2011年，中国电子商务的发展可谓多事之秋。前有潘石屹网上吆喝买房，开启电商入侵房地产领域的新举措，后有淘宝商城新规事件引发数千中小卖家群起围攻。即便这样，依然不能阻碍电子商务在国内的高歌猛进。根据艾瑞咨询最新统计的数据显示，2011年二季度中国网络经济规模达到622.0亿元，环比上涨19.0%，同比增幅为77.5%，从数据指标变化情况看，2011二季度中国网络经济实现了较快增长，增幅较2010年各季度均有大幅提升。
地产电商不仅仅是造势更是一种趋势
随着潘石屹敢为天下先的精神，很多开发商也开始对电商产生浓厚的兴趣，万科与淘宝网合作推出的网上购房功能可见一斑。虽然电商正以惊人的速度伸向房地产领域，但有业内人士担忧，目前房产电商只是一个宣传的噱头，市场中开发商和电商平台合作的内容不尽相同，但目的却十分一致——均是为了宣传、造势。
电子商务是指在因特网开放的网络环境下，基于浏览器/服务器应用方式，买卖双方不谋面地进行各种商贸活动，实现消费者的网上购物、商户之间的网上交易和在线电子支付以及各种商务活动、交易活动、金融活动和相关的综合服务活动的一种新型的商业运营模式。
读史才能知今。武汉华尔盟商业管理有限公司总经理余红颜以纸巾和手帕的关系表达了自己对电商前景的看法。“在过去那个年代，我们都习惯性的自带手帕。纸巾问世之后，最初也不被人看好，但是现在人人都在使用纸巾，谁现在还会担心纸巾的消费市场。“任何一个新事物的诞生，都不能简单的以好与不好来定论。商业的电子商务平台的建立，是时代发展的一种趋势。创新精神，我们得永远保持下去。”
客户需求是多方面、多层次的，随着社会的发展更是如此，纸巾成为了人们日常生活的必备品，但手帕并未消亡。纸巾与手帕的关系就如同网络与传统的关系。网络营销方式与传统营销方式各有优越性和局限性，各有各的适用范围，两者之间的关系与其说是取代，不如说是互补。
余总说，房地产电商目前还处在一个摸索阶段，在很多方面尚不成熟，所以必须有一套完善的制度。只有在游戏规则的范围之内，才能健康稳定地发展。一旦电商走向成熟，房产电子商务将是一个巨大的市场。
商业地产电商克服了单纯电商的缺陷
不过，目前人们比较熟悉的主要还是以信息发布为主的、单纯的小额网络交易平台。
这种单纯的电子商务，仅仅依靠线上的网络平台进行交易已暴露出诸多问题：如宣传不实、质量不保、不见实物，甚至出现欺诈事件等等。因此，建立健全完善可信的电商平台已迫在眉睫。
而房地产项目更是具有不同于一般产品的特殊属性，不管是住宅还是商业项目，投资金额大、项目调研长，还有地理位置、区位优势、交通条件等一系列复杂特征，都揭示出传统的单纯的电子商务不太好直接促成房地产产品的交易。余总如是说。
那么，房地产市场需要的是什么样的电子商务呢？新浪商业地产最新推出的电商平台应该说是一种全新的、其构架比较理想的电商平台。它通过线上线中线下的有机配合，较好地弥补了单纯电子商务平台的缺陷。
针对商业地产的招商，线上通过大量的信息全方位展示商业项目和各大品牌的特色。在信息对称的前提下，开发商与品牌商家需要进一步的沟通交流，这就从线上转入线中。组织各种论坛、讲座、推介活动，让双方面对面交流。最后通过线下组织商家实地考察、观摩。以线下服务促进线上推广及运营，这样真正将网络平台的运用成果发挥到最大，从而使开发企业与品牌商家节省成本与时间。
商业项目定位七步法则
传统模式下，开发企业与品牌商家的信息不对称是影响招商成功与否的一大因素。在整个商业运转过程中，项目的前期定位非常重要。对于商业项目的定位，余总总结的七步法则应运而生。
