社区购物中心顾名思义是指在城市的区域商业中心或大型社区建立的，营业面积在5万平方米左右的购物中心。商圈半径为5-10公里，综合了大型综合超市、专业店、专卖店、餐饮店、并具有休闲娱乐和停车场所等服务功能的商业综合体。社区购物中心在大型城市中成为区域商业中心里的主力型的商业形态，而在中小型城市中会成为该城市的商业中心。关于社区购物中心的规模大小一般要依立地商圈中消费者规模与其他商业设施的配置而决定。社区购物中心的核心是服务于商圈内的社区居民。对中国的连锁型超市企业来说，为什么发展购物中心是未来发展的战略选择呢?
消费者的改变
从国际零售业发展的历史和中国消费者消费行为研究两个方面来看，购物中心一定是中国未来最主要的商业组织形态(因为购物中心不是一个单一的商业业态，而是多种商业业态的组织形态)，消费者的这种改变是源于这样一些原因，第一，消费者的消费行为会发逐步发展成休闲娱乐为主，学习为主、群体交流为主，而购物为辅的转变;第二，消费者购物正在发生个性化和品牌化的转变，而这种转变需要在一个品牌的集聚地一次性实现;第三，由于中国的人数众多，消费者数量规模大由主要居住在大型社区，发展购物中心这种商业的组合形态可以说是最为经济的，它既可以节约土地，又可以实现品牌的集合集聚和顾客资源的互为共享。对中国这样一个城市化进程不断加快的国家，城市的规模不断的扩大，大型社区的不断的涌现，社区购物中心将是购物中心中占比居前的形态。
国际竞争对手发展战略的改变
中国的连锁型超市企业是在与国际连锁超市巨头企业的竞争中发展的，近几年来国际连锁超市巨头企业纷纷改变在中国市场的发展战略，在发展上进军商业地产，在业态上发展能够组合整个零售业态的购物中心，而且以发展营业面积在6-8万平米的社区型购物中心为主。国际连锁超市巨头企业在中国发展战略改变的目的就是为抢占中国零售业未来发展的制高点，其意图就是要成为整个零售业业态、服务业态等的组织者和整合者。
地区领先多业态发展战略的完整实施
中国的连锁型超市企业在国内市场上与国际连锁超市巨头企业的竞争采取的是“地区领先多业态发展”的战略，这种战略不管对在中国市场上全域性发展的连锁超市企业还是对区域性发展的连锁超市来说都是十分有效的。其有效性是，第一，确立了在某一个区域市场的领先地位，使国际连锁超市巨头企业无法在三四线城市市场中取得领先地位;第二，分割了国际连锁超市巨头企业以一线城市为据点渗透二三四线城市市场的供应链;第三，为中国区域性的连锁超市企业实现跨区域的联合创造了前提条件。中国的连锁型超市企业在实施这一战略的过程中完成了在一个区域市场里的从小超市、中型超市和大型超市的发展历程，取得了阶段性的领先优势，但如果我们不能适时地转变发展战略进军商业地产和发展购物中心尤其是社区购物中心的话，那么“多业态发展”的战略实施是不完整的，就不能占领区域市场中的商业制高点，一旦外资购物中心的进入就会使我们以前形成的领先优势大打折扣。购物中心不是零售业未来的主力业态，而是未来零售业主要的商业组织形态但必须成为“多业态发展”战略最看得清楚的“业态”。对中国区域领先的超市公司来说要积极地发展购物中心商业形态，而发展的最好形式就是同步实施购物中心商业地产的开发。
零售业多元化的要求
零售业的多元化发展是商业发展的史然，多元化的发展要求我们能够把握发展的新动态与新趋势，我们必须要能学会零售业的多种经营方式并实现最佳的组合与平衡才能立于不败之地。比如说，超市企业以往都采取的独立自主经营制，现在我们要学会组织招商联合经营制。过去我们只要针对消费者组织好我们企业自己的资源服务好消费者就行，现在我们发展社区购物中心就需要具备双向的服务功能，因为社区购物中心的服务对象既有消费者，也有经营者(商户)。它不仅要向消费者提供具有购物、餐饮、娱乐、休闲、生活服务、社会交往等多种功能的消费服务场所，还要向商户提供便利、可靠的经营环境，提供多种业态共生共荣的盈利环境，使各商户在经营中感受到社区购物中心全方位的帮助和支持。过去在经营管理上我们的业务注重点在采购管理、营运管理、配送中心管理等方面、现在我们要学会商业地产开发、购物中心的空间设计、人文设计、卖场规划、品牌规划、品牌招商、物业管理等等许多我们以前不会的知识与经营管理，这恰恰是零售业的多元化带给我们的挑战与机遇!
