纵观国内各大、中、小城市，商业地产项目如汗牛充栋般层出不穷。其中大部分项目都避免不了蛰伏于漫长的生存期（所谓生存期：是指商业项目落成初期，市场竞争力没有凝聚，市场地位不稳定，客流量经历由少至多的原始积累过程，也叫养生期。时间通常是3—5年）。更有许多项目经由1—2年的惨淡经营，最后关门大吉。成功者暂且不论，这些失败者通常都有以下几点误区。
一、追求短期效益，要么通过产权出售，将资产变现，要么忽略商场整体定位，一味的追求高租金和搞出租率。这样一来就丧失了对于当地市场的切合度，和对于商场内部业态及商户的把控。
二、商业格局划分不合理或商业业态定位不准确，致使商场内部业态互补性不强或客流不能共享，或者没有体现出商场整体定位优势。
三、项目启动后，营销预算超额后不予追加，或在原有预算中削减营销投入资金。通常老板初期将项目短期炒热后就认为，市场地位已经稳固。或者因几次营销投入未见成效，就觉得花冤枉钱，不愿意继续投入。其实成效欠佳往往是因为宣传和营销的点抓的不准、推广模式不合理、营销力度不足所造成的。
四、业态主次不清，所有的项目都想有所收获。或者想以进驻的商业体来养自己的商业体。这两种做法无疑会拖延商场的生存期。甚至使商场丧失掉最有利发展的时间段。
五、顺其自然，想通过“无为而治”，靠项目自身养生，来度过漫长的生存期。这无疑是将自己的命运交给老天来决定。不过采用这种方式的商业体往往都已经占据的地理上的优势，有着源源不断的自然人流量，但是商业上还有一句俗语“人流不等于客流”。
大多经营不利的项目或多或少存在以上一个或多个经营误区，导致项目错过了大好的发展周期，没有凝聚人气，最后渐渐被市场所淘汰。
而对于贺尊生活购物中心而言，存在以下几个不利因素：
其一、地理位置上：身处首山中心商圈以外，以一己之力对抗整个相对成熟和稳定的中心商圈。要将首山人的购物习惯转变过来，需要极大的吸引力。
其二、定位上：作为首山第一家新型购物中心，没有吸引更多更具市场竞争力的品牌商家进驻，使之缺乏与主商圈对抗的关键性商户资源，打造首山唯一一座高档百货商场的商户氛围。
其三、商超部分没有发挥广泛的聚拢人气的作用，没有体现价格优势，成为首山当地最吸引顾客的日常消耗品采购地。个人认为商超的作用不在于本身能够带来多大效益，其作用点应该是通过商超的运营成为商场最大的磁石点。将客流吸纳过来，带动其他商业体货品有效、良性周转。
其四、营销、宣传力度不够；活动内容和主题没有吸引力。没有对顾客产生接连不断的冲击力，不断给顾客以新鲜度。
我认为商业地产项目的最终盈利模式主要有两点：一、产权的增值（最大收益点）；二、租金的良性递增（持续收益点）。那么，怎样能保证以上两个收益点的水平呢？其实方法很简单，就是运用一切手段把项目做起来，这里所说的做起来可不是开业了事。要达到稳固上升的客流量和市场地位及市场份额、良好的市场口碑、源源不断的商户资源。在此之前要不遗余力的培养商场的市场竞争力，即培养能够不断吸引顾客来的闪光点。这些闪光点包括：一、环境优异；二、业态格局合理（客源配给能满足盈利要求）；三、物美价廉的商品；四、持续不断的新鲜感；五、诚信和服务；六、最低的购物风险（购物保障）。
通过对以下方面的改善，可以打造商场的闪光点：
一、对购物环境的改善：所谓商业无小事，要让顾客对商场的环境产生好感，就要从细节处着手。卫生（棚、地、货架、商品、卫生间等）、空气（温度、湿度、清新度等）、殿堂音乐、装修风格、货架及商品陈列等等。都要做到首山最好的。
二、业态调整：首先通过改造将一楼业态进行重新落位：1、采用开放式柜台结构；2、引进珠宝、知名化妆品、钟表、箱包等百货杂项品类。其次，对门市招商的方向：知名品牌服装、高档服装优先进驻，并采用批量招商、批量引进，才不会因为品牌数量少，不能形成购物氛围而使进驻的品牌难以生存。再次，招商时对于目标品牌可采用免租方式引进，免租期限可以再2—5年（商圈成熟以后可以很快的将免除的租金赚回来）。
三、整合现有业态，宣传联动、促销联动。
现代商业地产项目规模越做越大，目的不外乎是通过规模化，整合各业态优势抢占市场份额。贺尊商场也应该充分整合各业态，共同营销
1、增加宣传促销活动的全年投放周期（经营商场就像经营明星，只有越炒越出名的，没有越炒越无名的，炒作的目的是突出自身的亮点，绝不是暴露自身的缺点）。各大节日都要推出主题活动，同时更要小节大作，服装节、购物节、各季节展销会等等都要宣传和促销。要维持在顾客心中的熟悉度。
2、通过商超+鞋城+电器+影院+电玩+美食，增大促销活动的吸引力，通过促销的联动可以增加客流的共享度。
3、鼓励和支持各业态开展的宣传和促销活动。在整体商场活动衔接不上的时候，各业态自己的促销宣传活动对于整体活动空隙中人气的拉动有重要的作用。并且能够帮助各业态完成各季节和周期的货品及现金的周转，有助于各业态的良性发展。
四、通过自由产业的运作，推动商场发展步伐，缩短商场养生期。
1、只要让商户赚到钱，市场竞争力和市场份额达到一定量。就能获得最大的产权升值，并且带来租金的增长，在此之前，为了培养市场，提高竞争能力。通过对可控产业的运作打造企业的诚信度、美誉度、是十分必要的，正所谓“客源=商源=财源”。
2、商超作为一个招揽顾客的最佳手段，完全可以通过割让敏感商品的利润，对于培养客源，经营人气有着极为明显的效果。
