鲁能物业管理公司物业接管前期工作流程全套

 

 

 

 

物业接管前期工作流程

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

目    录

 

物业接管前期工作流程图．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第1页

物业接管前期工作流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第3页

物业接管前期人员架构图．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第17页

前期收楼工作流程图．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第18页

前期收楼工作流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第19页

二次装修施工流程图．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第24页

二次装修施工流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第27页

客户入住流程图．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第39页

客户入住流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第40页

总经理致词．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第44页

使用、管理、维修公约．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第45页

房屋质量保证书．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第65页

房屋使用说明书．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第71页

服务指南．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第79页

装修办理流程说明．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第92页

装修管理规定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第95页

承诺书．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第104页

治安、消防协议书．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第107页

房屋交付（入住）通知．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第110页

收楼须知．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第114页

入伙授权书．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第118页

物业管理委托合同．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第121页

综合部

员工手册．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第129页

关于规范公司内部行文的规定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第153页

员工聘用办法．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第154页

员工培训规定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第157页

培训协议．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第162页

印章使用管理规定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第164页

员工工服管理规定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第167页

员工考勤制度．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第170页

物资采购、验收、入库、报销流程图．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第172页

物资采购、验收、入库、报销流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第173页

计划性工作管理办法．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第178页

综合部运作手册．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第187页

过失（罚款）单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第208页

内部请示报告．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第209页

内部请示报告登记表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第210页

文件借阅登记表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第211页

文件签收表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第212页

档案目录表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第213页

应聘登记表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第214页

个人资料登记表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第216页

入职登记表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第218页

入职审批表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第219页

离职循环单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第220页

离职结算单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第221页

个人培训记录表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第222页

物资交接清单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第223页

公章启用／移交／报废审批表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第224页

公章保管记录表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第225页

用印申请．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第226页

月考勤汇总台帐报表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第227页

休假申请单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第228页

采购申请单（含附页）．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第229页

物资入库验收单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第231页

物资出库单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第232页

年度（季度、月度、周）工作计划（含工作计划完成情况）．．．．．．．．第233页

计划工作完成情况检查表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第245页

材料月收、发、存报表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第246页

工程材料、备品备件盘库清单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第247页

年   月工程材料库房巡视检查表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第248页

年   月行政材料库房巡视检查表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第249页

物资采购供应商、品牌、名录汇总表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第250页

物资采购市场调查表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第251页

出险、赔款事故登记表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第252页

财产保险出险通知书．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第253页

保险理赔档案卡．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第254页

理赔档案存档登记表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第255页

财务部

财务部运作手册．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第256页

缴款通知书．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第264页

付款申请及报销单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第265页

合同、协议审批单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第266页

合同付款内签单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第267页

物业管理费确认单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第268页

付款内签单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第269页

物业管理缴费单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第270页

二次装修收费情况统计表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第271页

财产保管使用登记帐．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第272页

管业部

管业部运作手册．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第273页

装修管理协议书．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第312页

二次装修工程区域治安、消防承诺书．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第314页

购水卡办理流程图．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第316页

购水卡办理流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第317页

购水卡使用说明．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第318页

购水卡使用申请表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第321页

有偿服务价格表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第322页

物业管理费收费标准明细（含各项收费标准一览表）．．．．．．．．．．．．．．第326页

装修期间加班申请表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第328页

客户签到表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第329页

业主档案目录表（含附页）．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第330页

业主联络资料登记表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第332页

装修审批单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第333页

施工变更单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第334页

业主（使用人）装修施工申请表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第335页

验收申请表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第337页

电梯前室设施自检表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第338页

物业管理费用应收表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第339页

公共走道设施自检表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第340页

公共区域巡查记录表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第341页

二次装修区域巡查记录表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第342页

装修许可证．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第343页

业主（使用人）入住通知单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第344页

装修入住通知．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第345页

二次装修施工用电申请表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第346页

保洁运作手册．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第347页

日常保洁工作内容、要求及检验标准．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第360页

保卫部

保卫部运作手册．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第365页

机动车准停证办理程序．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第401页

出入口岗现金管理制度．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第404页

停车场设施建议规划．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第405页

停车场管理规定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第407页

车场人员管理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第408页

车辆事故、纠纷处理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第411页

违法车辆协查、布控．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第413页

客户投诉处理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第414页

设备失控处理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第415页

机动车辆管理规定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第416页

成保人员岗位职责．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第418页

消防培训试题（含答案）．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第419页

治安培训试题（含答案）．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第422页

施工现场安全管理规定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第425页

消防、安全处罚条例．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第426页

施工人员出入证管理规定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第427页

施工现场物品出入管理制度．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第428页

动火证管理规定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第429页

施工违规处罚管理规定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第430页

培训记录．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第431页

二次装修施工现场检查表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第432页

二装检查日报表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第433页

情况反映记录单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第434页

消防设备、设施日检记录表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第435页

消防中控设备交验备忘录．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第436页

备用钥匙封存记录表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第437页

业主（使用人）钥匙交接表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第438页

临时出入证．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第439页

安装调试报告．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第440页

消防设施交验表（含消防设备年保养记录、交验报告）．．．．．．．．．．．．．第441页

消防系统日巡检进度表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第449页

违章通知单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第451页

消防中控系统统计表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第452页

车位申请单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第454页

续期通知单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第455页

泊车证．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第456页

服务标识清单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第457页

消防设备安装调试日报表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第458页

消防设备安装日报表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第459页

夜间情况检查表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第460页

灭火器材配置记录表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第461页

录像磁带台帐．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第462页

钥匙使用登记．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第463页

工程部

工程部运作手册．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第464页

公共区域各部位周检记录表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第495页

土建定期维护保养巡检记录表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第496页

冷却塔维护保养记录表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第497页

冷却塔巡视记录表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第498页

空调机房巡视记录卡．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第499页

空调箱、新风机设备保养记录卡．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第500页

变配电室验收表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第501页

工程返修单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第505页

装修质量验收表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第506页

单元交接验收表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第507页

系统接收设备一览表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第510页

设施设备检查记录．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第511页

电梯日巡视记录．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第512页

工程遗留问题跟进表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第513页

电梯巡视记录表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第514页

空调验收表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第515页

电梯使用申请单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第516页

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

物业接管前期工作流程图

签订《物业管理委托合同》

委任总经理，招聘高、中级管理人员

筹备、编写前期文件，并到相关政府部门备案

联系政府部门、相关单位，办理相关手续

与开发商协调入住前事宜，对重要资料进行交接

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

对外委单位进行调研，签定外委合同

办理提前进行二装的工程，并与开发商、总包单位进行协调

 

 

 

 

物业交竣验收，正式接管

开发商负责返修

                                             No

 

                       Yes

 

业主办理收楼、单元验收（见收楼流程）

业主进行室内二装（见二装流程）

业主入住，物业公司提供相关服务（见入住流程）

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

物业前期接管工作流程

 

Ø  签订《物业管理委托合同》

 

由开发商选聘物业公司，并签订《物业管理委托合同》。

 

Ø   委任物业公司总经理，招聘高、中级管理人员

 

1．由总部委任或对外招聘具有多年物业管理经验的总经理1名。

2．招聘各部门经理、主管、员工

综  合  部：经理1名、行政主管1名、总经理秘书1名、采购员1名、文员（兼库房管理员）2名；

财  务  部：经理1名、会计1名、出纳1名；

管  业  部：经理1名、客务主管1名、内务主管1名、客务代表2名、

前台接待2名；

保  卫  部：经理1名、消防主管1名、保安主管1名、消防执机员4名（含领班1－2名）、保安员4名（含领班1－2名）；

工  程  部：经理1名、强电主管1名、弱电主管1名、空调（生活水）主管1名、土建主管1名、技工2－3名／专业（约12人）；

 

建议：在招聘技工时，可以选聘项目工地施工队中对本物业项目（本专业）较为熟悉、了解，技术、素质水平较高的人员，纳入公司编制。

说明：因物业公司组建之初，所招员工对本物业及大厦工程具体情况不很熟悉，招聘施工队的人员可以从旁协助工程部经理、主管尽快了解大厦工程情况。

 

“公司初期人员架构图”附后

 

Ø   筹备前期物资，编写前期文件，并到相关政府部门备案

 

1．各部门共同汇编的文件：

   ⑴．《房屋使用、管理、维修公约》

   ⑵．《房屋质量保证书》

   ⑶．《房屋使用说明书》

   ⑷．《房屋交付（入住）通知》

   ⑸．《入伙授权书》

   ⑹．《业主（使用人）服务指南》

   ⑺．《装修管理规定》

   ⑻．《办理装修流程说明》

   ⑼．《治安、消防协议书》

   ⑽．《二次装修施工区域治安、消防承诺书》

   ⑾．《二次装修协议书》

   ⑿．《业主联络资料登记表》

   ⒀．《收楼须知》

   ⒁．《物业管理费收费标准》

   ⒂．《公约承诺书》

 

备注：《房屋使用、管理、维修公约》编制后需经开发商确认，并到北京市居住小区管理办公室进行备案，备案生效后执行。

建议：《公约承诺书》与《治安、消防协议书》可装订成一册（一式三份），在业主收楼时发给业主，由业主签字（盖章）认可、执行；《公约》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《业主（使用人）服务指南》、《装修管理规定》、《办理装修流程说明》可合装成一册，作为业主收楼时的《用户手册》。同时，在《用户手册》正文内容前增加：“总经理致辞”。

 

2．各部门在前期阶段编制的文件、规定，以及需要在前期办理的事宜。

 △ 综合部

⑴．编制《员工手册》，经公司领导批准后，统一印刷成册。

⑵．制订《员工考勤制度》，建立“考勤登记表”、“月考勤汇总台帐报表”。

⑶．制订《员工奖惩条例》，建立“员工过失单”、“奖励审批单”。

⑷．制订《员工聘用办法》，建立“应聘面试登记表”、“入职循环单”、“转正审批表”、“离职结算表”、“调动通知单”、“劳动合同续签审批单”。

⑸．制订《员工培训规定》、培训计划，建立“培训审批表”、“培训协议”。

⑹．制订《物资采购、验收、入库、报销流程》。

⑺．制订《员工工服管理规定》，建立“制作工服通知单”、“工服更换通知单”。

⑻．制订《员工请假制度》，建立“休假申请单”。

⑼．制订《薪金实施细则》，建立“工资报表”、“薪金明细表”。

⑽．制订《印章管理规定》，建立“公章启用、报废、移交登记表”、“用印申请”；统计公司各种印章，经总经理审批后统一刻制（公章、管业部章、保卫部章、工程部章、财务专用章、文件传阅章、审批合格章、餐票专用章、浴室专用章）。

⑾．制订《库房管理规定》，建立“物品入库登记单”、“物品领用单”、“物品入库验收单”、“库存物品台帐”、“月收、发、存报表”、“采购申请单”。

⑿．制订《内部行文管理规定》，建立“文件签收表”、“内部请示报告”。

⒀．制订《档案管理规定》，建立“档案分类表”、“档案（一、二、三级）目录表”、“档案借阅登记表”。

⒁．制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、行政主管、总经理秘书、库房管理员、文员）、工作程序、管理制度。

⒂．联系印刷厂，对需要印刷的各种表格、信封，经总经理审批后统一印刷。

⒃．制订《开办费使用方案》，统计、制订前期开办物资的配置内容、标准，并负责前期采购工作；建立“固定资产台帐”、“个人办公用品台帐”。

⒄．制订《合同、协议审批制度》、《合同、协议管理办法》，建立“合同、协议审批单”、“合同、协议付款内签单”。

⒅．制订《计划性工作管理办法》，建立“年度（月度、周）工作计划、总结报表”、“计划、总结考核统计表”。

 

 △ 财务部

⑴．制订《财务报销管理制度》，建立“付款申请及报销单”。

⑵．建立二次装修“付款内签单”、“装修押金登记表”、“装修管理费统计表”

⑶．制订《现金支出管理规定》。

⑷．编制《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、会计、出纳）、工作程序、管理制度、。

⑸．制订《预算管理制度》，建立“年度预算报表”。

⑹．编制《固定资产购置方案》。

⑺．制订《库存盘点制度》。

⑻．制订《内部收支报表制度》，建立“月度收支报表”。

⑼．制订《发票、收据有价票据的管理制度》。

 

 △ 管业部

⑴．制订《物业管理收费标准明细》：物业管理费（押金）、车位费（押金）、租线费（押金）、装修管理费（押金）。

⑵．制订《业主（使用人）收楼流程》，建立“缴款通知单”、“工程返修单”、“返修工程验收单”、“钥匙交接表”、“备用钥匙封存表”、“业主签到表”、“业主档案”，并告知此流程中涉及的部门。

⑶．制定《业主（使用人）二次装修管理流程》，建立“业主（使用人）装修施工申请表”、“装修审批单”、“装修施工许可证”、“验收申请表”、“施工变更单”、“业主装修区域巡检表（管业部）”、“施工人员出入证”。

⑷．制订《有偿服务价格表》：维修费、车位费、电话费、装修管理费、能源费、特约服务费。

⑸．制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、客务主管、内务主管、客务代表、前台接待）、工作程序、管理制度。

⑹．编写《车位租赁（购买）协议书》、《电话租线（购买）协议书》。

⑺．落实垃圾房的位置，业主垃圾放置地（楼层垃圾间）。

 

 △ 保卫部

⑴．制订《停车场管理规定》、《自行车场管理制度》。

⑵．制订《巡视管理规定》，建立“治安巡视记录表（公共区域）”。

⑶．制订《物品出门管理规定》，建立“出门条”。

⑷．制订《钥匙使用管理规定》，建立“钥匙发放记录表”、“钥匙使用登记表”。

⑸．制订《备用钥匙启用管理规定》，建立“备用钥匙启封审批表”。

⑹．制订《一装、二装交叉施工管理方案》，建立“施工、装修期间巡视表”、“夜间情况检查表”、“消防设备、设施日检记录表（业主装修区域）”、“二次装修施工现场检查表”。

⑺．制订《灭火器租用管理办法》，确定租金费用（押金），建立“灭火器材配置记录表”。

⑻．制订《施工违规级别明细》，建立“违章通知单”。

⑼．制订《成保人员岗位职责》，建立“成保人员月度工作考核表”

⑽．制订《中控室（监控室）管理规定》，建立“录像磁带台帐”、“消防中控系统记录表”、“治安监控系统记录表”。

⑾．制订《警具使用、管理办法》，建立“警具台帐”、“警具启用、报废登记表”、“特殊警具使用审批表”。

⑿．制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、主管<治安、消防>、领班<保安、消防>、保安员、消防执机员）。

⒀．制订《明火使用管理规定》，建立“动火许可证”。

 

 △ 工程部

⑴．制订《物业接管前巡检办法、计划》，建立“工程遗留问题跟进记录”，并随时将工程遗留问题通知开发商。

⑵．制订《专业机房管理规定》：强电专业（变配电室、柴油发电机房）、弱电专业（电话机房、电梯机房、卫星电视机房、电脑机房）、空调生活水专业（空调机房、新风机房、生活水箱间、中水处理机房、消防泵房、污水泵房、隔油池）。

⑶．联系物业办公用房，确定装修方案，并负责跟进装修施工进度。

⑷．制订《项目接管验收细则》，建立“验收单元交接书”，按专业、具体内容划分。

⑸．建立业主（使用人）二次装修“装修质量验收表”。

⑹．从项目工地施工队中选拔对该项目工程了解全面的专业技术人员，聘用至工程部。

⑺．经理带领部门主管、员工学习、熟悉物业内全部工程、设备内容。

⑻．编制《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、主管<强电、弱电、空调水、土建>、领班<强电、弱电、空调水、土建>、技工<强电、弱电、空调水、土建>、工作程序、管理制度）

⑼．制订《设备运行保养检修计划》（各专业设备），建立“设备保养卡”、“设备保养计划表”

Ø        联系政府部门、相关单位，办理相关手续

 

1．联系工商所，办理企业营业执照

2．联系税务所，办理税务登记

3．联系银行，开通公司帐号

4．联系劳动局，电梯审检，领取合格证、特殊工种报检（开发商）

5．联系北京市居住小区办公室，核准《公约》

6．联系供电局，确定供电方案及价格（开发商）

7．联系自来水公司，确定供水方案及价格（开发商）

8．联系节水办，确定节水方案（开发商）

9．联系煤气公司，确定通气方案及价格（开发商）

10．                                    联系热力公司，确定供热方案及价格（开发商）

11．               联系电话局，电话报装开通及产权分界

12．               联系交通大队，报车场管理方案

13．               联系邮电局，为物业通邮

14．               联系环卫局，落实垃圾清运价格、方式

15．                                    联系绿化队，确定绿化维护方案及总体费用（开发商）

16．                                    联系物价局，报物业管理收费标准（开发商）

17．                                    联系当地派出所，报社区门牌号码（开发商）

18．                                    联系外管局，报涉外关系（开发商）

19．                                    联系广电局，报光缆信号传输相关手续（开发商）

20．                                    联系公安局，报内保关系

21．                                    联系安全局，报卫星电视的涉外节目（开发商）

22．                                    联系防疫站，报检生活水箱，取合格证（开发商）

 

Ø              与开发商协调入住前相关事宜，对重要资料进行交接

 

1．确定收楼时间

2．确定物管费的起计日期

3．前期工程遗留问题的解决

4．办理大厦前期工作资料、重要文件、产品说明、各类证书的移交与交接工作：

△．产权资料

房地产的产权资料是国家房地产部门依法对各类房地产进行管理的依据；是房地产管理部门确认产权，税务部门依法征税，司法部门处理产权纠纷的必要凭证；也是产权人参与产权租赁、交易、抵押的必要凭据；物业公司将以产权资料为依据，收取或分摊有关费用，行使管理职能，防止发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构和公共设施等行为，维护公有设施，共有部位和绿地不受侵犯，维护广大业主的权益。接管验收时检索提交的产权资料主要有：

⑴．项目批准文件

⑵．用地批准文件

⑶．建筑执照

⑷．拆迁安置资料

⑸．房地产平面图

⑹．面积测绘报告

⑺．小业主姓名、产权、单元号、建筑面积清单

 

△．市府验收合格资料

⑴．建设工程竣工验收证书

⑵．市建筑消防验收合格证

⑶．市小区办综合验收合格证

⑷．用电许可证

⑸．供用电协议书

⑹．卫星地面接收设施许可证

⑺．电视共用天线合格证

⑻．电梯使用合格证

 

△．工程技术资料

技术资料是物业接管验收时对物业进行质量检验的依据。物业公司在接管验收时，必须根据有关技术资料来进行检验。接管验收时提交的工程技术资料主要有：

⑴． 竣工图－包括总平面图、建筑、结构、设备、给排水、通风空调、强电、弱电、附属工程及隐蔽管线的全套图纸

⑵． 地质勘察报告

⑶． 工程合同及开工、竣工报告

⑷． 工程预决算清单

⑸． 图纸会审记录

⑹． 工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）

⑺． 隐蔽工程验收签证

⑻． 沉降观察记录

⑼． 竣工验收证明书

⑽． 钢材、水泥等主要材料的质量保证书

⑾． 新材料、构配件的鉴定合格证书

⑿． 水、电、采暖、卫生器具等设备的检验合格证书

⒀． 砂浆、混凝土试块试压报告

⒁． 供水、供暖的试压报告

⒂． 园林绿化的图纸和清单

⒃． 设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单

⒄． 有关政府部门对分类项目的批文

⒅． 有关工程项目的其他重要技术决定和文件

 

△．须移交物业公司管理的资料

⑴． 用水申请审批表及月供水计划执行表

⑵． 机电设备单台说明书、调试、订购合同

⑶．  分摊面积、建筑面积的测绘报告

 

Ø              对外委单位进行调研，签订外委合同

 

1．从开发商处接管《成品保护协议》，对外现有成品保护人员进行管理。

2．调研保险公司，对物业投保“财产一切险”、“机器损坏险”、“公众责任险”，签订《保险合同》

3．调研外委保洁公司（三家以上），签订《保洁合同》

4．调研外委绿植租摆公司（三家以上），签订《绿植租摆协议》

5．调研灭虫、灭鼠公司（三家以上），签订《消杀协议》

6．调研保安公司（三家以上），签订《外保合同》

7．调研电梯公司，签订《电梯维保合同》

8．视物业具体情况，联系配电室对外承包单位，签订《配电室承包协议》

9．视物业具体情况，联系水处理对外承包单位，签订《水处理合同》

10．    视物业具体情况，联系化粪池清掏单位，签订《化粪池清掏协议》

11．    视物业具体情况，联系干、湿垃圾清运单位，签订《垃圾清运协议》

12．    视物业具体情况，联系汽车清洗、保养单位，签订《洗车台租赁协议》

13．    视物业具体情况，联系楼宇系统维保单位，签订《楼宇自控维保协议》

 

Ø              物业交竣验收，正式接管

 

根据各项目的施工进度和小业主（或租户）入住的情况不同，开发商（或大业主）可视需要要求物业公司对其物业的部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管，但项目的最终移交是在通过政府有关职能部门和开发商验收基础上以物业公司验收通过为准。

△.物业验收条件

物业验收移交，必须满足以下条件：

1．提供被验收物业的竣工图（若尚未完成竣工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明）

2．提供被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料

3．提供与承包商（或供应商）签署承包（供应）合同中有关技术条款

4．出示政府有关职能部门验收证明

5．提供承包商、厂商及供应商的地址、联系电话及联系人资料

6．提供必要的专业技术介绍和培训

7．提供所有测试、检验和分析报告

8．清洁被验收的场地、设备和机房

 

△.拒绝验收

对以下情况，物业公司有权拒绝验收接管物业：

1．严重违反国家有关法规

2．未能通过有关政府职能部门的验收

3．工地与交付物业不能有效隔离

4．机房不能完全独立封闭

5．其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业

 

△.缺陷整改

对在验收中发现的各种问题，包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保养引起的受损等情况，物业公司将会做详细的缺陷记录，以供开发商（或大业主）督促承包商（或供应商）进行整改，对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。对问题比较严重的，则向开发商（或大业主）建议暂缓验收，待整改完成后重新验收。

 

△.试运行

若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收，但由于小业主（或租户）入住需要必须开启运行某些设备或系统，物业公司一般仅做实物验收，并严格按开发商（或大业主）的书面指令进行管理和操作，在此期间，技术上仍由承包商（或供应商）把关。若发生任何问题或意外，除物业公司人为原因外，责任由开发商（或大业主）及其承包商（或供应商）负责，对于重要设备或机房有必要签订临时试运行协议，清楚的列明有关各方责任。

 

△.验收通过

被验收物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到合同约定的要求，场地、设备和机房均清洁干净，经有关各方书面确认验收通过，开发商（或大业主）应督促承包商（或供应商）移交所有的钥匙、备品备件和专用工具，物业正式交由物业公司接收管理。

 

△.保修期

按正常情况，物业整体验收结束，正式进入保修期，但物业验收往往是一段相当长的过程，在此期间，有些设备可能会因先期投入运行或其他原因已经进入保修期，故需要开发商（或大业主）与其承包商、供应商协议约定整个项目的保修期起始日期，书面通知物业公司，而在此之前进入保修期的部分设备和系统，若需要签续保合同，开发商（或大业主）应酌情予以补偿。

 

△.一般操作和维修保养手册递交要求

承包单位在物业移交前，须递交设备／系统的操作和维修保养手册（以下简称“手册”），以确保物业公司操作人员能尽快掌握验收设备／系统的操作和管理，一般有以下要求：

1．       承包单位须在设备／系统验收前一个月递交手册，以便物业公司的操作人员有时间了解该验收设备／系统的基本情况。

2．       手册内所有内容应以中文编印，文字、插图和表格等效果清晰。

3．       每一系统应独立成册，以减少每册的厚度，不同内容或章节应以塑料索引标签分隔，并附有清楚的目录指示，以便操作人员翻查参考。

4．       为使手册便于使用，并经得起日常维修的工作环境下多次反复翻阅而不易破损，手册应采用优质的A4标准纸张编印，配上坚硬的封面和书背，并以胶质塑料或其它耐磨损的材料作保护。

5．       手册须同时附有本项目的“竣工图”目录，按所属系统分列在有关系统的章节内。如某一图纸同时适用于多个系统时，则需在每个有关系统章节内同时列出。若递交手册时尚未完成竣工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明，竣工图最迟必须在免费保修期开始后的六个星期内呈交。

6．       系统操作需提供的技术资料（至少包括以下内容）：

⑴． 系统正常运作程序和在不正常情况时的应变程序。

⑵． 详尽介绍每个独立系统如何调节、控制、监察和调校说明。

⑶． 系统内所有管道和接线图，并说明主要设备和部件的规格和功能。

⑷． 提出每个系统的可调节部件和保护装置的最初调校参数，并预留一定的空位以便加插最后调定的参数。

⑸． 系统中有关供电，配电屏和控制屏的详细说明。

7．设备操作需提供的技术资料（至少包括以下内容）：

⑴．设备正常启闭程序和出现异常情况时停机程序。

⑵．详尽介绍每台独立设备如何调节、控制、监察和调校说明。

⑶．所有设备原厂所发的随机文件、图纸资料，包括每块电路板的电路图，以及所有电子元件的布置图。如有需要，还需提供部件分解图，以显示各部件的位置。

⑷．列出所有设备的生产制造厂商、型号、系列编号、经调试运行后所设定的参数。

⑸．所有设备的产品说明书、合格证书、生产厂测试报告以及性能指标图表等资料。

8．系统／设备维修保养需提供的技术资料（至少包括以下内容）：

⑴．所有系统／设备检查手册。

⑵．设备更换部件的程序和要求。

⑶．从整个系统到设备的维修保养说明，调校的操作程序和寻找故障的方法。

⑷．执行运作和维修保养程序时应特别注意事项。

⑸．常见故障处理和解决方法。

⑹．提出系统／设备保养制度，列明主要设备每天、每周、每月、每季、每年及五年需记录和维护保养内容和方法。

9．安全保险需提供技术资料（至少包括以下内容）：

⑴． 各类设备的保护操作程序。

⑵． 对各项系统操作时可能发生的事故危险应作的预防、应变和保护措施说明。

          －  电气事故保护

          －  机械事故保护

          －  火灾和爆炸事故保护

          －  化学事故保护

          －  在处理燃料和化学物品时出现的事故保护

          －  急救和事故报告

10．现在任何设备或控制系统所采用的电脑专用软件，需提供的技术资料（至少包括以下内容）：

⑴．软件内容目录表打印本。

⑵．流程图、数据表和程序说明。

⑶．特殊的软件和工具的使用说明。

⑷．程序设计和系统使用手册。

⑸．应用的基本软件、专用工具和通用软件资料，便于业主进一步修改和发展软件。

11．列出每一种型号的设备、材料和附件的供应厂和代理商名单，并详细列明这些厂商的地址、电话及图文传真号码。

12．列出承包单位提供给业主的所有备品、备件和专用工具清单。

 

Ø              业主办理收楼、单元验收（见收楼流程）

 

Ø              业主进行室内二装（见二装流程）

 

物业接管前期人员架构图

 

（一名）

前期收楼工作流程图

 

 

开发商通知业主入住

入伙现场布置

现场办理

业主交纳费用

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

返修

验房交接

                                               No

 

 

                                  Yes

	交接钥匙

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

前期收楼工作流程

 

Ø  资料简称

 

 

 

接开发商业主入住的书面通知。物业公司各部门召开协调会通告此事，并统一口径。

 

＊  工程部

于办理入住前一天与开发商工程部联系对大厦外围进行场地平整，做到场清路平，在施工部位进行围挡，并设立警示牌。

 

＊  保卫部

1．在东门设保安员2名，1名为业主引路：“先生／小姐您好！办理入住，请您按路标指示上物业公司办理。”

2．如业主开车，另1名保安员将其引至地上或地下停车位停放车辆。

3．在二层至三层楼梯口设保安员一名，防止闲杂人员进入非办理区。

 

＊  管业部

1． 于办理入住的前一天将引导路标放置醒目处（共计四处），并布置室内会场（详见会场布置图）。

2． 接待人员指引业主到管业部办理相关手续，并提请准备好相关资料。

3． 检查、核对相关资料，核对后返还业主（使用人）或被委托人：

A． 业主（使用人）身份证原件；

B． （如业主未到）被委托人身份证原件；

C． 购房契约或银行贷款协议原件；

D． 购房发票原件。

        以上资料须齐全、完整、真实、有效，缺少任何一份都不予受理。

    4．接收相关资料（材料），与相应原件进行核实，存于业主（使用人）档案，并填写《档案目录表》

        A．《通知书》1份；

        B．《授权书》1份；

        C．业主（使用人）身份证复印件2份；

        D．（如业主未到）被委托人身份证复印件2份；

        E．公证证明（或委托书）1份；

        F．业主（使用人）照片1张；

    在被委托人身份证复印件背后注明“被委托人”字样。以上资料（材料）缺少任何一份都不予受理。

5．给业主发放相关资料（材料）：

A．《用户手册》1份；

B．《承诺书》3份（已盖物业公司公章）；

C．《治安、消防协议书》3份（已盖物业公司公章）；

D．联络登记表1份；

6．发放小礼品（单元．份）

7．填写《签到表》中相关内容，并由业主（使用人）签字。

    8．接到业主（使用人）签署后的：

        A．《承诺书》3份；

        B．《治安、消防协议书》3份；

    将其中一套返还业主（使用人），另外两套存档。

9．核算该业主（使用人）首月物业管理费（．元／建筑平米／月＊合同注明面积）。

10．核算物业保证金（？元／建筑平米／月＊3个月＊合同注明面积）。

11．核算手续办理费（？元／单元＊n单元）。

12．填写《物业管理缴费单》一式三联，由业主（使用人）签字确认。

13．引导业主（使用人）到财务部办理交费手续。

 

＊  财务部

1．接到《物业管理缴费单》进行审核，并按表中注明内容收取相关费用。

2．开具相应发票。如业主使用支票，暂开收据，款到帐5日后，由交费人凭收据原件换取发票。

3．收费人在《物业管理缴费单》上签字后返业主一联，当日将其余一联返回管业部，另一联本部门留存。

4．告之业主到工程部办理验收手续。

 

＊  工程部

1．见到业主持财务部开据的发票或收据原件，复印暂时留存。

2．各专业人员持《单元交接书》陪同业主到所购房间进行交接验收。

3．验收合格：

…  业主（使用人）确认验收，填写《单元交接书》中相关工程验收内容，一式两份。

…  带3把钥匙，陪同业主持《单元交接书》2份到保卫部办理钥匙交接手续。

…  当日将收据复印件返回管业部。

    4．验收不合格：填写《返修单》2份，业主签字确认后，交保修单位，并规定返修时间不得超过48小时。

 

＊  保修单位

1．接物业公司工程部《返修单》签字确认，物业公司工程部、保修单位各执1份。

2．保修单位到物业公司保卫部办理返修入场手续后进行返修。

3．返修后开据《返修工程验收单》送至物业公司工程部。

 

＊  工程部

1．接保修单位《修复通知单》后组织各专业进行复验。

2．验收合格，在接到《修复通知单》24小时内，与业主约定时间进行复验。合格后确认验收，填写《单元交接书》2份。

3．验收不合格，工程部填写《限期修复通知书》一式两份，送至保修单位1份，部门存档1份。

 

＊  保卫部

1．接到工程部送来的钥匙3把／单元。

2．见到验收合格的《单元交接书》为其办理钥匙交接手续。

3．钥匙核对无误后，填写《钥匙交接表》2份及《单元交接书》2份，业主、工程部三方签字确认。

4．发放业主房间钥匙2把。

5．封存房间钥匙1把，并请业主（使用人）在封存信封封口处签字，当面封存，并填写《钥匙封存记录表》，部门存档。

6．部门留存《钥匙交接表》1张，另1张送至管业部。

7．带领业主持《单元交接书》2份返回管业部。

 