连锁型超市企业为什么一定要通过商业地产开发来发展社区购物中心?
其理由主要有以下几点：
1、未来的商业竞争会进入到资产与资本的竞争，通过商业地产的投资开发发展社区购物中心会迅速地增强超市连锁商的资本实力;
2、中国的连锁型超市企业中的大多数企业资产与资本积累的方式极少，必须抓住时间不多的商业地产发展良机(全世界可能只有中国了!)进行资产与资本的积累，并占领区域中商业未来的制高点。未来几年将是商业地产大幅度增值的黄金时期，因为扩大内需已成为国家战略，消费增长必然带来零售业的持续增长(而这种增长会主要是购物中心销售的增长)和商业地产资源的稀缺;
3、中国的连锁型超市企业融资渠道少，随着国家一系列管理工商关系的措施出台，使用供货商的商品结算资金来发展的“类金融”活动将受到很大的制约，发展商业地产和社区购物中心就等于有了向银行进行抵押贷款的资产;
4、随着中国经济的不断发展，商铺租金的上升幅度会大大快于连锁型超市企业经营业绩的增长幅度，店铺租金的上升将大大增加经营的成本，这种成本压力会影响连锁型超市企业的可持续经营。开发商业地产就等于有了平衡与调控经营成本与利润的手段，为可持续经营进行了资本实力上的准备。
连锁型超市企业发展社区购物中心的优势
中国的连锁型超市企业发展社区购物中心其优势是显而易见的：
1、中国大多数区域性领先的超市型连锁企业都是从小的超市业态逐步做到大型超市业态的，当发展更大规模的社区型购物中心商业形态时可以说是在规模扩张上的一种“顺势而行”的作为;
2、中国的连锁型超市企业目前经营的主力业态是大型综合超市，而大型综合超市恰好是社区购物中心中的第一主力性的业态。购物中心运行的实践证明，当购物中心的业主(或开发商)自己经营着一个主力店时，那么其招商的能力会大大的提高，其品牌的集聚力会大大地提升。
3、在中国的社区购物中心里，百货商店一般不是其中的主力店，这又恰恰避开了我们超市型连锁企业很少经营百货商店的短板。而社区购物中心里百货类品牌的招商随着近几年来中国大型综合超市百货化进程的发展，自己经营的品牌越来越多，这就为我们超市企业集合百货类品牌创造了很好的条件。在中国一些实行中国市场全域发展的连锁型超市企业如华润万家等公司，本身就具有国际国内众多品牌代理经营的背景，就更增强了品牌招商的能力。
4、社区购物中心里餐饮、休闲娱乐的比重要大，这几年来中国的超市连锁商(如许昌胖东来等)在配合大型超市和购物中心的发展中，已经集聚了一大批休闲娱乐的品牌商，尤其是在餐饮业态中许多超市公司已经组建了自己独立经营的各式餐饮公司，开发出众多的菜系和点心类快餐饮食。如同自己手中具有大型综合超市这一主力店一样，当超市公司手中又有了一大批自主经营的餐饮店时，超市企业发展社区购物中心就又多了一个组合的商业筹码。
5、发展好社区购物中心做好对顾客与各种品牌商的服务是关键，而中国的超市连锁商在消费者的研究和供货商关系处理方面近几年来都取得了长足的进步，这些进步中所积累的经验、教训、流程和处理方式都十分有助于他们发展社区购物中心。
社区购物中心是连锁型超市企业的战略选择的另一个理由是，发展社区购物中心同样也是从业态和规模上(大型综合超市——社区购物中心)的“顺势而为”，是经营能力和管理能力的阶梯式进步的必然发展。
（来源：华润万家内刊 作者：顾国建）
