4月末，在北京南六环的凯德MALL·天宫院，观点地产新媒体再次见到吴艳芬，共同探索商业地产这个庞大命题。由此窥探到的，是华夏幸福一幅独特的商业画像。
“我们产业新城的商业在都市圈最好的位置上。”在圆桌论坛开始前的采访，华夏幸福商业总经理吴艳芬分享，与一般企业的商业运营逻辑不同，华夏幸福是封城造地，在都市圈发展的模式是建产业新城。
在发展一个新城的过程中，商业就扮演了一个不可或缺的角色，选址服务于产业新城的商业也同时具备了位置、价格、规模、禀赋资源、运营等优势。
首先在于位置，这也通常被认为是商业发展最重要的要素。她以东京都市圈为例，认为像这样总量巨大的都市圈有不少，像北京、上海、深圳等城市的成长空间就非常巨大，如同一个巨大的核，它有向外辐射的爆发能力。
“东京边缘有很多的小城市，卫星城市自己也成为一个核心，然后以中级的核心为吸附力，向外再发展，然后都能独立成为一个核心。”所以，在此类区域持有大量土地的华夏幸福有极大的位置优势。
有成功案例作为借鉴，吴艳芬深知，这些地方会受到都市圈升级带来的利好，像是固安的新机场、大厂的城市副中心规划，就面临着新的机会。“以北京为例，政府已经在主动把功能和未来经济发展的走向，像东京都市圈一样向外扩散，给我们带来的外溢价值就非常高。”
“新机场过去之后，现在大量有机场配套需求的高净值人员已经调到周边去住了，他们得跟着工作地区搬。所以，我们现在卖大量的空港配套给这些高净值人员，他们都是移动过来的。”
一个确定的事实是，人群在移动，消费就一定在移动。吴艳芬透露，华夏幸福单体3万平的小商业一年营业额已经有三个亿了，特色主题商业大湖花园天地，没有培育期，一经开业，家家商户都赚钱。
但是，机遇的另一面是挑战。吴艳芬称，像固安这个项目，面临着新机场、新的交通组织和新的县域居住人口的改变，它是新的机会。但面临着这种机会，可能会比一线城市商业客群更复杂，定位更具有挑战。
第二个优势在于价格。受惠于价值外溢，华夏幸福的商业土地价格远低于核心城市的土地成本，又有独特的结算模式。
第三个优势则在于资源禀赋。吴艳芬称，一方面是交通导向优势，交通向外疏导比向城内要容易得多；另一方面，在定位和布局上，能够有更宽裕的空间，容纳更多创新业态。
“我们在大湖，一共2万平米的商业，占地可能几十万平米，是什么原因？”她进而解释，是因为有大量的公园景观，喷泉等各样的东西叠加进去，这其实更像是一个城市空间的升级。
“商业是为这空间配套的。但是，一般的企业是不会这样做的，因为它用它的模式来算，是没回报率的。所以，它不会投这么多钱，因为这是看似对于商业没用的资源。”
但是，对华夏幸福来说，这是打造一个魅力城市的必然投入。所以，在城市的投入在商业上也会有反应。这就是其创造文旅项目的天然优势。
谈到商业，运营是永远离不开的关键词。“别人只是运营一个商场，我们是运营一个城市。”吴艳芬强调，现在大家都在说他们的大数据，其实，华夏幸福的数据会更全面、更完整。
“华夏幸福做城市的整体运营，包括交通、住宅各方面，城市的每一个居民都是我们的居民，所有的住宅基本都是我们的住宅，每一个业主都是我们的客户。
“以交通为例，你住在哪里，在哪里上班，每天的出行规则是怎样的，甚至于消费力和收入等等，基本上全方位的诉求我们都清楚。所有的背景我们都非常了解。”
按照这样的思路，华夏幸福对自己的运营要求，就是真正地一站式满足在这个城市的人的不同时段、不同功能诉求。吴艳芬介绍，华夏幸福的商业也分成三级六类，在一个城市，都要扮演不同的角色，以满足消费者在不同时段、不同消费能级的不同需求。
当然，企业的发展不可能闭门造车，她对商业市场也有自己的洞见。观点地产新媒体了解到，近期商业的一个显著特征是，外资扮演了国内大宗交易市场的重要角色。有数据显示，截至2019年3月末，黑石、凯德、基汇等外资机构，大宗交易的金额累计已超过300亿元。刚过去的2018年，外资更是占据了北京大宗交易市场将近四分之一的份额。
“一个处于稳定上升期国家的持有型商业，是外资比较喜欢持有的资产。大家一直在谋划，只是现在到了比较好的时点。”吴艳芬从外资自身的角度分析称，外资大规模进入国内商业地产市场，除了对市场动态变化反应迅速，同时也是对中国经济未来发展态势的看好。
而华润置地、大悦城等内资企业的商业运营能力也不遑多让。“有实力的内资持有体量越来越大；港资企业也在稳健发展；外资进来之后，政策对它的导向也更加公平。”在她看来，未来中国的商业地产将是一个百花齐放的格局。
（来源：观点地产网 陈玲）
