春分时分，恒隆地产有限公司如约出版以建造可持续的未来为主题的2018财政年度年报。
一如以往，董事长陈启宗先生亲自撰写刊载于年报内的董事长致股东函，分享他对地产行业、高端零售商和公司业务的深入分析，并通过文字与股东交流。
字里行文中，陈启宗直面过去一年全球经济形势和行业气氛，同时对公司未来前景充满信心。在他看来，由于各方面的原因，内地的个人消费和国内生产总值确实在放缓，但这並不损害整体经济。无论如何，个人消费增长率超过8%仍算可观。
另一方面，一般消费与奢侈品消费两个市场走势似乎存在差异。虽然前者有转弱趋势，但后者却刚好相反。当前的各种趋势显示，顶级时装品牌正再度在内地扩充，而恒隆是这些品牌优先选择落户的地点之一；此外，近期刺激个人消费的措施奏效，对高端消费品亦然，甚至尤其有效。
凡此种种皆让企业安心，陈启宗亦确定了对市场的乐观展望，而恒隆在内地及香港的表现也依旧稳固。
目前，恒隆的财务仍然非常稳健，而公司对业务扩展计划转趋审慎，在购置土地方面也较以往更严谨。
以下为陈启宗先生亲笔撰写的恒隆地产有限公司2018年年度报告致股东函全文（有部分删节），观点地产新媒体继续第一时间新鲜呈现，以飨读者。
业务回顾
在行业气氛转差的氛围中，一位公司董事长能成功说服他的读者其公司业务十分理想，这个机会有多高？实情是，以上所描述的皆正确，包括公司业务前景理想。在论述棘手的外围环境之前，容许本人先回顾地产业及公司业务的发展。
数据显示，中国内地的个人消费确实在放缓；去年的增长率大概略高于8%，为15年来最低。这虽然并不损害整体经济，但就业增长或会短暂受压，而消费者信心会因而受累。
期盼个人消费永不会放缓是不切实际的。在2004至2017年这14年间，个人消费年均增长率达13%，试问这怎可能持续下去？！或以汽车销售为例，其增长持续了近30年，销量终于在去年回落。汽车需求趋势迟早会平整，甚或向下。现时众多大城市交通挤塞严重，减少路面汽车数量或许是受欢迎的事。无论如何，个人消费增长率超过8%仍算可观。
在此大环境下，我们不仅在上海，而且在其他城市的购物商场的表现皆令人满意。上海的恒隆广场在完成大规模翻新后，租金收入在2017年增长逾20%，去年更进一步上升12%；租户销售额亦上升13%。上海的港汇恒隆广场的大型资产优化计划仍在进行，其中19%的优质楼面空间暂时关闭。工程应于今年年底前完成，本人预计，届时的收入增幅将与上海的恒隆广场相若。事实上，在上海的港汇恒隆广场第一期资产优化计划完成后，去年9月重开的部分已录得相若的租金增幅。
我们在上海以外的购物商场也表现良好。撇除租金收入下降的沈阳的市府恒隆广场及表现平稳的天津的恒隆广场，其余四项物业的平均租金增幅达13%。其中，大连的恒隆广场增幅最大，达20%；紧随其后的是无锡的恒隆广场，增幅亦达19%。除了天津的恒隆广场，其余购物商场在2018年下半年的表现均优于上半年；而天津的恒隆广场在连续两个六个月期间的收入则大致持平。
我们的租户零售额亦呈现出同样的走势。与前一年相比，除了天津的恒隆广场，所有购物商场的租户零售额在2018年均录得升幅，而沈阳的市府恒隆广场的表现则持平。四个表现较强的购物商场录得的平均销售增幅逾20%。同样，所有购物商场在2018年下半年的数据均高于上半年，惟天津的恒隆广场在两段期间的表现相若。
