。
自1969年开业起，玉川高岛屋在百货的基础上新建了停车场，并联合周围的小店铺一起运营，拉开了日本购物中心的历史。四十多年来，玉川高岛屋不断扩张版图，从本馆扩张到东西南馆，使得它能够不断引入新业态和新品牌专卖店，并形成了如今的开放式商业街区布局。其建筑面积也从最初的仅5.5万方扩张至现在的18.5万方。其中，租赁面积达8.3万方，店铺数达340多家，并配有2000多个停车位。
那么在不断扩张的过程中，玉川高岛屋是以什么为准则，对品牌进行调整的？大致可分为以下三个方向：
第一是重点关注新品牌和人气餐饮的引进，以及日本本地品牌。玉川高岛屋事业部部长常木哲表示：每次装修会引进日本不太有的品牌，尽量引进新的东西，给大家新鲜感，同时我们也会根据品牌的特点，建造新的设施，像无印良品比较大，进南馆是比较困难的，所以在附近建了新馆。
第二是将相当一部分比例的自营货品（大约15%-20%）给到百货。虽然这部分货品单价比同类商品高，但毛利率也相对大很多，对百货业绩有提升作用。同时，也能帮助百货强调差异化，避免同质化，从而生存下来。从开业至今四十多年间，玉川高岛屋中百货跟购物中心占比基本上都维持在五五分左右，并没有像国内这般完全“去百货化”。
第三是对商家的扶持。玉川高岛屋在每层楼都设置了将近80平方米的公共区域，如若有新品牌想要进驻，玉川高岛屋将会给这些品牌机会在这些区域试卖一段时间，如果效果良好，可能就会考虑在后期调整的时候引进，实际上就是一个实验的过程。并且，在品牌引进的同时，玉川高岛屋还会提供一些扶持，比如租金、免租期、人员培训等方面。
附：日本玉川高岛屋专卖店&餐饮分布（不含百货）
（搜铺网综合整理报道；部分观点引用自第一地产）