＊  管业部

1． 接到工程部送来的收据复印件1份，部门存档。

2． 接到保卫部送来的《钥匙交接表》1张，部门存档。

3． 接到业主的《单元交接书》2份，核查其中内容全部合格后为其发放信箱钥匙，业主签字后，在“物业公司签署”一栏上签字确认。

4． 将其中一联返还业主，另一联存档。

5． 整理业主资料，核对《档案目录表》：

A．《授权书》1份（开发商）；

B．《入住通知书》1份（开发商）；

C．《联络登记表》1份；

D．《承诺书》2份；

E．《治安、消防协议书》2份；

F．业主身份证复印件2份；

G．（如业主未到）被委托人身份证复印件2份；

H．公证证明（或委托书）原件1份；

I．《物业管理缴费单》1份；

J．《单元交接书》1份

K．《钥匙交接表》1份。

如有业主询问装修事宜，则按二装流程办理。业主办理完全部手续由接待人员引导其顺原路返回，离开大厦。

 

＊  入住期办理完毕，整理现场。

 

 

 

 

 

二次装修施工流程图

 

 

各部门审批是否合格

接受全部资料，将资料分类送至人事、工程

 

 

 

根据工程部审批结果，附相关资料下传保卫部

 

 

 

 

保卫部审批后，除《承诺书》存档，其余资料返回管业部

 

 

 

 

管业部通知施工方，重新报装修申请。

                                    No

 

 

                 

                       Yes

综合部报总经理审批

总经理审批是否合格

 

 

 

 

 

管业部通知业主，让施工方领取相关资料，并将其余资料存档

                                    No

 

 

              

                        Yes

施工方到财务部交相关费用。施工方领取《许可证》、《施工证》进行施工。

 

 

 

 

 

通知业主、施工方验收是否合格

 

 

 

管业部记录施工方的验收申请，销毁《许可证》，附验收表送至保卫部

 

 

 

 

保卫部先销毁《施工证》，再根据管业部送来的验收资料进行验收，送工程部，

 

 

 

 

工程部接到保卫部送来的验收资料后进行验收，并返回管业部。

 

 

 

 

 

验收不合格，请施工方领取《验收表》进行整改。

                                      No

 

 

 

                      Yes

 

 

 

 

 

 

           

 

 

总经理是否同意退保证金

 

 

综合部接财务审核后的《内签单》，报总经理批示。

验收合格，管业部自动办理退保证金手续。

管业、保卫、工程、财务分别填写《内签单》相关内容，办理退保证金手续

 

 

 

 

 

 

 

 

                                   No

管业部通知施工方暂不能领取，待通知。

 

                     Yes

 

管业部通知施工方带相关资料、收据来物业公司领取退款。

财务部收回原始收据及相关资料，办理退款，并做好记录。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

二次装修工作流程

 

 

Ø  资料简称

           全    称                             简    称

 

《**********装修协议书》                                《协议书》

《**********业主(使用人)装修施工申请表》                 《申请表》

《**********二次装修工程区域治安、消防承诺书》          《承诺书》

《**********装修审批单》                                《审批单》

《**********用印申请》                                《用印申请》

《**********装修施工许可证》                            《许可证》

《**********临时施工证》胸卡                            《施工证》

《**********验收申请表》                              《验收申请》

《**********装修质量验收表》                            《验收表》

《**********付款申请内签单》                            《内签单》

《**********违章通知单》                              《违章通知》

《**********施工变更单》                                《变更单》

装修施工图纸                                                 图纸

装修公司营业执照副本复印件                               营业执照

装修公司企业资质证复印件                                   资质证

装修公司与业主签署的装修合同复印件                       装修合同

施工人员身份证复印件                                       身份证

施工人员1寸照片                                             照片

 

－装修申请－

 

＊  施工方第一次到物业公司：

一、管业部：

1．发放相关资料：

《**********装修协议书》-3份；

《**********装修管理规定》-1份；

《**********装修办理流程说明》-1份；

《**********业主(使用人)装修施工申请表》-1份；

《**********二次装修工程区域治安、消防承诺书》-1份。

 

＊    施工方第二次到物业公司：

一、管业部：

1．检查施工方是否将如下资料备齐：

①．《**********装修协议书》－3份；

②．《**********业主(使用人)装修施工申请表》－1份；

③．装修施工全套图纸－2套；

④．装修公司营业执照副本复印件(须加盖公司原始公章，如是外地企业须持进京施工许可证)－1份；

⑤．装修公司企业资质证复印件(须加盖公司原始公章)－1份；

⑥．《**********二次装修工程区域治安、消防承诺书》(有装修单位公章)－1份；

⑦．装修公司与业主签署的装修合同复印件(加盖公司原始公章或带合同正本作为参考)－1份；

⑧．施工人员身份证复印件(如是外地人员须持务工证、暂住证)－1份；

⑨．施工人员1寸照片各2张；

⑩．施工进度表1份。

2．于申请第1日填写好《审批单》（见附表）－(1式5联)的相关内容；如缺少其中任一资料，便不予受理装修申请业务。

3．接到申请第1日将《审批单》、《申请表》、图纸交至工程部进行审批。

4．将施工方送至的《协议书》，填写《用印申请》（见附表）后报至综合部加盖物业公司公章。

5．将营业执照、装修合同、资质证、《承诺书》、身份证、照片等资料全部暂时存在该业主的档案资料中。

 

二、综合部：

1．接到管业部的《用印申请》报总经理审批。

2．于当日将《协议书》返回管业部。

 

三、工程部：

1．接到管业部送来的《审批单》、《申请表》、图纸。

2．自接到以上资料2个工作日内完成装修图纸等审批工作。

3．在申请的第3个工作日结束前，将以上3份资料返回管业部。

 

四、管业部：

1．接到综合部返回的《协议书》，将其中1份存在该业主的档案资料中，其余2份准备在装修审批合格后返回给施工单位及业主。

2．接到工程部返回的《审批单》、《申请表》、图纸。

工程部审批合格：

1．于申请的第3个工作日内将《审批单》、《申请单》、《承诺书》复印件、图纸，及施工人员身份证、照片，送至保卫部进行审批。

工程部审批不合格：

1．于申请的第3个工作日内将《审批单》、《申请单》、《承诺书》复印件、图纸，(不附加身份证、照片)送至保卫部进行审批。

 

五、保卫部：

1．于申请的第3个工作日内接到管业部送来的《审批单》、《申请表》、图纸、《承诺书》复印件，（或包括身份证、照片）的四份（或六份）资料对图纸进行审批。

工程部、保卫部审批均合格：

1．             根据身份证、照片制作《施工证》（见附表），作好《施工证》暂留在保卫部，并于当日将《审批单》、《申请表》、图纸、身份证、照片返回管业部；《承诺书》复印件本部门存档。

工程部审批不合格，保卫部审批合格：

1．审批合格后，于当日将《审批单》、《申请表》、图纸返回管业部；《承诺书》复印件本部门存档。

 

工程部审批合格，保卫部审批不合格：

1．审批不合格，于当日将《审批单》、《申请表》、图纸、身份证、照片返回管业部；《承诺书》复印件本部门存档。

工程部、保卫部审批均不合格：

1．于当日将《审批单》、《申请表》、图纸、返回管业部；《承诺书》复印件本部门存档。

 

六、管业部：

审批不合格：

1．于申请的第4个工作日接到保卫部返回的《审批单》、《申请表》、图纸（或包括身份证、照片）。

2．电话通知业主、施工方装修施工审批不合格，并由施工方到物业公司管业部领取《审批单》业主、施工方的各1联、图纸1套、《申请表》复印件1份。

3．其余资料：

①．《协议书》－1份，在管业部暂时存档，以备第2次申请时继续使用（另2份已返回业主、施工方）；

②．《申请表》－1份，原件留存在管业部存档，作为永久资料，不再使用；

③．图纸－1套，原件留存在管业部存档，作为永久资料，不再使用（另一套返施工单位）；

④．营业执照－1份，在管业部暂时存档，以备第2次申请时继续使用；

⑤．资质证－1份，在管业部暂时存档，以备第2次申请时继续使用；

⑥．《承诺书》－1份，在管业部暂时存档，以备第2次申请时继续使用；

⑦．装修合同复印件－1份，在管业部暂时存档，以备第2次申请时继续使用；

⑧．身份证－1套，在管业部暂时存档，以备第2次申请时继续使用；

⑨．照片－各2张共2套，在管业部暂时存档，以备第2次申请时继续使用。

审批合格：

1．于申请的第4个工作日内接到保卫部返回的《审批单》、《申请表》、图纸、身份证、照片。

2．将身份证、照片1套，连同以上①、④－⑦资料暂时存在该业主档案资料中。

3．将各部门审批过的《审批单》、《申请表》、图纸，附加上打印完整的《许可证》（见附表），于申请的第4个工作日内一并报至综合部。

 

七、综合部：

1．接到管业部上报的《审批单》、《申请表》、图纸、《许可证》。

2．于上报的当日将审批资料报至物业公司总经理。

总经理签批不同意：

1．             将总经理签批后的《审批单》、《申请表》、图纸、《许可证》返回管业部。

总经理签批同意：

1．将总经理签批后的《审批单》、《申请表》、图纸、《许可证》返回管业部，并在《许可证》上加盖物业公司公章，在图纸上加盖“审图合格”章。

 

八、管业部：

1．接到签批过的《审批单》、《申请表》、图纸、《许可证》。

总经理签批不同意：

1．             电话通知业主、施工方装修施工审批不合格，到物业公司管业部领取《审批单》业主、施工单位的各1联、图纸－1套、《申请表》复印件1份。其余资料同第六项中“审批不合格”第3条。

2．             将《审批单》各联送至相关部门存档，便于第二次申报作为附件。

总经理签批同意：

1．接到签批过的《审批单》、《申请表》、图纸、《许可证》。

2．电话通知业主及施工方全部审批手续办理完毕，由施工方来物业公司办理交费手续。

3．给施工方《审批单》复印件1份，告之施工方带《审批单》复印件到财务部交纳相关费用。

4．收到财务部给施工方开据的相关费用收据复印件，发给施工单位《许可证》、《审批单》业主、施工方相应各1联、加盖“审图合格”章的图纸1套。

5．告之施工方到保卫部领取《施工证》。

6．将《审批单》各联送至相关部门存档。

 

九、保卫部：

1．接到财务部给施工方开据的相关费用收据复印件，发给施工方《施工证》，并将发放编号、数量与收据做好登记、存档。

 

十、财务部：

1．接到施工方的《审批单》复印件，收取施工方相关费用：

A．装修责任保证金：5000元／单元（现金）

B．装修管理费：0.2元／m²／天

C．《施工证》胸卡押金20元／个

D．《施工证》胸卡工本费10元／个

2．做好收取费用的登记记录，以便查询，并将《审批单》复印件存档。

 

―竣工验收―

 

*  施工方提前三天到管业部申请竣工验收

一、管业部

1．请施工方出具业主的验收合格证明（原件），将复印件存档。

2．收回施工方《许可证》原件，做好回收记录后销毁。

3．填写《验收申请》（见附表）及回执，将回执交给施工方（回执上半联暂时存档，待用），并让其到保卫部交回《施工证》。

4．提取该装修工程的图纸原件1份、《申请表》原件1份，并附上《验收表》（见附表）1张送至保卫部。

 

二、保卫部

1．收回施工方全部《施工证》原件，核对后做好回收记录后销毁。

2．接到管业部送来的图纸、《申请表》、《验收表》。

3．于当日（既申请的第1个工作日）内完成验收。

4．下班前送至工程部。

 

三、工程部

1．接到保卫部送来的图纸、《申请表》、《验收表》。

2．于次日（既申请的第2个工作日）内完成验收。

3．下班前送至管业部。

 

四、管业部

1．接到工程部送来的图纸、《申请表》、《验收表》。

验收不合格：

1．当日（既申请的第3个工作日）通知业主及施工方验收不合格，施工方带来管业部领取验收表复印件。

2．填写《验收申请》上验收后需填写的内容。

验收合格：

1．当日（既申请的第3个工作日）通知业主及施工方验收合格，管业部将自动为其办理退保证金手续。

2．填写《验收申请》上验收后需填写的内容。

3．将图纸、《申请表》、《验收申请》存档。

 

—退保证金—

 

一、管业部

1．填写《内签单》上本部门相关内容，并注明相关收据复印件的编号、已收回《许可证》记录、违章罚款记录（是否已交罚款，并附《违章通知》全部原件）。

2．于当日下班前（既退款的第1个工作日）将《内签单》、《验收表》、或附有《违章通知》送至保卫部会签。

 

二、保卫部

1．接到管业部送来的《内签单》、《验收表》、或附有《违章通知》。

2．填写《内签单》上本部门相关内容，并注明相关收据复印件的编号、已收回施工证记录、及违章罚款记录（是否已交罚款，并附《违章通知》全部原件）。

3．退款的第2个工作日下班前将《内签单》、《验收表》、或附有《违章通知》送至工程部会签。

 

三、工程部

1．接到保卫部送来的《内签单》、《验收表》、或附有《违章通知》。

2．填写《内签单》上本部门相关内容、违章罚款记录（是否已交罚款，并附《违章通知》全部原件）。

3．退款的第3个工作日下班前将《内签单》、《验收表》、或附有《违章通知》送至财务部。

 

四、财务部

1．接到工程部送来的《内签单》、《验收表》、或附有《违章通知》。

4．审核付款金额，并填写《内签单》上本部门相关内容。

2．退款的第4个工作日下班前将《内签单》、《验收表》、或附有《违章通知》送至综合部。

 

五、综合部

1．接到财务部送来的《内签单》、《验收单》、或附有《违章通知》。

2．报至总经理签批。

3．于退款的第5个工作日返回管业部。

 

六、管业部

1．接到综合部返回的《内签单》、《验收单》、或附有《违章通知》。

总经理签批不同意：

1．如为《内签单》会签出现的错误，当日通知施工方暂不能领取保证金，待通知。

2．如总经理批示验收质量有疑问，需重新进行验收，于当日通知施工方暂不能领取押金，等待物业公司的再次验收通知。

总经理签批同意：

1．当日通知施工方带原始收据到管业部办理退保证金手续。

2．将《验收单》原件、《内签单》复印件存在该业主档案资料中。

3．将《内签单》原件给施工方，让施工方带其到财务部领取退款。

 

七、财务部

1．让施工方在原始收据背面签字确认，并收回原始收据及《内签单》，为其办理退款手续。

2．根据《违章通知》上罚款数额，如施工方未交罚款，让其交纳现金，

 

或从退款金额中扣除。

3．做好保证金退还记录。

 

―施工变更―

 

＊  施工方到物业公司申请施工延期

一、管业部

    施工延期

1．查验施工方过期《许可证》的有效期。

2．根据过期《许可证》内容开据《变更单》（见附表），填写相关内容。

3．收回过期《许可证》，附在《变更单》后于当时送至保卫部。

施工整改

1．填写《变更单》相关内容，并提取《验收表》原件附后送至保卫部。

 

二、保卫部

1．接到管业部送来延期施工的《变更单》与过期《许可证》，或整改施工的《变更单》与《验收表》。

2．当时签署相关意见。

3．将《变更单》、过期《许可证》或《验收表》送至工程部。

 

    三、工程部

1．接到保卫部送来的《变更单》、过期《许可证》或《验收表》。

2．当时签署相关意见。

3．将《变更单》、过期《许可证》或《验收表》送回管业部。

 

四、管业部

1．接到工程部送回的《变更单》、过期《许可证》或《验收表》。

同意延期：

1．销毁过期《许可证》，制作新的《许可证》，做好收发记录。

2．将新《许可证》后附《变更单》报至综合部。

不同意延期：

1．销毁过期《许可证》，做好记录，并将《变更单》存档。

2．让施工方根据各部门签署意见再报。

同意整改：

1．制作新的《许可证》，做好发放记录。

2．将新《许可证》后附《变更单》报至综合部，《验收表》存档。

不同意整改：

1．让施工方根据各部门签署意见再报。

2．将《变更单》、《验收表》存档。

 

五、综合部

3．接到管业部送来的《许可证》与《变更单》。

4．报至总经理签批。

5．在《许可证》上加盖物业公司公章，附《变更单》返回管业部。

 

    六、管业部

1．接到综合部返回的《许可证》与《变更单》。

2．让施工方持新《许可证》到财务交《施工证》的费用，然后带《许可证》、收据原件及复印件到保卫部办《施工证》。

3．将《变更单》存档，并做好变更记录。

 

七、财务部

1．见到总经理签批后的《许可证》，收取《施工证》相关费用。

2．做好收费记录。

 

    八、保卫部

1．接到施工方收据原件及复印件，并见到新《许可证》方可为其办理《施工证》。

2．将收据复印件存档，并做好记录。

3．《许可证》原件、《施工证》返给施工方。

 

―整改验收―

 

＊  施工方到物业公司申请二次验收

    一、管业部

4．请施工方出具业主的验收合格证明（原件），将复印件存档。

5．收回施工方《许可证》原件，做好回收记录后销毁。

6．填写《验收申请》及回执，将回执交给施工方，让其到保卫部交回《施工证》。

7．提取图纸1份、《申请表》原件、一次《验收表》，并附本次验收表送至保卫部。

 

二、保卫部

1．接到施工方交回的《施工证》将其销毁，并做好记录。

2．接到管业部送来的图纸、《申请表》、一次《验收表》及本次《验收表》。

3．于当日完成验收工作，下班前将图纸、《申请表》、两次的《验收表》送至工程部。

 

    三、工程部

1．接到保卫部送来的图纸、《申请表》、两次的《验收表》。

2．于次日（既申请的第2个工作日）完成验收。

3．下班前将图纸、《申请表》、两次的《验收表》返回管业部。

 

四、管业部

1．接到工程部送来的图纸、《申请表》、两次的《验收表》。

验收不合格：

1．当日（既申请的第3个工作日）通知业主及施工方验收不合格，施工方来管业部领取验收表复印件。

2．填写《验收申请》上验收后需填写的内容。

验收合格：

1．当日（既申请的第3个工作日）通知业主及施工方验收合格，管业部将自动为其办理退保证金手续。

2．填写《验收申请》上验收后需填写的内容。

3．将图纸、《申请表》、《验收申请》存档。

 

 

 

 

 

客户入住流程图

 

 

接业主入住通知

确认搬家相关事宜

搬家现场管理

管业部上门拜访

根据入住通知单，各部门安排工作

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

客户入住流程

 

 

业主通知入住

2  管业部

1．客务接到业主（使用人）正式入住的电话通知（或传真通知，需由管业部人员电话进行确认）。

2．填写《入住通知单》中相关内容。资料填写完毕后，将通知单送至工程部。

3．核对业主（使用人）的档案资料：

档案齐全，同意入住；如有缺项，通知业主（使用人）补齐缺项档案资料再行正式入住。

档案明细

A．入伙授权书1份

B．房屋交付（入住）通知书1份

C．业主联络登记表1份

D．承诺书2份

E．治安、消防协议书2份

F．业主身份证复印件或被委托人身份证复印件（注明被委托人字样）各2份

G．公证证明（或委托书）原件1份

H．业主入住费用应收表1份

I．验收单元交接书1份

J．钥匙交接表1份

K．装修管理协议书1份

L．装修审批单1份

M．二次装修工程区域治安、消防承诺书1份

N．装修施工申请表1份

O．装修施工图纸1套

P．装修公司资质证明1份

Q．业主与装修公司装修合同1份

 

2  工程部：

1．接到管业部的入住通知单。

2．填写入住通知单中本部门相关内容。

3．部门经理确认后，将入住通知单送至保卫部。

 

2  保卫部：

1．  接到工程部送来的入住通知单。

2．  填写本部门相关内容。

3．  部门经理确认后送至综合部。

 

2  综合部：

1．接到保卫部送来的入住通知单，填写相关内容后，报总经理审批。

2．总经理签批后，准备相关物品（指示牌、花篮等）。

 

2  管业部：

1．接到综合部返回的入住通知单。

2．根据各部门签署意见通知业主入住的相关准备工作已就绪，可以正式入住。

 

入住当天

 

2  保卫部：

1．用明显标志设置出卸货区的位置及临时车位。

2．车场人员指引搬家公司车辆进入临时车位停车，并进行疏导。

3．保安员指引搬家公司人员将货物从指定货梯（或路线）进行搬运，禁止进入其他区域。

4．防止搬家人员出现大声喧闹、拖拉货物、碰损公物、设施设备的现象。如出现野蛮搬家现象，视情况进行相应处理。

5．如发现搬家物品中有易燃易爆品，对搬家人员进行提醒、监督。

 

2  管业部：

1．        客务代表在相关楼层（或在大厦外）迎接业主（使用人），并进行指引。

2．        安排保洁人员及时打扫公共区域卫生，保持清洁。

 

搬家公司离开大厦

 

2  保卫部：

1．检查公共区域内有无遗失物品，如有请业主（使用人）进行确认，并做好遗失物品登记、认领手续。

 

2  工程部：

1．检查公共区域、公共设施有无损坏，如有进行相应的处理。

 

2  管业部：

1．              检查公共区域清洁情况。

2．              拜访客户，赠送花篮。

3．              填写业主档案目录中相关内容。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

总  经  理  致  词

 

 

尊敬的各位业主（使用人）你们好：

 

 

    历经二年多的精雕细琢，终于以其超前的功能设计，独特的建筑造型，良好的工程品质展现在世人面前。

 

    在此请允许我代表牧业公司的全体员工欢迎您的到来。我们将继续秉承“以人为本、业主至上、关注点滴、不断进取”的服务理念，通过安全、舒适、温暖、快捷、方便的服务方式，全方位的向您提供程序化、标准化、规范化的高品位物业服务。

 

    各位业主（使用人）让我们共同承担起彼此的责任和义务去创造美好的明天。

 

 

 

北京*****************公司

 

总经理：

 

    

  *****年****月

 

 

 

使用、管理、维修公约

 

 

根据中华人民共和国和北京市有关法律、法规，结合“----------”(以下简称“大厦”)的实际情况，为维护大厦全体产权人、使用人、开发企业及物业管理企业的合法权益，明确各自的权利、义务和责任，从而达到对大厦的统一管理，特制定《----------使用、管理、维修公约》(以下简称“公约”)。

本公约对开发企业、物业管理企业及全体产权人(包括其使用人、受让人、继承人、承租人或占用人)均有约束力。

 

第一章   物业概况

 

物业名称：----------

宗地位置：----------

物业四至： 东：----

           南：----

           西：----

           北：----

占地面积： ----m²

建筑面积： ----m²

国有土地使用证：------------

土地用途： 商业、房屋可使用年限：商业--年、房屋--年

公共地方： 指不为单个产权人所有而为全体产权人所有并共同使用的部位。其中包括大厦各出入口、行人道、通道、电梯大堂、外墙、屋面、绿化区、车道、公用车辆停泊及装卸货区域、电梯、消防通道、保安监控室、走廊、楼梯、台阶、共用卫生间、管理用房、电话机房、变配电室、热力站、燃气热水间、隔油池、污水池、化粪池、泵房、中水处理房、水箱、中央空调设备机房及风机房、垃圾房、自动喷淋系统及消防设备控制室、电梯机房及为该大厦的产权人、租户及访客而设立的共用的其他地方或范围。

公共设施： 指不为单个产权人所有而为全体产权人所有并共同使用，为该大厦的公众利益而在大厦所属地块范围内装设的各种器械、设备、装置或种植物，包括卫星电视系统、可视对讲系统、热力系统、             燃气系统、给排水系统、中央空调系统、消防系统、通讯系统、电子监察保安系统、电梯、公共卫生间设备、玻璃幕墙、照明系统、供电系统、污水处理系统、下水道、沟渠、管道、槽沟、电线、电缆、绿化区之装置及种植物、告示牌及其他机械、卫生设备。以上所列的各类设备，均属公共设施的一部分。

 

第二章   各主体基本情况

 

1.        开发企业

开发企业：----------

注册地址：----------

邮    编：------

法人代表：------

注册资本：------

联系电话：------

2.        产权人

拥有该房屋单元的产权人，包括其日后的继承人或转让人(包括但不限于变卖、赠与及互易等)，如果该单元已被抵押，则“产权人”应包括抵押人和抵押权人。

3.        物业管理企业

3.1     物业管理委员会(以下简称“管委会”)成立前，由开发企业选聘的物业管理企业对大厦进行管理。管委会成立后，由管委会选聘物业管理企业对大厦进行管理。物业管理企业应具有《北京市物业管理资质合格证书》。

3.2     ----------物业管理企业

公司名称：----------

注册地址：----------

注册资金：------

邮政编码：------

法人代表：------

联系电话：------

 

第三章   定   义

 

 本公约中除文义有所指示需另作解释外，下列用语所指意义如下：

管理规则	指本公约及用户守则内的一切条款或规定，以及开发企业或物业管理企业按本公约制定的各项与大厦管理有关的规章制度。
管理合同	指开发企业(管委会成立后由管委会)为管理大厦而与物业管理企业签定的《物业管理委托合同》，其内容不能与本公约相违背。开发企业、管委会、物业管理企业、产权人及使用人等均须遵守。
绿化区域	指根据政府有关法令所要求或由开发企业所设计规划在该土地上实施绿化的地区，属公共设施之一。
停 车 场	指大厦只限停放机动车、非机动车的地方。
外    墙	指大厦的所有或部分墙，为公共地方之一。
保留地方	指所有在土地之上，除公共范围及已售出的单元之外，由开发企业保留所有权而非供产权人使用的各种地方。
业权份额	指各单元产权人的房屋在该大厦内所占的份额。
交付使用通知书	指大厦能交付使用时开发企业给各产权人的通知书。

 

第四章   一般规定

 

1.        本公约对大厦开发企业、全体产权人、使用人及物业管理企业均具有约束力。

2.        本公约适用于中华人民共和国的法律、法规和有关政策以及北京市法律、法规、政府规章和有关政策。如政府有关部门颁发新的法规与本公约互相抵触时，将以最新颁发的法规为准。

3.        若本公约内有任何条文在任何法律下成为无效、非法或不能执行时，本公约其余条文的有效性、合法性及执行性并不因此而受损。

4.        本公约以中文简体书写，印刷文字具有同等法律效力。

5.        本公约自北京市国土资源和房屋管理局核准并经购房人签署遵守公约《承诺书》之日起生效。

6.        管委会拥有对公约的解释权，但在管委会成立前，由开发企业解释。

7.        管委会成立前，不得对已通过北京市国土资源和房屋管理局核准的公约进行修改。管委会成立后，可由管委会根据产权人大会决议对公约进行修改，公约修改版本须经北京市国土资源和房屋管理局核准。

8.        本公约送交北京市国土资源和房屋管理局市场一处一份，北京市居住小区管理办公室一份，东城区房屋土地管理局居住小区管理办公室一份，开发企业一份，具有同等法律效力。

9.        大厦单元的购买者须按本管理公约规定签署一份承诺书(见附件)，承诺遵守本管理公约各条款，其日后的受让人、继承人、受赠人均受本管理公约各项条款的约束。而大厦的各产权人将共同享有及遵守本管理公约所载的权利及义务。各产权人(下称“原产权人”)承诺在将其物业出售、转让、馈赠或变卖的同时，必须取得承受人或受让人签署遵守本公约的承诺书。原产权人在物业管理企业接到承受人或受让人签署的承诺书前，不论该单元是否已出售、转让、馈赠或变卖，原产权人仍要履行本公约的责任，包括支付所有管理费用及其他有关费用直到其承受人或受让人签署本公约的承诺书生效之日止。

10.    本公约所规定的任何发给大厦各产权人的通知，以送至有关产权人的单元或所知产权人的最后通讯地址为准；如通过邮局挂号信投送的，则以邮局挂号

收据为准；所有不以其单元为通讯地址的产权人应将其选择的通讯地址事先

通知物业管理企业。

11.    物业管理企业应在大厦适当的公共范围设置告示牌，以张贴管理规则及其它本管理公约规定的通知及布告，通知或布告在告示牌上连续张贴三日后，即视为对所有产权人即使用人的有效通知。开发企业/管委会及物业管理企业还可以其它合法方式向各产权人及上述人士发出通知。

 

第五章   产权人的权利义务

 

1.   产权人依法对其名下的单元享有占有、使用、收益和处分权。

2.   每个产权人对其单元享有全权处理权，包括出售、转让、抵押、按揭、出租、批准享用或以其他方式处置或变卖，而无须其他产权人或对大厦有任何权益的人士同意，但该处理权须明确地受本公约限制和保障，若任何产权人出租其单元给任何租客或租户，须就该租客或租户履行及遵守本公约的条款向其他产权人负责。

3.   产权人在出租、转让其所拥有的单元时，应书面通知物业管理企业，并保证承租方和受让方遵守本公约及物业管理规定。

4.   产权人在将其单元出租时，该产权人须对物业管理企业及其他产权人保证其或使用人遵守和履行本公约的规定及一切守则，并对其租客或其使用人的违约行为承担责任。

5.   在不影响大厦建筑结构、机电设备及外貌下，并获得物业管理企业书面同意及符合政府有关规定的情况下，可以对其名下单元进行内部装修工程。

6.   按本公约规定共同使用大厦的共用设备、共用部位、公共设施和公共场所。

7.   产权人有权要求召开、参加产权人大会，有选举权和被选举权。

8.   产权人可根据本公约条款监督物业管理企业及管理人员的工作。产权人无权直接处理任何管理人员，可向物业管理企业书面提出任何投诉，由物业管理企业采取其认为合适的、必要的行为。

9.   各产权人在任何时侯须遵守和履行本公约所约定的各项保证、规定及限制，并受其约束。

10. 产权人须遵守物业管理法规、政策和本公约规定及物业管理企业依公约订立

的《使用手册》、《装修守则》及其他规章制度。

11. 产权人须依照公约的规定，负责依时缴纳其名下应分担的管理费、管理费押金及其他费用等。

12. 产权人须准时缴纳其名下单元应付的税项、水、电、暖气等及有关公共设    施费用。

13. 执行管委会及产权人大会决议。

14. 产权人须遵守物业管理法规、政策和本公约规定及依据本公约订立的其他规章制度。

 

第六章   产权人大会及管理委员会

 

1.   产权人大会

开发企业或物业管理企业需在大厦经有关主管部门检验合格后并已交付使用，产权人入住率达百分之五十及以上时，在规定时间内，组织召开大厦产权人大会第一次全体会议，选举产生物业管理委员会。

产权人大会履行以下职责：

(1) 选择、罢免管委会委员。

(2) 制定、修改管委会章程和管理公约。

(3) 监督管委会的工作。

(4) 审议、批准物业管理企业的年度预算。

(5) 决定物业管理的其他重大事项。

2.   管理委员会

管理委员会经由各产权人依据中华人民共和国有关法规于产权人大会选举产生，并由第一次产权人大会会议决定管委会任职人数、任期等事宜，同时选举管委会主席。

管委会职责包括以下各项：

(1) 选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业签定或解除物业管理合同。

(2) 审议物业管理企业提出的物业管理服务标准、收费标准以及年度计划、财务预算。

(3) 收取产权人、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动。

(4) 审议批准物业管理企业制定的物业管理规章制度。

(5) 组织召开产权人大会或管理委员会会议。

(6) 监督公共维修基金的使用和管理。

(7) 协助物业管理企业开展各项工作。

(8) 履行物业管理合同，监督公约和其他管理制度的执行。

(9) 对个别产权人、使用人违反公约或损害其他产权人、使用人合法权益的行为，管委会有权代表产权人提起诉讼；在其他有关本物业的法律诉讼中管委会可作为全体产权人的代表，有关诉讼费用由各产权人分担。