这一切说明，我们的高端及次高端购物商场业务都在增长。支持这个结论的，是除了少数个别例子，购物商场的租出率、平均基本租金和每日客流均录得可观增幅。上海的恒隆广场便是一例，而上海的港汇恒隆广场因正进行资产优化计划，所以暂不在比较之列。
容我论述另一现象。过去数月，我们与多个顶级奢侈品牌签订租约，类似租约亦会接踵而来。这些新租约的总数有30多份，其中约三分之二属上海以外地区；而上海的新租约则主要集中于将由次高端转型至高端购物商场的上海的港汇恒隆广场。我们预计，沈阳的市府恒隆广场将吸引数个新的顶级品牌进驻，而无锡的恒隆广场在无锡的地位，很快就会媲美恒隆广场在上海的地位。昆明的恒隆广场于今年稍后开幕时，即成为城中的Home to Luxury。
上述发展趋势告诉我们：首先，顶级时装品牌正再度在内地扩充；其次，不论在上海还是其他主要城市，我们的购物商场都是这些品牌优先选择落户的地点之一；第三，中央政府近期刺激个人消费的措施奏效，对高端消费品亦然，甚至尤其有效。这些政府措施包括：调低进口税、不鼓励消费者赴海外购物、调高免税额以降低实际个人所得税税率等。平均来说，关税已下调9%，产品售价亦相应调低了数个百分点。这对我们而言，皆是利好消息。
这些知名时装集团在决定拓展中国业务前，必已做过仔细的调研。这些品牌多数已在中国经营了20年或以上，经验丰富。当中大部分在2000年后过度扩张，因而在2012至2017年熊市期间饱受煎熬。这些公司现时必定格外谨慎，但他们全部都再次开设新店。这些公司很清楚，虽然数据显示个人消费增长放缓，他们却没有因此而却步。凡此种种皆让我们安心，亦确定了我们对市场的乐观展望。
值得一提的是，不单是上海的两个购物商场，我们旗下的所有购物商场皆凭藉其综合素质而获得顶级奢侈品牌认可，吸引他们进驻。除了上海的港汇恒隆广场，沈阳的市府恒隆广场、大连的恒隆广场、无锡的恒隆广场、昆明的恒隆广场，以及武汉的恒隆广场亦获顶级奢侈品牌青睐。在数个购物商场中，只有沈阳的皇城恒隆广场、济南的恒隆广场和天津的恒隆广场，这些次高端物业项目暂未见此类新租户。尽管如此，本人预计济南的恒隆广场将来会转型至高端市场；这与上海的港汇恒隆广场的转型经验类近。推行转型并非易事，但一旦开始，进程往往出人意料。受到羊群效应的驱使，品牌往往在策略上倾向集中在同一购物商场开店，这可理解。
目前，一般消费与奢侈品消费两个市场走势似乎存在差异。虽然前者有转弱趋势，但后者却刚好相反。其他公司旗下的个别高端物业项目经验印证了此看法。与我们一样，他们的业绩也相当理想。这与部分欧洲时装品牌最近的业绩不谋而合。
公司的管理团队可以有某些措施以改善公司的长期表现，如资产优化计划。早在1999年，我们在内地首个出租物业项目 —上海的港汇恒隆广场 —开业；翌年，上海的恒隆广场紧随其后。15年后，我们投放时间及金钱进行大型翻新，提升购物商场档次。此举获得我们的租户高度赞赏，尤其是高端品牌租户。在业内，并非每位业主都与我们一样，既愿意投放大量资源提升物业质素，又能做出佳绩。这进一步提升了公司在租户及潜在租户心中的品牌价值。现有租户愿意续租，并乐意支付较高租金；更多品牌亦渴望进驻，迫切地想成为我们的租户。
虽处于有利的业内环境，但同时存在隐忧。为此，我们一直采取防御措施，以减轻潜在的负面影响。汇率波动正是其中一例。
