（长三角的第一站就进驻江南摩尔，天虹更多是出于战略上的考虑……）

　　2006年9月28日，对于嘉兴市民来说，是一个值得纪念的日子，因为就在这一天一个集购物、餐饮、休闲、游乐、商务、文化于一体的“一站式”超级购物乐园正式诞生了。从此，嘉兴的市民在自己家门口就可以买到高档名牌商品，享受一站式购物的乐趣，再也不用跑到杭州、上海，或者香港了。

　　江南摩尔由浙江金泰阳房地产开发有限公司开发建设，建筑面积20万平方米，于2004年7月开始动工，2006年3月底全面竣工。在开发建设之前，江南摩尔就聘请全球顶级的商业建筑设计公司——英国C.I.D，根据世界最先进的SHOPPING MALL理念为项目进行建筑规划、景观规划和商业布局。在建设之初，就规划有四大主力业态和品牌大餐饮、大型娱乐总汇、时尚休闲天地等。根据主力店的项目要求操作摩尔建设，强势引进世界500强沃尔玛、全国连锁百货三强天虹百货、苏宁电器旗舰总店、金逸国际影城、嘉逸江南酒店、伯金汉宫国际娱乐广场、博库书城、虫虫世界乐园等。

　　江南摩尔项目遵循了“大业态带动小业态、游乐娱乐餐饮集中分布”的业态分布原则，四大主力业态设置的比例达到总商业面积的40.8％，并且四大主力业态分别位于地下层、东区和西区，其有机地分布在整个建筑中。江南摩尔还大手笔规划了20000平米的集中式游乐的超大主题式景观乐园，其包括了地标性建筑摩天大转轮、儿童翻斗乐、3000平米的下沉式梦幻演艺广场和激光水幕电影等四大靓点为主的系列游乐景观，让游乐和欢乐融入购物，成就体验式情景购物的设想。

　　紧邻下沉式梦幻演艺广场的地下一层商铺设置为融汇了激情电玩、茶餐厅等餐饮娱乐的风情酒廊，演艺和娱乐可谓达成了浑然一体的欢娱一派。在东区的二层、三层分别分布了特色餐饮景观街及大型景观餐饮，餐饮业态所占的比例高达25.4%；在东区的三、四层和西区的三、四层设置了酒吧、娱乐总汇、健身馆等休闲娱乐业态，通常餐饮和娱乐是一种比较能够聚集人气的业态，将其设置在二层及二层以上，将对人流上引有着极大的作用。

　　江南摩尔的成功开业，不仅仅吸引着嘉兴市民的目光，也引起广大业内人士的关注。2006年10月份，联商网记者带着自身好奇和业内人士的问题，现场探营江南摩尔，与江南摩尔购物中心董事长张虹女士深入交流，揭开江南摩尔成长背后的故事……

　　

　　记者（以下简称“记”）：张总您好，今天很高兴采访您！江南摩尔购物中心于9月28日隆重开业了，我们看到一个业态庞大、布局合理、众多国际国内知名名牌商家汇集的大型现代购物中心。请问在项目规划设计之初，是不是已经想好要引进哪几个业态？

　　张虹（以下简称“张”）：是的，在商业地产的开发和建设中，前期的市场调查和商业规划是非常重要的。我们最初拿到项目时名称只是“文化娱乐一条街”，但经过前期大量的市调与慎密的论证后，我们决定引进目前世界上最先进的SHOPPING MALL的商业理念，打造一个集购物、餐饮、休闲、游乐、商务、文化于一体的“一站式”超级购物乐园。所以在开发建设之前就重金聘请了全球顶级的商业建筑设计公司——英国C.I.D公司，根据世界最先进的SHOPPING MALL的理念为项目进行了建筑规划、景观设计和商业布局，规划引进了超市、百货、家电、影院四大主力业态和品牌大餐饮、大型娱乐总汇、时尚休闲天地等。

　　在制定详细的商业规划的同时，我们又确定了“招商先行、优质招商”的经营方针，将招商与商业规划和项目建设紧密相连。在与商家充分沟通和了解需求的情况下，为大商家量身定做。因为商业业态有其共性，但是每个业态和每个商家又有其个性，如承重、面宽、体量大小各不相同。这样在设计之初就已经考虑到商家的要求，为招商打下了良好的基础，也避免了不必要的浪费。

　　记：江南摩尔总建筑面积近20万平方米，并且汇集了众多的国际品牌商家，那么就嘉兴乃至周边地区的顾客消费力，能够满足这么一个大体量的购物中心需求吗？

　　张：现代社会经济发展已经突破了地方和城市界限，打造区域购物中心，拉动区域经济的高速发展，加速区域规划的完善与调整，进而向大型城市群发展已成趋势。长三角“中国第一大城市群”正在崛起，长三角经济区的建设和发展为我们提供了区域经济共同发展的机会和目标，所以我们在项目定位时就依托市政府立足“长三角”，建设“大嘉兴”的总体规划，将江南摩尔购物中心建设为浙北地区档次品位最高的集餐饮、娱乐、购物、休闲、商务、文化为一体的“一站式”超级购物乐园，全力打造三级大商圈。

