联商网消息：顾客才是中国零售与商业地产业终极命题。10月11日，2017联商风云会暨搜铺网华东商业地产高峰论坛在浙江乌镇枕水酒店隆重举行，大会吸引了行业高管、零售商业精英等近千人参会。围绕“客从何来”这一主题，各方嘉宾展开了激烈的思辨。
新城控股集团高级副总裁欧阳捷带来了以“商业4.0 链接客户的精神世界”为主题的演讲，讲述了他眼中的商业4.0时代，以及新城控股旗舰购物中心品牌吾悦广场对“客从何来”这一主旨的践行。
▲新城控股集团高级副总裁 欧阳捷
以下是欧阳捷的演讲实录：
今天给大家分享的看法，是关于商业4.0。商业4.0是什么概念呢？我们可以这么去理解，如果我们把供销社视为一代，二代是百货，三代就是购物中心。这个商业到底什么原因导致商业的惨不忍睹，我们可以看到因素很多，网点规划其实完全不符合我们的商业逻辑。当然电商冲击也非常厉害，这加剧了竞争。
我们再看看竞争并没有让我们的市场蛋糕变得更大，而只是在切分蛋糕，我们人口增速在增长，但是我们零售总额的增速却在下降，这个原因来自于三个方面。第一个方面，我们的物质消费的欲望正在减弱，零售商业的核心就是物质消费，不管吃的，穿的，还是用的都在降速，因为我们的物质欲望已经得到了极大的满足。第二个方面，人口老龄化。第三个方面，新生人口快速下降，当然现在在触底有一个小小的回升，但还会回到过去吗？不会了。因此儿童的消费也在下降。
所以我们现在已经快要进入不知道要消费什么的时代，我们现在到海外去消费，有多大的欲望呢？我们出去旅游有多少人对旅游提供的产品感兴趣呢？我们还会带回很多纪念品吗？不会了，因此消费欲望减弱了之后，我们会发现新零售并没有使我们的零售业增长得更快。
2015年我们参加过一个论坛，我讲过一句话，叫做线上只是渠道，电商只是工具。当时我旁边有一个电商业的老板，他说：开发商是傲慢的。我一直在琢磨，开发商究竟是不是傲慢的？我们是地产开发商，骨子里确实有一点点傲慢。
在反思的同时，我们今年上半年发现，他被别人收购了。因此我们觉得，新零售也好，改变不了零售的本质。新零售只是在切分蛋糕，把我们线下的蛋糕拿走了，并没有增加整个零售。因此我们可以看到未来零售的小散会被电商收编。电商的业绩虽然在增长，但是增长速度在放缓。因为我们的市场蛋糕不会为他们提供更大的增长空间了，在这种情况下，我们仔细想想，电商对购物中心的冲击也正在慢慢减弱，当然不会结束。
购物中心现在处于什么时代？我们认为是商业3.0时代。过去我们讲纯零售的购物中心，现在已经进化到了“三分天下”的程度。在2008年新城控股介入了商业地产，当时我们在做商业地产的时候，千方百计想引进百货，但是百货遭集体封杀。最后我们逼的没办法，放弃了百货，转向了快时尚、餐饮和零售配套，但没有想到的是，在过了几年之后，我们发现这倒反而成为现在的潮流。
是不是改变了之后，我们这种调整就能够维持购物中心长期的发展呢？不是。我们认为购物中心还存在更大的危机，这个危机就是科技可以让购物足不出户。现在有很多零售业告诉我们，你可以用穿衣镜来试衣服，这个时候就不需要到穿衣室里面更衣。但是如果想一下，穿衣镜放在家里，是不是可以网上下单，线下送货呢？
未来我们可能有飞机、汽车把货送到家门口，无人移动商店随时在街上逛，我们还需要购物吗？不需要了。那么人们还在向往更好的生活，以后你们还会为孩子们买房吗？这是一个很大的课题，当然住宅上有一些似是而非的观点，爷爷奶奶，外公外婆把房子传给孩子，这实际上是一个谬论。我们钱多了之后一定要有处去花，满足物质消费之后，必须要满足精神消费，精神是最大的命题。
马斯洛理论已经告诉我们，在满足生理需求之后，我们会追求精神，启蒙文也告诉我们满足生命本能之后，要追求社会认同，自我认同，解脱本能。什么是精神消费？精神消费就是说我们花了钱，但是没有带给我任何东西，除了一张纸，比如说乌镇的门票。换句话说，我们可以为感觉、知识、思想方面做一切消费，我们可以为感官刺激、猎奇体验买单，我们身体力行去亲身尝试这些东西。
我们还可以为知识教育、文化艺术买单，不断提升我们自己的技能，同时为思想感悟、宗教信仰买单。我们要体验人生，感悟人生，在体验中感悟，在感悟中获得精神的愉悦，所有人都需要体验和感悟，新奇特的体验和感悟对于青年人来说需要新鲜、奇特、刺激、探秘，还需要荣誉、地位、权利，这些在游戏当中得到了极致的体现。
我们很多品牌商家已经尝试做这些东西，比如说蹦极、攀岩、拳击等等。当然年轻人有的是精力，但是他们需要尝试更多的东西。儿童也需要新奇特的体验，他们需要体验欢乐，需要体验恐惧，需要跟小朋友去炫耀，他们还会去模仿，还要尝试、学习如何去友爱。这个时候我们提供的所有业态都可以为他们提供这些东西，因为儿童对于未知世界的探索是充满好奇的，这个时候我们能够帮助他们来体验这些东西。