2010年中至2014年底，人民币持续攀升，升至近人民币6.0元兑1美元的水平。随后，人民币兑美元汇率迅速下跌至2016年底近7.0。接着，人民币再次回升，升浪持续至去年春天，直至汇率升穿6.3，随即又调头持续下跌至去年11月初近7.0。最近，人民币兑美元汇率维持在6.75左右。
举一个例证：2018年5月底，我们在杭州成功投地，当时人民币兑美元汇率为6.37。我们支付首50%地价时，人民币兑美元汇率为6.95，接近10年最低位。余下的50%地价须于2019年2月9日前支付。由于无从得知汇率走势，我们把人民币兑美元汇率锁定在6.85，并在限期前支付余额，藉此节省了近10亿港元。虽然这次我们运气好，但运气不会一直相伴；这亦说明了此类交易如何变化莫测。我们常言，我们从事的是地产业，而非货币投机；我们只能作出最佳的判断并善用市场工具来有望减低风险。
整体而言，当人民币强势之时，中国消费者便会多赴海外购买高级时装品牌等高价商品。据说，海外客源的消费总额曾一度占该类商品销售总额约四分之三。正如本人去年所提及，有迹象显示这些海外消费有相当部分尚未转化为本地消费。
我们各地办公楼的业务表现皆令人满意，在香港和内地的租金收入均有增长。其中，香港的租出率和租赁边际利润维持高企，而内地城市的表现亦有增长。
除了蓝塘道项目的12间半独立式大宅和浪澄湾的一个单位，我们在香港的住宅单位已全数售出，而且边际利润可观。去年整体收入和利润下降全因缺乏可出售的住宅项目。
香港楼市终于回落，幸好我们已售出所有大厦式住宅。自2016年夏天以来，楼价两年来几乎无间断地上升，当时我们售出了很多住宅项目。从去年7月开始，楼价开始放缓，交投量也开始减少。然而，如蓝塘道大宅般的超高端项目，价格受不同因素主导，因此影响较小。
所有发展中项目进度良好。无锡的恒隆广场的第二座办公楼将于今年下半年开幕。我们正向政府申请，在第二期兴建两座豪华服务式寓所及一家小型精品酒店。第二期发展的土地正在第一期后面，只相隔一条美丽的林荫街道。这两期的发展项目将由地下停车场贯通。
位于沈阳的市府恒隆广场办公楼上方的康莱德酒店，亦将于2019年底前开业。昆明的恒隆广场的购物商场及办公楼均会于今年年末的月份开业。购物商场和办公楼的面积分别为160,000平方米及180,000平方米。其中，近80%的零售楼面已经租出，我们预计会有更多顶级时装品牌陆续进驻。就像上海的恒隆广场和无锡的恒隆广场一样，昆明的恒隆广场开业后，即成为这个中国西南部最大、最重要的城市的Home to Luxury。目前为止，议定的租金颇令人满意。办公楼共有64层，楼高350米。示范楼层准备妥当后，预租活动将于下月展开。
武汉的恒隆广场的购物商场及办公楼均已于去年封顶，并将在明年开幕。服务式寓所的主要合约亦在数月前批出，整个项目应在明年分阶段开业。
在经过全球甄选后，我们委任了KPF建筑事务所为杭州项目的设计建筑师。我们将在下月正式接管该幅地块，并马上破土动工。项目预期于2024年起分阶段落成。
早前，本人曾报告一个在香港牛头角区的住宅项目，位置离旧机场不远。我们已经开展程序，统一该工业大厦的业权。该地块位置优越，预计可兴建近16,000平方米的单位供出售。
北角区办公楼发展计划的土地徵集即将结束。整理最终技术细节后，我们应可公布发展项目。我们预计办公楼面积约为9,300平方米。
展望