　　第一圈：核心商圈，以本级市为主的核心商圈，包括秀洲区、南湖区100百万常住及流动人口，形成稳固核心消费。

　　第二圈：经常性商圈，以嘉兴五县二区，及杭州、苏州500万有效商业消费人口为基础，锻造经常性消费。

　　第三圈：旅游性商圈，以“长三角”，沪、浙、苏等发达地区近2000万旅游消费人口为依托，结合南湖、乌镇等旅游景点，营造旅游性消费。

　　记：从开业到现在的效果来看，有没有达到当时的预想？

　　张：比设想的要好。一个商业地产项目，前期的开发建设只是向预期的市场努力，只有真正进入商业运营才是迎接市场的考验。任何一个商业项目都不是一蹴而就的，肯定有他的一个培育期和成长期。从目前的情况来看，沃尔玛、天虹百货、苏宁电器、伯金汉宫等大业态已相继开业，并逐步进入正常经营期。象屈臣氏、肯德基、星巴克、棒约翰等旗舰店开业后都经营状况良好，现在开业的商家已达200家左右。另外影院、酒店、美食街的部分商家正在紧锣密鼓地装修中，相信不久的将来随着江南摩尔商业经营的不断深化，后续配套设施的完善，必将得到人们更多的关注和喜爱，得到市场的认可和接纳。

　　良好的开端是成功的一半，江南摩尔的成功开业，不仅得到了大家和业内的认可，同时也打消了许多人的怀疑和顾虑。成功开业的商家为原本迟疑和观望的商家做出了典范，他们都已加快了开业的进程，很多商家都表示比他们预想的效果要好，从而增强了他们的信心，十分看好江南摩尔的发展前景。

　　当然，并不是说我们可以盲目乐观。这么大体量的一个SHOPPING MALL，要把他做好，任务是非常艰巨的，压力也是非常大的。我们所面对的这么多的商家，很多都是世界一流的大品牌，他们的商家自身素质和商业运作水平都很高，这就要求我们要不断地提升自己的管理能力和服务水平，充分考虑商家和消费者的资源整合和利益共享，更要通过对购物中心的统一管理运营来实现我们预期目标。

　　记：这么大的一个MALL，需要各方面的运营人才，那你们有什么样的策略，吸引他们过来？

　　张：SHOPPING MALL的运营需要大量的高素质、专业性很强的管理人才，而且SHOPPING MALL在中国还处于“摸着石子过河”的状况，有经验的综合管理人员更是奇缺。嘉兴这样的二线城市高端人才并不是很多，但嘉兴处于沪杭大商圈之中，特殊的地理位置，为我们从商业发达的沪、杭两地吸引人才提供了便利条件。我们仔细分析过高端才人的个人需求，将公司的发展规划与他们的人个职业生涯紧密相连，将个人的成长和公司的成长融合在一起。在项目的规划、设计理念、业态分布等方面充分地考虑现代企业运营理念，通过项目的自身魅力来吸引这些高端经理人，给他们提供一个充分展现自我才能的平台，使他们在工作中具有一种成就感。此外，在人才战略上我们强调的是团队精神，给他们创造一个愉悦的工作氛围和良好的事业发展空间，让每一个团队成员对我们这个集体都有归属感，从而调动他们自主创新，挖掘自身潜力的积极性。当然，在生活上我们也尽可能的满足他们的需求，解决他们的后顾自忧，让他们能够轻装上阵，将企业发展视为已任，创造长效的人才发展战略是我们追求的目标。
　　
　　记：江南摩尔成功开业，还有其他什么方面的经验吗？

　　张：SHOPPING MALL 是一种综合性很强的商业地产项目，是一个系统工程。从项目的前期定位、规划设计、投资测算、招商布局、工程施工、营销推广及后期的物业管理和商业运营，每一个环节都十分重要，必须做到环环相扣，周到严密。

　　在国外，SHOPPING MALL一般是由大的财团去投资的，因为其投资规模大，建设周期长，资金回收缓慢，专业技术要求高，又需要有强大的消费支撑，投资风险比较大。而在中国，大多数购物中心是由房地产开发商在投资，这里面有一定的区别。因为作为房地产开发商往往不希望在一个项目里沉淀太多的资金，这样会影响其开发的项目数量及规模，所以开发购物中心一定要有雄厚的资金实力及完善的融资计划，最好是只租不售。若是要考虑现金流的平衡则必须制定合理的租售比例，可以带租约出售，江南摩尔的出售比例不到总量的三分之一。即开发者在平衡现金流的基础上不能失去对整个SHOPPING MALL的掌控能力。必须做到统一招商、统一营销、统一管理，而统一招商是“三个统一”中的重中之重，是基础与关键。这项工作做得好与坏直接影响购物中心的规划成功与否。我们正是做到了招商先行、统一招商、优质招商，才为后期商业运营管理奠定了良好的基础。因为没有统一招商，就很难实现SHOPPING MALL的统一营销，统一管理，最终就会从“商业管理”蜕化为“物业管理”，从而丧失整个商业的核心竞争力。