老年人退休之后有钱又有闲，会干嘛？我们会发现世界上不知道的东西越来越多，体验的东西远远不够，这个时候我们需要体验更多的东西。上海有一个电影展览馆，那里去的最多的是老年人。在体验馆里，可以放映二三十年代的老电影，老年人在这里坐上一整天，享受电影的快乐时光。
他们体验的东西，当然不仅仅是这些。所以很多人都会想，我们会不会愿意尝试一些情感交流的心灵邂逅呢，你们大家会不会愿意去体验情感交融，浪漫奇特的心灵对话呢？相信每个人都有这样一份期待。当然在体验当中我们还需要去感悟，去感悟奇思妙想，脑洞大开，我们还可以去感悟酸甜苦辣，心灵鸡汤。所以人生最应该取悦的不是别人，而是我们自己，所以我们必须要去感悟更多的人生。
如果我们眼睛只盯在零售市场，对精神消费视而不见，我们将放弃掉或者说我们将被未来的商业4.0时代所抛弃，但是我们真的理解精神消费了吗？未必。商业广场恰恰是场景最好的营造地，我们在衢州打造了一个商业广场，做了一个初心市集主题街区，这里有转角酒吧，还有很多商业场景，这些商业场景使得这个商业变得与众不同。同时我们在南京、宁波等购物中心都做了民国风情的主题街，这些民国风情的主题街未来都会带来新奇特的体验感觉。
诸暨吾悦广场项目总投资6.4亿元，但是品牌商家最后通过改造之后，引进了178家品牌厂家，开业之前开业率只有百分之二三十，而现在开业率有99%以上。现在日均客流量达到6.47万人次。
当然仅仅场景还远远不够，精神消费更需要文化引领，在文化引领上很多公司引进了新型创意书店，文创集市，还有笔墨书画展等等，这些都是文化的内涵，但这些还是不够的。我们还可以引进网络直播间，我们的主持人非常地漂亮，如果他到网络直播间，再上我们商业广场网络空间，他可以发挥更大的价值，而且更加自由。甚至我们还可以在商业广场里引进音乐创作室，这个不仅仅是音乐设施设备齐全，同时还有很多的功能，比如说可以作为共享音乐创作室，在这里面最大的价值还不在这儿，最大价值在人脉，因为大家都会去的话，在这里你可以找，你做得歌词，你可以找到作曲家，可以找到小乐队，可以找到指挥，来帮你合成录音，甚至可以自创歌曲，录制视频，分享朋友圈。
精神消费不仅仅这些方面，我们还可以做更多。新城做了我爱你五月，在所有的吾悦广场，我们搞了连续一个月的庆祝活动，这个商业活动贯穿了青年节、端午节、母亲节、5.20。在这些节日上面把所有活动串在一起，这样一个贯穿全月的活动，在一个商业地产企业里面可能还是独一无二的。
这些还不够，我们还需要打造具有持久生命力的主题文化，使得主题文化成为吾悦广场的时代标签。这是我们在长春打造的时光引擎，长春有一个电影制片厂，也有第一汽车制造厂，我们把时光和引擎结合起来，变成长春吾悦广场主题街区，反映了长春人民解放以后六十年的奋斗历程，大家在那里会非常多的感悟和体验。
同时我们还在常州湖塘吾悦广场有一个湖塘悦色，这个已经超出了吾悦广场普通的装修标准，而且带来了历史文化的记忆，甚至还引入了文化的元素，包括在这里有一些藏头诗，甚至在这里面做了小剧场。
未来我们希望吾悦广场的商业活动，不光是场景，再加上主题文化活动，所以精神消费更需要文化场景。我们认为体验无处不在，体验带来感悟，感悟无时无刻，感悟需要分享，分享创造价值，分享需要圈层，以体验之行牵动感悟之心，这就是我们对精神体验的认知。
二流的企业做标准，一流的企业做文化，以文化为引领的精神消费必将促成商业广场的大升级。因此我们现在也在打造属于吾悦广场自己独有文化气质的IP，我们有一个九字真言：有情怀、不复制、具规模。悦开心，在空间上打造的更加美轮美奂，在节点空间，趣味空间都在作出创新。生态上面引进绿植、花卉到室内到屋顶花园，营造购物中心的绿洲。在悦智慧上，把电子琴引到购物中心，甚至引进智慧停车、虚拟商铺等等；我们还需要悦生活，甚至把无边界泳池引进购物中心，这个时候躺在上面可以仰望天空，找回儿时的梦想。当然还可以让我们的娱乐、休闲、美食在商业里面，向往幸福生活变成美妙的现实。当然我们还需要人文，通过各种各样的人文，把当地独有的特色文化挖掘出来，比如说在福建的晋江，我们把当地文化挖掘出来，打造文化街区与当地市相融合，成为当一个文化地标。
吾悦就是我开心，同时满足客户的物质需求和精神愿望才是商业的终极目。去年我们开了5个吾悦广场，今年开了6个吾悦广场，连续三天客流量都超过70万人次，我们相信如果能把商业的物质消费和精神消费同时能够满足的话，还担心客流吗？
既然价值在握，新城希望加速奔跑，到2020我们希望有100座吾悦广场，未来将成为商业地产第一梯队，谢谢大家。
（来源：联商网 乌镇报道）