(10)  公约、会议记录、签到簿、出席委托书及有关文件由管委会保管，产权人或利害关系人如有书面请求阅览，管委会不得拒绝。

 

第七章   开发企业的权利义务

 

1.        开发企业对其拥有的单元，享有与其他产权人同等的权利，并履行相应的义务。

2.        管委会成立前，开发企业对大厦内任何使用权未转让、未出售的部分、公共部分以及公共设施进行安装、架设、翻新、保养或拆去烟筒、招牌(包括霓虹灯光管招牌)、天线、梁柱、栏杆、照明及其它各种固定设施的工程，必须事先书面通知各产权人，在获得批准后方可于合理的时间进入上述部位，以便进行有关工程。开发企业有权根据适当的条款准许、批准或授权其他人进行上述工程；上述工程不得不合理地妨碍其他产权人使用其所属的单元，而任何安装于大厦天台或其他地方的招牌，不可阻碍或干扰升降机的升降功能。开发企业在进行上述工程时，对所造成的损失负有赔偿责任。

3.        管委会成立前，开发企业有权直接或指定物业管理企业对物业进行管理，有权与物业管理企业签署管理合同、订立管理的职责范围、年期及酬金等。

4.        以授权书形式书面授权物业管理企业向大厦各产权人收取物业管理费、物业管理押金及其他有关管理费用。

5.        可委派代理人行使本公约给予开发企业的任何权利。

6.        向政府有关部门申请对土地批文做出修改并就此事全权与政府进行磋商、达成协议，签署任何相关文件。行使此项权利时，须不妨碍其他产权人使用其所属单元或其现有权益。

7.        在受本公约的限制和保障下，开发企业有全权转让、抵押、出租、批准别人占用或以其他任何方式处置大厦任何部分(已出售的部分及公共部分、公共设施除外)。

8.        可就大厦管理事宜另行订立细则或规章制度，但不得抵触本公约。

9.        在管委会成立前审核、批准或修订大厦年度管理预算。

10.    物业交付使用时，开发企业应当向物业管理企业移交下列材料：

A．    新建项目竣工总平面图；

B．单体建筑、结构、设备安装竣工图；

C．附属公建配套设施、地下管网工程竣工图；

D．    有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；

E． 各单项工程竣工验收证明材料；

F． 房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；

G．    房屋销售清单和产权资料；

H．    公共配套设施的产权及收益归属清单；

I．   物业管理所必须的其他资料。

11.    在保修期间开发企业应按照本市的规定，保修期内、范围内开发企业委托物业管理企业进行有关保修事宜。保修费用由开发企业承担。保修期从入住通知单发放之日起计算。

 

第八章   物业管理企业的权利和义务

 

1.        一般事项

1.1        ----------是根据有关法律正式登记注册的企业，并具有《北京市物业管理资质合格证书》。在管委会成立前受开发企业的委托，全面负责统一管理大厦。

管委会成立之前各产权人、使用人完全同意由开发企业全权选择物业

管理企业。

1.2        物业管理企业可视为全部产权人的代理人，而非个别代理，即每一产权人被视为全权及不可撤销地任命物业管理企业为执行本公约规定的代理人。

2.        物业管理企业的权利及义务

2.1   对接受委托的物业实施管理；

2.1.1             根据大厦日常运作，建立一套完整的管理工作程序，并在实施中不断完善。

2.1.2             根据本公约制定大厦用户守则、装修规则及其他必要的规章制度，并以有效的形式督促产权人和使用人遵守。

2.1.3             负责人事管理工作，指导并监督所聘用的员工完成各项管理工作和保障各项公共设施的正常运作。

2.1.4             根据大厦实际情况，负责建立、健全财务管理制度和编制大厦管理预算，建立物业管理收支帐目，定期向产权人公布，接受开发企业或管理委员会的查询帐收取管理费和代收水、电、燃气、供暖、热水费及电话等市政公用设施使用费并追讨欠款，可收取欠款滞纳金及手续费。

2.1.5             处理所有对于大厦管理的投诉及各项维修，并协助调解产权人或使用人之间因大厦管理而引起的纠纷与争执。

2.1.6             负责大厦保安工作，保持大厦的正常秩序和尽力使产权人、使用人免遭骚扰。

2.1.7             对各项管理职责定期(每月及每年)或根据管委会合理要求时做出检讨和总结，并对改善大厦管理或增加服务项目等事宜向开发企业或管委会递交报告及做出建议。

2.1.8             清除及拆去任何不符合管理规则规定的建筑物、安装物、摆放货物及杂物，并向应负责的人征收及追索清除费和因此而发生的有关费用。

2.1.9             控制该大厦所有车辆(包括机动车及非机动车)的行驶、停放及行人交通。

2.1.10         在有关大厦物业管理事宜法律诉讼中可作为全体产权人的代

表，由此而产生的诉讼费用由各产权人分担。

2.1.11         防止任何人未经物业管理企业书面同意或未按本公约的规定而占用或使用公共地方及公共服务设施。

2.1.12         采取一切必要的措施遵守政府对于大厦的要求。

2.1.13         代表全体产权人与政府部门、公共事业机构、承包商、专业服务机构及其他任何单元接触、交涉、签订合同或进行诉讼。

2.1.14         防止任何人对大厦或公共设施进行有害的变更或损坏，并对损坏者进行索偿。

2.1.15         节日期间可装饰大厦幕墙(包括灯光及其它饰物)，并有权组织大厦内的文娱活动。

2.1.16         聘请、撤换及付酬金予物业管理相关的律师、建筑师、会计师等专业顾问、承建商、工人、代理人、清洁工人或其他工作人员。

2.1.17         采取一切必要措施(包括提出及进行诉讼)制止各产权人违反、不遵守或不履行本公约或用户守则的规定，包括：

A.      在大厦内显著地方公布违约产权人的姓名连同其违约细节。

B.       通过民事诉讼向每名违约产权人追讨本公约规定该产权   人须缴纳的任何款项。

C.       物业管理企业采取合法的其他方法。

2.1.18         物业管理企业按实际运作需求安排及调整大厦中央空调开放时间。

2.1.19         物业管理企业可根据实际情况，采用书面委托形式，将上述部分管理大厦的职权及责任委托其它公司协助管理。

2.1.20         物业管理企业应妥善管理及维修大厦公共范围、设施及提供各项服务，使大厦保持清洁、安全及正常运行。

2.1.21         对大厦公共地方和公共设施进行维护和修缮，使其保持良好的状态。如：维修主要结构，幕墙、窗框、门、玻璃、设备、器材的更换、修理、涂漆等。

2.1.22         每年或在有合理需要时，替大厦公共地方及外墙涂漆、清洁、铺砌或视情况而施行其他适当工程。

2.1.23         更换公共地方破损的玻璃。

2.1.24         保持公共地方照明良好。

2.1.25         保持大厦中密闭公共地方的通风系统运作良好，并作适当维修。

2.1.26         保持大厦公共地方的环境清洁、卫生及美观。

2.1.27         阻止任何废物被弃置于大厦公共地方，负责清理大厦公共地方的垃圾及安排适当的间隔时间收集垃圾。

2.1.28         采取适当措施防止大厦任何公共地方受阻塞。

2.1.29         确保所有公用污水管道、排水沟、管道及水管无淤塞情况。

2.1.30         保持大厦的所有公用设备、机械和器材(包括大厦消防系统、可视对讲系统、热力系统、保安系统、空调系统、电话系统、电梯系统、电气系统、燃气系统、照明系统、给排水系统等)性能良好和运作正常。当有需要的情况下，经开发企业批准后（管委会成立前），物业管理企业可与第三者订立委托合同维修上述设备、机械或器材(在大厦已批准管理预算范围内或紧急情况下除外)。凡在开发企业开发红线以内或与其他单位共用的公共设施、设备的维修、使用、管理而发生的一切费用，由开发企业委托的物业管理企业与其共用单位签署相应协议并支付相关费用。

2.1.31         在可能的情况下阻止大厦任何垃圾或其他物体被弃置、排出、侵蚀或抛出于街道、暗渠、污水渠、排水渠或水沟，并把已弃置、排出、侵蚀或抛出的垃圾、物体移走。确保物业管理企业所进行的维修或其他工程不会对毗邻的排水渠、引水渠、水道、行人路、污水渠、水沟、水管、电缆、公共设施或其他工程造成损坏。如有损害，应及时补救，令有关人士或政府部门满意。

2.1.32         安排大厦保安、管理员及搬运工人的日常工作程序。根据大厦管理公约或用户守则约定的条款，管理、保养、维修及监督使用以下的设施：

2.1.32.1          装卸货区；

2.1.32.2          垃圾收集站、垃圾车停放处；

2.1.32.3          花园、花槽、水池及其他设施；

2.1.32.4          车辆出入口、车道、车库、公共阶梯、行人路、街灯、栏杆、围墙及公共空地。

2.1.33         业管理企业可用产权人或大厦物业管理企业的名义投保，投保项目可包括火灾、其他意外及天灾等与管理大厦有关的保险。

2.1.34         安排绿化区的绿化工作。

2.2        管理大厦财务

2.2.1             负责大厦的财务管理及帐务处理；正确运用大厦管理帐户收取管理费及支付款项；定期复审结存以确保有足够资金维持必要的开支。

2.2.2             财务管理包括编制年度大厦管理预算，并尽可能使大厦的开支及运作控制在此预算范围内。首年度预算由物业管理企业根据本公约制定，财政年度为每年的一月一日至同年的十二月三十一日，第一个财政年度由开发企业发出入伙通知书起至翌年的十二月三十一日止。每年的年度预算须于该年度前两个月提交至开发企业或管委会审批，并在批准后实施。财政年度会计报告须于每个财政年度完结日起六个月内由物业管理企业委任政府认可的独立审计师核算。遇年度管理预算不足以应付所有管理开支，物业管理企业应提交修订预算供开发企业或管委会审批核准。

2.2.3             每月定期向各单元产权人或使用人收取管理费及其他应付费用，并定期复审征收情况以确保所有产权人、使用人准时履行其财务责任，对违反规定的产权人或使用人在发出适当警告后，物业管理企业有权代表大厦全体产权人对其采取相应措施(如法律诉讼等)。

2.3        帐目审核及保存

2.3.1             物业管理企业应聘请中国注册会计师审核大厦年度财务收支报表，并张贴在大厦告示栏。

2.3.2             物业管理企业应妥当地保存管理收支帐目，以供各产权人获得批准后查阅。

2.3.3             物业管理企业被辞退或合同终止时，须向开发企业或管委会移交所有有关大厦的文件、记录、图则及管理帐目。开发企业或管委会可聘请中国注册会计师审核管理帐目。

2.4        物业管理企业根据本公约做出的决定对所有产权人均有法律约束力。

2.5        物业管理企业及其雇员在下列情况下造成的损失无需对用户负责；

2.5.1    因对任何设施、设备进行必要的保养及更换而暂时停水、停电或公共设施设备停用。

2.5.2    火灾、水灾、地震等不可抗力自然灾害引致中断服务。

2.5.3    非物业管理企业责任造成的燃料、材料、供水、电力、空调短缺及其他一切原因造成的损失。

2.6        物业管理企业应尽全力按照本公约的规定履行其对大厦的管理和维护职责。

2.7  依照法规、规章和委托合同收取物业管理服务费用；

2.8  维护物业公共安全环境和秩序，制止违反物业管理制度的行为；

2.9  协助有关部门对物业管理区域的治安、交通、消防等事项进行管理；要求委托人协助管理；

2.10  履行委托管理合同，提供物业管理服务；

2.11  听取产权人、使用人的意见和建议，接受产权人有管委会的监督；

2.12  接受政论有关主管部门的监督指导；

2.13  重大维护管理事项和年度维护计划应与委托人协商；

2.14  定期公布代管基金收支帐目，接受质询和审计；

2.15  其他权利义务。

 

第九章   房屋使用、管理、维修的具体规定

 

1.   产权人在使用其名下单元及公共地方、设施时，须遵守如下规定：

1.1   不得改变大厦的结构，不得更改承重墙、横梁、支柱等，或加建、扩建、拆除任何建筑物；不得在大厦外墙上安装任何雕塑品、遮光帘、遮篷、花架、天线、旗杆、悬挂旗帜、横幅标语、广告牌、招牌、灯箱或其他任何伸出物；亦不得堵塞任何窗户。

1.2   不得堵塞、切割、损坏、更改、干扰大厦任何公用部分的水、电、暖气、生活热水或燃气等供应及排水道、暗渠、喉管、电缆、固定装置等设施。

1.3   不得改变单元各外露窗户的原有色彩，以维护大厦外貌整齐、美观。

1.4   各单元的产权人或使用人，只能将其单元按土地出让合同及政府相关规定用途使用，不得将其名下单元作非法或不道德用途，或在单元内进行任何足以妨碍或侵扰其他产权人的事项。

1.5   任何产权人或使用人须遵守北京市关于饲养宠物的相关规定。

1.6   不得在大厦公共地区举行葬礼、宗教仪式或其他类似活动，不得将大厦作斋堂、殡仪馆或类似用途，不得在单元内储存易燃易爆危险品。

1.7   不得在大厦内进行任何足以导致大厦投购的保险全部或部分失效，及引致保险费增加的行为。

1.8   不得妨碍他人合法使用公共地方及公共设施，不得在公共地方晾晒衣物或弃置垃圾杂物。

1.9   未向物业管理企业申报并获书面批准，任何产权人或使用人不得擅自更改、迁移或增大用电、暖气装置、生活热水装置和分体空调的负荷。

1.10 各产权人不得干预或干扰开发企业或物业管理企业以及其委托的装修商、承修商、工程人员在大厦范围内进行各项有关建筑工程。

1.11 个别产权人无权要求物业管理企业或其雇员为该产权人提供与大厦管理无关的服务。

1.12 每独立单元设电表、水表、热水表、燃气表，费用以实际用量计算收取，未经物业管理企业书面同意，产权人不得对上述仪表进行任何改动，否则，一经查获，物业管理企业有权要求其恢复原状，并由产权人、责任人承担全部责任及损失。

1.13 消防系统由大厦物业管理企业集中管理，未经物业管理企业事先书面同意，产权人不得移动、搬迁、关闭、更换、取消、拆除任何消防器材和设施，不得破坏消防设施或人为造成消防报警系统错误报警、损坏，否则，将按有关的公安消防条例及法规进行处理。系统因此而需恢复原状所产生的维修费用、造成的损失以及政府处罚等均由该产权人承担。

1.14 为检查、维修及保养大厦，包括公共地方、公共设施或为履行物业管理企业对大厦的管理责任，开发企业或物业管理企业及其委任的工程承建商、代理人及其他经许可的人有权携带一切必须的设备、机器及材料进入大厦任何部分。除紧急情形外，应事先通知有关的产权人或使用人在获准后进入。但开发企业在使用此项权利时，不得妨碍其他产权人使用所属的单元。

1.15 除紧急情况外，开发企业或物业管理企业在发出合理通告后，有权暂时终止任何设施运行以进行维修。

 

第十章  物业管理费

 

1.    大厦全体产权人按业权份额比例分担规划红线、大厦公共地方及公共设施的管理费用。

2.    各产权人须于每月的首五日内（如遇节假日自然顺延）缴纳其单元每月应付的管理费用，首期管理费用从开发企业向产权人发出交付单元通知书之日起计算。

3.    根据已获开发企业或管委会批准的年度预算，物业管理企业可从大厦管理帐户中支付有关管理大厦的一切支出费用。管理费标准为人民币4元/建筑平方米/月，包括以下各项：

3.1             保养及维修大厦外墙、绿化区、电梯、中央空调系统、消防系统、可视对讲系统、热力系统、保安系统、电气系统、照明系统、燃气系统、给排水系统及其他机械、设备、机器、装置和设施等的费用；

3.2            物业管理企业酬金；

3.3            物业管理企业认为需要购买的公共区域(包括公共服务设施)各种责任险；

3.4            聘用管理人员的开支，包括薪金、假期、津贴、住宿、福利和统筹、制服及装备等；

3.5            购买及租赁所有大厦管理必须的机械及器材的费用支出。

3.6            机器、设备的运行费用；

3.7            大厦公共区域照明费用；

3.8            聘请法律、会计、工程、机械等专业人士的费用；

3.9            聘请保安公司、保洁等公司的服务费用；

3.10        大厦公共的水、电、燃气费、暖气费及其他费用；

3.11        垃圾清理费；

3.12        清洁大厦公共地方、幕墙或落地玻璃窗的费用；

3.13        化粪池清淘费；

3.14        消杀（灭虫灭鼠）费用；

3.15        筹备期间装饰大厦的费用；

3.16        节日期间装饰大厦的费用；

3.17        行政办公支出；

3.18        物业管理企业为管理、维修大厦时需租用其它物业的租金。

3.19        管理及维修大厦需外聘承包商的费用；

3.20        按有关法规、规定所收管理费应缴纳的税项。

3.21        其他为管理大厦所产生的费用支出。

4.    空置单元管理费

不论单元是否空置、被占用或出租等，该单元产权人或使用人、开发企业须负责缴纳管理费及其他应付费用。

5.    预算外产生的费用由各单元的产权人按业权份额比例分担。

6.    管理费押金

6.1    各产权人在签订本公约承诺书时需缴纳相等于三个月管理费用的金额作为管理费押金。

6.2    产权人在出售、转让、馈赠或遗赠其单元时已缴纳的管理费用押金不予退还，但可在出售、转让、馈赠其名下单元时将押金转至受让人或承受人名下，但必须到物业管理企业办理有关手续。

6.3    在土地的使用权年期届满而不续期时，该管理费押金及大厦其它的管理盈余或亏损由当时所有产权人按其业权份额比例分摊。

7.    其他费用

各产权人应在收到物业管理企业的书面付款通知书后三日内缴纳其名下单元须支付的税项、水、电、燃气、电话、热水费、供暖费等有关费用。

8.    维修基金

8.1    按照《关于归集房屋共用设施设备维修基金的通知》（京房地物字[1999]第1088号）的规定，各产权人购买房屋时，应当按购房款的2%缴纳维修基金。

8.2    维修基金应当在银行专户存储，专款专用。为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。

8.3    维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。

8.4    管委会成立后，经管委会同意，由物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受管委会的检查与监督。

8.5    管委会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提年度使用计划，经管委会审定后实施。

8.6    维修基金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或管委会研究决定，按产权人占有的房屋建筑面积比例向产权人续筹。具体办法由有关政府部门制定。

8.7    物业管理企业发生变换时，代管的维修基金帐目经管委会审核无误后，应当办理帐户转移手续，帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送开发商和管委会备案。

8.8    产权人转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

9.    物业管理企业酬金

9.1            因物业管理企业履行本公约的职责而由大厦全体产权人付给物业管理企业的报酬，该酬金比例不超过大厦管理费收入的12%。

9.2            物业管理企业无须从管理酬金中支付因任何工作为该大厦管理、运作、会计、审计等产生的一切直接或间接费用开支。

 

第十一章  大厦全部或部分受损

不能正常使用时的安排

 

大厦任何部分如因火灾、台风、地震或其他不可抗力原因而受损至无法按该土地出让合同订明的用途使用，而重新修复受损部分在建筑上或法律上均可行时，在保险金不敷使用的情况下，物业管理企业可采取一切必要的行动，包括用受损部分产权人(以下称受影响产权人)的费用修复受损部分。所有受影响产权人应在接到物业管理企业书面通知后的十五天内将应付的修复款项交付物业管理企业。

1． 大厦任何部分如因前条所述原因受损至无法按土地出让合同订明的用途使用，而重新修复的受损部分在建筑上或法律上不可行时，物业管理企业应在受损发生之日起三个月内召集一次受影响产权人会议，共同就受损部分讨论应变措施，物业管理企业可以在会议通知中提出处理建议。

2． 在上述规定的受影响产权人会议上，如果通过应变措施议案，物业管理企业应随后立即筹备一份旨在使该措施付诸实施的正式计划，并在第一次会议后一个月内召开受影响产权人第二次会议对该计划进行讨论。

3． 如果在受影响产权人第二次会议中，上述计划获得通过(无论是否修改)，物业管理企业应通知所有受影响产权人。如在受影响产权人中有超过百分之五十的业权份额向物业管理企业书面赞同该计划，则所有受影响产权人均有责任参加该计划并在所有方面给予合作。

4． 如超过半数的受影响产权人在受损后一年内未能对计划做出书面同意，则物业管理企业有权请求受影响产权人及抵押权人(如有)通过公开拍卖等方式转让所有大厦受损的单元，拍卖所得在先扣除应付之管理费及其他款项后，将按照个别产权人持有的业权份额归还该受影响产权人或其抵押权人(如有)。

 

第十二章     违约责任

 

1.管理费及其他费用的追收及欠款滞纳金

如任何产权人在规定日期之前仍未缴纳当月的管理费或其他费用，则该产权人应向物业管理企业另外缴纳迟交或欠交款项的滞纳金(每日按0.3%，自应付之日起至实际支付日计算)以及物业管理企业为追讨欠款而额外发生的业务、法律费用。若逾期十四天未付，则物业管理企业有权采取下列措施收取附加费用：

1.1        迟交或欠交款项的滞纳金，每日按0.3%自应付之日起至实际支付日计算。

1.2        物业管理企业有权在大厦告示牌张贴欠款产权人单元及详情，有权对欠款产权人提起诉讼，并可参照《中华人民共和国合同法》第182条、184条的规定采取减少损失的措施，直至该欠款产权人清偿全部欠款、滞纳金及手续费为止，而为追讨所支出的费用也由该产权人或使用人承担。

1.3        产权人欠交管理费或其他费用超过十二个月时，开发企业或管委会有权或授权物业管理企业向仲裁委员会或法院就追索欠费事宜提起仲裁或诉讼。在裁决书或判决书生效后，如产权人仍不履行该裁决或判决，物业管理企业有权向法院申请强制执行。法院可要求产权人直接履行裁决或判决，也可视情况裁定查封产权人房产或拍卖、变卖该房产以偿债。

1.4        各单元的产权人须承担其单元使用人所拖欠的各项按本管理公约项下应缴纳的费用，包括管理费，维修基金，管理费押金及单元内的水、电、燃气、暖气费及热水费等。

2．大厦任何单元产权人直接或间接允许其单元的使用人对于本公约任何条款的不遵守、违反或不履行的行为均被视为该单元产权人的不遵守、违反或不履行本公约的行为，该单元的产权人对上述人士的行为及疏忽所导致的任何人身、物件或财产的损失负全责。

3．各产权人须负责及时通知其他产权人或物业管理企业有关单元内的损坏，并应防范单元受天灾所损害。各产权人亦应负责单元内的各项维修，如有关产权人没有及时妥善处理其单元内的维修工作而引起其他产权人的损失、受骚扰或其所拥有单元的破坏，物业管理企业有权在紧急情况下进入有关单元进行相应处理安排，而该产权人须负担所引起的一切费用。

4．违反本公约规定的产权人需就所引致的损失向其他产权人或物业管理企业负责及支付有关费用等。

5．如大厦产权人或使用人违反大厦管理公约，物业管理企业应尽量使用可行的方法制止此等违法行为，并向违约者追讨赔偿及费用。

 

第十三章    纠纷解决方式

 

    所有受本公约约束的各方当事人倘因本公约条款发生争议，应首先用协商办法解决，如协商不成，可向大厦所在地有管理辖权的法院提起诉讼。

 

 

房屋质量保证书

 

 

1.  依据

按《中华人民共和国建筑法》、北京市政府有关法规和双方合同约定，在保修期内的建筑和安装工程、市政工程，如因我公司施工及采购材料所造成的工程质量缺陷，均负责维修。

2.  房屋

2.1质量标准：本工程为北京市质量监督部门核定的合格工程。

2.2本工程结构，设计基准期为70年。

2.3承诺以下保修内容

房屋质量部分

2.3.1 屋面防水工程保修三年；

2.3.2 墙面、厨房、卫生间地面、地下室及管道渗漏保修一年；

2.3.3 墙面、顶棚抹灰层脱落保修一年；

2.3.4 地面空鼓开裂、大面积起砂保修一年；

2.3.5 门窗翘裂、五金件损坏保修一年；

2.3.6 管道堵塞保修二个月；

2.3.7 灯具及电器开关保修六个月；

2.3.8 卫生洁具（如有）保修期一年；

2.3.9 凡开发商采购设备均按该设备生产厂承诺的设备保修期限提供保修；

2.3.10  其它有防水要求的房间渗漏保修一年；

2.3.11  电梯设备安装工程保修一年；

2.3.12  建筑装饰装修工程保修一年；

2.3.13  供热系统保修为一个供暖期；

2.3.14  其它保修项目按国家或政府部门有关规定执行。

2.4  保修工作自接到入伙通知书之日起执行（入伙通知书发放时间按合同规定执行）。业主（使用人）报修请与----------物业公司联系，保修工作执行日期：自接到通知书24小时内与有关单位核准后，确属保修内容的，开始维修；遇工程特殊质量紧急问题，接业主（使用人）通知起24小时内，我公司保证上门与业主（使用人）共同核查核实，商议确定维修项目，并派人进行维修。

2.5  因业主（使用人）自行打凿、拆除等破坏结构的，不在保修范围内。因业主（使用人）使用不当而造成的损坏、超出保修期的自然损坏以及业主（使用人）再装修造成的损坏，不属于保修内容。维修只收取工、料费。

2.6  超过保修期后出现的影响使用功能的问题，由物业公司负责维修，若物业公司难于维修时，可委托开发商代维修，需收取工、料费。

3.  房屋市政工程保证

3.1   公共市政工程包括：燃气、自来水、污水、雨水、电力、电信、道路、供暖、围墙、保安室、绿化工程、配电室、电话交接间。

3.2   等级标准：全部为合格以上工程。

3.3   质量保证范围：

3.3.1  保安系统

3.3.1.1   达到北京市公安局保安设施管理标准；

3.3.1.2   保安系统保修期为一年。

3.3.2  给水

3.3.2.1   达到北京市卫生防疫站水质验收标准；

3.3.2.2   供水压力达到北京市自来水公司供水压力标准；

3.3.2.3   供水设施保修期为市政开闸供水后一年。

3.3.3  燃气

3.3.3.1   达到北京市燃气公司供气标准；

3.3.3.2   供气设施保修期为空房接通燃气后一年。

3.3.4  污水

3.3.4.1   达到北京市市政物业公司排污标准；

3.3.4.2   排污设施保修期为领取市政通水证后一年；

3.3.4.3   化粪池按照设计规范要求每半年清淘一次。

3.3.5  雨水

3.3.5.1   达到北京市市政物业公司雨水排放标准；

3.3.5.2   雨水排放设施保修期为领取市政通水证后一年。

3.3.6  电力

3.3.6.1   达到北京市供电局用电标准；

3.3.6.2   供电设施保修期为大厦竣工后一年；

3.3.6.3   配电室保修期为竣工后一年。

3.3.7  电信

3.3.7.1   达到北京市电话局电话使用标准；

3.3.7.2   电信设施保修期为大厦竣工后一年。

3.3.7.3   电话交接间保修期为竣工后一年。

3.3.8  道路

3.3.8.1   达到北京市公用事业监督站验收标准；

3.3.8.2   道路保修期为竣工后一年。

3.3.9  绿化

3.3.9.1   达到北京市园林局验收标准；

3.3.9.2   绿化保修期为竣工后一年。

3.3.10围墙、保安室

3.3.10.1 达到北京市质量检查站标准；

3.3.10.2 保修期为竣工后一年。

3.3.11路灯

3.3.11.1 达到北京市供电局验收标准；

3.3.11.2 保修期为竣工后一年。

3.3.12消防

3.3.12.1 达到北京市消防局消防要求；

3.3.12.2 保修期为竣工后一年。

以上保证条件在大厦竣工之日起同时具备。

4.  本房屋质量保证书将在业主（使用人）与物业公司办理入住手续时交付业主（使用人）。

5.  保修期之后公共部分的维修维护由物业公司负责。

6.  本说明书由----------负责解释，并有权对其进行修正。

 

 

房屋使用说明书

 

 

祝贺您成为“----------”的一员，在此我们对您的入住表示热烈欢迎，以下是我们为您提供的“----------”(以下简称“大厦”)及配套设施的使用说明书，请您仔细阅读。

 

1．   ----------总貌

1.1    地理位置：----------

开 发 商：----------

设计单位：----------

施工单位：----------

监理单位：----------

1.2            ----------占地面积约----平方米，总建筑面积----平方米，设有地下立体停车场以及各种配套设施供业主享用。

2．   建筑和结构

2.1            大厦设有物业管理值班室，进入电梯或楼梯可到达各楼层，也可直接进入地下一层、二层、三层。

2.2            大厦地下设有高、低压配电房、水泵房、消防及生活水池、电话室等设备用房，并设有通道进入地下停车场。

2.3            大厦的核心公共设施部分包括楼梯间、电梯间、管道井、通向各套单元间的内廊及其相关的设备设施。平时由物业管理人员负责管理。

2.4            大厦的楼顶设有电梯机房和消防及生活水箱，一般情况下，非物业管理人员不得进入机房重地。

2.5            大厦内住户将垃圾装入塑料袋扎紧后放置于每层垃圾间，由物业管理清洁人员负责统一清理。

2.6            大厦标准层高为----米。

2.7            大厦内的入户门均为樱桃木实木门，门锁为高级防盗锁；大厦内的窗户为塑钢玻璃窗和玻璃幕墙窗。

2.8            大厦向住户交房标准见《北京市内销商品房预售契约》(附件内容)。

2.9            住户对房屋验收后，若在使用过程中出现属于《----------房屋质量保证书》内注明应负责的工程质量问题，由物业公司派人修理；若属于住户使用不当损坏的，由业主负责。

2.10        大厦现有分户墙为钢筋混凝土墙，室内隔墙为陶粒空心砖墙及轻质隔墙板，外墙内侧设有保温层，业主装修严禁自行开洞拆改，破坏墙体和楼板，由此产生的后果由业主负责。

2.11        大厦楼面荷载设计值为150kg/m²，希望住户们在室内搬放重物时，防止超重和强烈冲击，以免影响结构安全。

2.12        大厦内卫生间（高度为1.8米）、厨房（高度为0.3米）已做防水处理，一般房间和阳台未做防水层，请住户在装修阶段及平时清扫地面卫生时，应使用湿拖把，严禁用水冲洗，以免因渗水影响下层住户的装修和正常生活，引起不必要的纠纷及经济损失。

2.13        卫生间设排气道、厨房间设烟道，请住户在安装抽油烟机时，风管排烟从烟道走，平时使用厨房时，应把厨房门关紧，不让油、气体、蒸汽进入房内，以防止墙面、门窗污染，以及墙面、顶棚因受潮而引起鼓包起皮。

2.14        大厦B座单元内设有小型中央空调系统，严禁住户再安装分体空调。

2.15        住户搬进单元后，要保持室内经常通风，以便排出装修产生的有害气体，每次通风结束后，要及时关好窗户，防止玻璃意外损坏和家具门扇的变形。

2.16        大厦外窗玻璃由物业公司指定清洁公司定期清洁。住户如自行擦拭室内玻璃窗时，请不要直接踩在窗台上，以免发生危险。

2.17        住户在自行装修时，严禁往便池或水池中倒入水泥、灰渣、拖把布条等杂物，以免堵塞下水管道。

2.18        电梯：大厦安装使用三菱电梯公司生产的GPSⅡ速度为1.5m/s电梯。

2.19        本楼内设有供水、排水、供电、供暖、供热水、电话、消防、可视对讲、有线电视、红外线安防、燃气泄漏、探测报警、门禁一卡通等系统、各系统均按设计文件要求安装完毕并经验收合格。

