编者按：我们处在一个前所未有的创新时代，预测未来已经非常艰难，要如何才能做到更进一步——重构未来？对于房地产行业的未来，这是一个特别的命题，所有人都有自己的判断，每一家企业都在调整自身的战略和模式。无论如何，一切关于未来的猜想，想要重构未来，都应是基于过去的经验和总结。
故此，观点地产新媒体旗下研究团队——观点指数，通过分析标杆房企2018年经营策略和业绩表现，重磅推出“艰难一年”系列深度报道，让我们一起去观察，这些房企怎样应对艰难的2018年？又为2019年打下了什么样的基础？他们怎样重构自己的未来？
袁世凯二公子袁克文有句名言，“十有九输天下事，百无一可意中人”。
在近十年的互联网生态中，似乎没有哪一年不是“注定不平凡的一年”。“最困难的一年”也是各大网站每年年终盘点时最常用的台词。
无论是个人还是企业，顺风顺水的时刻总是少数，艰难才是生命中的常态。
不过，这个“难”字既然还能喊得出来，也就说明还没有到山穷水尽的地步。市场寒冬中悄然消逝的企业，可能已经没有心情和力气喊出“难”字了。
对老牌央企华润置地来说，虽然远不至于这么艰难，但2018年确实不能算是顺利的一年。
吴向东走后怎样？
2018年华润置地最大的新闻，莫过于吴向东的出走。
2016年复出后，市场就传出了吴向东在宝万之争扮演“关键先生”的诛心之论。自从他摆脱宋林案阴影之后，就一直久居幕后，只出任助理总经理兼董事。名义上华润置地的最高长官是董事会副主席唐勇，历次华润置地的业绩会也都由唐勇出面主持。
看起来，没有名分的吴向东似乎与华润置地的联系早已式微。不过在中国，历史告诉我们，真正的权力从不直接来源于名分。
虽然所有公开场合中站在台前的都是唐勇，但华润置地发展的轨迹却未曾远离过吴向东的指向。彼时的张大为、唐勇、李欣三人组更像是分工明确的执行阵容，而非三足鼎立的共同决策组合。这几年来，吴向东则低调而又事无巨细地掌握着全局。
10月16日，市场消息开始发酵。作为实际掌权者的吴向东，被传将要离开华润置地，加盟华夏幸福——这听起来就像是郁亮跳槽去了恒大当副总裁一样，令人意想不到的事情。
不过考虑到华润置地的央企属性，以及华润置地之上还有华润集团等因素，吴向东离开的决定，似乎也并没有那么难以理解。
供职华润25年，施加影响16年，掌握权力5年，华润置地早已烙上了吴向东的印记。吴向东走后怎样，这个问题的关心者大概多数是吃瓜群众和八卦爱好者。但是对华润置地的投资者和市场人士来说，吴向东走后华润置地会怎样，才是更加重要的问题。
值得注意的是，吴向东并不是独自离开，随他一同前往华夏幸福的还有华润置地的前CFO俞建。
从2014年至今，华润置地财务杠杆稳健和融资渠道畅通，大部分功劳都要归于俞建。俞建作为吴向东转任华夏幸福的先锋官，刚上任就发行了118亿元的新债务，足以证明其在融资方面的高超技术。
针对吴向东和俞建的离开，华润置地在管理架构上已经做出了相应调整。根据华润置地下半年的公告，唐勇取代吴向东就任华润置地党委书记，而后又获委任为首席执行官，李欣就任公司总裁，张大为获任董事会副主席，而俞建的执行董事和执行委员会成员职位，则由沈彤东取代。
吴向东时代的三人组，终于成为了他离开后的共同掌舵者。张大为、唐勇、李欣三人的分权和共同决策，也会更加理性与稳健。
不过，分散的权力或许也意味着，华润置地短期内不会再有吴向东这样有魄力的指挥者，和敢于立下万象城军令状的开拓者。
央企属性下，华润置地或将继续“稳”字当头。已被证明有效的吴向东路径，大概也将在没有吴向东的情况下，继续延伸下去。
商业地产巨像
不管再过多少年，华润置地的商业地产可能都会是吴向东这25年中留下的一个传说。
近年来，华润置地的商业地产一直是业内佼佼者，甚至让人很难挑出毛病。
2018年前11个月中，华润置地的投资物业实现租金收入约85.59亿元，其中11月份的租金收入为8.33亿元。商业地产平均每月为公司贡献7.78亿元，而且处于逐步上升的态势。其中2018年上半年租金收入的年平均增长率达到了26.5%。
数据来源：企业公告，观点指数整理
注：2017年华润置地年报列呈货币为港币，本图表采用2017年12月31日汇率近似计算
