工业地产热兴起的原因是什么？未来前景如何？哪类工业地产更值得关注？为此，本刊记者专访了自身工业地产专家、戴德梁行工业部华东区主管、董事苏智渊。
《投资有道》：近期工业地产升温的主要原因有哪些？
苏智渊：这一波工业地产热潮大概是从去年下半年开始的。出现这波热潮的主要因素有：首先，随着上海住宅和商业用地价格的飙升和对人民币升值的预期，工业地产投资商的热情开始复苏。一些渴望实现多元化发展的企业也开始进军工业地产，成为企业平衡资产结构的一种方法。
第二，房产调控对住宅的限制越来越紧，而工业地产受到政策影响较小，不少的地产基金也开始投向工业地产。
《投资有道》：很多做住宅为主的开发商进入工业地产的动机有哪些？
苏智渊：主要还是市场层面的原因。越来越多的开发商开始尝试不同的物业类型，工业地产成为产业链均衡化的选择。
另外，工业地产的开发模型已经从原来纯粹的工业园区，转向综合性质的工业社区。大项目的住宅、商业和办公部分的配套比例与生产性物业的比例一般为7﹕3。这样的话，以前从事住宅和商业地产的开发商可以很快从配套这部分自己比较熟悉的产品获得收益。
工业地产适合长期投资
《投资有道》：工业地产和商业地产相比，哪个更具投资潜力？
苏智渊：短期内，工业地产盈利会低于商业地产，但长期看，比如10年或者20年，工业地产的价值潜力就会凸显出来。这主要是工业地产前期进入的成本较低，比如土地成本较低。
《投资有道》：商业地产和工业地产的盈利模式有什么不同？
苏智渊：二者盈利模式大同小异。
对于开发商而言，可售可租；对于运营商来说，主要在于以高素质、高标准的经营，获取稳定租金和管理费；对于小业主来说，一是自营商业赚取利润，二是取得租金。
《投资有道》：工业地产开发具有什么特点？
苏智渊：工业地产最大的特点是与政府、政策关系紧密，所以，短期内不太可能形成完全市场化的运作方式。这主要是因为直到2007年中国大陆才推出工业土地“招拍挂”制度，工业地产的土地逐步形成市场化运作。在实际操作中，政府并不看重工业土地的土地收益，而是更看重其带来的税收、就业等效益。
科学园类地产或是黑马
《投资有道》：国内投资商在工业地产领域形成的主要发展模式是什么？
苏智渊：目前国内形成的工业地产主要有三类：物流类仓库、生产制造业厂房和科学园（研发园）。物流类仓库成本低风险小，受到外资机构青睐，他们的投资大约有80%指向这个方向，而大多数国内企业也在复制这一模式。
另外，科学园类地产是应当被关注的一类。前两类园区本身与周边的住宅和商业环境有一定的相斥性，除了必备的配套设施外，通常很少有住宅或商业项目希望临近上述两类工业园区。但科学园类地产的主要客户是企业总部或研发中心，工作人口以高学历人口为主，对于周边的住宅和商业配套要求很高。因此科学园类地产会对周边的住宅和商业地产带来很多正面影响。这类地产的未来潜力和对周边的辐射作用是巨大的。
《投资有道》：目前工业地产发展中存在哪些问题？
苏智渊：目前工业地产的最大问题在于大量工业用地粗放型利用、区域经济产业布局趋同、地区间政策性恶性竞争等。而解决这些问题的关键在于各级政府制定产业政策、产业规划的科学性、合理性。
《投资有道》：下半年工业地产的走势如何？
苏智渊：下半年工业地产投资会更加活跃，外资与国内投资商会进入一轮新的圈地热潮。而预计有较快租金增长的市郊商务园与高标准仓库会是投资主要方向，尤其是高标准仓库，将成为投资新热点。
由于土地指标的逐年减少，上海工业地产已经基本从土地经济过渡到楼宇经济。也就是说，更多工业园区正从原先的土地批租模式转为自建项目对外租售，类似西郊商务园这种能够吸引企业入驻并产生高税收的研发办公楼产品成为主流产品。
《投资有道》：工业地产发展走势会是怎样？
苏智渊：未来，工业地产会在不同的地区分化发展。长三角等地目前已无过多的工业土地资源，所以对价格敏感的企业将逐渐向内陆迁移，一些中西部城市，比如长沙、西安等将会成为他们的主要去处。所以，工业土地的价格将来会成为国内产业转移的一个决定性力量。
（来源：投资有道 胡琼）