第一步是商业体量的辐射能力级定位：一个商业项目在这个区域能涵盖多少消费者，能辐射多远的距离；第二步是业态的定位(生活馆或是百货或是综合体亦或是购物中心)；第三步是业种的定位；第四步是品类的定位；第五步是品牌的定位；第六步是投资的定位；第七步是布局的定位。
确定这七步定位就好像拍电影一样，先要知道电影拍给谁看，是年轻人还是家庭；是给喜欢看恐怖片的人还是喜剧片的人，这是搞商业地产刚开始要放进去的内容。
如果定位不明晰，即便招来很好的品牌商家，也没用。很多开发商有一种误解，觉得找商家不是困难的，甚至不找商家，商家也会主动投怀送抱。但关键是商家怎么会来找你，你怎么吸引他来找你。商业是比较虚的，流动性的东西，是可变性比较大的商业。
商业不拼爆发力 拼的是耐力
商业不拼爆发力，拼的是耐力，看得是可持续发展。余总说：如何获得品牌商的信任实则是考量一个开发企业的综合能力，也就是后期运营的能力。2003年，坐落于武汉街道口的群光广场正式开业，周边大学林立，项目在开业之初锁定的消费群体是高校教师。引进的大多是台湾品牌。从武汉高校教师人群分析得出，教师具备一定的消费能力但不等同于购买能力也强。由于开发企业过高地估计了教师的购买力，导致整个商业运营并不景气。随后群光发现周边高校学生虽然消费能力较弱，但购买能力很强，开始逐步调商，最终让群光广场重焕新生。从这一点上，我们可以看出，一个好的商业项目，关键看后期运营管理的能力。商业项目在招商的操作过程中，我个人建议，在不影响建筑主体的情况下，先填满。“好的商业就是一个良性循环的过程，是一个不断调整的过程。”
租金应该由营业额来决定
在招商的过程中，开发商与品牌商家难免会在租金价格上进行长期的博弈。不少人认为，一个好的商业项目，通过租金的高低便可知晓。对此，余总认为，商家能够付的租金不是开发商单方面的要价。进驻这个商业项目，商家的生意能够做到多少！“租金应该由营业额来决定，而不是由地方周边的租金来决定，租金高并不代表形象好。”
某项目策划师曾言，商业地产做的是品牌，而不是产品，住宅项目是短期行为，一个项目做完卖完这是一个产品，而商业地产要朝着打造品牌来做。品牌不是随意能够模仿，品牌有它自己的生命力。每一个项目都应该有自己独立的个性，独立的品质，独立的性格。就如同每一个生出来的小孩都应该有自己的个性，有自己成长的个性。商业地产不是一天两天的项目，是一个可持续性的项目。面对如今以吃喝玩乐购一站式消费的商业项目，我们更应考虑新一代消费者追求的不仅仅是基本物质的满足，而是精神层面的定位。
在这方面，招商更需要的是策略，开发商为了短期的效果，常常会在一开始将最大最好的位置最优惠的价格租给某某商家。这是项目招商的常规做法，但问题是领头的商家能不能真正为项目的后期带来更好的商家反映，所以，招商的关键就取决于谁是第一批进驻商家的定位。如果第一家进驻的是低端品牌，高端品牌就不会再考虑；反之，如果进驻的第一家是高端品牌，第二级、第三级商家都会跟着进来。
商业运营管理就像培育自己的孩子
谈到经营管理方面的细节，余总认为，商管不仅仅是单纯和客户每天聊聊天，要思考每个商家的经营状况，洞察消费者的购物心理。很多商业地产的开发商都没有这样做，因为他们觉得租给商家就是商家的事了，做不做是他们的问题，只要租金收到就万事大吉，这是很短期的想法，一旦租户经营衰退，消费者流失，商业项目也就成一盘死棋。所以商业运营管理是持续性的行为。就像怀胎十个月，小孩出来你每天都要想他，而不能想其他的事情，后面的工作每天都很辛苦。
“如果要做商业，首先是要有充足的资金；其次要聘请专业的商业机构，开发企业与商家是相互依存的关系，通过专业的商业团队来引导商家。商业地产不同于住宅，是一个长期积累的过程，不是速食品。”余总最后总结说。
(新浪商业地产 黑巧克力/文)