2.20        每个单位地面下敷设有水管、电线等管线，严禁破坏地面或在地面下打洞钻孔。

2.21        大厦设有地下停车场，停车泊位195个；停车场为双层车位，车辆进出实行磁卡自动化管理。

3．   系统设施

3.1    供水

3.1.1.          供水系统由市政自来水经加压后供至住户家中，以确保供水压力稳定。每户水表属磁卡式水表，住户可自行查看并确认用水量。住户入住后可直接使用用水设施，因供水水源为城市管网提供，水质为非直接饮用水，请住户在使用过程中注意，如需改变用水设施，请与物业公司联系。

3.1.2.          大厦配有家用燃气炉热水供应系统，供水温度可自行调整。住户可自行查看并确认，户内热水支管采用聚丁烯管，杜绝了锈水。住户应注意此水质为非直接饮用水。

3.1.3.          系统供水由外部城市管道供给，如遇停水，请及时与物业公司取得联系。

3.1.4.          生活用水总干管上装有紫外线消毒器，对供水进行再次消毒处理，水质经卫生防疫站检验合格。

3.1.5.          阀门水龙头不宜拧得太紧、开得太大，管线接头部位应防止撞击，以防松动发生渗漏。

3.1.6.          当阀门、水嘴需要更换或维修时，要找专业维修人员进行修理或与物业公司联系。

3.1.7.          总阀门的开、闭必须由物业管理人员操作。

3.1.8.          当用户开启水嘴而没水时，切记关闭好水嘴，以防系统来水时造成跑水事故。

3.2    排水

3.2.1.          排水系统为城市管道排放，满足排放要求。该系统包括污水排放系统、废水排放系统和雨水排放系统，污废水系统包括厨房排污、盥洗排污必备的下水道、地漏设备。使用中请住户注意严禁固体垃圾流入其中，以免造成排放系统堵塞。

3.2.2.          地漏扣碗要定期清洗，保持畅通，避免杂物流入后堵塞管道而由此产生异味。

3.3    供电

3.3.1.          住户单元内供电电压220V，电流10A（40A），电表为磁卡式A-A表，电费按每户实际用量由住户到银行自行交纳，供电系统包括用电插座及暗装线路，住户电表箱设在公共楼道内。

3.3.2.          如供电系统出现使用故障，请及时通知物业公司，处理时限为接到通知后24小时之内；如遇城市电网事故，处理时限为48小时之内。

3.3.3.          本大厦户内电源插座电压为220V，每个房间一般不少于2组电源插座(卫生间为一组220V)。

3.3.4.          根据电表容量使用电器用具，不得超量使用，以免造成线路和电表损坏。

3.3.5.          拔插头时，应确定电器处于不工作状态，以免造成线路和电表损坏。

3.3.6.          更换灯泡，灯管时应切断电源后进行，不得带电更换。

3.3.7.          若改动电路，必须由专业人员操作，以免造成线路错接、损坏用电设施。

3.3.8.          修理或更换插座、灯具时，要先切断电源开关，必要时应请专业人员现场处理。

3.3.9.          如保险装置发生故障，应及时通知物业公司派电工维修，排除故障，不得随意加大规格，不得用铅(铁)丝等代替保险丝，以保证线路、电器及人身安全。

3.4    燃气

3.4.1.          供气系统供给低压燃气供厨房灶具使用，燃气表设置于每户厨房内，燃气费按用量由住户向银行缴纳。

3.4.2.          户内设有燃气管道阀门，如不使用时，请住户自行关闭灶前阀门。如长期外出，请将燃气表前阀门关闭，以避免泄漏事故发生，若一旦发生燃气泄漏事故，应立即关闭此阀门。

3.4.3.          燃气系统设备包括：计量表、控制阀门、供气管道。如燃气系统在使用时发生故障，请速与物业公司取得联系，进行处理，处理时限为自通知之时起24小时之内，城市燃气管网事故处理时限按燃气公司指定时间为准。

3.4.4.          本大厦所配置的燃气系统设备均为北京市燃气公司认可，并检验合格。使用详见说明书。

3.4.5.          使用时用户对表、阀门、管及其它燃气用具等应定期用肥皂水进行检查有无漏气或损坏。

3.4.6.          对入户的燃气管道和燃气设备，尤其是表类、灶类要保持无油污、无锈、无其它污物。

3.4.7.          已安装好的管道及燃气设备是经过严格检查验收的，安全用气至关重要。在进行二次装修时，严禁将燃气表阀门及管道封闭，以便专业人员进行检修，避免发生渗漏事故。住户对燃气表、阀门、管道也不得随意改、装、接，如要改变必须报告物业公司请燃气公司专业人员处理。

3.4.8.          用户在使用燃气时，如发现管道或其它设备有异味，炉灶火小等异常现象，应及时关闭阀门，并通知物业公司或专业部门，由专业人员进行维修。

3.4.9.          为保障用气安全，单元厨房内设燃气泄漏探测报警。

3.5    供暖

3.5.1    供暖系统由家用燃气暖气系统供给，供暖温度可根据个人需要进行调节。

3.5.2    管道散热片、户内供热管道、阀门及调节阀等供暖设备如出现质量问题，请与物业公司联系，处理时限为自通知之时起24小时之内。

3.5.3    供暖系统须定期检查。

3.5.4    供暖过程中住户如发现风机盘管出现异常、不热及管道泄漏等问题，请通知物业公司派专业人员维修、调试，住户不得私自改动暖气系统管道、暖气片及阀门。二次装修变动要与物业公司联系，由专业人员施工，以防造成系统紊乱，发生事故。

3.6    通讯

3.6.1    电信系统为城市管网通讯系统。

3.6.2    有关电话报装业务，请与物业公司联系。

3.7    消防

3.7.1    本楼公共区域设火灾自动报警系统，公共部分均设有烟感探测器，各种探测信号传输到消防监控室，出现报警信号后，值班人员将及时赶到，如出现严重火灾，值班人员会启动每层的警铃及广播通知住户，迅速撤离。

3.7.2    为了能及时扑灭火灾和减少火灾给住户带来的损失，不得在通道消火栓和其它消防设备四周堆放杂物。

3.7.3    楼内每层均设有消火栓箱，遇到火灾时，首先拉开消防箱门，取下木锤打碎火警紧急按钮盒上的安全玻璃，红色指示灯亮后即可自行报警或直接启动水泵，然后迅速取下箱内托架上的水龙带及弹簧夹上的水枪，将水带一头接在消火栓口上，另一头接上水枪，打开消火栓即可灭火，消火栓阀门顺时针为关，逆时针为开。

3.7.4    如遇消防箱门锁闭时，可将箱门玻璃打碎，之后进行上述操作。

3.7.5    地下车库设消防自动喷淋系统，一旦发生火灾，喷淋头自喷水灭火。

3.8    保安系统

3.8.1    大厦采用车库、门禁一卡通系统。

3.8.2    大厦设有红外线安防系统。

3.9    有线电视系统

本大厦每户的客厅和卧室均设有电视天线插孔，为保证收视质量，每个出线口限接一台电视机。

4.        卫生间

每个单元卫生间设有上下水管道，卫生洁具已安装，座便器为----------牌座便器；为节约用水，大厦内安装的大、小座便器分别有3或6升排水按键。

5.        重要提示

5.1        由于大厦是经过北京市质量监督部门验收合格的房屋工程，住户入住进行再装修时，对于承重结构、防水工程(卫生间、层面、地下室)外墙内侧保温工程、外饰面(指外墙装饰及所有外墙上的门和窗)、各系统管线(指供水、排水、燃气、供电、供热、通讯、消防、保安、通风、空调、有线电视、电梯系统)及楼内公共部分装修均不许改动。

5.2        若确因需要进行部分或少量拆改，须在保证本楼安全及功能不受影响的前提下，正式提出书面申请，陈述原因，提出可行的整改方案，并执行物业管理的有关规定，经物业公司认可，并请专业人员复核、确认后，方可实施。

5.3        因住户使用不当或擅自改动结构、设备和不当装修造成质量问题或其他住户损失，由责任人承担相应责任。

6.        本房屋使用说明书在住户与物业公司办理入住手续时交付住户。

7.        本说明书由----------负责解释，并有权对其进行修改后通知住户。

 

 

----------公司

 

 

服务指南

 

 

1. 前言

 

欢迎阁下成为----------的业主（使用人）。

 

我司希望阁下贵为尊贵的业主（使用人），不但能拥有优越的居住环境，更能在完善设施的情况下，享受我们提供的优质服务。

 

此《服务指南》旨在介绍大厦内的设施设备及服务，阐明业主（使用人）所享有的权利和义务，指导业主（使用人）如何防止及应付一些可能发生的问题。请妥善保存此指南，以便随时翻阅。

 

    倘若阁下有其他咨询，请与物业公司联络，我们乐意随时为您提供服务。

 

 

                                     ----------物业公司  谨启

                                             年     月     日

2．一般事项

2.1   物业公司

物业公司是负责----------日常的管理运作，包括接受及处理业主（使用人）的问询及投诉，从而能令业主（使用人）与物业公司建立一个良好的关系。

物业公司地址：                           。

电话号码：                            。G

传真号码：                            。

工作时间：星期一至星期五  早上8:00至晚上17:00

在上述时间外，物业公司亦有管理人员当值，负责24小时的保安工作。因此业主（使用人）可致电物业公司服务热线电话：                  。

2.2   管理费支付方法

阁下将会接到物业公司发出的“缴费通知书”。请于每月的首五日内（如遇节假日自然顺延）到物业公司清付管理费及其他有关费用。

2.3   业主（使用人）非接触式感应卡

业主（使用人）在入住后将会由物业公司发出业主（使用人）磁卡，供业主（使用人）进出大厦及使用大厦设施，若业主（使用人）要求补发业主（使用人）卡，业主（使用人）须缴付制作费。

2.4   室内装修申请

业主（使用人）如要进行室内装修，须由施工单位到物业公司领取相应资料，并申报施工审批，经审批合格后，方可进行施工。

2.5   改建及增建事宜

一切改建、加建事宜均需事前向物业公司申报，并得到物业公司书面许可并办理相关手续后，才可施工。

物业公司有权拒绝一切不合乎国家及本大厦相关规定的增建物和改建工程，因此业主（使用人）须在工程进行前参阅及遵守《装修管理规定》。

2.6   维修及保养

业主（使用人）如要求维修户内设施，如供电、排水系统等，可致电物业公司服务热线电话：                    。

物业公司将依据《----------房屋质量保证书》标注的维修保养规定提供服务。如因使用不当导致损坏，由业主（使用人）自行负担维修费用。

物业公司会尽快安排工程人员为业主（使用人）处理相关维修事宜。业主（使用人）可参阅维修报价表及在维修工作修复后，签署维修工作单，物业公司将会业主（使用人）签署的维修工作单，将费用计入《缴费通知书》，以便阁下付费。

2.7   告示牌

请业主（使用人）随时留意大厦大堂的告示牌，以了解大厦管理的重要信息。

2.8   保险

物业公司已为大厦房屋结构及公共区域设备设施购买“财产一切险”、“机器损坏险”和“公众责任险”，业主（使用人）对于自己单元内的财产，须自行安排购买保险。

2.9   业权（使用权）转移

贵单元若发生业权（使用权）转移，须立刻以书面形式通知物业公司，以便我们为新老业主（使用人）办理相关手续，延续我们的管理和服务。

2.10 水牌

贵单元若使用水牌，须以书面形式通知物业公司，提供贵单元号码及水牌上需注明的名称，并与物业公司签订租赁协议，物业公司进行统一制作（免制作费）后使用。

3．收楼须知

3.1   收楼手续

具体内容请参看业主（使用人）《房屋交付（入住）通知书》。

—  业主（使用人）须在收楼前事先与物业公司预约。

—  携带包括（但不仅限于）收款证明书、购房合同、本人有效身份证件等资证。

—  另需缴付各项费用，包括（但不仅限于）首月物业管理费、管理费押金等。

—  业主（使用人）须检视单元内的设备是否妥当。

—  在交验表格上签署验收。

—  领取单元钥匙。

注：“管理费起计日期”：自业主（使用人）收楼日起计管理费。

3.2   遗漏工程

业主（使用人）如发现单元内有任何遗漏工程，须于48小时内与物业公司联络，物业公司将会与承建商联系，并尽快安排修理工作，逾期者则被认为业主（使用人）已确认单元的设施设备完好。

3.3   业主（使用人）登记

业主（使用人）须填写“业主（使用人）联络资料登记表”以便紧急情况时可与业主（使用人）联络。

3.4   装修事宜

业主（使用人）进行装修工程，以不危害及损坏其结构、公共设施及他人为原则。业主（使用人）须在装修前细阅及遵守《装修管理规定》，一切违约的工程，物业公司将会制止，而其间引起的费用则由业主（使用人）负责。

3.5   迁入须知

业主（使用人）须于迁入前三天通知物业公司，以便物业公司能调配人员，安排电梯及车位，供业主（使用人）使用。

业主（使用人）在迁入时须亲自控制整个搬运过程，所有包装箱、纸盒、废物等须适当自理或堆放于指定地点，不可弃于公共区域。

4．大厦设备及设施

4.1   电力供应

每单元内设独立电表，暗线安装灯位、安全插座及电源开关。

为安全起见，业主（使用人）不可超负荷用电或私自维修电力供应装置。

4.2   消防设备

大厦公共地区设有消防栓及灭火器。

4.3   电梯

大厦内电梯为业主（使用人）提供24小时服务。

请业主（使用人）不要利用电梯搬运自行车。如携带宠物，需征得同乘人的同意，否则请等到无其他人乘梯时单独乘坐，并保证宠物不在电梯内便溺。

4.4   燃气

每户均提供天然气。开启时间由燃气公司通知。

4.5   热水

每户均提供家用燃气炉，可供应热水，设独立水表，如发现供水系统出现故障，请尽快通知物业公司。

4.6   有线电视

每户均可接收北京地区有线电视节目。

4.7   供暖

由家用燃气炉供给，可根据需要调节温控装置。

4.8   家用中央空调系统

中央空调系统提供制冷，可根据需要调节温控装置。

4.9   电话插座

每户提供两条直线电话插孔。

4.10 地下停车场

大厦地下一层、二层、三层设有停车场，提供充足的停车泊位及泊车自动控制系统。请业主（使用人）对号泊车。

4.11 信箱

每户均设有私人信箱，业主（使用人）可在入住后到物业公司领取信箱钥匙。

5．规则及条例

    业主（使用人）及访客须遵守下列规则及条款，而物业公司有权根据广大业主（使用人）的利益和实际情况作出修改及增加。

5.1   水、电、燃气使用管理规定

5.1.1  水

5.1.1.1本大厦采用ＩＣ卡取水方式，业主（使用人）应预付充足水费，以免造成不便。

5.1.1.2大厦内的给排水管道由物业公司负责养护维修，业主（使用人）不准随意拆卸、安装、更改管线。如业主（使用人）确需增建，必须事先书面申明理由提交施工方案及图纸，经物业公司批准后，由专业队伍施工，非专业队伍不得进入大厦施工。如自行施工，产生的一切不良后果，均由业主（使用人）承担一切责任。

5.1.1.3业主（使用人）应爱护水表和其他公共管线设备，如发现管道设备损坏和供水不畅，应及时报修，由物业公司负责维修。单元内维修费用由业主（使用人）承担。

5.1.2  电

5.1.2.1本大厦采用ＩＣ卡取电方式，业主（使用人）应预付充足电费，以免造成不便。

5.1.2.2电路出现故障，应通知物业公司检查维修，不能私自触动公共配电设施，尤其在停电时不得私自作业。如因私自作业造成公共配电设施损坏，应负全部责任。

5.1.2.3偷用公电将按供电局有关规定处理，由此造成的经济损失、人身伤害责任自负。

5.1.2.4业主（使用人）如需特殊用电，可向物业公司提出申请，并接受监督指导，保证安全用电。

5.1.3  燃气

5.1.3.1本大厦采用ＩＣ卡方式使用燃气，业主（使用人）应预付充足燃气费，以免造成不便。

5.1.3.2业主（使用人）发现燃气灶具、燃气表及其他设备有故障时，应及时报修，不要私自拆装检修，以避免造成意外事故。凡违反燃气公司有关规定，私自违章作业者所造成的经济损失与人身伤害，均由其自身承担全部责任及赔偿。

5.1.3.3晚间入睡前要关闭燃气开关，认真检查燃气设备，发现有漏气现象及时向物业公司报修，切勿延误时间。

5.2   电信及有线电视收视使用管理规定

5.2.1  电话

5.2.1.1未经物业公司同意，业主（使用人）不得私拆电信线路，如违章施工，造成通讯中断，由肇事者承担由此引起的经济和法律责任。

5.2.1.2电话使用、安装、拆移、更名、过户等都要按电话局规定办理，电信线路有故障时，请及时向电话局报修，不要自私拆检，以避免发生大范围通讯障碍。

5.2.2  有线电视收视

5.2.2.1电视接收和放送设备及线路设施由物业公司负责养护。电视节目内容的播放均按政府有关部门规定实施。

5.2.2.2当收视效果不好，或者电视信号接收发生故障，请及时通知物业公司派专业人员联系进行维修。

5.3   楼区车辆交通管理规定

5.3.1  车辆进入大厦区域必须持物业公司核发的车辆通行证，无证车辆需停车登记，由保安人员核准后放行。

5.3.2  禁止4吨以上货车或大、中型客车进入地下停车场。

5.3.3  进入大厦区域的车辆必须遵守大厦区域内交通标志和服从保安人员的指挥。

5.3.4  车辆驶入大厦区域应减速行驶，不准鸣笛，如损坏路面或公共设施，必须按价赔偿。

5.3.5  车辆驶入大厦区域后不得随意停放、违例泊车、占用公共道路。

5.3.6  不得在停车场主干道上装卸货物，不得在公共区域修理汽车，以保证道路畅通。

5.3.7  严禁车辆驾驶员在大厦区域道路上随意乱抛车上废物及垃圾，一经查实，将负责支付清洁费。

5.3.8  为杜绝意外事故，保证大厦安全，严禁携带易燃、易爆、剧毒及各种腐蚀品的车辆进入大厦区域。

5.3.9  非业主（使用人）的自行车、摩托车不得驶入大厦区域，一律停放在大厦区域外。业主（使用人）聘用员工的车辆请到物业公司领取车牌，凭车牌出入大厦大门。

5.3.10            严禁在停车场内冲洗各种车辆。

5.4   大厦区域环境卫生管理规定

5.4.1  业主（使用人）的生活垃圾袋装后放于指定地点，由清洁人员负责清倒，请不要乱扔乱抛垃圾袋。

5.4.2  进入大厦区域的人员要保护环境整洁，不准随地吐痰，不准乱扔果皮、烟蒂、杂物等。严禁随地大小便。违者将负责清扫现场。

5.4.3  业主（使用人）饲养宠物必须获得政府有关部门及物业公司批准，并保证不会扰及其他业主（使用人），宠物在公共区域所造成人身伤害事故及影响清洁卫生的后果，由饲养业主（使用人）承担全部经济和法律责任。

5.4.4  大厦的公共区域不得张贴海报、广告和各类宣传资料。建筑物外墙上均不得乱涂、乱画、乱写，违者应负责清洗粉刷费用。

5.4.5  凡乱倒垃圾、污水、杂物，污染公共地方者必须负责清扫现场并受到罚款处理，如由此引起下水道堵塞或损坏，均应负责全部修理费用。

5.4.6  为保持公共环境整洁和宁静，业主（使用人）不得在公共区域内，以及晚间22:00到早晨7:00之间进行有可能骚扰邻居的如弹奏乐器、使用大功率音响器材的行为。

5.4.7  要保持公共通道的整洁，业主（使用人）请勿在道路上乱停放各种车辆，大厦区域不得清洗车辆，不得影响道路整洁和影响邻居环境卫生，违者将负责全部清洗费用。

5.5   消防管理规定

5.5.1  业主（使用人）须遵守已签署的有关《----------治安、消防协议书》。

5.5.2  大厦区域内所有消防设施不准擅自移动，不准用于其他作业，未经物业公司批准而擅自更动和使用消防设施者，给予罚款处理，情节严重者要负全部经济和法律责任。

5.5.3  大厦区域内禁止燃放烟花爆竹，禁止装载各类易燃易爆物品和剧毒物品的车辆进入大厦。大厦内不得储存上述危险物品。

5.5.4  安全使用燃气，不得随意拆装燃气表和灶具及私接各种燃气管线，燃气泄漏及时报修。

5.5.5  业主（使用人）进行室内装修，需增设电气线路时，必须符合安全规定，严禁乱拉、乱接临时用电线路；使用易燃或可燃材料的，必须按规定进行防火处理。

5.5.6  大厦公共区域内进出的通道和道路必须保持畅通无阻，任何住户不得占用或封堵，禁止在设立禁令的道路上停放车辆。

5.5.7  火警发生后，除灭火人员外，其他人员应迅速有序地转移至安全地带。

6．紧急情况应变措施

业主（使用人）须参阅下列预防措施以应不时之需。

6.1   家居防火办法

6.1.1  切勿让小孩擅取火柴及打火机。切勿让小孩独自留在家中。

6.1.2  家中电插座及电路均应装妥空气开关。

6.1.3  插座不可负荷过重。切勿将太多插销插在三叉电座上。

6.1.4  切勿将电暖炉靠近易燃物品，暖炉附近须保持空气流通，以免发生过热情况。

6.1.5  就寝或外出前，请将所有电源、电器开关、燃气及阀门关上。

6.1.6  应将烟头及火柴的余烬弄熄。切勿在床上吸烟。

6.1.7  所有电器的电线及空气开关应安装妥当，并作定期检查，以确保安全。

6.1.8  在浴室内触电的危险性最大，故除电须刨所用的插口外，不应安装其他插口。特别注意，切勿用湿手换灯泡。

6.1.9  切勿在走廊、梯间放置杂物，以免阻塞通道。

6.2   假如发生火警，应该

6.2.1  切记保持镇定!

6.2.2  如火情来自室外，应紧闭房门，并用湿毛巾堵住门缝，并向门上淋水降温。立即致电通知物业公司，寻求帮助，或打开窗户呼救。

6.2.3  撤离火场时应使用紧急疏散楼梯，切勿使用电梯!如烟雾较多，应伏低身体爬行撤离。

6.2.4  通知家人立即离开住所，关上户门，切勿慌张乱走。

6.2.5  保持冷静，等待物业公司支援。

6.3   水浸

6.3.1  如发现漏水情况，请立刻通知物业公司或通知巡逻中的保安、管理人员。

6.3.2  须将单元内贵重物品移开水浸的地方。

6.3.3  将门关闭以防水流向其他地方，造成损坏。

6.4   燃气泄漏

6.4.1  如发现泄漏燃气，请立刻关闭所有有关燃气用具及供气阀门。

6.4.2  将户门打开，让空气流通。

6.4.3  请勿开灯、拨电话和触及电源。

6.5   电源中断

6.5.1  电源若突然中断，请立刻通知物业公司。

6.5.2  保持冷静，待物业公司通知最新情况安排。

6.5.3  业主（使用人）若离开单元，请将窗户紧闭及确认所有电器电源已处于关闭状态。

6.6   钥匙遗失

业主（使用人）如遗失钥匙，请立即把门锁更换，以防偷窃事情发生。

6.7   地震

6.7.1  保持镇定，迅速撤离或躲在桌子或坚固的结构下寻求掩护。

6.7.2  远离窗户、玻璃隔板、架或悬挂的物件。

6.7.3  地震时不要躲在楼梯底下。

6.7.4  准备应付余震。

6.7.5  地震停止时使用紧急疏散楼梯撤离，切勿使用电梯!

6.7.6  如单元受到破坏，立即通知物业公司。

7．常用电话索引

物业公司电话：                       中控室电话：                 f

火    警：119         匪  警：110           市急救中心：120

查询气象：121         障碍台：112           EMS上门取件：185

市话查号台：114

----街道办事处：----------           -- -- 派 出 所：----------

燃  气  公  司：----------           燃  气  抢  修：----------

--  --  医  院：----------           搬  家  公  司：----------

 

----------物业公司 

------年----月

 

 

装修办理流程说明

 

 

1.   装修申请前，请详细阅读《----------装修管理规定》。

2.   由装修公司详细填写《装修申请表》中的装修项目并附图纸。同时，物业公司、业主与装修公司签署《装修管理协议》及《----------二次装修工程区域治安、消防安全承诺书》。

3.   装修公司前往物业公司办理装修审批，请携带好以下资料：

3.1   装修公司携带的文件资料

3.1.1    营业执照副本及复印件（加盖公司原始公章，外地施工单位须持进京施工许可证及其复印件）。

3.1.2    施工公司资质证明及复印件（加盖公司原始公章）。

3.1.3    施工人员身份证复印件（外地人员须持务工证、暂住证及其复印件）。

3.1.4    装修效果图（视具体情况）、平面图、节点图及所有使用材料明细。

3.1.5    配电系统分布图及详细说明（配电图纸应有线路原理图、线路位置、灯具位置图）。

3.1.6    综合天花图（包括照明、空调、新风、喷淋、烟感及其他吊顶内设备的设计方案）。

3.1.7    对地面、墙面、吊顶的改装需详细说明并有装修材料使用说明。

注：以上3.1.4—3.1.7中所涉及图纸及说明需一式两份。

3.1.8    装修公司与业主（使用人）签订的装修合同。

3.1.9  《----------装修管理协议书》一份。

3.1.10《----------装修施工申请表》一份。

3.1.11《----------二次装修区域治安、消防承诺书》一份。

3.1.12施工人员1寸照片2张。

4.   装修公司到物业公司查验证明。

5.   物业公司在五个工作日内完成审批手续，并按《装修申请表》上注明的联系电话、地址，通知业主（使用人）及装修公司。方案批准后，管业部及时通知业主（使用人）及装修公司到管业部领取装修许可证。

6.  装修公司需交纳的款项

6.1  装修责任保证金----元（现金）。

6.2  施工人员1寸照片2张，办理出入证收取押金--元/个，工本费--元/个。

6.3  装修管理费：0.2元/m²/天。

6.4   租用灭火器，租金30元/个，押金150元/个

7.  装修完毕，装修公司需提前三天向管业部书面提请装修验收：

7.1  向管业部交回“装修许可证”、“施工人员出入证”。

7.2  工程部检查装修项目。

7.3  管业部统计是否有违约现象。

8.  装修完毕验收合格后，请保存好收据，到财务部退回装修责任保证金。

 

●  谨此声明装修公司的保证金不作为装修质量保证金。

 

 

装修管理规定

 

 

为了维护各位业主（使用人）的合法权益，保障大厦的结构、设备完好，营造舒适、安全的居住环境。根据市政府有关的房屋装修管理法规，特制定《装修管理规定》请照章遵守。

第一章   施工人员进出时间、路线及垃圾堆放地点

 

1.1   进入大厦路线

施工人员须从地下一层停车场乘坐施工专用电梯进入大厦。--号电梯去往各层房间。严禁使用未经防护的客用电梯。

1.2   施工时间

每日施工时间为上午8：00—12：00，下午14：00—18：00，如遇特殊情况需延长作业时间，要征得物业公司书面同意。

1.3   运送装修垃圾时间、路线及堆放地点

施工垃圾需日产日清，垃圾清运时间为每日晚18：30至21：00之间，装修公司施工人员将密封好的垃圾乘坐施工专用电梯（不得使用消防通道）运至装修垃圾堆放处（暂定）。

 

第二章   一般事宜

 

2.1   为确保业主（使用人）室内装修不致损坏大厦结构及设备，保证装修质量，谨提醒业主（使用人）聘请负责、可靠、专业注册的公司。物业公司可向业主（使用人）推荐经过资质确认的特约装修公司。

2.2   业主（使用人）有义务督促装修公司遵守协议条款，并按批准的装修方案进行施工。如有违反，导致的一切后果由业主（使用人）负责。

2.3   业主（使用人）应密切关注其雇用的装修公司的施工过程，其施工技术监理由业主（使用人）自行聘任有监理权的机构负责，同时应提醒施工人员注意以下行为：

2.3.1 施工前，请将房屋所有下水及管道地漏罩住，勿将混凝土、沙石、油漆等废弃物倒入下水管道或地漏内。

2.3.2 搬运装修材料时，切勿损坏电梯轿厢走廊、墙壁及其它公共地方的设施设备，如有遗散物应及时扫净，以免造成设备失灵或损坏。

2.3.3 装修材料须小心放置，以免从高处坠下，危及相邻业主（使用人）或路人。

2.3.4 搬运装饰材料、垃圾、装修公司须按物业公司指定位置、方式和时间堆放并及时清运。搬运材料必须按指定电梯运载，并服从物业公司管理人员及保安人员的安排。切勿将垃圾、装修材料直接倒入垃圾间或放置在公共部位。

2.3.5 每日装修工作结束时，切记关闭所有的门窗、水源，切断电源。

2.4   因装修工程所引致大厦结构及设施损坏，包括业主（使用人）室内公用设备管线及异产毗连房屋的结构设备，均应由造成损害的责任业主（使用人）承担责任及作出赔偿。

 

第三章   施工配合管理

 

3.1   业主（使用人）的室内装修应确保在三个月期限内完成。因特殊原因不能按期完工应向物业公司说明原因并征得书面同意。

3.2   为维护大厦的结构安全，确保装修施工有序进行，物业公司有权控制进入大厦的装修公司数量及施工人员人数。

3.3   所有出入大厦的装修公司及施工人员应自觉地接受物业公司保安员的安全监督管理。施工人员出入大厦大门及施工现场必须挂牌，出入证在规定的时间期限内有效，过期作废。施工人员不得留宿业主（使用人）室内。

3.4   施工期间物业公司由管业部、工程部、保卫部人员日常巡视，施工人员必须服从管理，如有严重违章现象或施工人员不服从管理，巡视人员有权停止其施工。

3.5   施工人员在作业中使用的易燃、易爆材料物品，其出入大厦、运输、使用须接受保安员及巡视人员的验证、查询管理。作业现场须配备灭火器具以备紧急时应用，剩余的物料当日带走，不得遗留大厦内。

 

第四章   竣工验收

 

4.1   装修工程完工后，由业主（使用人）先行对装修工程进行验收，并同装修公司签订验收合格书。业主（使用人）验收合格后提前三天书面通知物业公司，管理人员汇同工程技术专业人员进行验收。单项工程或防水隐蔽工程可在竣工前单独进行验收。物业公司验收项目基本如下：

4.1.1 装修手续是否齐全，是否按《装修申请表》所列施工图及设计方案进行施工；

4.1.2 是否在装修过程中损坏公共设备；

4.1.3 是否遗留装修物料垃圾于公共部位及场所；

4.1.4 增、改、建项目是否影响异产毗连物业的正常使用。

4.2   竣工验收合格后，由物业公司各部门在《----------装修质量验收表》中填写相应意见。若有某项未达要求，限期更正，再进行复验，直至合格。若三次验收不合格物业公司可授权特约装修公司进行施工，因此而产生的费用由业主（使用人）承担。

4.3   装修公司凭《装修许可证》办理完工后的相关手续：

4.3.1 到物业公司退还《装修许可证》、装修人员《出入证》，若有遗失，扣除相应押金；

4.3.2 与物业公司约定材料、工具、设备等运出时间。

 