本人相信，读者看到这里应该会同意本人以下的看法：我们的经营环境充满挑战，然而本公司业绩理想，前景令人鼓舞。大多数股票市场参与者很可能会因为前者，短期内不会购入我们的股票。不过，有些价值投资者以及我们的大股东恒隆集团则可能会。
尽管我们对公司业务感到乐观，尤其内地业务，但也应该采取防御措施。毕竟，我们的分析可能有误，而种种意料之外的全球事件也可能拖累市场。那么，我们可以如何应对？我们又采取了甚么措施？
首先，我们对业务扩展计划转趋审慎，在购置土地方面也较以往更严谨。除非地段具策略价值，地价又合理，例如最新购入的杭州地块，否则我们按兵不动。外界并不知道的，是那些我们放弃参与或是出价保守的竞投。其次，我们时刻留意公司的财务状况。尽管以任何标准而言，公司的财务目前仍然非常稳健，但我们以谨慎为上。近来我们进一步扩充了备用信贷。我们也可能会出售香港一些成熟的投资物业，这是以往定期也会采取的做法。至于派息方面，虽然本人不认为股息会低于目前水平，但我们也不会过份慷慨。
在实行这些预防措施的同时，本人也乐见业务得以蓬勃发展，尤其内地的租赁业务。今年租赁收入应该多少会有增长，但预计重大突破应于2020年出现。以下四个范畴会带来新的收入：资产优化计划完成、新建物业、租户优化，以及正常租金调升。
正如前述，上海的恒隆广场翻新后租金连续两年大幅增长，而近期竣工的上海的港汇恒隆广场第一期资产优化计划，其租金也有相若增幅。上海的港汇恒隆广场完成优化后于今年年底以全新面貌开幕时，预计租金将会大幅上扬。上海的港汇恒隆广场的定位会从次高端提升到高端购物商场，与同市的上海的恒隆广场相似，其整年表现于2020年便可看到。
从今年第三季起约18个月，我们会大幅增加可租赁空间：无锡的恒隆广场第二座办公楼连电影院、昆明的恒隆广场的购物商场和办公楼，以及今年进驻沈阳的市府恒隆广场的康莱德酒店，全于今年内发生。2020年，我们会迎接武汉的恒隆广场的购物商场和办公楼的开幕，而其服务式寓所此后不久也应该可供出售。撇除酒店及服务式寓所，新的可租赁空间总面积超过710,000平方米。该数字的特别之处，在于全部空间由真正世界级零售购物商场和甲级办公楼组成，全球只有少数国家有如此规模的发展项目。
租金增长的第三个来源是租户优化。正如前述，超过30个顶级奢侈品牌已经签订租约或即将签约。这些租户享有更高的边际利润率，他们应该能够为我们带来更丰厚的租金。特别令人鼓舞的是，这些新租约中有三分之二进驻我们在上海以外的物业。无锡的恒隆广场、大连的恒隆广场、沈阳的市府恒隆广场和昆明的恒隆广场都能共享成果，就连武汉的恒隆广场也已经有首个奢侈品牌订约，未来会有更多。
最后，租户组合的定期重组能提升我们旗下购物商场的整体吸引力，沈阳的皇城恒隆广场正好体现了这点。只要零售额持续上升，租户自然能应付较高的租金。多年来，我们真正称得上是高端购物商场的只有两座 —上海的恒隆广场及沈阳的市府恒隆广场。前者成绩斐然，后者则一直努力不懈。现在，沈阳的市府恒隆广场多了顶级品牌进驻，发展正逐渐重回正轨。该物业虽然仍处于劣势，但不久便会摆脱困境。
两座本来只属于次高端的物业，现获纳入Home to Luxury行列 —即上海的港汇恒隆广场及无锡的恒隆广场。我们数年前构想的租户优化计划现正逐步实行。
接下来会进行类似优化计划的两座购物商场，应是大连的恒隆广场及济南的恒隆广场。不少顶级品牌最近已经与前者签订租约，未来会有更多。我们仍在为后者而努力，相信顶级品牌不来则已，一来便会蜂拥而至。当初无锡的恒隆广场终于取得突破时，多个品牌争相与我们签约，他们几乎全部都是从邻近两座购物商场迁来的。他日济南的恒隆广场也可能会是如此景象。