与现金流匹配的是商业地产的毛利率，据华润置地半年报披露，2018年上半年包括酒店在内的投资物业毛利率从2017年的63.5%上升至66.6%。如果按照这个趋势发展下去，华润置地2018年投资物业毛利可达57亿元以上。
长期稳定增长的现金流入，可以说是企业的“六味地黄丸”。变成利润的租金收入进则可分红，退亦可偿债。据年中业绩会披露，上半年华润置地的现金余额约为609亿元，同比上升了42%，偿债能力大幅提高。
但是，巨额租金收入背后是重资产全持有的商业模式，这意味着资金的沉淀，而资金沉淀向来是商业地产的沉疴顽疾。
10月12日，华润置地宣布南宁投资、华润置地珠海、华润投资创业、世博土地控股与中国人寿保险设立商业地产基金，初期总资金达150亿元人民币。
即使是商业地产实力雄厚的华润置地，也要采取联合设立基金的方式来轻化资产。虽然利用了金融手段，但这在央企中依旧是稳健之举。
令人感到巧合的是，吴向东传出离职消息也是在10月份，这或许是吴向东在华润置地留下的最后一个重大决策。
根据半年报，截止2018年6月底，华润置地商业投资物业资产账面总值为1067.2亿元，占集团资产总值的近五分之一，拥有在营商业面积717万平方米，包含28个购物中心，在建及拟建投资物业总楼面面积共计893万平方米，已布局全国49个城市。
在观点指数发布的中国商业地产TOP100榜单中，华润置地连续三年夺得榜首。吴向东开创的商业地产帝国，至今规模地位几乎无人能撼动。
不过，商业地产终究不是华润置地的主业，再耀眼的副业，也无法替代住房开发的销售收入。而华润置地的住房开发销售，在整体下行的房地产市场中，注定也无法独善其身。
住宅地产微澜
“做到行业前十是力所能及的事情。”唐勇在年中业绩会上如是说到。
不过这举重若轻的表述背后，是第一季度销售情况的不甚如意。前三月仅完成年度销售目标的19.8%，让华润置地无缘房企销售前十的行列。
四五月份虽然短暂回到了前十之列，但六月份第十一的销售排名，再次让华润置地感到有些难受。同时，由于新城上半年的直道超车，在持续整个下半年的弯道中，华润置地再也没有机会反超新城。
有赖于下半年的稳健增长，以及另一个老对手的突然掉队，华润置地终于重回前十，“力所能及”的说法也得以有惊无险地落地。
数据来源：观点指数
排名波动的背后，是拿地、市占率、信用评级以及融资渠道的激烈竞争，华润置地终于还是守住了前十。
住宅的开发销售仍是华润置地的不二主业，回顾过去的销售情况，已从2013年的663.06亿元增长到2018年的2106亿元，五年之间翻了三倍半。
数据来源：企业公告、观点指数
2016、2017年的两年市场高潮期让华润置地顺水行舟，2018年上半年的市场仍然都是一片祥和景象，但下半年整个房地产行业似乎都没过几天好日子。
集中的偿债压力和严厉的调控政策是每个房企头顶的达摩克里斯之剑，不过多亏稳健的央企做派以及远超同行的商业地产收入，华润置地的日子在销售排名的波折中过得还算不错。
年末，华润置地超额完成了年初1830亿元的销售目标，无论是排名还是销售额，都交出了一份不错的答卷。
或许是因为签约销售额没有受到太大的影响，华润置地在2018年的拿地节奏甚至比2017年还要快很多。
数据来源：企业公告、观点指数统计
2017年全年，华润置地在土地市场上总共收获了64宗土地，最少的月份只有1宗。而2018年前11月，华润置地总计收购了81宗土地，总楼面面积1826.57万平方米，应占楼面面积1325.15万平方米，权益土地出让金846亿元。
华润置地出手频率较2017年明显加快，共有三个月拿地数量超过十宗，甚至下半年的土地流拍和底价成交潮也没有放缓拿地。据计算，2018年华润置地土地收购总楼面面积、应占楼面面积以及权益土地出让金，分别增长69.28%、63.67%以及44.48%。
看好长远市场或许是华润置地在这个楼市冬天频繁出手拿地的理由之一，又或许是华润置地在吴向东在位最后一年中为华润置地储藏的冬粮。
2018年，吴向东的离去或许不会让华润置地有很大的改变，但是时间迟早会改变所有，无论是华润置地、整个行业还是我们自身的未来。
和平年代中不会有喊出粉碎车轮的“风暴降生”丹妮莉丝，历史的车轮仍将继续前进。2019年的华润置地怎样，我们拭目以待。
（来源：观点地产网 原铭泽）