第五章   保证金的返还

 

5.1   装修工程完工后，装修公司凭各部门签属验收合格的《装修质量验收表》、《付款内签单》及保证金收据原件，前往物业公司财务部办理领取保证金手续。

5.2   若一切手续办理完毕，物业公司将在五个工作日内悉数免息返还保证金。

5.3   若发生损坏公用设施设备，装修垃圾、剩余物品堆积占用公共部位场所，影响异产毗连物业正常使用的现象，则保证金暂被扣存。装修队应尽快改进，再次验收合格后，返还保证金。

5.4   若发生装修公司延期完成装修工程或后期清理与修复不及时，物业公司可指定特约装修公司进行处理，并按发生费用从保证金中扣除。若保证金不足以抵偿费用，装修公司应另行缴付款项。

 

第六章   有关增、改、建事项

 

6.1   室内地面装修：

大厦为现浇框架剪力墙结构，地面承重荷载为150kg/m²，其地面装修材料不得超载。

6.2   大厦外墙：

为保持大厦外貌，业主（使用人）不可加装护栏、遮蓬、花架、招牌及其他装置于大厦外墙壁上。

6.3   大厦公共区：

6.3.1   户门的开启方向不可变动；

6.3.2   户门外的区域不可随意圈占作私人用途。

6.4   电线改装：业主（使用人）室内用电容量根据户型不同为5KW—7KW业主（使用人）如需更改电线，增加用电容量，应向物业公司工程部报批并由工程部组织专业人员实施。

6.5   各种水、暖、气管线：业主（使用人）户内各种上下水、暖气、厨房、卫生间等，如提出更改需经物业公司工程部书面同意。燃气管道更改需经燃气公司批准，在物业公司备案。

6.6   大门灯饰：所有走廊及楼梯均已有充足的照明，业主（使用人）请勿在大门加设任何灯饰，以免防碍公共走廊的观瞻。

 

第七章   违    约

 

7.1  违反北京市政府有关规定及本规定条款，由物业公司及有关行政主管部门给予停止施工、停业整顿的处理，并可处以收取违约金，情节严重的有权移交司法部门。

7.1.1  未取得建筑装饰装修资质证书而进行建筑装饰装修设计、施工的；

7.1.2  擅自超越资质证书许可范围承包工程的；

7.1.3    未按审定的设计方案进行施工的；

7.1.4    施工过程中严重违反物业公司管理规定的；

7.1.5    拒绝接受物业公司管理及验收的；

7.1.6    将不合格的材料、设备用于建筑装饰装修工程的；

7.1.7    破坏环境、危及人身安全及发生偷盗等犯罪行为的；

7.1.8    出卖、转让、出借、涂改、复制、伪造资质证书的。

 

第八章   其他事项

 

本规定条款内容对所有业主（使用人）具有同等法律约束力。若因本规定条款致使异产毗连业主（使用人）发生争议，应首先采用协商办法解决。如协商不成可向法院提起诉讼。

物业公司保留对本规定修改及解释的权利。

 

第九章   房屋装饰技术要求

 

9.1   大厦为剪力墙结构，室内地面承重荷载为150kg/m²，地面装修不得超载。

9.2   在隔断墙上粘贴磁砖应用建筑胶作为胶结材料，用水泥砂浆粘贴时，必须将原抹灰层铲除。

9.3   在粘贴厨房、卫生间地面装饰材料前，必须对基层作防水处理，并按规定办理蓄水24小时检验合格的闭水试验。建议厨房的防水高度为0.3米，卫生间的防水高度为1.8米。

9.4   阳台栏板及地面不得粘贴除地板砖、硬木地板以外的装饰材料。

9.5   户内房屋装修，其承重墙、共用部位隔断墙、外围护墙、抗震墙等墙体上不得随意掏墙、打洞、剔槽，不得擅自拆改。

9.6   卫生间不得随意变动下水排水甩口位置。

9.7   室内装修要保证燃气管道和设备的安全要求：电气管线及设备水平净距不得小于10cm，电线与燃气管交驻净距不得小于3cm。

9.8   房屋装修变动不得影响毗连房屋的正常使用和邻里生活。

9.9   房屋装修要符合有关供暖、供热、燃气、电力等部门的规定。

9.10 包装暖气及管道线时，应预留足够的检修空间，做成可拆卸的样式，管道检查口不可封闭；检查口预留尺寸40× 40（cm）。

9.11 燃气管道禁止任何形式的封包。

9.12 室内建筑使用功能不得改变。

9.13 电线

9.13.1选用ZRBV型、PVC型或105度阻燃线（包括各种灯具内配线）；

9.13.2火线用红色，零线用兰或黑色，PE线用黄绿色线；

9.13.3线径最小不得小于1.5mm²，符合载流量，插座回路不小于4mm²；

9.14 电线管及配件

9.14.1明装选用消防局认可的PVC管件；暗装必须使用金属蛇皮管；

9.14.2如使用金属管必须做好可靠保护接地；

9.14.3管线安装美观，横平竖直，固定牢固并进入箱盒；

9.14.4电线铺设应便于检修更换，禁止铺设在不易穿线的木制结构内；

9.14.5地面布线必须使用不锈钢护板，安装牢固。

9.15 接线

9.15.1电气线路连接，接线头或端子进接线盒或灯盒，禁止使用塑料端子；

9.15.2电线及接线端子不明露。电线连接必须按规范进行，各压线螺丝必须紧固。

9.16 供电制式：采用三相四线制。

9.17 电量应严格按照审批后的功率执行。

9.18 各种电气设备安装、线路安装应便于检修和检查。

9.19 按北京地区电气安装标准施工。

9.20 所有隔断应使用轻钢龙骨石膏板等防火材料，内、外表面粉刷应使用国家有关部门认可的环保型油漆及涂料。油漆类易燃物品不得存留在大厦内。

9.21 所有木制品内部应涂防火涂料或贴防火板。

9.22 所有射灯与木质接触部位必须加装厚2mm石棉垫。

9.23 消防设备周围不得有任何遮挡，确保消防设备正常使用。

9.24 使用任何材料必须要进行防火处理。

 

  ●   特别声明：装修使用的所有材料必须是国家认可的环保型材料。

 

 

承   诺   书

 

 

致：----------

----------

 

本人/我等/本公司为“----------”(以下简称“该大厦”)____层_______室(_______号停车位)(以下简称“该单元”)的购买方，为维护该大厦各单元所有权人权益及维护该大厦的管理，本人/我等/本公司同意及声明如下：

一、已详细阅读并确认----------(以下简称“开发企业”)制定的“----------使用、管理、维修公约”(以下简称“管理公约”)。其含义包括在签署承诺书后，经北京市国土资源和房屋管理局居住小区管理办公室批准修改、增加、取代和补充的管理公约条款及有关文件。

二、完全明白并同意履行和遵守及督促任何其他有关人士履行和遵守管理公约及管理公约内列明该单元所有权人的所有责任及义务(包括根据管理公约的条款支付管理费、管理费押金、维修基金、单元装修押金及其他有关费用)。

三、如本人/我等/本公司将该单元出售、转让、馈赠或产权转让的同时必须取得其承购人或其承受人签署的承诺书，并在一个月内将已公证及有效的承诺书(“新承诺书”)送交物业管理企业(定义见管理公约)，在物业管理企业收到有效的新承诺书前，本承诺仍然继续有效，不论该单元是否已被出售、转让、馈赠或卖给其承购人或其承受人，在物业管理企业收到已公证及有效的新承诺书后，本承诺书于新承诺书生效日即行终止。

四、本承诺书在本人/我等/本公司签署的当日起生效。

五、如本承诺书的承诺人多于一方，则每一方现同意每一方在本承诺书中的责任和义务由每一方与其他方共同地和个别地承担。

六、本承诺书完全取代本人/我等/本公司，就购买该单元在二零零    年   月

   日签署的承诺书。(注：如果承诺人以前未签署过承诺书，则该条款删除)。

七、本承诺书的订立、解释及争议的解决均适用中华人民共和国法律，受中华人民共和国法律保障。

 

 

承诺人(签署/盖章)：____________________________________________

见证人(签署/盖章)：____________________________________________

承诺人资料：

出生日期/成立日期：___________________________________________

身份证号码/商业登记证号码：___________________________________

国籍/注册地方：_______________________________________________

住址/注册地址：_______________________________________________

联系电话：____________________________________________________

签署日期：二零零_____年______月______日

 

治安、消防协议书

 

 

甲方：------------------------------------------（以下简称甲方）

乙方：                            （以下简称乙方）

 

为保证----------业主（使用人）的人身财产安全，根据国家及北京市有关政策法规和《----------使用、管理、维修公约》中产权人及物业管理企业双方应尽的责任、义务和权力的规定，甲、乙双方特签订安全协议：

1.  甲方作为----------消防安全的主要管理者，应对乙方的消防安全实施情况进行监督、检查，并协助乙方做好消防安全工作。

2.  甲方应定期进行各项安全检查，以公共区域及公共设施设备为主。甲方在检查中提出的各种隐患，乙方应及时消除，如严重违反消防安全规定并拒不整改的，甲方有权提请执法机关进行处理。

3.  甲方应定期对固有技防设备保养、维护，出现问题及时检修。

4.  乙方区域发生火灾，在房门未开情况下，甲方人员有权以非常手段进入火灾现场，由此给乙方造成的损失甲方不负任何责任，但完成任务后，甲方应对现场进行封闭，并及时向乙方通报。

5.  甲方应及时向乙方转达消防监督部门对消防工作的布置和要求及有关消防工作的各类文件，转达方式为布告或客信。

6.  乙方人员在大厦内应严格遵守国家和本市消防法规，自觉遵守物业公司的消防安全规定，禁止在大厦公共区域内吸烟。

7.  乙方应积极参加甲方专门组织的消防安全讲座，使全体业主（使用人）懂得消防器材的使用、初期火灾的扑救、火场逃生技巧及熟记报警程序和电话。

8.  乙方必须爱护大厦内消防设施，如果由于乙方责任造成各类消防设施损坏，应由乙方负责赔偿，如遇火险时，因乙方原因造成消防设施无法使用，所造成的人员、财产损失，应由乙方承担全部负责。

9.  乙方如在单元内进行装修施工，应向甲方提出申请，办理室内装修有关手续后才能施工。

10.乙方对其单元内的消防安全负责，如果乙方单元内发生火灾，由引起火灾的责任方承担相应的法律责任，并应赔偿给大厦造成的经济损失。

11.乙方应自觉遵守大厦内的各项安全管理规定，合理使用甲方提供的火灾探测系统，及可视对讲门禁系统，如因乙方原因造成的设备损坏应予以赔偿。

12.乙方应遵守大厦内的进出管理规定、货物出入管理规定、车辆管理规定、施工安全管理规定等。

13.乙方不得在大厦内有嫖宿、赌博、吸卖**、斗殴等危害、防碍他人生活、休息及违反国家法律或《治安处罚条例》的行为，由此引发的责任及给我大厦造成的负面影响由乙方承担。

14.乙方因自身原因而疏忽造成的人、财、物的损失，由乙方自行负责，甲方应提供有限的援助。

15.乙方如发生涉及治安、消防等方面的突发事件，应及时向甲方反映。

16.本协议自签字之日起生效，双方各执一份，未尽事宜，双方协商解决。

 

 

甲方：----------物业公司                乙方：

 

  （盖章）                                 （盖章）

                   年   月   日                         年   月   日

 

 

房屋交付（入住）通知

 

 

编号：＿＿＿＿＿

----------（大厦）    座    号

 

                                 女士／先生／公司

 

谨通知阁下/贵公司，----------已建成，并已取得《北京市建设工程质量合验单》，准予入住，阁下/贵公司入住时间为：      年    月    日，请按本通知书所标注的日期前来办理入住手续。

 

1.   地  点：                         

2.   电  话：                         

3. 联系人：                         

二、办理时间

敬请阁下/贵公司按上述时间办理收楼手续，若逾期未办理即视为房屋已按期交付使用。物业管理费起算日期及单元内房屋设施设备保修起算日期以本《通知》入住时间为准。

三、办理入住须持文件

1．本房屋交付（入住）通知书、入伙授权书；

2．购房人持有的《北京市内销商品房预售契约》或银行借款协议及购房发票；

3．购房人身份证（或护照）原件及复印件二份；

4．购房人是公司名义的，需持董事会指派授权人代表公司办理入住手续的授权委托书原件及复印件一份，授权人身份证原件及复印件二份；

5．购房人委托他人办理入住手续的，受托人须持委托人的授权委托书原件及身份证复印件，此两件须附公证证明，受托人身份证原件。

四、办理入住前须缴付费用

1.               购房尾款：        元；

2.               首期物业管理费：       元；

3.                     个月物业管理费押金：        元；

4.               维修基金：        元；

5.               办理入住手续费：      元／单元；

五、须签署、填写的文件、资料

1．《房屋使用、管理、维修公约》承诺书

2．业主（使用人）联络资料登记表

3．《治安、消防协议书》

六、办理入住时领取文件

1．《业主（使用人）手册》

2．《室内装修手册》

3．《房屋使用说明书》

4．《房屋质量保证书》

5．《治安、消防协议书》

七、收楼――所购单元交接验收

我司与阁下／贵公司按照《验收单元交接书》所列各项目认真查验，查验的内容包括：

1．房屋建筑和所提供装修是否完好。

2．单元内设施是否齐全，数量做好记录。

3．有关系统运行是否正常。

如有缺陷，请在相应项目处注明后交予物业公司。物业公司将就阁下/贵公司所提出缺陷与有关单位协调及时完善，并通知您再次验收。

 

        特此通知

 

        ----------

                                          ------年----月----日

 

 

收  楼  须  知

 

 

欢迎阁下/贵公司成为----------的新业主（使用人）！

为避免阁下/贵公司在收楼时产生遗漏而导致不便，谨此介绍收楼有关注意事项及手续。

 

1.   收楼须持文件

1.1   由开发商盖章及签署的房屋交付通知书、入伙授权书正本；

1.2   购方持有的《北京市内销商品房预售契约》或银行借款协议及购房发票；

1.3   购方身份证（或护照）原件及复印件二份；

1.4   购方是公司名义的，需持董事会指派授权人代表公司办理收楼手续的授权委托书原件及复印件一份，授权人身份证正本及复印件二份；

1.5   购方委托他人办理收楼手续的，受托人须持委托人的授权书及身份证复印件并及身份证复印件附公证证明，受托人身份证正本。

2.   收楼前须缴付费用

2.1 阁下须于收楼前缴付费用

3.   收楼须签署、填写的文件、资料

3.1   《房屋使用、管理、维修公约》承诺书

3.2   《验收单元交接书》

3.3   业主（使用人）联络资料登记表

3.4   《治安、消防协议书》

4.   收楼领取文件

4.1   《业主（使用人）手册》

4.2   《室内装修手册》

4.3   《房屋使用说明书》

4.4   《房屋质量保证书》

4.5   《治安、消防协议书》

5.   注意事项

5.1   请依照入伙通知书所注明的时间和地点办理收楼手续。

5.2   收楼时对照验收单元交接书列明项目认真查验，如有投诉，请在相应项目处注明后交予物业公司。物业公司将就阁下/贵公司所投诉的项目与有关部门协商解决。

5.3   物业公司将根据《----------房屋质量保证书》提供大厦的维修、保养期服务，如因使用不当导致大厦公共区域设施设备的损坏，则由阁下/贵公司自行负责及支付费用。

5.4   阁下/贵公司有权对所购单元进行装修、维修，但应保证不影响大厦结构和公共设施的安全。装修、维修前，请向物业公司提交书面申请，办理装修手续后再进行施工，并按规定缴付装修押金及装修管理费，押金于装修完毕后经物业公司核查未对公共区域及设备设施造成损坏，将无息退还。

5.5   为保证阁下/贵公司的单元免受侵害，或发生意外情况时能得以补偿，建议阁下/贵公司为所购单元购买相关保险。

5.6   谨此通知阁下/贵公司，物业公司将于阁下/贵公司收楼时起计物业管理费。

 

 

                                              ----------物业公司

                                                ------年----月

 

 

入 伙 授 权 书

 

 

编号：          

 

 

致：----------物业公司

由：----------房地产公司

关于：业主入伙

 

兹通知贵处，该单元业主与我司的相关手续已履行完毕，《房屋交付（入住）通知书》已发。谨授权贵处：

1．将该单元交予业主（或代理人）验收；

2．发放单元钥匙予业主（或代理人）。

 

业主资料
业主名称：		购置单元：	座       号
授权代表理人：		建筑面积：
有效证件：		联系电话：
证件号码：		传    真：
入住时间：    年  月  日，办理收楼手续：    年  月  日至    年  月  日
细        则
管理费起计日期：      年   月   日，每月    日收
免管理费期：      年     月    日至      年    月    日
首期管理费    月，总金额为人民币      元，   已收  □  未收  □
管理费押金    月，总金额为人民币      元，   已收  □  未收  □
买车位    个，总金额为人民币      元，       已收  □  未收  □
租车位    个，押金总额为人民币      元，     已收  □  未收  □
维修基金：总金额为人民币      元             已收  □  未收  □
其他事项：
制表人：               发送日期：                签收人：                签发人：                          接收日期：

第一联：开 发 商；第二联：业    主；第三联：物业公司

 

 

物业管理委托合同

 

 

租      户（甲方）：                         

物业管理方（乙方）：----------

 

根据《中华人民共和国合同法》及国家、地方有关房地产法律、政策以及《----------房屋使用、管理、维修公约》（以下简称公约），双方于    年

    月    日就有关----------（以下简称大厦）的物业管理事宜达成如下协议：

 

第一条    委   托

 

甲方同意乙方为大厦的物业公司，并同意委托该公司为大厦的物业公司，对甲方所租用的----------首层东至       、南至      、西至        、北至        ，建筑面积    平方米的范围进行物业管理工作。

 

第二条    定   义

 

本物业公司所用术语，除中国法律和合同中特别规定外，按如下解释：

1.   单位房屋：

甲方所租用的位于中国北京市东城区北三环东路17号院的“----------”首层范围东至       、南至       、西至      、北至       ，建筑面积    平方米的范围称为“单位房屋”。

2.   公共区域：

指在大厦内及规划红线范围内不属于租户独自所有的区域。其中包括大厦入口、大堂、通道、行车道、行人道、地面泊车位、各层电梯厅、机房、楼梯间、公共卫生间、绿化区、梯台、休息地方、变配电室、锅炉房、泵房、直燃机房、消防及保安设备控制室、电话总机房、人防等。

3.   公共设施：

指大厦现时或任何时候为公众利益而安装使用的各种机器、设备、仪器、装置等其他大厦全体业主、租户、使用人共同使用的器材和设备。

4.   甲方区域：

指甲方户门以内的区域，即----------首层东至      、南至    

    、西至       、北至       ，建筑面积    平方米的区域。

5.   红线：

指北京市规划管理局界定的----------四周边界线。

6.   市政管路：

指自来水管、雨水管、煤气管、热力管等。

7.   管线：

指电力线、通讯系统、火灾报警系统、电视广播系统等强弱电线路。

8.   不可抗力：

指双方当事人在订立合同时不能预见，对其发生的后果不能避免并不能克服的事件。包括地震、洪水、风灾、旱灾等自然灾害、战争、严重的动乱等社会事件。

9.   公约：

指根据中华人民共和国和北京市有关法律、法规，结合“----------”的实际情况，为维护大厦全体产权人、使用人、开发企业及物业管理企业的合法权益，明确各自的权利、义务和责任，从而达到对大厦的统一管理而特定的《----------房屋使用、管理、维修公约》。

10. 会计年度：

本合同会计年度指公历每年一月一日起至同年的十二月三十一日止。

 

第三条    甲方权利和义务

 

1.   甲方有权根据《公约》和本合同维护自身合法权益。

2.   甲方具有共同享用公共区域、公共设备设施、管线、管路的权利。

3.   甲方有权对乙方提供的各项管理服务实行监督，可随时向乙方提出合理要求和建设性的建议。

4.   有权委托乙方对违反物业管理法规政策及《公约》的行为进行处理：包括予以责令停止违章行为、罚款；对无故不交纳有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取一切有效的措施，以保证其他业主、租户、使用人的合法权益不受侵害。

5.   根据本合同和《----------管理费、保证金及其它相关费用收取标准》规定的时间、方式、数额等缴付管理费、保证金及其他相关费用。

6.   根据《----------设施租赁合同》缴付车位费、广告位占用费及其他与业主、租户、使用人相关的特约服务费。

7.   严格遵守《公约》和乙方制定的关于大厦的各项规章制度，并协助乙方作好宣传教育、文化活动。

8.   甲方如对其所租用的单位房屋进行装修改造，须遵守乙方制定的《----------装修管理规定》。

9.   甲方无权以任何形式占用大厦范围内的各种公共设施设备，无权将单位房屋以外的公用水、电等能源用做甲方的任何经营活动。

10. 未经乙方书面同意，甲方不得在其承租的单位房屋以外的大厦任何区域安装、悬挂任何雕塑品、遮光帘、花架、天线、遮篷、旗杆、旗帜、横幅、标语、广告牌、招牌、灯箱或其他任何伸出物，亦不得堵塞任何窗户。

 

第四条    乙方权利与义务

 

1.   有权根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制定本大厦的各项管理办法、规章制度、实施细则，从事为大厦公共利益服务的经营活动。

2.   乙方为管理大厦及根据本合同规定，为公共利益和甲方权益，有权管理、合理使用、支配向甲方收取的各项管理费用。

3.   有权按照国家有关规定根据本大厦实际情况和政府公布的物价指数，对物业管理费收取标准和其它各项服务收费标准做相应的浮动。

4.   按本合同规定的时间向甲方收取物业管理费和其他有关费用。

5.   有权依照法规政策、本合同和《公约》的规定对违反本合同、《公约》的行为进行处理。

6.   接受物业管理行政主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方的监督。

7.   建立本大厦的物业管理档案，并负责及时记录有关变更情况。

8.   不承担对甲方及非甲方使用人的人身保险和财产的保管、保险义务。

9.   负责大厦的公共区域、公共设施设备的运行及维修养护和管理工作，可向甲方提供有偿的入室维修服务。

10. 乙方对大厦公共区域进行大修或整体检查时，可在发出合理通知后（紧急情况除外），有权暂时终止大厦任何设施的使用以便进行维修。

11. 负责有关节庆日的大厦公共区域的装饰布置工作及绿化、美化工作。

12. 乙方工作人员为行使职责，在通知甲方后（紧急情况下可不作通知）进入单位房屋进行必要的检修工作，甲方应留有人员，并予以协助。

13. 负责公共区域的清洁卫生、垃圾收集、清运工作，可向甲方提供有偿的入室清洁服务。

14. 负责交通秩序及车辆停泊的管理。

15. 负责大厦的内、外保安、消防监控和巡视等保安工作，但不含人身保险、财产保管保险责任。

 

 

第五条    管理费的管理与开支

 

1.   管理费为乙方管理大厦公共区域、公共设施设备及与之相关的事宜的按建筑面积分摊的开支。

2.   管理费开支项目：

2.1   聘用管理及服务人员费用，其中包括工资、津贴、医疗、福利、保险等费用。

2.2   乙方为管理大厦所聘用人员的着装，培训费用。

2.3   公共区域的能源消耗费用，包括公共区域的水、电、热力、蒸汽、排污、化粪等费用。

2.4   大厦公共区域及相关设备、仪器、设施、建筑的维修、保养、材料物品消耗费用。

2.5   大厦公共区域及其附属建筑的形象美化及绿化费用，节庆日的装饰费用。

2.6   大厦保安及消防费用。

2.7   大厦公共区域的清洁、垃圾处理、定期杀虫灭害及每年一次对大厦外墙进行清洗的费用。

2.8   大厦公共区域及公共设施保险费用。

2.9   乙方为履行管理大厦的职责而必须及必要的行政开支。

2.10 就大厦公共区域及公共设施须支付的有关税收支出。

2.11 支付大厦所在地政府规定的需对大厦征收的费用。

2.12 其他为进行管理而乙方认为必要的支出费用。

3.   管理费及相关费用的规定

3.1   根据本合同附件一，每位租户须于规定日期及收费标准、方式向乙方支付管理费，本附件可随乙方每个会计年度的管理费预算予以变更，租户应按新的标准缴付管理费等费用。

3.2   不论甲方单位房屋是否空置、经营状况是否良好，甲方必须负责交纳管理费及其该单位房屋应付给乙方的相关费用（另有专门合同规定除外）。

4.   保证金

4.1   在本合同签订时，甲方须向乙方支付相等于三个月管理费款项的保证金，作为甲方按约履行和遵守本合同、《公约》及其他各项规定的保证。

4.2   保证金不得冲抵甲方欠缴的各种费用。

4.3   如管理费浮动变更，在乙方认为必要时，以书面形式通知甲方对保证金数额做相应的变更。

4.4   在本合同终止条件生效时，乙方无息退还甲方保证金。

5.   支付方式

5.1   本合同所示各种费用均以人民币计价，以人民币支付，甲方应按收费通知单数额支付。

 

第六条    违约责任

 

1.   如乙方无正当理由不完成应负的本合同责任，甲方有权要求乙方限期改正，由此产生的甲方的经济损失由乙方承担。

2.   由于乙方管理不善或重大失误造成甲方经济损失由乙方承担。

3.   由于甲方未履行或未遵守《公约》和本合同的各项义务及大厦的各项规章制度所造成的损失，应由甲方承担相应的经济责任。

4.   甲方未按本合同及相关附件的规定按时支付各项费用，属甲方违约。从交款期限终止日起，每逾期一天，按拖欠额的3‰计算，向乙方交纳滞纳金。甲方欠缴管理费或其他费用超过30日，乙方有权停止向甲方提供一切服务和保证，并按超出天数加收3%/天的罚金，由此造成的一切损失由甲方承担，直至甲方缴清所有欠款、滞纳金及罚金，方可恢复。

5.   乙方在下列情况下所造成的服务中断无需对甲方负责。

5.1   设备设施保养和必要的检修、维修。

5.2   不可抗力。

5.3   无法避免的能源短缺。

5.4   乙方无法控制的其他一切原因。

 

第七条    合同更改补充与终止

 

1.   经甲、乙双方协商一致，可对本合同进行修改或补充，以书面补充合同为准，与本合同有着同等的法律效力。

 

第八条    其他事项

 

1.   甲、乙双方应保证遵守《公约》的各项规定及全部内容。

2.   本合同的订立、履行、效力、解释、争议和解决均受中华人民共和国法律管辖，因履行本合同所发生的纠纷，双方应协商解决，协商不成的，可向大厦所在地有管理辖权的法院进行诉讼，诉讼终结结果对双方均有约束力。

3.   甲方入住后应与大厦保卫部门签署《治安、消防承诺书》。

4.   本合同自双方法定代表人或其授权人签署并加盖公章之日起生效。

5.   本合同有效期限为壹年，自本合同签章之日起计算。

6.   本合同无论印刷还是书写部分皆属有效。

7.   本合同正本一式四份，甲、乙双方各执两份。

 

签约时间：

 

签约地点：

 

甲方（签章）：                       乙方（签章）：

 

法定代表人：                        法定代表人：

 

授权代理人：                        授权代理人：

 

联系电话：                          联系电话：

 

 

员  工  手  册

 

目      录

第一章       公司精神 服务宗旨 公司理念  ----------

第二章       公司简介  -------------------------------------

第三章       公司架构  -------------------------------------

第四章       行为规范  -------------------------------------

第五章       劳动纪律  -------------------------------------

第六章       劳动条例  -------------------------------------

第七章       考勤条例  -------------------------------------

第八章       奖惩条例  -------------------------------------

第九章       消防条例  -------------------------------------

第十章       附则  -----------------------------------------

       

第一章公司精神 服务宗旨 公司理念

 

   公司精神：追求卓越 服务真诚 

 

   服务宗旨：周到 快捷 安全 方便

 

   公司理念：服务无限   满意无价

 

第二章  公 司 简 介

 

----------是在总公司的领导下逐步发展成为一家专业的物业公司。公司于------年成立，管理项目集中于市中心及城市近郊。公司专业人士竭诚为客户提供高效如一的服务。

依赖公司的支持及公司同仁过去多年的不懈努力，----------成为北京地区较具规模的物业公司之一。我们向客户提供各类地产项目的收购、销售、租凭、跨国企业地产估价、楼宇管理及项目策划等服务。

为拓展国外市场，公司积极与国外著名的同行业接触，并注意国外市场变化，以使本公司的运作及服务更符合国际标准。

 

第三章    公司架构

 

综合部

管业部

工程部

保卫部

----------公司

财务部

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

第四章   行 为 规 范

 

一、  行为规范

1．员工无论在何部门工作，必须保持秩序井然，仪表端庄，举止得体。严禁吵架、嬉戏、高声喧哗。

2．员工上班必须做到“五不”：不打私人电话，不扎堆聊天，不干私活，不随意改动工作规则，不随意离岗。

3．遵守服务规范，遵守劳动纪律。

4．除遇特别原因或得到客人许可，不得进入客户的单元。

5．进入客户的单元处理公务，未经许可，不得随意移动、使用客户的物品。

6．行走应迅速，脚步声宜轻，并保持自然仪态。

7．二人并行时不得勾肩搭背，挽胳膊拉手。

8．不得三人(含)以上并行，若因特殊情况应有序而行。

9．与人相遇应谦恭礼让，要主动让路；与客人同行时，应礼让客人先行；同乘电梯时，让客人先上、先下。

10．  请人让路应用礼貌用语，不得粗暴无礼，横冲直撞。

11．  遇对面来人，应注意礼让，靠右边行走。

12．  坐姿端正，身体自然挺直，不得弓腰、曲背、歪靠、趴桌。

13．  不得将腿、脚搭在椅子扶手或跷在桌上。

14．  不得将身体仰靠在椅背上，东倒西歪。

15．  不得跷二郎腿、抖腿。

16．  不得将脚退出鞋子外面。

17．  不得半倚半坐办公桌、矮柜或窗台。

 

二、  仪容仪表

1．   员工应保持良好的精神状态，与人交往态度和蔼，不得面带倦意。

2．   员工应注意保持个人卫生，指甲缝不得有污垢，指甲长度要适当。

3．   上班前应检查制服是否清洁整齐，皮鞋是否擦亮，胸卡是否戴好，保持仪容仪表整齐。

4．   员工工作时间一律身着工服，并应保持工服整洁。除因工作需要，工服一律不得穿出工作区域。

 

三、  文明礼貌

1．  员工在工作中，无论接待客人还是与本公司员工工作交往，必须态度友好，以礼待人，不得使用污言秽语。

2．  接待客人应端正站立，面带微笑，用心聆听，不抢话插话、争辩，讲话声音适度，语气温和文雅、有分寸；听到意见、批评时不辩解，应冷静对待，并及时上报。

3．  会见客人时，不主动握手。需握手时应用右手，用力要适度，左手不得插兜。

4．  遇到客人询问，做到有问必答，不能说“不”、“不知道”、“不会”、“不管”、“不明白”、“不行”、“不懂”等，不得以生硬、冷淡的态度待客。

5．  不得手持笔杆为别人指示方向或默不作声扬下巴示意方向。

6．  电话铃响应立即接转，铃响不得超过三声。

7．  接转电话，要先说“您好！XX部”，然后细心聆听，声调要温和，勿忘使用本岗位礼貌用语。

8．  见到上级要主动问好。在工作时间遇上级领导检查工作或公司安排来人参观时，由现场职级最高的员工出面接待，简介情况或安排有关人员引导参观。其他员工应作礼貌性招呼后继续工作。