沈阳的皇城恒隆广场及天津的恒隆广场属于次高端购物商场。监于其地理位置和选址，两者推行租户优化计划的机会较小；但相比之下，天津的恒隆广场在未来实行类似计划的机会较沈阳的皇城恒隆广场大。
无锡的恒隆广场第二座办公楼开幕前六个月，我们已经开始招租。到目前为止，租户质素和基本租金都令人满意。跟第一座办公楼一样，新办公楼将会带来可观的利润。
然而，我们不能对渖阳的市府恒隆广场内的酒店寄予同样期望。规模如此庞大的发展项目，酒店几乎是必然的一环，其对盈利的直接贡献不会大。我们会竭尽全力，防止该项目拖累公司业绩。
杭州发展项目正如期进行。我们在委任设计建筑师后，现在对项目落成后的模样有了较清晰的概念。项目建筑难度很高，但本人相信我们已经找到可行的解决方案。一如以往，我们会平衡建筑美学和实用价值。目前的计划是建造一座购物商场、五座中至高层办公楼和一家酒店。以当地充满活力的经济及消费者市场，本人有信心公司定能再创佳绩。毕竟，杭州项目优越的地理位置是其一大优势。
相信我们的股东都知道，我们在内地的五个项目中拥有数十万平方米的住宅或服务式寓所：上海的港汇恒隆广场、渖阳的市府恒隆广场、无锡的恒隆广场、昆明的恒隆广场和武汉的恒隆广场。根据相关的购置土地文件，上述的住宅均可出售。有关的建筑工程，上海的港汇恒隆广场已经竣工，武汉的恒隆广场和无锡的恒隆广场正在进行，而渖阳的市府恒隆广场和昆明的恒隆广场则仍在规划阶段。该等住宅项目应该在不久将来带来现金流和利润。
展望未来一年，本人对各内地物业的评估如下：上海的恒隆广场会继续表现理想，尤其在零售空间方面。上海的港汇恒隆广场仍会受资产优化计划影响。至于上海以外的购物商场，租金增长最快的会是无锡的恒隆广场和大连的恒隆广场，而济南的恒隆广场和渖阳的皇城恒隆广场表现会进一步提升，但不及前述两个项目强劲。渖阳的市府恒隆广场会继续改善，而天津的恒隆广场表现或会维持稳定。所有办公楼的表现应该尚可接受，而无锡和渖阳等尚未成熟的市场在增长方面的表现会较好。
香港方面，本人预料租金表现不会与2018年相差太远。换言之，最有可能出现的情况会是低单位数增长。
我们会售出多少间蓝塘道半独立式大宅，目前难以预料。降价促销固然容易，但此举未必符合股东的最大利益。毕竟，在前述两个新项目落成之前，这将会是我们可供出售的最后一个发展项目。
本人预计，租金总收入及利润总额于今年都有轻微增长，而2020及2021年将各见大幅上升。收入增长初期会较快，而纯利增长则会因新落成物业开幕而产生的额外开支而滞后。由于利息支出不再能资本化而需要列支，财务费用将于短期内攀升。尽管如此，撇除不可预见的情况，纯利应该会赶上。
管理层相信，对中国消费增长投下信心一票仍相对安全。在这个前提下，本人确信情况将会好转。我们正进入收成期。若在我们的业务范畴中有表现不俗者，我们应是其中一员。管理层将一如既往，竭尽所能避开可能出现的经济危机，同时赚取最大的中期利润。
行政总裁卢韦柏先生加入公司已经八个月，并在过去六个月担任现职。他已经完全适应行政总裁的工作，并与团队建立起和谐的工作关系，深受同事爱戴。本人为此感到欣慰。
陈启宗
香港，2019年1月30日
（来源：观点地产网 作者系恒隆地产董事长陈启宗）
