谢尚伟：新时代下商用不动产资产创新经营策略
中国社会经济可能持续强化的新时代特征如下：
1、新技术
5G / 无卡、无现金支付 / AI / 自动驾驶
2、新经济环境
宏观经济 L型走势，极有可能处于下降通道。不用太悲观，因为中国的经济总量已经位居全球第二，降速发展势成必然。
3、新人口结构
70、80后佛系中年/90、95、00后是正在崛起的中坚；自由、执着于自身所长、兴趣爱好，城市间的流动可能远高于前辈。人口老龄化，养老、养生银发经济/人口出生率增速放缓或下降，人口红利渐尽……
4、新金融环境
证券市场制度创新，为独角兽企业回归创造条件；创业板、新3板融资能力持续下降
金融创新：ABS、REITS、私募基金持续发展 / 地方债风险自担/ 刚性兑付成为过去
5、新经济结构
技术、经济，教育持续推动消费升级，服务业迎来高速发展期。
6、新文化战略
文化复兴/文旅、文化产业走强/重庆逐渐成为旅游网红城市
7、新政策环境
房地产供给侧改革深化，市场供应结构化调整机制建立：租购并举；租购同权将持续深化
长租公寓/特色小镇，正在形成资本追逐的风口 ……
8、新城市竞争力思路
高铁争夺/人才争夺/产业圈构建/健康良性可持续经济发展动力构建……
9、新税制环境
金税3期 /税收征管进入大数据时代/无纸化时代/继企业税号之后，个人税号或将推出
10、新政治环境
新宪法确立，中国社会经济治理的稳定性、确定型必然拉长，为下一个10年持续发展创造扎实环境11、一带一路从蓝图到落地，让中国经济与世界连接逐渐摆脱被周边掣肘的海洋通路的唯一性
12、新零售
线上电商（A/J/S/X）+T“集体下地”，参股、改造、赋能实体商业、实体零售渠道。
加速传统零售渠道的转型、升级 ：品类扩展、场景革命 、消费者行为数据化 、线上/线下流量复合交织。
制造强国 、环保生态 、金融导向性管控 、精准扶贫 、西部（重庆）崛起……中国经济脱虚向实进程在波折中持续前行；对机构型商业地产投资经营影响最大的两个方面：金融创新证券化+ 税制优化，有望在未来3年内落地；总体乐观，局部失衡，是常态。
影响商用不动产的价值的核心因素
1、地段是影响价值首要因素,包含“区域、交通、景观、资源”
2、内容选择（定位、招商）是影响价值的第二要素
3、物业本身硬件条件（包括改造的可能性）是制约内容选择及价值实现的基础条件
4、物业本身可视性、可达性也是制约物业价值实现的重要因素 。
5、区域人口增长趋势，是影响商业资产价值长期价值的决定性因素
商用不动产经营的价值维度
1、减少物业管理费及资产维护成本支出
2、贡献现金流
3、贡献社会服务价值及城市形象价值
4、为资产去化或资本化提供了可能性
5、激活物业所在片区的综合价值
商用不动产保值增值的重要因素
1、选商。
招商团队正确选商是前提 。
2、扶商
物业价值的良性增值，主要有赖于租户良好的经营面及周边区域的成熟，尤其是租户的经营面是物业价值增长的重要因素。 养铺的主要是租户。
3、经营环境持续优化
基础条件、外部通达性、停车便利性、人口的持续增长
4、动态评估、租赁条件调整
合约期控制、租金模式 、商家盈利状况的持续跟踪及分析、周边租赁行情及供给 ……
选商策略。
态组合合理性/租金贡献值 /品牌带动力/客流带动/符号化意义/承租人实力 /承租人自身营销能力
业态/品类：方向正确才有意义
品牌：决定经营能力、市场认可度基本面
投资人身份：品牌直营/加盟/联合投资，决定了对店铺经营的投入程度。
加速招商的策略
1、生意逻辑的清晰梳理，是前提。
1生2，2生3，3生万物； 从0到1，从1到N……
2、决策效率，决定把握机会的概率
3、合作模式的多元化，可以大幅度提升合作可能性。
4、首轮合作条件具有市场比较优势
扶商策略
1、理解租户经营管理痛点及核心需求，提前为租户创造好良好的软硬件环境
工具：租户服务指南
包含从“物业交付到租户日常营业”涉及的体系内外的办事流程、费用标准及支付方式、报事报修、发票获取、对应部门及联络方式、工具表单、营业安全注意事项及通行的经营指引；这个需要结合各个项目特质梳理。
2、对租户意见/建议的高效反馈，充分沟通，建立良好、和谐、彼此信赖的租赁合作关系。
工具：
投诉建议管道/限时回复机制 /定期巡访：观察、倾听、评估/风险预警/备选租户提前甄选
资产激活的思路
1、以未来视角，探索资产经营承载各种内容的各种可行性
方法论： 城市 / 人 /生活 / 科技/ 产业 / 政策