9．  认真看阅、聆听上级领导有关工作指示和命令。

 

四、公司安全

员工应树立安全意识，学习公司安全条例，掌握安全设施使用方法，了解逃生路线，学会抢救措施，主动接受安全教育。

 

五、违法行为

全体员工必须遵纪守法，如出现下列情况之一者，将被立即解雇。

1．触犯中国法律。

2．偷窃公司或他人财物。

3．工作时间聚众赌博或斗殴。

 

第五章   劳  动  纪  律

 

1．遵守国家法律、法规，遵守公司的各项规章制度，遵守职业道德和社会公德。

2．按时上、下班，不迟到、不早退；上、下班应走员工通道；未经许可不得进入非工作区域。

3．上班时间一律按要求统一着装，佩戴工牌；要保持服装整洁、皮鞋光亮。男员工不得留胡须，发长不得超过耳朵和衣领；女员工应修饰得体，淡装上岗，不得佩戴过多饰物。

4．对待客人及上级、同事热情大方，态度友好，用语文明，以礼待人。

5．不得私自调换班次，工作时间内不得串岗、聊天、吃零食、嬉笑打闹、洗澡、接待私人来访，不得拨打信息服务台电话及打私人电话，不得在公司计算机上玩电子游戏。

6．服从领导的工作安排和工作调动，及时请示、汇报，按时完成领导交办的工作。外出办事须经上级主管批准。

7．严守公司秘密，不得私自拷贝公司文件资料，不得泄露公司业务信息。不得私自翻阅与本职工作无关的文件。

8．爱护公司的财产，妥善保管工具、文件、资料，不得占为己有或拿离公司；未经允许不得私自使用公司的设备、设施。

9．工服柜由员工所在部门分配，未经批准不得私自调换。

10．    员工应保持工服柜整洁，不得存放食物、饮料或易燃易爆等危险品。

11．    员工应锁好工服柜，勿将贵重物品及钱财存放在工服柜内，若因存放而发生丢失，公司不负任何责任。

12．    综合部、保卫部因工作需要检查员工工服柜。员工应予以配合。

13．    员工不得私自加配工服柜钥匙。

14．    工服柜钥匙如有遗失，应向综合部申请重新配置，按规定办理交费领用手续。

15．    工牌如有遗失、损坏应立即向综合部报告，并按规定办理交费补领手续。

16．    劳动合同终止时，员工须办理离职手续，七日内须交回工服及办公用品或折款。具体规定参照《工服管理办法》。

17．    严格遵守操作规程和安全生产制度，不违章操作、违章指挥，确保设备和人身安全。

18．    保持办公室、工作间清洁整齐，严禁在公共场所及禁烟区吸烟。

19．    打架或试图伤害他人均属严重违纪行为，不论有何理由，一经发现立即解雇。

 

第六章  劳  动  条  例

 

一、工作时间

1．  平均每周工作时间不超过40小时，每日工作时间不超过8小时，上午8:00-11:30，下午12:30-17:00（不含用餐时间）。

2．  员工工作班次由所在部门根据工作需要排定。

3．  确因工作需要安排员工加班的，须填报《加班审批单》，经部门经理同意、分公司经理批准后方可执行。员工加班后的劳动报酬，按国家规定和公司工资管理实施细则办理。

 

二、劳动合同

1．  合同的签订：公司与员工本着平等自愿、协商一致的原则签订劳动合同。与公司确定劳动关系的人员在到岗一周内签订劳动合同。

2．  合同期限：

       高级管理人员             一般为3~4年

       中级管理人员             一般为2~3年

       初级管理人员及普通员工   一般为1~2年

       从事临时性工作岗位的人员 一般为3~6个月

3．  合同自签订之日起具有法律效力，双方必须履行合同条款，合同期满，所签劳动合同自动终止。续签劳动合同须经双方同意。

4．  员工在合同期内提出辞职，要交纳违约金：

        违约金=劳动合同期限未满月数(不含因培训顺延  

        的时间)×该员工本人上年月均工资总额的25%

5．   凡被录用的新员工，自到岗之日起试用期一至三个月，试用期满经考核合格，正式确定岗位。试用期间甲、乙双方均可随时以书面形式提出解除劳动合同。

 

三、工资、考核工资待遇

1．        公司遵循按劳分配原则，员工月工资水平，根据员工本人的学识、资历、技能、发展潜力及所担任工作的难易程度、责任大小、市场水平综合考察后确定，工资总收入不低于北京市最低工资标准。

2．        工资支付为下发薪，即每月15日将上月工资汇入员工个人工资帐户，如遇公休日、节假日顺延至最近一个工作日发放。

3．        公司按国家有关规定每月从员工工资总额中代扣个人所得税、个人应缴的各种社会保险金。

4．        公司对工资、考核工资分配实行保密制度，员工不得向他人泄露，也不得相互打听、议论，违者按公司《奖惩条例》处理。

5．  员工对工资、考核工资若有疑议，有权向综合部询问。

 

四、劳动保险福利待遇

1．  劳动保险：公司按国家有关规定支付员工的各项社会保险金。

2．  工伤：

（1） 在工作中发生事故而受伤，是否为工伤须由部门经理上报事故经过材料，经综合部及安全领导小组报有关部门确认。

（2） 因工负伤，按公司《工伤管理规定》执行。

（3） 发生事故24小时内(不可抗力因素除外)未上报经过材料，受伤员工按病假处理。

 

五、离职程序(包括辞职、解除或终止劳动合同、辞退、除名、开除 等)

1．   员工在合同期内提出辞职，须提前30天递交辞职申请书，经部门经理、分公司总经理批准后报综合部审核，总经理批准后，方可办理离职手续。

2．   员工辞职申请未经批准前应继续工作，擅自离职者，按旷工处理，连续旷工三天予以除名，个人档案送户口所在地街道办事处。

3．   公司批准离职后，员工到综合部领取《离职循环单》办理离职手续。

4．   员工凭经有关负责人签字后的《离职循环单》到综合部结算工资，办理人事档案关系的转移手续。

5．   离职手续须在离职批准之日起15日内办理完毕，逾期不办理手续者，个人档案送户口所在地街道办事处。

 

六、员工培训

1．    为提高员工管理水平、服务水平、知识水平、技术水平，所有员工均须接受公司组织的培训，接受培训既是员工的权利，也是员工的义务。

2．    凡由公司出资培训、学习的，需签订《培训协议》，工作未满《培训协议》规定服务年限的，须按规定赔偿公司培训费用。

 

七、个人资料

1．员工应认真填写个人资料，做到忠诚老实、不隐瞒、不伪造。

2．为避免因有关资料不准确而导致员工正当利益遭受损失，员工本人及家庭成员有关记录发生变化，例如：住址迁移、婚姻变更、学历、调动、生育、出国、刑事行政判决处理等等，均应及时通知综合部。

3．如有隐瞒、虚报造假，一切后果由本人负责，公司保留追究责任的权力。

 

第七章     考  勤  条  例

 

根据《中华人民共和国劳动法》及其他有关规定制定本条例。

一、员工必须遵守公司统一规定的上、下班时间，不得迟到、早退或旷工。员工请假时，必须严格履行请假手续。

 

二、除国家法定节假日外，员工享有的休假种类有：病假、事假、产假、婚假、丧假、探亲假、公假、工伤假、年假。

 

三、国家法定节假日是指：元旦一天、春节三天、国际劳动节三天、国庆节三天。

 

四、员工因工作加班而产生的工时，将以倒休方式处理。

 

五、请假及审批程序及权限：

1．请假：所有休假(病假除外)一律事先填写<请假单>，首先获得直接上级主管批准，然后再按规定程序审批，待批准后方可休假。

2．请假批准权限：

职 务 名 称	部门经理	总经理
总经理助理		√
部门经理		√
经理助理、 主任、主管	√
领班、员工	√

   注：此“√”表示请假单上需有上列主管经理的签名批准方有效。

3．员工请假以2小时为最小单位。

 

六、员工凡属下列情况之一者，按旷工处理，旷工期间停发工资：

1．用不正当手段骗取、涂改、伪造休假证明者；

2．未请假或请假未获批准而擅自不上班者；

3．迟到、早退半小时以上；

4．休假期满未办理续假手续，其超假时间视为旷工。

 

七、试用期期间，病、事假累计3天以上5天以下(含5天)者，试用期顺延半个月；病、事假累计6天以上10天以下(含10天)者，试用期顺延一个月；病、事假累计10天以上者，公司可以予以解除劳动关系。

 

八、各类假期：

1．病假：

1．1        员工患病需休息1天的，应提前一天或在当日上班办理请假手续，获得批准后方可离岗。

1．2        员工因病需连续休假2天（含2天）以上的，请假时应提交大病统筹医院诊断证明书（急诊除外），经批准后方可病休。如因病无法亲自办理请假手续，应先打电话告知公司并在自生病起三日内委托亲属代为办理。

1．3        员工患病治疗一个月以上的，需由本人填写请假单、附大病统筹医院出具的诊断证明书一同报部门经理审批，批准后报综合部备案，按员工医疗期及医疗期待遇规定执行。

    2．事假：

2．1         员工请事假须提前一天填写请假单，经批准后方可休假。

2．2         特殊情况来不及事先请假的，应按请假批准权限于早8：00前电话请假，经批准后方可休假。事后应及时补办请假手续。

2．3         员工请事假三天以内(含三天)由分公司总经理审批，三天以上必须由综合部审核、报公司总经理批准。

3．倒休：

3．1         员工加班应按规定发给加班工资或倒休，累计倒休在当年度内有效，特殊情况需报公司批准后方可转入下年度。

3．2         员工倒休需提前一天填写请假单，经批准方可休假。

3．3         倒休以2小时为最小单位。

3．4         倒休可抵销病、事假。

    4．产假、计划生育假：

4．1        女工工作满一年方可领取计划生育指标，未按规定生育者，不享受计划生育的多种待遇。

4．2        为了保护孕妇身体健康及胎儿正常发育，凡站立或一线服务岗位的女工怀孕四个月、非站立岗位的女工怀孕七个月，公司无法安排其合适岗位的，应离岗休养。

4．3        女工分娩时，须呈交医院签发的证明，符合计划生育规定者可给予产假90天，其中产前可休假15天；难产增加产假15天，多胞胎生育者，多生育一个婴儿增加产假15天。

4．4        已婚妇女满24周岁初育者为晚育，晚育女工可享受30天晚育奖励，也可由女工单位开具证明由男方使用。

4．5        有不满一周岁婴儿的女职工，每天有两次哺乳时间，每次30分钟，可合并使用，多胞生育的，每多一个婴儿增加30分钟。

4．6        女工怀孕不满4个月流产(指第一次)者，给予15-30天产假；满4个月流产者给产假42天。

4．7        施行计划生育手术(放环、绝育)，按医院证明给予休息时间。

   5．婚假：

          员工在试用期、见习期满后，符合法定结婚条

          件者，凭 结婚证明经批准后可享受3天婚假，

          符合国家晚婚规定(男25周岁、女23周岁)的

          可另增婚假7天，合计10天。

6．丧假：

员工直系亲属(父母、配偶、子女、岳父母、公婆)去世时，经申请可获准3天丧期。

7．探亲假：

7．1         与配偶和父母户口不在一地、又不能在公休假日团聚、与公司签订固定期劳动合同、在公司工作满一年的员工可享受探亲假。

7．2         未婚员工探望父母的，在公司工作满一年以上者，每年给假一次，假期20天，如因工作需要，单位当年不能给予假期的，两年探亲假可合并使用，假期为45天。

7．3         已婚员工探望父母的，每四年给假一次，假期为20天。

7．4         员工探望配偶，每年给予一方探亲假一次，假期为30天。当年结婚的员工不享受探望配偶假期。

8．公假：

8．1        参加子女学校、幼儿园召开的家长会。

8．2        搬迁。

请公假也需办理请假手续。每年最多不超过2天。

9．工伤假：

9．1         由于下列情况之一，负伤、致残、死亡，应当确认为工伤事故：

a.     从事公司日常生产工作发生伤亡事故 的；

b.     工作区域内由于不安全因素造成的意外伤害，造成死亡或经抢救治疗后完全丧失劳动能力的；

c.     因履行职责遭致人身伤害的；

d.    在公司内发生灾害或险情时，员工从事抢险救灾、救人等维护国家、社会和公众利益活动的；

e.     因公外出，由于工作原因遭受其它意外，造成伤害、失踪、突发急病的；

f.      劳动法规规定的其它情形。

9．2         因下列情形之一造成负伤、致残、死亡的不应定为工伤：

a.     违法或犯罪；

b.     自杀或自残；

c.     斗殴；

d.    酗酒；

e.     违章；

f.      劳动法规规定的其它情形。

9．3         工伤处理办法：

a. 工作中发生伤亡事故后，各部门必须于24小时内向综合部汇报。轻伤者由部门组织调查，查清事故原因并确定事故责任，提出处理意见，经综合部、安全领导小组报有关部门批准后方可按工伤处理。重伤事故经公司安全部门提交工伤报告。

b.     工伤就医，需到大病统筹医院(急诊除外)，不按此规定办理不能享受工伤待遇。工伤待遇按公司《工伤管理规定》执行。

10．年假：

10．1     与公司签订固定期劳动合同且在本公司工作满一年以上者可享受有薪年假7天，并自下一年度起每一年度增加年假一天，最多不得超过14天。

10．2     凡有下列情况之一者，不享受年假：

a.        当年病、事假累计一个月以上者；

b.        当年公伤假、产假累计达两个月以上者；

c.        当年已享受探亲假者；

d.       已获批离职(指辞职、解除或终止劳动合同、辞退、除名和开除)者；

              休完年假后，又出现上述a和b两项情况时，取消第二年年假。

10．3     凡当年9月30日以后调入者第二年不享受年假。

10．4     休年假，应提前3天提出申请，经综合部或分公司综合部审核，报所在公司总经理批准后方可休假。

10．5     年假必须在获得资格后的一个年度内休完，未休完的年假一律作废，不得跨年度累计。

10．6     年假原则上应一次休完，确因工作需要经批准后可分次休假，但最多不得超过两次，每次休假不得少于2天。

 

第八章  奖  惩  条  例

 

    为了加强劳动管理，规范员工的工作行为、强化纪律意识、保证公司良好的工作秩序，依据《劳动法》及国务院《企业职工奖惩条例》、《国营企业辞退违纪职工暂行规定》等有关法规，制订本条例。

 

奖   励

 

一、奖励的形式：

     1．通报表扬

     2．发给一次性奖金或奖品

     3．晋级

 

二、有下列表现的员工，给予奖励：

    1．及时发现事故隐患，并采取措施避免事故发生者；

2．品德高尚、拾金不昧、受到客人赞誉，给公司赢得荣誉者；

3．提出合理化建议，采纳后有明显收效者；

4．在工作中以公司利益为重，忠于职守，严格照章办事，忍辱负重者；

5．在本职工作中兢兢业业、勤奋苦干、自觉奉献、业绩显著者；

6．努力钻研专业技术，工作质量高，对提高公司或本部门的工作效率有突出贡献者；

7．对弄虚作假、违法乱纪行为敢于揭露，事迹突出者；

8．坚持原则、不徇私情，对工作提出正确意见或建议，维护公司利益事迹突出者；

9．遇有重大事故能挺身而出，为保护公司财产或员工安全做出重大贡献者；

10．在公司内外参加各种业务技术比赛取得名次者；

11．在公司举办的各类培训中表现突出，取得优良成绩者；

12．为公司经营管理、改善服务、提高安全、开源节流及改善员工关系和公共关系提出书面建议报综合部。如被采纳者；

13．有其他突出表现应给予奖励者。

 

三、给予员工通报表扬时可同时给予一次性奖金、奖品或

晋级奖励。

 

四、奖励的批准权限：

1．主管级管理人员及员工，由各部门经理提出奖励意见，报综合部审核，总经理批准。

2．部门经理以上(含部门经理)，由综合部经理报总经理批准。

3．员工获得的各项奖励，均载入本人档案。

 

处   罚

 

一、员工违反国家法律法规及公司的各项规章制度，违反岗位操作规程，可视违纪性质、影响程度、认错态度等分别给予甲级过失、乙级过失、丙级过失、经济处罚，直至辞退、除名或开除。

 

二、员工的下列表现属丙级过失行为。对于丙级过失者，签发<过失单>并给予100元以下罚款；对于过失行为较轻者，也可只给予100元以下罚款。因丙级过失造成直接经济损失的还应按损失金额赔偿。

1．      当月迟到累计三次或早退一次；

2．      未经批准私自调换班次，使工作受到影响；

3．      不服从督导人员或保安人员的工作检查；

4．      工作时间串岗、扎堆、聊天、嬉笑、打闹或看书报杂志、听录音、看电视等；

5．      随地吐痰，乱丢纸屑杂物；

6．      管理人员对新调入本部门的员工，未进行必要的制度及业务培训，致使员工工作失误或出现违纪行为；

7．      工作时间内打私人电话或用电话聊天；

8．      在公司拨打娱乐、信息台或进行股票交易活动；

9．      不按规定时间到员工餐厅就餐，不遵守员工餐厅就餐规定；

10．  私自搭乘不允许本岗位使用的电梯；

11．  不按规定时间洗澡，违犯浴室管理规定；

12．  在非吸烟区吸烟；

13．  擅自带领闲杂人员进入办公区域；

14．  对上级分派的工作有意迟缓、拖延；

15．  开会迟到，业务培训旷课；

16．  下班后无故在工作区域内逗留；

17．  非因工作需要穿着工服、佩戴工牌进入购物场所；

18．  上班时不按规定着装，未佩戴员工工牌，工服不整以及非工作时间在工作区域以外穿着配发的工服；

19．  工作责任心不强、粗心大意，造成工作差错；

20．  在公共场所剔牙、挖耳、抓痒、抠鼻孔、照镜子、化妆、打响指、吹口哨、手插口袋、双手叉腰等有失行为规范的举动；

21．    服务时不主动、不热情、不用敬语和礼貌用语，不积极解决客户提出的且能够解决的问题，引起客户不愉快；

22．    员工有违纪行为，在场的管理人员不纠正、不制止、不履行管理责任，情节较轻者；

23．    根据过失性质、影响及造成的后果，应确认为丙级过失的其他违纪行为。

 

三、员工下列表现属乙级过失行为。对于乙级过失者，签发<过失单>并给予100～200元罚款，因乙级过失造成直接经济损失的还应按损失金额赔偿。

1．      十二个月内累计三次丙级过失的；

2．      依照考勤条例属旷工行为，时间在2天以内的；

3．      违反工作程序、服务规范、不使用文明礼貌用语，对客户有失礼行为，造成不良后果，而情节较轻者；

4．      工作效率低，未按规定时间完成任务；

5．      不服从工作调动、安排；

6．      在员工之间搬弄是非、诽谤他人、散布不利于团结的言论，工作上缺乏协调合作精神；

7．      工作时间擅离职守办与工作无关的事情；

8．      故意破坏公司物品情节较轻；

9．      对员工的过失不批评、不报告、姑息迁就、经查证属实的；

10．  议论打听他人的工资、奖金或其他福利待遇，造成不良影响；

11．  工作时间睡觉；

12．  违反安全守则、工作程序、操作规范和各项规章制度，造成事故隐患；

13．  由于责任心不强，给公司造成直接经济损失1000元以下者；

14．  用不当手段干扰他人工作；

15．  明知公司财物受损或丢失，不管不问不汇报；

16．  泄露公司机密、遗失公司钥匙、票据等重要物品；

17．  根据过失的性质、影响及造成的后果，应确认为乙级过失的其他违纪行为。

 

四、员工的下列严重违纪行为属于甲级过失行为。对于甲级过失者，签发<过失单>并给予500元以上罚款，解除劳动合同。对于因甲级过失造成直接经济损失的还应按损失金额赔偿。

1．      十二个月内累计三次乙级过失的；

2．      依照考勤条例规定，旷工3天(含3天)以上的；

3．      散布流言蜚语、挑拔事端、恶意伤人，扰乱他人正常工作及生活秩序，影响恶劣；

4．      严重超越权限或滥用职权、打击报复或包庇袒护他人、后果严重者；

5．      故意损坏公司物品，性质恶劣，造成很坏影响的；

6．      违反服务规范要求，与客户、顾客发生争执，受到客户投诉，情节严重的；

7．      遗失公司的文件资料、单据、印章、档案柜或保险柜钥匙以及其他重要物品，造成严重后果的；

8．      在公司就职期间，从事本职工作以外的兼职或其它经营活动的；

9．      不服从工作调动安排，经批评教育后仍不改正者；

10．  违章指挥或违反操作规程及安全制度，造成停电、停机、停水等重大事故的责任者；

11．  由于工作不负责任，造成直接经济损失1000元以上；

12．  泄露公司重要机密、信息，造成严重后果；

13．  触犯国家法律，从事违法违纪活动，被公安机关追究刑事责任的；

14．  利用工作之便(职权、业务关系)牟取私利 （拿客户回扣和其它形式）的；

15．  购进三无产品、劣质产品，造成严重的设备损坏；

16．  使公司名誉和利益受到严重损失的；

17．  根据过失性质，影响程度，应确认为甲级过失的违纪行为。

 

五、处罚的实施程序：

1．      员工发生过失行为，在证实过失的当日由部门经理签发  <过失单>，最长不得超过3日。

2．      员工收到<过失单>后签字，以示认可。员工对签发的<过失单>不服时，必须在备注栏内申明理由，否则视为本人承认过失属实。

3．      综合部对收到的<过失单>进行调查核实，在确认过失事实后，报总经理批准。一般情况下3日内通知部门和本人。

4．      员工持批准后的<过失单>应于3日内到综合部缴纳罚款；愈期不交者，罚款额加倍；仍拒绝缴纳罚款者，公司将从该员工工资中扣除罚款并予以辞退，解除劳动合同。

 

第九章  消防条例

 

维护公司安全是每个员工应尽职责。公司本着“预防为主，防消结合”的原则，参照国家有关规定，建立安全委员会，制订消防、安全管理规章，进行安全教育，采取安全措施。

 

一、安全通则

1．全体员工必须遵守公司的保安、消防规定；

2．全体员工必须尊重大厦保安人员的职权，服从保安人员的管理；

3．发现可疑人员，须立即报告保安人员；

4．运送货品离开公司时，应到管业部办理出门条；

5．所有员工须学会使用消防设备，熟悉应急措施和逃生路线；

6．不得移动或损坏消防设施；

7．公司定期对员工进行安全教育和考核，考核成绩进入个人档案；

8．员工应树立安全意识，发现安全隐患主动报告有关部门；

9．每位员工均应与公司签订安全责任书，主动接受安全部门的检查监督。

 

二、火情

1．冷静：保持冷静，并设法使客人镇定；

2．报警：按下附近消防报警器或使用附近电话迅速报告消防中心。报告内容：

2.1  起火部位；

   2.2  起火燃烧物质；

   2.3  火势大小；

2.4        报告人姓名及部门；

3．控制火势：就近取消防器材进行扑救，控制火灾蔓延；

4．撤离：如着火部位火势或烟雾过大，着火部位附近的人员应立即组织客人撤离到安全地带；

5．注意：

5.1  不要向着火的电器设备上倒水；

5.2  切勿触摸失火的电视机；

5.3  关闭防火门；

5.4        正确使用灭火器；

5.5        接到火警通知后，停止一切正常工作，将贵重物品保存好，迅速赶到规定的地点；

6．应变及自救方法

6.1  保持头脑冷静，不可惊慌失措；

6.2        按逃生路线迅速撤离；

6.3        如遇浓烟滚滚，视线不清，应迅速趴在地上寻找出口逃生；

6.4        若条件允许情况下，可将沾湿棉织物捂住嘴，以滤除毒气；

6.5        当安全楼梯已被烟、火封住后，应寻找未燃烧房间，封闭房门，及时打开窗户或到阳台上呼救；

6.6        有条件下可利用绳索等连接自救绳攀到安全地带，切不可慌忙跳楼；

 

三、水情

1．报警：发现水情时，请到最近电话处报告工程部及

         保卫部门。报告内容：

1．1  水情部位；

1．2        水情大小，是否渗漏其它层；

1．3        周围有无电器设备；

1．4        报告人姓名及部门；

2．抢救：在条件允许情况下，应关闭电源，抢救部分贵重物品；

3．撤离：条件不允许迅速逃生，则在安全地带等候救援人员。

 

四、伤亡事故

1．冷静：保持头脑冷静，并设法使客人镇定；

2．报告：立即通知保卫部门及值班经理，报告内容：

2．1        事故发生地点；

2．2        伤亡情况；

2．3        报告人姓名及部门；

    3．抢救：对伤情严重或有生命危险的伤员进行急救；

    4．陪伴伤者直至有关部门赶到；

    5．记下当时情况和目击者姓名、地址；

7．及时填写事故报告。

 

五、地震

1．冷静：保持镇定，立即切断电源、熄灭火种；

2．应变：

2．1         在室内者留在室内，切勿慌张乱跑。在室外者应留在室外，因为许多伤亡发生是由于混乱中人群互相践踏所致；

2．2         在室内者须躲在坚固家具下或靠近建筑物中央的墙站着，或站立于走廊道口；

2．3         在室外者须站于空旷处，远离任何物体坠落的地方。

3．注意：

3．1        切勿使用明火；

3．2        疏散时严禁使用电梯；

3．3        主动协助救助受伤人员；

3．4        检查水、电、燃气喉管是否有破损，如有立即开窗通气，并立即报告。

 

六、突发性故障

1．电梯故障

1．1  发现电梯故障迅速报告工程部及保卫部门；

1．2        陪伴困在电梯内客人直至有关人员到达；

1．3        事后作好记录；

    2．停电、停水

2．1        发现停电、停水情况，应立即报告管业部；

2．2        对客人作好解释工作；

2．3        事后作好记录。

 

七、治安突发事件处理

1．治安事件

1．1  发现可疑人员应密切注视其动态；

1．2        迅速报告保卫部或在场保安人员；

1．3        如有可能协助保安人员抓捕作案分子；

1．4        如有受伤人员应积极抢救；

1．5        如案件重大，罪犯持械威胁或劫持人质，不可轻举妄动，听从保卫部经理和主管领导指挥；

1．6        配合保安人员疏散无关人员。

    2．炸弹处理

2．1         发现情况不明、无人认领的可疑物品时，不可随意搬动，应立即通知保卫部；

2．2         保持冷静，不可惊慌呼喊，以免引起混乱；

2．3         协助保卫部门组织疏散无关人员。

    3．恐吓电话的处理

3．1         接到恐吓电话时，应保持沉着冷静，让对方继续说话，不要轻易打断；

3．2         尽量拖延时间，如可能的话，示意同事或上司用其它方法跟查电话来源；

3．3         注意对方特征：

3．3．1        对方性别、年龄、口音；

3．3．2        讲话速度，有无口吃或语言习惯；

3．3．3        语气；

3．3．4        电话背景声。

3．4            如有可能对电话进行录音；

3．5            及时记下有关情况报告保卫部经理。

 

第十章  附则

 

一、本《员工手册》所述各项规章制度自------年----月----日起执行。在此之前相关规定与《员工手册》各项规章制度有抵触的，以本手册为准。

二、适用范围：本员工手册适用于组织编制内的员工，除适用本手册规定外，有关权利、义务还应按公司与员工签订的“劳动合同”的规定参照执行。

三、本手册系在职员工所有，如有遗失，马上报告综合部，交纳工本费(20元)可领新册。离职时应交回，否则扣除工本费(20元)。

五、本《员工手册》解释权归属----------。

 

----------制作

 

 

 

 

员工聘用办法

 

 

            1.  招聘基本条件：

      1.1  一般条件：市城镇户口，二年以上相关工作经验，专业人才须具备相关证书。

      1.2  年龄限制：普通员工及初级管理人员35岁以下，中级管理人员45岁以下，高级管理人员50岁以下。

      1.3  学历、资历要求：初级管理人员应具备大专以上学历，中、高级管理人员应具备大本以上学历，有3年以上相关工作经验。

1.4  特殊岗位任职条件：

1.4.1        保安员：身高1.70米以上，五官端正，年龄25岁以下；

1.4.2        文秘：中文打字80字/分钟以上；

1.4.3        前台：女，形象好，年龄25岁以下；

1.4.4        特种操作岗位(会计、出纳、电工、消防、电梯工等)：需有相关部门核发的岗位证书。

1.5        特殊专业人才，经总经理批准后可适当放宽有关条件。

1.6       公司实行回避政策，各级管理人员不得将亲属介绍、安排到公司里工作。

2.      招聘

2.1       依据公司下达的人员编制，部门岗位出现缺编时，综合部按照各岗位的人员配备标准，进行人员招聘。修改编制需分公司总经理同意，报综合部，经公司总经理批准。

2.2       综合部视需招聘人员条件，确定招聘方式：刊登广告、参加人才交流会、通过人才中介公司或其它，经报请公司总经理批准后，与相应部门联系，进行招聘。

2.3       综合部对应聘资料进行初步筛选，由所需人员的部门经理及综合部经理进行笔试、面试。应聘人员填写《应聘登记表》，提交相关证明，面试人员填写面试记录。

2.4       主管级(含主管)以上由分公司总经理或总经理进行复试。

2.5       部门经理级及以上管理人员的基本情况由综合部进行外调。

2.6       审批权限：主管级以下人员，由分公司总经理审批；主管级至部门经理级人员，由总经理审批；部门经理级以上人员，报集团公司总经理批准。

3.  报到：

3.1             综合部确认被录用者填写《应聘登记表》已填写清楚，审批手续完备。告知应聘人员其所提供资料必须属实，如有故意虚报隐瞒者，一经发现立即解除劳动合同，而不做任何补偿。

3.2             手续：

3.2.1        新员工提供：
免冠近照四张；本人身份证、毕业证、暂住证和求职证等有效证件的原件(验原件收复印件)；原单位开具的《解除合同证明书》；一年内的体检合格证明。

3.2.2        综合部开具：
《报到手续表》；《人事调动通知单》；《岗位培训需求记录表》。

3.2.3        新员工持《报到手续表》、《人事调动通知单》、《岗位培训需求记录表》到所在公司综合部和本部门报到。

3.2.4        资料归档：
将新员工基本情况输入电脑，调整《员工资料表》及《工资明细表》，建立新员工个人档案，入职资料归档。

3.2.5        新员工到岗一周内签订《劳动合同》。

3.2.6        新员工到岗两周内必须参加综合部组织的岗前培训。

4.      试用期

4.1       员工入职须经过一个月至三个月的试用期。部门经理级及以上管理人员试用期为三个月；部门经理级以下人员试用期为二个月。

4.2       试用期间有以下情况者，公司有权随时终止试用：

4.2.1        无法胜任本职工作或考核不合格者；

4.2.2        经指定医院体检不合格者；

4.2.3        有违纪行为者；

4.2.4        伪造个人简历、证件等，欺骗公司者；

4.2.5        有证据证明曾被其他单位开除者。

4.3       违纪情节轻微或暂时达不到工作要求的，经公司和员工双方同意，可延长试用期，延长期不得超过一个月。

4.4       试用期间表现优异者，可提前结束试用期，但试用期不得少于一个月。

4.5       录用有特殊需要的员工，经总经理批准可不约定试用期。

4.6       试用期工资一般按同一岗(职)位工资标准中的第一档核定，不享受考核工资。员工转正后视其工作能力和岗位可重新确定工资等级。

5.      转正

5.1       试用期届满时，综合部提前一周将员工《转正审批表》发至部门，由主管经理进行评定、填表，同时员工撰写个人总结(即转正申请)。

5.2       各主管经理按规定的时间要求，将填写完毕的《转正审批表》、《岗位培训需求记录表》及个人总结报送综合部。综合部审核后，报总经理审批。

5.3       总经理审批同意后，综合部下发《转正通知单》，办理制装和调档手续。

5.4       转正资料存入员工个人档案。

 

