回首2010年，从4月17日的“新国十条”开始，到之后的“新国五条”、限购、加息、存款准备金率上调，使这一年成为不折不扣的“调控年”。中央经济工作会议闭幕后，房地产主管部门已开始密集部署明年调控，土地、信贷、税收等政策将进一步趋紧。而最近的多个城市相继宣布“限购令”继续执行，以及国家领导人也在不同场合表示，使得控制房价成为未来几年的房产政策主基调。毋庸质疑，2011年的楼市调控将步入常态化阶段。在此背景下，单一以住宅开发为主的地产商开始面对政策导向和市场趋势的双重压力，商业地产“春天说”应运而生。在众多地产大佬纷纷高调表示企业转型、进军商业地产的背后，商业地产是否真能如人们预期的那么繁荣，能否成为地产商面对国家调控的救命稻草，还需拭目以待。
第一、商业地产缘何受宠
1、房地产商面临政策压力下的转型所需
万达、华润的“住宅+商业+增值”的开发模式在近年来优势凸显，也因为成为众多开发商眼里学习的榜样。同时，在未来政策不可预知的情况下，商业地产成为政策的“避风港”。不管是国家导向还是社会舆论，主要针对的还是住宅地产，几次大型调控均没有涉及到商业地产。于是，中国的房地产企业纷纷开始转型之旅，金地、中粮、保利、中海、富力等国内一线开发企业均高调宣布了其商业地产发展战略，宣称不远的未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的20%-30%。可以预计，住宅+商业的模式可能会成为内地开发企业的发展方向，以帮助其分散整体经营风险，并以商业地产的租金来提供稳定的资金流。
同时，不仅房地产开发商在转型，其他实业企业也在转型：英国最大的零售连锁商TESCO乐购开始自主投资购物广场，华润万家组建欢乐颂，广百股份组建广百地产，天河城集团天津买地建购物中心，……在全球金融危机及国内通胀压力的背景下，为避免自有资金贬值和消化信贷任务，买地建设自己的物业似乎成了百货、零售等行业最好的选择。
但是，究竟起转型时主动还是被迫，也许只有他们自己心里最清楚。
2、地方政府发展方向主导
地方政府倾向于建设地标建筑、豪华写字楼、五星级酒店、大型商场……等城市商业配套。一来可以提升城市形象，这也是最直接的建设冲动;二来可以通过郊区商业配套来扩大城市规模，改变人口过度集中的生活习惯;三来可以解决大量就业问题，商业地产在这方面显然胜出住宅地产许多;四来可以通过提升商业价值来提升区域整体价值……。这些都使得政府对商业地产业充满了期待，于是纵观2010年的土地出让，大部分土地在建设住宅的同时，要求开发商配套一定比例的商业项目，并且不能分割转让，旨在扩大城市的商业网点和商业规模。并且可以预见，今后的土地出让如果采取招标出让的方式，那么配套商业项目的体量将成为投标的主要指标之一。在此背景下，为了取得土地，诸多不具备大型商业开发能力的企业也不得不闭着眼睛举起手中的叫价牌，至于未来命运如何，只能听天由命了。
第二、想说爱你不容易
一方面，商业地产成为众多人眼里的香饽饽，另一方面，大型商场、星级酒店变烂尾楼不绝于耳。于是，在面对商业地产开发时，就上演了几家欢乐几家愁的商业百态。从一线城市到三线城市，此类案例不胜枚举。在北京房地产市场上红极一时的碧溪家居广场不仅让数百名投资者血本无归，而且成为北京甚至中国房地产市场最大的产权投资陷阱案例。4000个商铺铺位、6亿元人民币的巨额投资，投资者购买商铺铺位一年多之后，碧溪家居广场关门。六百本项目地段并非城市中心，而是人流相对稀少的发展中新城区，项目商业面积约20万平米，地上地下共3层，其中地下规划有品牌大卖场，三层规划有知名百货店。由于这是个新开发地区，地块人气不足，虽然区域前景好。但最终没有招商实现初衷，改招别的业态，其他也没有谈成，最终惨淡经营。湖南益阳离市中心不远的地段有一个20万平方米的大型SHOPPING MALL，整个项目气势恢宏，但却闲置了好几年，目前仅有零星商家进驻，经营惨淡，租户怨声载道。
现在就全国大量商业项目搁置的原因来分析，主要有以下几大原因：
一是贪大求全：在MALL城的定位上，贪大求全，盲目发展，没有经过科学合理的测算和研究，提出了超越自身发展能力、不切实际的的大而全目标。结果招商工作迟迟难以展开，造成土地资源浪费。
二是专注炒作概念：在MALL城的建设上，一个概念刚起，另一个概念随之刷新，炒作过度抬高了低价，间接提高了商铺价格和租金价格，使得整体MALL成为一个“空中楼阁”。
三是短线开发：以房地产的开发团队为班底进行商业经营，不少从住宅开发商转型而来的商业地产开发商，并不具备商业实战经验，项目定位以及经营管理的欠精确性缺陷十分明显。在思考和招商还不成熟的情况下，项目匆忙上马，最终导致败走麦城。
四是资金短缺，这也是商业地产的第一障碍，目前出让的土地所配套的大型商业，均要求不得分割转让，基本上也就断了通过预售来实现资金回笼的路子，如果没有住宅利润的反哺，失败也就在所难免。
五是“营销模式”之弊 ：此前大部分开发商开发商业物业的主要方式是“售后返租”的形式，这样的分割式出售带来了业主产权的多元化，产权的多元化决定了只得采用“店中店”的模式。但是，如此一来加剧了商业统一规划、统一招商和经营的难度。一部分以经营者的身份出现，目的是为了经营，希望商铺尽早投入使用，产生效益。而另一部分业主则是以投资人身份出现，并不急于经营，他们的惟一目是炒商铺。
商业地产不像住宅地产，他没有成熟的模式可以借鉴，唯一能借鉴的也许也只是建筑本身。失败远多于成功，可谓国内商业地产发展的现实状况。从长远看，商业地产会成为下一个亮点，这是地产界的共识，即便如此，对于资金压力较大的开发商来说，还是不能盲目进入商业地产的开发，尤其要避免大体量的商业项目。相对于住宅开发的短平快来说，商业地产往往是慢热型的，属于长线运作。目前，高库存的商品住宅难以在短时间内消化，资金来源成为首当其冲的难题，对于没有进入商业地产的开发商来说，靠商业地产获取高额利润是有风险的。
可见，开发商业地产并不是人们想象中的那么美好，有一句话说得很好“开发住宅地产只是小学生课程，而开发商业地产却是大学生课程”，其间的难易程度可见一斑。“量力而为、强强联手、资源整合”是开发商在转型过程中值得好好思考的问题，依靠自己盲目的单打独斗，也许并不能在商业地产的浪潮中分得一杯羹。
（作者：沈令）
