战略与战术都要从防范风险着眼
——沈阳建筑大学房产研究所所长 刘亚臣
金廊工程启动至今已经过去了八个年头，现在的沈阳人们也越来越认识到商业地产对城市发展的作用。从沈阳的城市发展来看，在城市空间不断扩大、工业地产和居住地产不断发展的基础上，它也越来越需要一个具有方便性和服务性的完整配套设施，而这一切必须靠商业地产来完成。
商业地产不仅可以满足人们生产的需要、也可以满足人民对日常生活的需要，所以它的发展是一种必然的趋势。也只有商业地产，才能够和居住地产、工业地产并列，作为一种独立的地产形态而存在。其中城市综合体作为商业地产一种最高级的形态，在近两年的不断发展中受到了众人的瞩目。它一般出现在城市的中心，并且复合了住宅、写字间、购物中心、酒店等各种形态，成为一种可以与工业地产和住宅地产的进行无缝连接的配套，满足人们需求的多元、满足城市发展的个性。
但从沈阳市来看，城市综合体的发展还需经历一个阶段，在这段相当长的时间内，沈阳的城市综合体发展将逐渐呈现出两大特点：
第一、区域化特点。区域化是指无论是以金廊为中心的商业地产、以铁西为中心的商业地产、以太原街或中街为中心的商业地产都将呈现出不同的地方特征。这些地区的商业地产尤其是城市综合体将由于服务对象、区域、功能不同，经营模式也各有各的特点。并且区域之间的城市综合体将相互补充，相互助益，形成区域与区域间的衔接。
第二、带动区域发展。城市综合体将越来越加强服务的特性，为周边地区的居民、周边地区的商业地产提供服务和方便。以前沈阳只有中街、太原街等少数几个区域的商业配套完善，少数地区的人们可以享受到商业地产发展带来的方便。但随着城市综合体大批兴建，人们所追求的方便和服务可以就近满足，城市的多核心时代随之来临。
从万达广场开始，城市综合体就已经作为一种成熟的商业地产运用模式，深深的嵌入城市和区域发展进程中，同时与一个城市商业发展规划、区位服务发展密切相关，成为一个对城市的商业是否完善进行考验的重要指标。可是城市综合体的出现虽然对城市商业的发展有很强的推动作用，但也有自己的风险——比如，不同的城市综合体应体现不同的功能、不同的经营取向，但密集的布局，相似的经营品牌往往导致彼此的目标客户群体趋同，加剧市场竞争；比如，城市综合体是不动的，但经营业绩却往往会发生变化，可能某段时间的效益出奇的好，但一段时间后经营业绩却在不断下滑，究其原因，可能就是经营的思路无法满足目标群体需求的变化；比如，在前期的规划、投资者的财力、人力资源、物业服务等各个环节中，任何一环出现纰漏和差错都将导致满盘皆输……
如果想要让综合体的发展有序进行，还要从以下几方面来进行。
第一，综合体的发展要符合城市的发展规律，满足周边环境和顾客的需求。城市综合体与其他商业配套不同，作为一种大型商业配套的社区，它辐射范围较广，甚至可以为某个板块和区域提供服务，所以它的发展应与城市的商业发展和区域规划相符合，更好地实现其拉动经济发展的作用。
第二，综合体必须有一个良好的定位。任何一个综合体在规划时都应考虑到项目的周边环境、周围客户的消费能力及消费习惯等一系列因素，并根据这些来制定属于自己的运营策略。
第三，城市综合体要体现不同的经营特色，要避免距离相近的综合体项目目标群体及经营手法的趋同，同质化的经营会让竞争加剧，不利综合体项目的健康发展。
第四，综合体的良性发展应具备两大因素：即与政府的政策相符合、与政策发展方向和规划相一致；与目标客户的需求相一致。在综合体建筑前一定要做好功课，了解周边客户的需求，抓住目标群体。
沈阳作为东北的经济文化中心，著名的老工业基地，一直对东北的发展起到不可估量的作用。尤其是大沈阳经济区概念的提出，更是让沈阳这座古城愈发时尚起来。而最近几年，由于政府的政策引导，由于沈阳招商力度的加大，也由于沈阳自身的魅力的吸引，众多投资商进军沈阳，沈阳的城市综合体如雨后春笋般不断出现。城市综合体的发展不仅可以提高人们的生活质感，还可以提升沈阳的城市功能，提升沈阳的区位优势，对其他城市起到示范作用，最终促进沈阳城市功能的发展。
（新浪房产）