 

员工培训规定

 

 

    公司培训是提高全体员工整体素质和专业技能、改善工作质量的一项重要管理工作，是公司未来高速发展的基础，同时接受培训是公司每一位员工的权利和义务。

根据员工培训目的、对象、作用的不同，公司的培训分为：入司培训、岗前培训、在职培训。

 

第一章    入司培训

   

    ----------的全体新进员工，必须参加入司培训。

一、培训目的：

向新进员工全面介绍公司的概况、发展历史、未来发展规划，使新员工掌握公司的相关规章制度（以《员工手册》为主），领会公司的企业文化，对物业管理行业的基本知识有所了解。

 

二、培训内容：

    按《入司培训计划表》的内容进行，突出《员工手册》的重点章节、重点内容。

 

三、培训程序的实施：

1、  公司入司培训由综合部组织实施，由培训主管具体负责该项工作。

2、  培训课程由培训主管担任主讲人，可根据实际情况的需要，聘请相关人员负责部分内容的讲解，培训教材由综合部编写，内容相对固定。

3、  入司培训应于新员工报到后半月内进行，为期一天（暂行），原则上定于每月的月中和月末各进行一次，具体培训时间由综合部安排决定。

4、  全体新进员工必须按综合部规定的时间参加入司培训，无故未参加者，公司有权与该员工解除试用期劳动合同。

5、  当天培训课程结束后，应留出一定时间让新员工畅谈感想、心得体会。

 

四、考试：

1、  当天培训结束后，由综合部统一命题，就所培训内容，组织考试。

2、  考试不合格者，公司有权与其解除劳动合同。

3、  新员工入司培训的考试成绩记入个人档案。

 

第二章    岗前培训

  

    所有新进员工必须接受所在部门组织的岗前培训。

一、培训目的：

使新员工对今后所从事的工作有更加明确的认识，了解并掌握本岗位的岗位职责、工作流程、操作规程及相关规章制度，以便在岗前培训结束后即能胜任新的工作。

 

二、培训内容：

以《----------岗位培训需求记录表》所列的各岗位所需培训的全部内容为标准。

 

三、培训程序的实施：

1、  新员工报到后，在综合部领取《岗位培训需求记录表》，在试用期内完成表中所列全部培训内容。

2、  综合部的培训员负责对本公司的新员工进行有关公司概况、组织架构、人员结构等方面内容的培训。

3、新员工所在部门的主管级以上人员负责对新员工进行《岗位培训需求记录表》中所列的各岗位具体职责、工作流程、操作规程及相关规章制度等项内容的培训。

4、  分公司总经理由总公司总经理进行培训，部门经理由其所在公司总经理进行培训。

5、  岗前培训的情况要求如实记录在《岗位培训需求记录表》中。

 

四、考核：

1、新员工的岗前培训考核工作由该员工所在部门实施；分公司总经理由总公司总经理进行考核，部门经理由其所在公司总经理进行考核。

2、新员工试用期结束后，在申请转正的同时，必须向综合部上交《岗位培训需求记录表》，表中所列的所有培训项目必须做到记录完整，否则视同未接受培训或考核成绩不合格，综合部有权与其解除劳动合同。

3、如因部门内负责培训的人员未按照《岗位培训需求记录表》中所列内容对新员工进行全面培训，造成该新员工无法正常转正的，综合部可对其进行相应处罚。

4、新员工顺利转正后，其岗前培训考核成绩记入个人档案。

 

第三章    在职培训

   

    公司全体员工应积极参加公司组织的在职培训。

一、培训目的：

1、提高各级管理人员的管理水平，更新管理理念；

2、加强专业技术人员的理论水平、实际工作能力；

3、培养具有管理潜质的潜在管理人员，为公司的未来发展做好人才准备；

4、强化全体员工的服务意识，深化职业道德观念。

二、培训内容：

1、根据公司经营目标进行审批（总公司由各部门经理审批，分公司由各部门经理制定培训计划报报分公司副总经理审批）后的各部门所报《培训计划表》中所列的内容为主；

2、公司总经理或综合部根据公司未来发展对管理人员、专业技术人员工作技能的实际需要，制定的相应培训计划；

3、国家、北京市颁布实施的有关物业管理行业（包括房地产业）的最新政策法规进行培训；

4、各部门临时提出的培训需求；

三、培训形式：

公司在职培训分为：内培、外培两种形式。原则上以内培为主，如遇特殊需求，经公司总经理批准，员工可以利用工余时间或脱产到有关学术机构、学校参加系统培训；或到其它先进公司、组织中进行考察、交流。

四、培训程序的实施：

1、   各部门应于每年年底，在总结本年度工作不足和分析下一年度的工作重点后，确定下一年度本部门的培训需求计划，填制《培训计划表》，上报综合部。

2、   综合部根据各部门所报培训计划，结合公司总体发展目标，进行培训内容的调整、课时的安排和费用的预算，上报总经理审批。

3、   经总经理批准后的培训计划，由培训主管负责制定具体实施细则，组织开展培训工作。

4、   各部门根据管理过程中的实际需要，可随时提出培训需求，但需提前两周填制《培训计划表》，上报综合部。培训主管对培训计划进行审核，上报总经理审批后予以执行。

5、   针对国家、北京市颁布实施的有关物业管理行业（包括房地产业）的最新政策法规的培训，由综合部组织，不定期地对相关的管理和专业技术人员进行培训。

6、   所有公司派外接受培训的人员，均应与公司签订《培训协议》，明确受训人员的服务期限、培训费用支付等各项具体事项。

五、考核：

1、   如受训人员所参加的培训课程按规定需进行考试（考核），则该受训人员必须参加培训方组织的考试（考核），若无故缺席，则视同考试（考核）成绩不合格。

2、   培训效果的考核由受训人员的直接主管负责，根据受训人员受训前后的实际工作能力的变化，评价培训效果，上报综合部。

3、   培训后因本人原因，未达到培训合格要求的人员，公司将按有关规定进行处罚。

4、   培训的考核成绩记入员工的个人档案，培训考核成绩是人事考核工作的一项主要内容，也是今后晋级、加薪的依据。

六、其他：

    对于参加外派培训且考试（考核）成绩优异的人员，公司可以根据今后培训工作的实际需要，聘请其担任公司的兼职培训员，将其所学的先进知识、理论传授给公司的其他员工，以实现公司员工整体素质水平的提高。

 

 

培  训  协  议

 

 

----------(以下简称甲方)和        先生/女士(以下简称乙方)就甲方为乙方提供培训一事，经双方协商订立本协议。

 

一、  甲方根据工作需要对乙方进行培训。

二、  培训时间与地点：

培训时间：     年    月    日至     年     月    日

培训地点：                                         

三、  培训内容：                                        

四、  培训费用        元。

五、乙方同意自培训之日起，为公司服务    年。同时，原《劳动合同书》

    中不足本协议所规定的服务期限的部分甲方有权要求乙方顺延。

六、甲方承诺：

1、培训结束后，经考核乙方成绩合格，担负乙方培训期间所需

    培训费用。

2、乙方培训期间工资照发(超时培训不计加班)。

3、乙方的社会保险及福利待遇不变。

4、当甲方认为必要时，可终止培训调回乙方。

七、乙方承诺：

1、培训期间努力学习，认真完成公司规定的学习内容。

2、培训结束，将学习情况汇报及培训成绩交本部门经理和综合部。

3、因个人原因考核成绩不合格，培训费全部自负（包括由公司垫付的培训费）。

4、培训期间服从甲方安排。

5、培训后将学习成果用在工作上，尽职尽责为公司服务。

八、经济补偿：

1、若乙方提出辞职且劳动合同期未满(包括因培训顺延的合同期)应向甲方退还培训费。

                                 实际服务月

    退款额=公司支付的培训费×（1—             ）

                                 约定服务月

        2、因乙方违纪，甲方提出解除劳动合同，也需退还培训费，退还金

           额与上相同。

    九、本协议作为《劳动合同书》附件。

    十、本协议未尽事宜，由甲、乙双方协商解决。

    十一、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力。

 

 

 

 

   甲方(盖单)                             乙方(签字)

 

 

 

   年   月   日                            年    月    日 

 

 

 

档案编号：HSLWY/RSXZ2001/013 ――（宋体10.5号字）

 

关于规范公司内部行文的规定  ――（黑体18号字）

 

 

致：公司各部  ――（黑体16号字）

 

为规范公司内部行文，使各部门上报文件及对外发文的格式统一，建立公司对外的行文形象，特对内部行文做如下规定：――（正文宋体12号字）

1．  上行文在正文左上角建立部门档案编号。

格式：（公司简称）／部门＋年限／编号

综  合  部：＊＊＊＊／ZH2001／＊＊＊

管  业  部：＊＊＊＊／GY2001／＊＊＊

保  卫  部：＊＊＊＊／BW2001／＊＊＊

工  程  部：＊＊＊＊／GC2001／＊＊＊

财  务  部：＊＊＊＊／CW2001／＊＊＊

2．  字体、字号、空行、行间距规定：

档案编号：宋体10.5号字，居左

正文标题：黑体18号字，居中

副 标 题：黑体16号字，居左

正文内容：宋体12号字，段首空两字，回行字符不用空格。

全文行间距：最小值22磅

单位落款：宋体12号字（同正文），居右（同日期居中）

日期落款：宋体12号字（同正文），居右（同单位居中）

单位公章：盖在落款单位及日期的中间

档案编号、标题、副标题、正文各项之间空一行；正文内容中自定。

3．      对外行文在正文内容上不用打印档案编号，只在文件收发登记表或文件处理单上注明档案编号。

 

------年----月----日

 

 

印章使用管理规定

 

 

为加强公司印章管理力度，规范印章审批及用印程序，特作如下规定：

1．管理范围分工

1．1  物业公司综合部

物业公司公章、综合部章、审图合格章

1．2  物业公司财务部

       财务专用章

1．3  物业公司保卫部

       保卫部章

1．4  物业公司管业部

       管业部章

1．5  物业公司工程部

工程部章

2．审批权限及使用程序

2．1  物业公司章

       须主管经理签字，经综合部审核后，报总经理批准。

2．2  综合部章

       人事行政文件加盖人事专用章时，需经人事负责人审核，签字后报总经理批准。

2．3  图合格章

施工审批合格后，由管业部报综合部，经总经理批准后方可在施工图纸上盖章。

         2．4  财务专用章

财务专用章用于报表等用途时，需填写《用印申请单》，经财务负责人审核后报总经理批准。

         2．5  保卫部章

由保卫部经理批准，经综合部审核后，报总经理批准。

2．6  管业部章

       由管业部经理批准，经综合部审核后报总经理批准。

2．7  工程部章

       由工程部经理批准，经综合部审核后报总经理批准。

3．管理规定

3．1各类印章使用均应遵照用印申请单制度，由申请人填写用印申请单，经部门经理签字、综合部审核，总经理批准方可盖章。经总经理签发的用印审批单及盖章原件必须留存，由综合部负责归档。

3．2 各用印部门应严格按印章使用管理权限和程序执行，用印时必须作好用印记录，手续不全者不得用印，严禁越权审批。

3．3 未经允许不得携带印章外出或盖空白印件，特殊情况需经总经理批准，携带公章外出必须在印章管理部门办理公章借用手续。

4．印章刻制规定

4．1 刻制印章必须填写《刻制公章申请》，在申请中画上图样并注明内容、规格、材质要求，经综合部审核后，报总经理批准。

4．2  印章保管规定

《刻制公章申请》单审批通过后，由综合部统一保管章。

  4．3  印章交接规定

         物业公司章转交其他人或部门时，双方应办理交接手续，交接双方签字并由监交人加签。

  4．4  印章报废规定

印章因故停止使用时，由保管部门填写《公章报废申请》，经部门经理、综合部经理签字后，报公司总经理审批。

5．印章保管（人）、使用部门（人）及有关审核人员均必须严格遵守本管理规定，严禁擅自用印，严禁超越权限用印，用印必须存档留记录。违反上述规定者，将视情节予以处罚。

----------

 综合部

------年----月----日

 

员工工服管理规定

 

 

一、   工服制作要求：

1．  项目工服的样式、颜色、标识可根据实际情况自行制定。

2．  项目工服的样式：

（1）    管理层着西装，颜色为深灰色或深蓝色等庄重、高效颜色，领带统一色，且包含企业的标识。管理层指工程部主管级（含主管）以上人员，管业部管理员以上人员，人事、财务全体员工，保卫部内保以上人员，总经办人员统一着西装，男士统一领带，女士统一领花。男士经理级以上员工统一着白色衬衫，以下员工着天蓝色衬衫；女士衬衫颜色不变。

（2）    外保保安员着保安公司配备的制服。

（3）    保洁人员着保洁公司统一配备制服，但样式颜色须公司认可。

（4）    车场、电梯等临时工统一配备上身服装。

（5）    工程主管级以下员工统一着工程装，颜色为灰色或蓝灰色、褐色，质地耐磨、易洗。

3．  工服费用标准明细：

（1）    部门经理：

       男士：西装2套+2件白色衬衫   500元*2+70元*2=1140元

       女士：西服套装（上衣2件+西裤2件+西服裙2件+2件衬衫）

               650元*2=1300元

（2）    管理层：

       男士：西装2套+2件蓝色衬衫     1140元

       女士：西服套装（上衣2件+西裤2件+西服裙2件+2件衬衫）

               650元*2=1300元

（3）    工程主管以下人员：

       男士：工程服  2件上衣+2件裤子   130元*2=260

 女士：工程服  2件上衣+2件裤子   130元*2=260

（4）    临时工：

       男士：统一颜色上衣       50元

       女士：统一颜色上衣       50元

二、   工服洗涤要求：

1．  管理层西装：

（1）    西装上身：1个月一洗  送至洗衣场；

（2）    西装裤子：2个星期一洗  送至洗衣场；

（3）    西服裙：2个星期一洗  送至洗衣场；

（4）    衬衫（男女，含领带）：一个星期一洗  送至洗衣场。

2．  工程装，在自用洗衣机洗涤，公司提供洗衣粉和场地。

3．  外保可自行洗涤，或与工程装同洗。

4．  临时工可自行洗涤，或与工程装同洗。

三、   工服洗涤管理：

1．  工服各件套须在固定位置标明个人姓名，以免混乱。

2．  按五天工作制，周五员工统一于下班后将换洗工服交至总办指定地点，并由专人登记数量、品种、姓名等，然后于指定时间送至洗衣场，下周一早上班前半小时统一送至总办指定地点，等候员工领取。

3．  总办人员应仔细分栋，以防错拿、错领。

4．  工程装、外保装、临时工洗衣应利用下班后的时间清洗。

四、   工服申领、发放要求：

1．  物业公司员工在转正前着职业装上班，颜色应是单一的深色。男士着西服，女士着西服套装。

2．  物业公司将在员工转正后为员工定作工服。转正后档案转入公司集体户，并在鉴署合同后将为员工提供工服，而无须交纳工服押金。非北京市户口员工过试工期后可提供工服，唯需缴纳工服押金500—1000元押金不等。于员工正常办理离职手续后可退还此押金。大部分员工因工作需要，需提前定作工服（通常一个月内），因此要交纳工服押金500—1000元不等，待员工转正后（档案转入公司）将押金退还员工。

3．  员工定作工服前，由该部门经理填写《制服申请表》，由总经理签字生效，此表转入综合部办理定作事宜。

4．  正式员工可获2套工服，原则是一年更换一次，员工应爱惜工服，不得着工服离开大厦，必须放置指定的更衣柜内，否则综合部有权惩罚该员工。员工无顾毁坏工服应按章赔偿。（每日清晨上班，质检部会检查员工着装，发现员工工服毁坏，会质疑该员工。）

5．  员工应按时或依据工服干净程度清洗工服，保持工服时时干净、平整。综合部或总办要监督洗衣场对洗衣的清洗制度，并对清涤造成工服提前报损情况进行控制。

6．  员工工服正常掉扣、开线应于清洗工服时知会总办人员登记，要求洗衣场进行缝补，并于收回工服时进行核查，未缝补而转交给员工，员工可向有关部门投诉总办员工（员工着装不整不许上岗）。

五、   离/退职员工制服的收回：

1．  离职/解聘员工办理离职手续时，库房/总办人员接收工服应作仔细核查，无破损方可接收签字，核查失职，则负赔偿责任。核查人员发现离职人员工服破损应拒绝签字，财务部按破损程度和折旧期限扣除相应的费用，外地员工将从工服押金中扣除，该员工凭财务开据的押金条领取部分/全部押金；未转正员工离职，且配备工服并损坏（未交押金），将从当月工资扣除损失费用，并知会该员工。如损失费用超过当月工资，则由当时同意定制工服的有关负责人赔付不足之费用。

2． 离职员工工服应清洗后，妥善保存，留于日后入职员工穿着。新入职员工配备工服应先从旧工服中挑选，确实无合适工服（综合部员工领新入职员工至库房挑选），则填写“新工服制作申请表”，先由综合部、库房员工签字，再由有关部门经理签字认可，最后总经理签字生效。

 

 

员工考勤制度

 

 

严格考勤管理是提高服务质量的重要组成部分，是考核员工出勤率、工时利用率，贯彻按劳分配原则的重要依据。作为公司《考勤条例》的补充，特制定本办法：

 

1.    关于考勤签到的管理

1.1 公司总经理级以下人员一律实行签到（或指纹打卡）考勤。

1.2 员工上班考勤不得迟于早8：00，中午11：30，否则记迟到。

1.3 员工上、下班签到记录应齐全，凡漏考勤一律视同迟到、早退。

1.4 员工离职的后，于次月由综合部负责将离职员工的签到资料删除。

2．关于考勤报表的报送、汇总考勤计算周期为每月26日到次月25日。

2．1  各部门兼职考勤员负责本部门考勤的填报，经部门负责人签字后，于每月27日下午17：00前报综合部。

2．2  部门考勤员填报考勤报表时，应严肃、认真，仔细核对员工的考勤记录，如有缺勤，《休假申请单》应齐全，如有加班，应有《加班申请单》，《加班单申请单》上的加班时间应与考勤时间一致。如有迟到、早退、旷工现象，应在考勤报表上注明。

2．3  综合部根据部门考勤报表，汇总填写公司月度考勤报表，于每月28日下午5：00前报总公司综合部。

2．4  综合部在汇总部门考勤报表时，应严格把关，保证汇总数据准确、无误。

2．5  综合部依据分公司综合部的考勤汇总表，填写全公司《月度考勤报表》，于每月30日报总经理审批。要做到汇总数据准确、无误。

2．6  如逢节假日，考勤报表报送日期，另行通知。

2．7  各级部门、分公司上报考勤报表，要严格按照规定，不能延误，在保证数据准确度上“各负其责”。哪个环节上出现问题，按公司《奖惩条例》有关规定处理。

3．关于考勤原始资料、报表、台帐的管理

3．1 当月的《休假申请单》、《加班单》等逐级审批后由部门考勤员保管，月末和当月《考勤报表》一并交由综合部存档备查。

3．2 签到记录每月25日由综合部作为填报考勤的依据，月末和当月部门《考勤报表》一并交由综合部备查。

3．3 部门考勤员应保留本部门月度《考勤报表》的复印件，以备员工随时查询。

3．4 综合部负责采集每月的考勤数据，软盘或打印成册保存均可。

3.5 各级的考勤报表，各报出单位应留存备查。

3.6 综合部按月填写《考勤台账》，记录员工当月休假、加班情况及累计剩余补休、年假等假别的天数。

4. 关于考勤管理的监督、检查

4.1 员工可以向任何一级考勤管理人员查询考勤情况。

4.2 各级考勤管理部门实行“互相监监”、“逐级检查”制度。

4.3 综合部每月至少抽查一次各部门的劳动纪律执行情况。

5．各部门选派工作认真负责，公正无私的人员作兼职考勤员，并将名单报综合部备案。

6．考勤资料的保存期限：各类考勤报表、台账保存一年、原始记录保存三年，考勤管理工作纳入考勤员日常工作考核项目，并作为月度考核和年度考核的依据。

7．针对考勤管理工作中出现的问题，综合部对部门考勤员应定期进行培训。考勤员应认清自己的职责，自觉加强专业知识的学习，认识到考勤管理能直接反映出公司整体管理的优劣、最直观地体现员工精神风貌。

 

 

 

物资采购、验收、入库、报销流程图

 

使用部门提出物资采购建议

经领导批准后填写采购申请

采购进行询价，总经理批准后进货

库房、使用部门验收物资质量

将物资存入库房，通知使用部门领用

采购填写报销单

财务部审核报销单据是否齐全、无误

采购领取支票（或现金）付款

报总经理审批

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

物资采购、验收、入库、报销流程

 

 

     使用部门

1．提出物资使用建议，拟写《内部请示报告》，经总经理签批后方可提出采购申请。

根据使用物资的性质决定：

①．                              无需询价直接申请采购，填写《采购申请》（见附表）。

②．                              重要物资询价后，根据物资的性价比，采购员需将询价结果以《内部请示报告》的形式上报总经理批示，再填写《采购申请》

以下物资无需写《内部请示报告》：

2  “工程备品备件”

2  “工程最低月耗”

2  “清洁月耗品”

2  “员工劳保用品”

2  “办公用品、耗材”

2  “有偿服务收费项目”

2．填写《采购申请》

使用部门填写以下内容：

2  采购原因、收（免）费

2  申请人、申请日期、要求到货日期

2  部门经理签字

2  申请采购内容、品牌、规格型号、单位、申请数量

3．将填写完的采购申请送至库房，由库管员签收。

     库房

1．接到使用部门送来的《采购申请》，按类别在“采购编号”栏中进行编号。

2．根据使用部门的申请数量，与库存进行核实，填写《采购申请》中“库存数量”、“批准数量”两栏。

3．将核实的《采购申请》在“库房管理员”处签字后送至采购员处。

     采购员

1．接到库房送来的《采购申请》，按需购物资的要求进行询价。

采购员填写以下内容：

2  单价、合计

2  此采购申请含此页共计*页，附件*页

2  预计总金额（大、小写）

2  供货商全称

2  联系人、联系电话

2．在“采购员”处签字后，送至综合部。

     综合部

1．接到采购员送来的《采购申请》，由部门经理审核，并签字。

2．做好“采购申请”签收登记后，送至财务部进行审核。

3．财务审核通过，报至总经理审批；财务审核不通过，返回采购员。

4．总经理签批同意，将《采购申请》送至采购员进行采购，并做好记录。

     财务部

1．对《采购申请》中的采购内容、实际采购数量、小计与合计金额进行审核。如审核无误，签字确认；发现错误予以注明，并退回综合部。

审核时需注意以下几点：

2  采购内容是否与预算中相符，如“工程最低月耗”、“清洁月耗品”、“劳保用品”等

2  实际采购数量、小计与合计金额是否有误

2  大写金额是否规范

2  各职能部门签字是否齐全

     采购员

1．联系供货商，物资到位。

2．将《采购申请》复印，送至库房以备验收时使用。

 

  验收、入库

     库房

1．库管员与使用部门、供货商三方共同对到货物资进行验收。

验收时注意以下几点：

2  物资是否与《采购申请》中内容、规格型号相符

2  使用部门检查产品质量是否合格，是否为三无产品

2  库房对到货数量进行核对

2  部分物品暂时无法验收，与供货商协商经试用后再验收、付款

2．验收符合要求后，填写《物资入库验收单》（见附表）

库管员填写以下内容：

2  库管员填写：物资名称、品牌、规格型号、单位、到货数量、单价、金额、供货商、库房验收

2  各职能部门签字确认：采购员、使用部门负责人、库管员

3．《入库验收单》填写后将第四联交给供货商，第三联交使用部门，第二联交采购员，第一联库房登帐。

4．物资入库，分类存放。

5．通知使用部门可以领取所需物资。

6．填写《入库验收单》中“采购申请号”、“验收单序号”两项。

7．按类别将到货物资分别登帐，并在《入库验收单》“登帐库存”栏中做好记录；将《入库验收单》、《采购申请》复印件存档。

 

  领用

     使用部门

1．填写《物资出库单》（见附表）领取所需物资。

填写时注意以下几点：

2  由专业主管及部门经理签字

2  工程用料需注明该物资是否为有偿服务（收免费情况）。

2．投入使用。

     库房

1．接到《物资出库单》提货，出库。

2．将《物资出库单》统一编号，按类别进行销帐，并做好记录。

 

  报销

     采购

1．将第二联《入库验收单》做报销凭据。

2．填写《付款申请及报销单》（见附表）。

填写时注意以下几点：

2  写清报销内容、金额（大小写）、承办人

2  将本次采购的全部原始发票、《入库验收单》（第二联）、《采购申请》原件粘贴附后

2  部门经理审核后在承办人栏中签字

3．将《报销单》登记后送至综合部办理报销审批。

     综合部

1．接到采购送来的《报销单》，做好签收、登记后送至财务部进行审核。

2．财务审核后，报至总经理审批。

3．将审批后的《报销单》返回采购。

4．做好《报销单》返回记录。

     财务部

1．接到综合部送来的《报销单》，对其中内容进行审核。

审核时注意以下几点：

2  《报销单》内容填写是否正确无误

2  签字是否齐全

2  发票、《入库验收单》、《采购申请》三份单据中内容、数量、金额是否相符

2  实际金额与报销金额是否相同

2．审核无误后签字确认。

3．由综合部取回审核后的《报销单》，送至总经理审批。

     采购

1．                  接到综合部返回签批后的《报销单》，将《报销单》封页、全部原始发票复印存档。

2．                  持《报销单》到财务部领取现金（或支票）。

注：付款形式应为支票；金额较少（如100元以下）可支付现金。

 

 

计划性工作管理办法

 

 

为加强公司各项工作计划性和协调性，充分调动各部门、各分公司工作积极性，确保总公司及分公司各项工作任务保质、保量按期完成，特制订本管理办法。

 

一、总则

1．本管理办法适用于----------各部及各分公司（含分公司各部）的计划管理工作。

2．工作计划种类：

2．1  按时间段划分：年度工作计划、季度工作计划、月度工作计划、周工作计划

2．2  按级别划分：各分公司上报总公司工作计划、分公司各部门上报工作计划

3．为保证计划工作规范管理，要求各部门上报工作计划及工作计划完成情况时，使用统一格式的计划表格，表格格式见附表。

4．工作计划及工作计划完成情况报表应按公司规定由相关人员编制，并由有关负责人签字后按程序上报。其中各部门工作计划由各部门指定人员编制，部门经理签字后，报至分公司综合部汇总。

5．总公司各部、各分公司及所属各部门应按规定时限上报工作计划及工作计划完成情况报表，各类报表上报时限具体要求见第二项。

6．工作计划及工作计划完成情况作为考核部门工作重要参考项目之一，列入部门月度考核标准。

 

二、工作计划内容要求

1． 年度工作计划

1．1  分公司上报内容

 

1．1．1  年度经营指标

分公司负责人根据所辖分公司实际情况，制订本年度分公司资金收支指标。

a．本年度物业管理费收入

b．本年度费用支出

c．多种经营项目收入

1．1．2  重点工作

根据各分公司安排的工作任务指标，细化工作内容，确定年度内各阶段完成工作任务内容、质量、数量、期限、负责部门等量化指标。

1．1．3  综合工作

各分公司安排的年度重要工作，及由各分公司提出，需其他分公司配合或公司总部协调的工作项目。

a.       人员管理、人员培训目标

b.      工程改造项目

c.       其他由各分公司确定的工作

1．1．4  分公司上报年度工作计划由各分公司综合部负责制订，并由分公司负责人审核签字，上报截止日期为上一年度12月15日。分公司上报工作计划需附分公司所属各部门年度计划。

1．2  部门上报内容

1．2．1  经营类指标

各部门根据本部门工作范围，结合公司经营指标，制订本部门年度经营指标。

a.       费用收支指标

b.      多种经营项目指标

c.       减支增交指标

1．2．2  综合类指标

各部门根据分公司要求及本部门人员培训管理、劳动纪律管理需要，制订工作目标。

a.       达标项目

b.      人员管理目标

c.       人员培训目标

d.      工作范围、工作内容重大调整目标

1．2．3  专业类指标

各部门根据本部门工作内容，制订工作目标

a.       改造项目

b.      保运指标

c.       维保指标

d.      其他专业性工作指标

1．2．4  上述工作指标均应根据公司总的经营指标，下达的工作任务，本部门、本专业工作范围及工作性质制订，要求落实到具体负责部门，明确完成指标质量、数量、时限及协作单位。

1．2．5  部门上报年度工作计划由各部门负责制订，经由部门经理审核签字，报分公司综合部汇总，上报截止日期为上年度12月10日。

1．2．6  部门年度工作计划由分公司综合部根据分公司年度工作计划进行调整，经分公司领导审阅签字后下发各部门执行。

1．3  各分公司在汇总各部门上报年度计划基础上制订和向总公司上报年度工作计划。

1．4  各分公司年度工作计划经总公司总经理签阅后批复下发，各分公司根据批复的年度工作计划安排下一年度工作。

2． 月度工作计划

2．1  分公司上报内容

2．1．1  月度经营指标

根据分公司年度工作计划确定的有关经营指标，参照公司实际情况，在不改变年度总指标的前提下，将年度指标细化分解为月度指标，列入月度工作计划。在月度工作计划报表中“工作性质”栏“经营指标”分栏中注明该项工作在年度工作计划中项目序号。

2．1．2  月度重点工作

根据各分公司年度计划确定的年度重点工作，参照公司实际工作进展，在不影响全年工作进展的前提下，将年度工作目标细化分解为月度工作目标列入月度工作计划。在月度工作计划报表中“工作性质”栏“重点工作”分栏中注明该项工作在年度工作计划中项目序号。

2．1．3  月度综合工作

根据各分公司年度计划中确定的年度综合工作，参照公司实际情况，在不影响工作进展情况下，将年度工作目标细分为月度工作目标列入月度工作计划，在月度工作计划报表中“工作性质”栏“综合工作”分栏中注明该项工作在年度工作计划中项目序号。

2．1．4  其他工作

根据各分公司工作需要列入月度计划的工作，在报表中“工作性质”栏不加任何注明。

2．1．5  各分公司月度工作计划由分公司综合部负责编制，经分公司负责人审阅签字后，上报总公司综合部汇总。上报截止日期为每月23日下午13：00前，同时应附分公司各部月度计划表。

2．2  部门上报内容

2．2．1  年度计划指标

根据部门年度工作计划所列各项指标、工作任务，结合部门实际情况，在不影响总工作进度前提下，将年度指标细分为月度工作指标，列入月度工作计划。在月度工作计划报表中“工作性质”栏“年度计划”分栏中注明该项工作在年度计划中项目序号。

2．2．2  月度重点工作

根据部门实际情况确定本月度重点完成工作任务，列入月度工作计划，在月度工作计划报表中“工作性质”栏“重点工作”分栏中打勾注明。属于公司领导直接安排的工作任务，作为月度重点工作列入月度工作计划，并在月度工作计划报表中“工作性质”栏“重点工作”分栏中注明“公司领导”。

2．2．3  月度工作

其他月度安排的工作任务，在“工作性质”栏中不加任何注明。

2．2．4  部门月度工作计划由各部门编制，由部门经理审阅签字后，报分公司综合部汇总。上报截止日期为每月21日下午15：00前。

3． 周工作计划

3．1  分公司上报内容

3．1．1  月度计划内容

将在分公司月度计划中列出的项目，根据实际情况分解到每周工作中，并在“工作性质”栏中注明分公司月度工作计划中该项的序号。

3．1．2  其他工作内容

其他不属于月度计划的工作项目，其中属于公司

 