2、内容落地的多维推导
商业 /办公 （联合办公）/住宿（酒店/公寓/民宿）/产业（医疗/ 养老/教育培训 /文化/生产……）
3、以未来视角+自身资源，探索资产经营模式的各种可行性
A、租赁模式
固定租金/固定租金结合营业额分成两者取其高/纯抽成
B、投资自营 （前提是符合公司业务战略及自身资源准备）
C、联合投资，股权合作，产业孵化
提高资产盘活效率的举措
1、广开渠道，整合外部资源
聘请专业公司/团队提供顾问咨询，控制前期系统性风险：方向与产品（若自身商业实践经验不足）
定位策划、业态租户、目标租户梳理、建筑空间及机电配置标准、租赁政策制定、经济测算、重要节点排期、经营管理作业文件、人员专业训练
聘请多家租售代理，增加引入目标客户数量
招租的过程其实也是最直接、最真实的市场调研
资产经营的战略视角
目标清晰
有判断。回报实现的路径是长期持有 还是 短线操作（销售导向）
1、长期持有的基础
有钱、有保增值预期、有团队、有资本金融化管道或安排 。
2、长线持有的要求：
战略耐性+具有高度市场化、持续微创新的团队 。
3、要点： 想象力+专业力 +兑现力
4、短线操作要点
4.1产品方向正确：具有小单元独立出售及经营的可行性
比如：开放式街区化、小单位
4.2产品爆点突出：户型好、空间好、赠送率高（露台、外摆）、停车位足。
4.3物业工程条件配置高： 给排水、电量 、烟道 、荷载 、排污、空调机位、卫生间 齐全，并具有前瞻性 。
4.4使用成本低：单元物业空调选型、电梯选型以及其他高频率使用设备选型符合使用经济、维护经济的标准
租赁纠纷处置
1、唯一依据：租赁合同及相关双方签署的书面文件
严格执行书面文件，并在费用催收方面注意书面合法证据取得、存档。
2、高效：不能无目标、不作为的拖延……
3、收支（赔付）两条线：不可混谈，但可冲抵 。
4、有条件的开放租赁权益转换，降低无力经营租户抗性及损失，促使经营不善的租户帮业主方寻求新租户，降低空置风险。接手租户必须符合总体要求、合同必须重新签订，要收取一定比例的合同换签过户费。
国内商业地产新业态机会
1、新零售：线上头部公司的创新业态及品牌；科技发展推动的创新商业实践
2、长租公寓 ：产业风口期，处于多头抢滩，试错，做大规模期；
3、民宿 ：文化旅游高速发展，消费升级窗口期；
4、培训教育/健身运动：长期强化趋势
5、养老大健康 ：老龄化、银发经济
6、文创 ：存量问题资产的内容再造，如北仓、鹅岭二厂、金山意库、苗儿石
7、联合办公：大众创新创业，风投基金产业孵化的群体性实验
8、特色小镇：大城市周边的农村土地集约化创新利用，重在产业基础与内容的构建
国内商业地产低风险市场切入点
1、成长型大社区的生活街区
2、中小型商业体 （5-7万平方米）
3、城市中心或有故事沿革的文旅街巷再造
4、老旧厂房的新内容注入，新形式包装，价值重塑
商业地产金融资本安排
方向：REITS/ABS/机构型并购/传统银行融资（产权抵押融资、经营性现金流融资）
基础：
1、产权结构清晰，单一产权。
2、人口净流入趋势近期显性，且可持续
3、产品好，业态承载范围广，具有高可塑性潜质
4、专业团队，高效持续创新的运营基础
5、财报清晰、持续、真实，长租约占比少（不超过20%）。
总体而言，中国地产行业正在由增量时代向存量时代过渡，商业地产局部供应过剩、消费升级启动、电商头部公司的线下创新实践，支持存量经营的金融、税制安排将初步落地，四者叠加将带来商业地产系统化的新玩儿法。
同时，关于商业地产未来经营价值、投资价值的市场观点必然持续两极分化；由于商业地产的价值实现由城市、人口、区域、定位、资源导入效率、精细化运营管理、消费市场升级变革等多种因素有关，将呈现长周期特征，商业地产的大钱也只会属于有未来视角，资本雄厚，有战略耐性的公司。
另外，由于商业地产的长周期属性，决定了商业地产在很长时间维度都只是地产企业的一种投资配置，而不会再出现纯粹以商业地产为主业的公司。
TIPS：成文于2018年3月25日重庆谢家湾；欢迎关注原创微信公号《商业这点事儿》，专栏作者接受付费咨询及专题培训，有意者联系微信xsw758394397。谢尚伟：商业地产实战派/16年从业经验；商业地产理论派/10年笔耕不辍，专业码字逾100万；商业地产理想派/与社会公众共创人生美好记忆；商业地产乐天派/人类不变态，实体商业永续发展；商业地产哲学派/唯欢聚社交，不可替代。