领导临时布置的工作任务，在“工作性质”栏中注明“重点工作”。

3．1．3  对于需跨周完成的工作任务应按阶段或百分比分解到各周计划中，对于确实无法确定完成时间的工作，如一些报告、方案审批跟进工作，应注明无法确定完成时间原因。

3．1．4  分公司周工作计划由各分公司综合部制订，经分公司负责人或综合部经理审阅签字后上报总公司，上报截止时间为每周五上午10：00前，同时应附分公司各部门周工作计划。

3．2  部门上报内容

3．2．1  月度计划内容

将在部门月度计划中列出的项目，根据实际情况分解到每周工作中，并在“工作性质”栏中注明部门月度工作计划中该项目序号。

3．2．2  其他工作内容

其他不属于月度计划的工作内容，其中属于公司领导安排的工作任务，在“工作性质”栏中注明“重点工作”。

3．2．3  需跨周完成工作任务应按阶段段或百分比分解到各周计划中。对于确实无法确定完成时间的工作，如一些报告、方案审批的跟进工作，应注明无法确定完成时间原因。

3．2．4        部门周工作计划由各部门制订，经部门经理签字后报分公司综合部汇总，经分公司负责人审核签字后报总公司备案。各部门上报截止日期为每周四下午17：00前。

4． 季度工作计划

季度工作计划分由各分公司上报与由各部门上报两类，其填写要求同月度工作计划，但周期为季度。其中各分公司上报总公司截止日期为上季度最后一个月的25日前（同时应附各部门上报季度工作计划），部门上报分公司截止日期为20日。

 

三、工作计划的审核要求

1．各分公司工作计划由分公司综合部编制，分公司负责人签字后报总公司综合部核定，总公司总经理签字认可后执行。

2．部门工作计划由各部门编制部门经理签字，经分公司综合部核定，分公司负责人签字认可后执行并报总公司综合部备案。

3．分公司工作计划应在总公司下达的工作计划框架内制订，部门工作计划应在分公司下达工作计划框架内制订。

4．年度工作计划指标应分解列入月度工作计划，并在月度工作计划中注明，月度工作计划指标应分解列入周工作计划，并在周工作计划中注明。

5．同一项工作任务在年度、季度、月度、周计划内写法应一致，如出现跨时间段，分阶段完成情况，可在其后加括弧，括弧内写明阶段性目标或该阶段完成百分比。

6．同一项工作任务，在总公司、分公司、各部门计划中写法应一致，如出现同一项任务由各部门（或分公司）完成其中不同部分情况时，应在其后加括弧，括弧内写明本部门（分公司）应完成的部分。

7．工作计划填写要求语言准确简洁，工作内容、负责部门、协助部门、完成期限、完成质量、数量均明确，不得用大约、基本等含糊语句。确因外力因素无法确定的应在备注中注明。

 

四、工作计划变更

1．        工作计划一经批准后原则上即不可更改。

2．        如需变更工作计划或增删计划内容时，应由原编制部门提出补充计划，并书面写明变更原因，经原审批程序上报公司审批，其中部门计划中涉及公司工作计划的，还应报总公司批准后方可进行变更。

3．        作计划变更后，应及时通知相关部门计划变更情况。

 

五、工作计划完成情况

1．                              各分公司、各部门应在上报下阶段工作计划同时上报上阶段工作计划完成情况。

2．                              工作计划完成情况报表中工作内容、工作性质、计划完成时间、执行部门、配合部门与工作计划表相应栏目应完全一致。

3．                              工作计划完成情况除汇总计划完成情况外，应将计划外完成工作逐一列入报表并在“工作性质”栏中注明计划外工作。

 

六、工作计划完成情况的监督

1．总公司负责检查和抽查各分公司年度、季度、月度工作计划完成情况，核实分公司上报的所完成工作计划的质量、数量、时限的真实性和准确性。

2．总公司对分公司工作计划完成情况的检查，根据所检查工作计划项目内容不同，分别由总公司各职能部门负责具体实施。

2．1  工作计划及工作计划完成情况报表上报是否及时，报表填写是否规范、精确、完整，由总公司综合部负责核查。

2．2  工作计划中劳动管理、服务意识、素质培训等方面内容，由部负责核查。

2．3  工程维修改造运行方面内容，由综合部负责核查。

2．4  属经营性质工作，涉及费用、合同协议等方面内容，由财务部负责核查。

2．5  属服务、清洁、绿化、车辆等物业方面内容，由综合部负责核查。

2．6  其他方面内容由总公司综合部负责核实。

2．7  总公司综合部还负责重点核查公司下达的年度、季度、月度计划中相关工作任务的完成情况。

检查采用对口形式进行，检查抽查情况记入《工作计划完成质量核查表》，由各相关部门经理或检查负责人签字认可后，由总公司综合部上报公司领导。

3．工作计划完成情况核查结果列入部门考核项目中，具体评分办法参见《部门考核办法》。

 

 

综合部运作手册

 

 

第一章  综合部工作目标

 

以通过高效有序的行政管理工作，以达到为物业公司各部门规范仪容仪表，提高工作效率、严明工作纪律，创造井然有序的工作氛围为目的。

建立并完善各项人事工作规章制度，做好公司的人员招聘、培训和文件档案管理工作，充分利用人力资源，为企业发展培养出一支优秀的员工队伍。

解决好后勤工作，使员工工作时无后顾之忧。保证公司的物资后备充足，避免物资流失，做好一线部门的后勤保障工作，确保物业公司日常工作正常有序的开展。

 

 

 

第二章  主要工作任务描述

 

一、文件档案管理工作

1．文件传递

2．档案管理

二、行政管理工作

1．人员管理工作

2．仪容仪表、行为规范、考勤纪律、劳动纪律的检查监督

3．公司规章制度及精神的上传下达

4．培训工作

5．协调各部门的工作关系

6．考勤工作

7．负责物业公司各部门工作计划完成的监督检查，统计上报。

三、物资管理工作

1．物资采购工作

2．采购档案管理工作

3．物资保管工作

4．物资验收入库、发放出库管理工作

5．物资帐务工作

四、后勤保障工作

1．劳保物资的管理工作

2．工作餐管理工作

3．洗衣票的管理工作

 

第三章  服务宗旨

 

及时、准确、快速、全面、周到、有原则

 

第四章  综合部组织机构

 

部门经理

总经理秘书

采购员

行政主管

文员兼库管

 

 

 

 

 

 

 

总编制：5人

 

第五章  综合部岗位职责

 

第一节  综合部经理

职    位：综合部经理

直接上级：总经理

直接下级：行政主管

岗位描述：

1．负责协助总经理对公司进行人事、行政及物资采购等方面的管理工作；

2．按照国家有关法律法规及公司规定，制订公司相应的人事、物资、行政规章制度，组织运作及监督检查；

3．及时准确地掌握有关人员情况及物资采购，行政管理的种种数据，定期制订报表并及时上报公司，保证公司并随时掌握人员情况，物资采购以及行政工作情况；

4．1)负责办理人员面试、考核、鉴定、培训及签订劳动合同等各项工作；

2)负责办理人员辞退、辞职、退休、培训及签订劳动合同等各项工作；

3)制定员工培训计划，组织员工上岗及在岗培训；

5．物资工作：

1)监督库房建立健全材料目录，材料台帐、领用台帐等帐目及其它相应单据表格，确保记录的及时性、准确性、全面性；

2)根据各部门计划核实月度、年度采购计划，并负责监督实施；

3)负责监督设备材料，工具用品的采购和管理，控制发放及维修开支；

4)负责监督库房在库设备材料管理方面是否及时保养，维护，保证合理储备；

5)负责监督执行材料金额，控制成本支出；

6)及时将有关物资及采购工作情况向公司领导汇报；

6．行政工作

1)按公司领导要求草拟和制订有关文件、公文；

2)负责公司后勤保障工作；

3)制订工作纪律，督促员工遵守执行；

7．准确无误高效完成公司领导交办的其它任务。

 

第二节  行政主管岗位职责

职    位：行政主管

直接上级：综合部经理

岗位描述：

1．负责协助综合部经理进行各项工作；

2．人员管理：办理人员的工作调动手续，办理转正手续等，定期提交人员情况统计表；

3．考勤管理：定期汇总考勤，记录考勤及奖惩登记本，抽查各部门考勤情况；

4．后勤管理：组织协调员工参加公司组织的各项活动；

5．负责对公司的文件及档案进行管理，做好存档工作；

6．员工培训：建立培训档案，准备培训材料，编制考核试卷，汇总《员工培训记录表》；

7．协助建立公司物资管理台帐；

9．负责各部门文件传递收发，档案整理工作；

10．其他行政管理工作。

 

第三节  采购员岗位职责

职    位：采购员

直接上级：综合部经理

岗位描述：

1．采购：根据计划及采购申请及时按期、保质,按量采购物资，材料等物品；

2．价格控制：根据市场行情合理控制进货价格，减少资金浪费；

3．材料目录：进货品种，规格，价格，定期汇总上报；

4．厂商名录：搜集市场价格资料，供货商名录，定期上报；

5．帐务：记录现金登记簿、支票领用登记簿，各部门采购用款支出帐，综合部采购用款支出帐；

6．编制《帐务小结月报表》；

7．采购工作档案整理，归档工作，包括原始资料、采购申请、验收记录、结款记录；

8．负责大厦保险理赔工作。

 

第四节  文员兼库房管理员岗位职责

职    位：文员兼库房管理员

直接上级：综合部经理

岗位描述：

1．安全工作：定期巡视库房，杜绝不安全隐患的存在及蔓延；

2．盘库：定期盘点库房，组织编写库存分析报告；

3．作为物品验收、发放的管理等工作；

4．保证在库物品分类码放，保持库内清洁整齐，防火，防潮，防冻；

5．负责工服收、发放的管理等工作；

6．定期发放劳保用品，汇总《劳保用品发放统计表》；

7．根据入库单出库单记物品三级帐，月清月结；

8．根据当月收、发原始票据汇总报表；

9．根据当月收、发原始票据汇总报表；

 

第五节  总经理秘书岗位职责

职    位：总经理秘书

直接上级：综合部经理

岗位描述：

1．负责协助综合部经理各项工作；

2．负责部门各项打印工作；

3．维护计算机软、硬件设备；

4．负责处理部门及公司的文件；

5．负责整理公司的文件及档案；

6．负责部门磁盘文件的登记，归档及定期备份。

 

第六章  部门内部工作程序

 

第一节  招聘人员工作流程

应聘人员

 

承办部门：物业公司综合部

负责工作：1、应聘人员填写《应聘人员登记表》

2、执行、进行登记

          3、通知相关部门进行一次面试

 

承办部门：相关部门

负责工作：1、一次面试，评分

          2、返回物业公司综合部

 

承办部门：物业公司综合部

负责工作：1、一次面试通过：进行二次面试；

          2、一次面试不合格，将应聘登记表存档。

 

承办部门：物业公司总经理

负责工作：审批二次面试通过的应聘人员材料及面试人员。

 

承办部门：物业公司综合部

负责工作：1、将总经理审批通过的人员材料存档并负责通知已同意录用人员上岗并办理报到手续。

          2、将总经理审批未通过人员材料存档。

 

第二节  员工转正工作流程

承办部门：物业公司综合部

负责工作：1、统计各部门即将转正员工名单

2、通知即将转正员工本人

          3、将《试用期鉴定表》交其部门经理

 

承办部门：转正员工所在部门

负责工作：1、员工写试用期工作总结

          2、部门经理填写转正员工《试用期鉴定表》

报物业公司综合部

 

承办部门：物业公司综合部

负责工作：将员工作总结及部门经理填写的《试用期鉴定表》汇总上报物业公司总经理

 

承办部门：物业公司总经理

负责工作：在员工《试用期鉴定表》上签署意见，返回综合部

 

承办部门：物业公司综合部

负责工作：将由物业公司总经理签署意见后的员工《试用期鉴定表》及所附材料存档并通知员工本人到综合部办理相应手续。

 

第三节  办理员工离职工作流程

离职人员

提交离职申请

 

承办部门：本部门经理

负责工作：在员工离职申请书上签署部门意见

 

承办部门：物业公司综合部

负责工作：上报物业公司总经理批准

 

承办部门：物业公司综合部

负责工作：1、审批该员工离职申请书报物业公司总经理批准

          2、批复后通知该员工办理离职手续

3、发《员工离职循环单》给申请离职员工部门负责人

 

承办部门：申请离职员工的部门

负责工作：1、部门物品保管员按申请离职员工的个人物品台帐与其办理物品交接手续并由库房管理员签字确认

2、部门指定专人与申请离职员办理个人工作交接

3、将完整的《员工离职循环单》报综合部

 

承办部门：物业公司综合部

负责工作：给该离职员工办理结帐手续

 

第四节  员工到岗工作流程

承办部门：物业公司综合部  秘书

负责工作：1、检验新到员工的报到手续单

2、给新员工配发员工手册、胸牌、工服柜及钥匙等。

 

承办部门：综合部库管员

负责工作：给新员工配发工服、办公用品或工具

 

承办部门：综合部秘书

负责工作：给新员工录制指纹

 

承办部门：综合部秘书

负责工作：带领新员工到所在部门报到

 

承办部门：所在部门

负责工作：带领新员工熟悉工作环境并及其他部门

 

承办部门：各部门经理

负责工作：在新员工《报到手续》上签名

 

承办部门：所在部门经理

负责工作：1、给新员工介绍本部门工作内容及程序

2、给新员工安排工作

 

第七章  规章制度

 

第一节  办公用品管理办法

为规范物业公司办公用品的管理，在保障正常办公的前提下，降低成本节约开支。特制定如下管理办法：

 

1、办公用品包括：办公用文具、办公设备耗材、其它办公用品

办公用文具类：笔类、本类、文件袋（皮）、钢笔水、胶水、胶条、涂改液、曲别针、计算器、文件架、打孔器、钉书机、文具盒、尺子、各专业技术办公用具、读写架、磁盘盒、胶条座等

办公设备耗材；复印纸、墨粉、墨盒、传真纸、磁盘、办公设备耗损部件等

其它办公用品：电话、暖壶、石英钟、白板、水壶、纸篓等

2、办公用品由公司综合部负责统一采购，具体办法如下：

a.     每月20日综合部下发下月度《办公用品计划汇总表》至各部门物品保管员，各部门物品保管人员根据配发标准按实际需要量填写计划，于22日交综合部库房。

b.     综合部库房对各部门上报办公用品计划进行审核。审核内容：申请办公用品配发标准、数量汇总。

c.     库房审核后根据库存数量填写采购申请单，当日报采购员填写价格。

d.     采购员于次日将填写好的采购申请单按程序进行报批，并负责跟进报批结果。

e.     办公用品采购申请批复后，采购员按批示进货，由库房按有关验收管理办法及程序进行验收

f.     验收通过后库房出具验收单，并根据各部门上报计划批准数量进行发放。各部门发放办公用品必须落入领用人的个人台帐。

3、各部门上报办公用品计划必须按下月度实际需要填写，并严格按批准的数量领用。办公用品发放标准当月有效不能累计。漏填品种及数量，公司均不再进行当月补充。

4、如因部门提交办公用品计划不充分，造成工作延误由部门经理负责承担责任。

5、为有效控制预算内支出，各部门因上报计划不充足私自发生的办公用品费用，物业公司将不予报销，费用由经理负担，并记入当月部门工作考核。

6、员工对公司一次性配发的办公用品应妥善保管使用，如因保管不善丢失或非质量原因损坏，物业公司将不再补充由个人自行解决。

属一次性配发办公用品：电话、计算器、文件架、打孔器、订书机、文具盒、尺子、各专业技术类办公用具、读写架、磁盘盒、胶条座、剪子等

属易耗办公用品：笔类、本类、文件袋（皮）、钢笔水、胶水、胶条、涂改液、电池（7#、5#）、曲别针等

7、员工离职时，部门物品保管员必须按员工的个人物品台帐与其办理物品退库手续，属一次性配发的办公用品如遗失、损坏应按规定进行赔偿。

8、新到岗员工需要在当月计划外一次性配备办公用品，应由部门填写办公用品采购申请单报总经理批准，批准后按采购程序执行。

9、物业公司各级别员工月度配发个人办公用品金额标准：

 

NO.	职务	配发标准	备注
1	部门经理级	20元以下
2	经理助理级	20元以下
3	主任级	15元以下
4	主管级	15元以下
5	领班级、助理	10元以下
6	文秘	10元以下
7	技工	5元以下

10、物业公司各部门办公设备耗材配发金额标准：

NO	部门	打印机墨盒	复印纸 （打印纸）	复印机 墨盒	传真纸
1	综合部
2	财务部
3	管业部
4	保卫部
5	工程部

11、以下物资由各部门物品保管员负责管理，并记入保管员物资专用台帐。下发员工使用按《材料以旧换新管理办法执行》。

综合部：档案盒、手电电池、磁盘

财务部：档案盒、磁盘

管业部：档案盒、手电电池、磁盘

保卫部：档案盒、手电电池

工程部：档案盒、手电电池

 

第二节  办公区域备用钥匙管理办法

为了加强物业公司办公区域备用钥匙的管理力度，确保物业公司财产安全，特制定如下管理办法：

 

1．物业公司办公区域所有房门钥匙除上报保卫部留存消防备用钥匙外，由综合部专职人员统一负责管理。

2．综合部建立钥匙使用登记记录。

3．如确因工作需借用钥匙，应到综合部办理钥匙借用手续，填写钥匙使用登记表。

4．钥匙使用后，借用人须将钥匙及时交回综合部，未经批准严禁在私人手中过夜或长时间借用。

5．钥匙交还时，钥匙保管人员应仔细核对，并每日认真清对借出的钥匙及查核所有管理的钥匙。

6．定期对不常开启的门锁进行开启检查，保证能正常开启。

7．严禁私自套配钥匙，一经发现，严肃处理。

8．借用钥匙出现丢失情况时，应立即报告综合部，并尽快更换新锁，所需费用由钥匙借用人承担；因报告不及时造成的一切后果由钥匙借用人承担。

9．因工作需要套配钥匙时，必须经总经理批准后报综合部、保卫部备案。

 

第三节  洗衣机使用及管理办法

1．洗衣机仅限工程部技工、保卫部车场、管业部电梯人员洗涤工服使用，所有行政类员工不得使用洗衣机。

2．员工一律不得在当班时间使用洗衣机。

3．员工在使用洗衣机前必须到综合部办理洗衣机使用登记及钥匙借用手续，使用后及时将钥匙送回综合部，不得私自保留、配制。钥匙借出后，如有遗失，由借用人负责由此造成的经济损失。

4．洗衣机钥匙专人专用，不得转借，钥匙借用期间发生的一切故障，由钥匙借用人负责。

5．使用洗衣机时应严格按使用说明进行操作，小心使用。如因使用不当造成洗衣机损坏，由当事人负责全部经济损失。

6．使用洗衣机时应注意保持环境卫生，节约用水，保持地面干燥，使用后拔掉电源。

7．洗衣机由综合部负责管理、维护，员工未经允许不得私自维修。

 

第四节  对讲机使用及管理办法

1．对讲机作为公司为各部门配备的办公通讯设备，必须记入领用人的物品台帐，对讲机仅限于工作时间在工作范围内使用，未经允许不得私自带出小区，各部门应妥善使用及保管。

2．员工在小区内巡视时必须随身携带对讲机，并保证对讲机处于良好的接收状态。严禁利用对讲机信道干扰其他正常通讯信号，以及用对讲机聊、处理私人事件。

3．领用人负责管理对讲机的备用电池充电工作，必须保障备用电池及时充电。为保证对讲机的正常使用及延长对讲机的使用寿命，充电时间必须满15小时，并且要认真填写充电记录。

4．配备对讲机的部门应将对讲机列入交接班的记录内容当中，员工交接班时要将对讲机列入值班交接记录内容，交班人员要对对讲机电池充电及完损程度与接班人员进行交接并做详细记录。

5．员工在使用过程中，注意做好防潮、防热、防磁、防震等项保护工作，要严格按照使用说明书进行操作，严禁在对讲机上刻划或贴盖任何标记、弯折天线、折卸按钮、机身或私自更换零件、拆换配件等。

6．各部门因保管及使用不当造成对讲机损坏或丢失的，有关责任人照价赔偿，并记入该部门当月工作考核内容。

7．对讲机使用过程中出现故障应及时报综合部，由综合部负责与联系专业维修厂家进行修理。

8．员工要自觉遵守公司有关对讲机使用管理办法及规定，公司将随时对员工使用对讲机的情况进行抽查，发现有违反以上规定的员工将按公司有关规定进行处理。

 

第五节  采购及预算管理办法

1．采购类预算项目及要求

1．1  采购类预算仅包括各部门预计采购支出的所有项目。

1．2  工程类常用备品备件、行政类办公用品、制服、劳保用品由人事行政库房填报预算，其他采购项目由各部门申报预算

1．3  采购类预算的格式以附表为准，不得采用其他形式上报。

2．预算报批程序：

2．1  各部门应于每月二十日前将本部门采购类预算报至综合部采购员处汇总；采购员应于每月二十三日前将汇总完毕的物业公司采购类预算报至财务部审核；财务部应于每月二十六日前将采购类预算汇总入物业公司总体费用预算上报总经理审批。

2．2  总经理于每月三十日前将批复后的物业公司采购类预算（原件）下发至综合部。

3．预算的执行

3．1  预算下达至各部门后，各部门应根据预算中列出的项目执行日期及时填报相应采购申请，并提前执行日期一周报至采购员处。

3．2  采购员负责于每周末跟进各部门下周应执行的采购项目，监督申请填写报进度。

3．3  逾期不报或因故推迟采购的项目，采购员可根据实际情况处理。

4．预算费用的支出及决算：

4．1  预算费用的支出的有效期为两个（特殊情况可相应延期，必须报经物业公司批准的项目）

4．2  预算内采购项目一经进货，验收入库后，采购员应将验收单复印件交至财务部审核人员，财务人员根据该单据及采购申请于每月底核实本月采购类预算执行情况，并报至总经理。

4．3  采购员根据实际需要安排结帐，原则上规定结帐日期为验收入库后一个月。采购员应于每月底汇总采购类预算执行进度及费用支出情况报表上报总经理。

5．采购申请的审核

各部门提交的采购申请应先报采购员处审核，采购员根据预算及库房盘点月报表审核无误后上报总经理。

6．严格执行预算制度：

各部门、各有关人员应严格执行物业公司有关预算制度，不按时交报预算、预算项目不清、不按实际需要申报或预算不全面，预算外支出过多等情况将按实际情况上报总经理，作出相应处理。

 

第六节  行政类预算管理暂行办法

1．行政类预算项目及要求

1．1  行政类预算仅包括各部门预计支出的差旅费、餐费及杂费。

1．2  行政类预算的格式以附表为准，不得采用其他形式上报。

2．预算报批程序：

2．1  各部门应于每月二十日前将本部门行政类预算报至综合部采购员处汇总；采购员应于每月二十三日前将汇总完毕的公司行政类预算报至财务部审核；财务部应于每月二十六日前将行政类预算汇总入公司总体费用预算上报总经理审批。

2．2  总经理于每月三十日前将批复后的物业公司行政类预算（复印件）下发至综合部采购员，由其下达至各部门。

3．预算的执行：

3．1  预算下达至各部门后，各部门应根据预算中列出的项目执行预计时间（无法预计的情况除外）及时向财务部申请费用并报销。

3．2  逾期不报或因故推迟预算项目，财务部可根据实际情况处理。

4．预算费用的支出及决算：

4．1  预算费用支出的有效期为一个月（特殊情况可相应延期，但必须是报经公司批准的项目）。

4．2  预算内基础上一经执行后，财务人员应根据报销及预算申请于每月底核算本月行政类预算执行情况，并报至总经理。

5．严格执行预算制度：

各部门、各有关人员应严格执行公司有关预算制度，不按时交报预算、预算项目不清、不按实际需要申报或预算不全面，预算外支出过多等情况将按实际情况上报总经理，作出相应处理。

 

第七节  工服洗涤办法

经物业公司统一安排由洗衣公司负责行政类西服制服、保安制服、车场制服（不含衬衫）的洗涤工作。

1．洗涤标准：行政类西服制服每两月清洗一次（共两套）；保安制服及车场员工制服每月清洗一次（共两套）；保安、车场员工的领带和帽子每季度清洗一次；制服衬衫由员工个人自行负责洗涤。

2．洗涤地点：洗衣店

3．洗涤办法：按照洗涤标准，公司将相应面额的洗衣票下发至每个有关员工，员工持票至指定地点进行工服洗涤，洗涤时间由员工自行掌握。

4．员工在洗涤制服时应持工作证（胸卡），在洗涤公司进行登记，并在所交洗衣票背面签名。

5．临时急需的洗涤事项，应向总经理申报，经批准后由综合部统一安排。

6．如制服在洗涤中出现损毁、丢失等问题，员工可与综合部联系，由综合部与洗涤公司协调解决。

7．物业公司将在每月底与洗涤公司结算费用，结帐的唯一有效票证为物业公司盖章下发并经员工签字的洗衣票，其它票据一律视作无效，费用由有关人员自行负担。

8．制服洗衣票每两月发放一次，于每偶数月初下发，领带帽子洗衣，票于每年年初下发；洗衣票由综合部统一下发至各部门。员工离职前，必须把所余洗衣票退回公司。

9．工程部员工工作服洗涤：按规定公司每月给工程部工员发放劳保清洁用品，员工个人可使用工程部配备的洗衣机自行清洗工作服，不再发放洗衣票。

 

第八节  工具管理规定

1．工具申请

    各部门（专业）根据实际工作需要制订工具采购计划，填写采购申请单。

2．工具保管

2．1 工程部工具分为专业管理工具和个人保管工具两部分。

2．2 工程部各专业设专业保管员，在综合部备案。

2．3 个人保管工具由领用人保管。

3．工具领用

工具购入后，由专业保管员在验收单领用人栏签字领出或填写领料单统一领出。

4．工具的分配

为了加强工具管理，实施《工具对账单》制度，《工具对账单》由专业保管员依据工具分配情况详细填写，分配到个人的工具，由直接领用人在《工具对账单》签字后领出。

4．1 《工具对账单》记录以月（月初至月末）为单位的专业工具的领用、

     分配情况。月末由专业保管员填写，部门主管、部门经理签字后，报

     至综合部库房。

4．2 综合部库房以《工具对账单》为原始依据登记《专业工具账》及

    《个人工具账》，所以《工具对账单》务必详细准确。因《工具对账单》

    填写不准确造成的错账由填表人负责。

4．3 《工具对账单》分《专业本月新发工具对账单》和《专业非本月新发

      对账单》两种，均应于每月5日前填好报综合部仓库。

4．4 《工具对账单》样式及填表说明另附。

4．5 以旧换新工具不记入《工具对账单》。

4．6 报损工具应同时提交期内报损单。

5．工具以旧换新

申请更新工具的人员，填写注明“以旧换新”字样的领料单，经部门经理批准后，持领料单及旧工具至综合部库房办理以旧换新的手续。以旧换新工具限定于人具保管中使用6个月以上的改锥、扳手、钳子、电笔。人事行政库房依据“以旧换新”领料单登记《个人工具账》。

6．工具的报损及处理

6．1 专业保管工具丢失或损坏，应由专业保管员填写《报损单》，报部门主管、经理、公司副总经理、总经理审批，提出具体处理意见后转库房销账处理。由于丢失或非工作原因损坏的工具，应由具体责任人、专业保管员、部门主管、经理共同负担赔偿费用。并根据实际情况予以行政处分。由于丢失或非工作原因损坏的工具，经核实后，根据实际情况可予重新发放。报损手续完备后，库房方可重新发放。

6．2 个人保管工具丢失或损坏，应由具体保管人填写《报损单》，经专业保管员、部门主管、部门经理签字后，报物业公司总经理审批，提出具体处理意见。由于丢失或非工作原因损坏的，应由具体保管人负担赔偿费用，并根据实际情况予以行政处分。由于工作原因损坏的，经核实后，根据实际情况可予重新发放，报损手续完备后，库房方可重新发放。

7．工具的盘点

7．1 定期盘点

每月月末专业保管员依据库房提供的《专业工具台账》盘点本专业工具，专业工具丢失或损坏由专业保管员填写《报损单》报部门主管、经理审批。

7．2 专业保管员离职后时

专业主管、工程部经理、专业保管员会同工程部经理指定的新任专业保管员及原任保管员共同对专业工具进行盘点，新任专业保管员填写《报损单》并在《专业工具台账》上签字认可后，原任保管员方可办理离职手续。

7．3 个人调动或离职时

员工本人填写《退库单》，经部门保管员、部门主管、经理签字批准后退还工具，携个人工具及《退库单》至库房办理退库手结，库房依据《个人工具台帐》进行核对，无误后方可办理。

7．4 不定期抽查

工程部经理、专业保管员不定期抽查本专业工具情况，出现丢失或损坏，专业保管员查明原因后填写《报损单》并依据情况追究责任。

 

第九节  库房安全管理规定

1．库房禁止存放私人物品

2．库房管理员应及时清除包装物如纸箱等，保证库容整洁。

3．物品实行分类摆放，严禁漆类、木材类等易燃易爆物混放。

4．正确使用电器设备，严禁私自挪动电源、电器，离开库房时必须关闭所有电器、照明灯具等用电设备。

5．禁止在库房内使用火种、吸烟，严禁在库房内乾坤民焊、切割等操作。如确有需要在保卫部批准动火证前提下，携带灭火器具，在有监管人前提下进行作业。

6．库房应配置消防器材，并定期检查消防器材性能，如出现失效现象，应及时通知保卫部。

7．库房管理人员应掌握必要的安全常识，并定期参加公司组织的安全培训。

 

第十节  库房出入管理规定

1．非库房人员须经过库房人员许可，方准进入库房。

2．库房内严禁吸烟，严禁在库房内使用火种。

3．未经库管员或综合部经理批准，不得随意动用库房内物品标签及库存物品。

4．出入库须在《出入登记薄》上作登记，注明出入库人员姓名、出入库时间、随带物品及进入库房原因。

5．违反以上规定且不服从库房人员管理者，按公司有关规定处理。

 

第八章  其他

 

视具体工作内容制订

 

第九章  综合部表格

 

9．1       采购申请单

9．2       物资入库验收单

9．3       物资出库单

9．4       物资退库单

9．5       材料收、发、存月报表

9．6       工程材料、备品备件盘库清单

9．7       X年X月工程部材料库房巡视检查表

9．8       物资采购供应商、品牌地名录汇总表

9．9       物资采购市场调查表

9．10      物资质量意见反馈表

9．11      出险、赔款案件事故登记表

9．12      保险事故通知书

 

 

 

 

过失（罚款）单

 

                  公司

姓名			部门		职位
过失事实：
□  20元 □  50元 □  100元   □  100元 □  150元 □  200元   □  500元         根据《奖惩条例》，本次过失       属丙级过失行为第      条： □ 丙级过失并罚款            属乙级过失行为第      条： □ 乙级过失并罚款         属甲级过失行为第      条： □ 甲级过失并罚款
签发经理：                            日期：
本人签字：                            日期：
审    批		意        见				签字		日期
部 门 经理
综合部经理
总  经  理
备      注

第一联：员工本人      第二联：综合部      第三联：呈报部门

内部请示报告

                                                                  NO：         

第一联：综合部存    第二联：呈报部门存