　　记：在新城区开发商业项目，项目经营的好坏与城市开发的进程很有关系的，秀洲新区的开发建设也会不会影响到江南摩尔的开发？

　　张：对于象江南摩尔这样的大型购物中心项目，其开发建设必然要与当地的整体规划紧密相连。我们在确定项目之时，就与嘉兴市及秀洲区政府进行了有效的沟通，将我们的规划和开发融入到秀洲区的整体规划和开发之中。秀洲区虽然是新城区，但原来也是有基础的，而且区政府的理念也很先进，他们对环境的培养是超前的，为我们提供了良好的开发环境和便利的基础条件，可以说江南摩尔项目的成功建设，与他们的支持是密不可分的。当然，我们项目的建设也为新城区提供了较大的回报，20万平方米商业建筑，众多知名商家的入驻，不仅丰富了嘉兴市民的生活购物内容，同时也提升了城市的竞争力，在城市的开发进程中对周边地区的发展和建设也产生了很大的推动作用。

　　记：您能不能谈谈对我们这个购物中心未来的展望？

　　张：作为嘉兴城市化进程中的标志性项目，江南摩尔已经成为嘉兴市的一张亮丽的名片。我们希望通过不断地努力和创新，将世界上最先进的购物和生活理念带给城市居民，丰富和提升了人们的生活水平和内容，创建现代生活理念，使我们的项目成为老百姓心目中时尚生活的方向标，欢乐购物的理想王国，真正成为浙北地区档次品位最高、文化娱乐氛围最浓、景观绿化最优，集餐饮、娱乐、购物、休闲、商务、文化于一体的一站式超级购物乐园。同时与嘉兴南湖、乌镇、西塘等旅游景点相结合形成长三角周末黄金旅游购物商圈，使之成为长三角旅游购物的一个胜地。

　　链接：张虹女士简介
　　
　　张虹女士1968年1月出生，浙江大学工商管理学硕士，复旦大学EMBA。张虹同志1990年参加工作，曾在浙江东海轴承集团公司及浙江金信集团担任管理职务，后任浙江五洲新春集团公司副总裁及杭州半山实业公司董事长。2002年开始筹备并成立了浙江金泰阳房地产开发有限公司，任副董事长，并兼任浙江江南摩尔商业管理有限公司总经理。自江南摩尔进入商业营运后，张虹同志担任了浙江江南摩尔购物中心董事长。张虹同志多年来一直从事经济工作，具有丰富的企业管理经验和对经济事物敏锐的洞察力，目前还担任中国商业地产联盟开发工作委员会副主任和民建浙江省委女工委员等职务，曾荣获中国房地产优秀企业家，浙江省杰出民营企业家称号。
   
　　作为浙江金泰阳房地产开发有限公司的开创者，江南摩尔（嘉兴）项目的主要策划者，张虹同志考察和研究了欧美，日本，东南亚等大量的商业地产，几乎跑遍了中国沿海的大型商业项目，经过详细的研究分析和缜密的论证后，决定引进世界最先进的SHOPPING MALL 商业理念，将江南摩尔打造成为浙北地区档次品位最高、文化娱乐氛围最浓、景观绿化最优，集餐饮、娱乐、购物、休闲、商务、文化于一体的一站式超级购物乐园。

　　江南摩尔（嘉兴）项目占地约80亩，总建筑面积20万平方米。2004年正式开工建设，于2006年7月建成并投入商业运营，项目总投资8亿元左右。项目的建筑设计，商业规划室内设计及室外景观都由著名的英国CONCEPT INTERNATION DESIGN（CID）设计公司具有丰富商业建筑设计经验的设计大师完成。项目以“欢乐”和“一站式”为两大主题，提倡“欢乐购物”的商业理念，打造了下沉式梦幻演艺广场、激光水幕电影、摩天大转轮、儿童欢乐城、昆虫王国主题乐园五大游乐主题；以超市、百货、电器、影院、大餐饮、大娱乐为商业主力业态；设有两层弧形步行街作为商业主动线，配以美食总汇，休闲天地等特色经营区，完美体现了以游乐带动商业，“欢乐”和“一站式”购物实现人流共享的商业理念。

　　在项目建设和招商过程中，以非凡的市场洞察力及判断力，打破常规，边设计边施工，大大缩短了项目建设周期，为销售和招商赢得了先机，规避了项目风险。并积极倡导和推行招商先行，优质招商之经营理念，发扬永不言败、永不退缩的精神，招商取得了巨大的成功。目前已与世界500强沃尔玛、全国连锁百货三强天虹百货、苏宁电器、嘉逸江南酒店、金逸国际影城、博库书城、伯金汉宫国际娱乐广场等八大主力业态正式签约；同时还引进了星巴克、麦当劳、肯德基、屈臣氏、美国DQ、棒•约翰等国内外百家知名品牌旗舰店，江南摩尔将携手嘉兴南湖、乌镇、西塘共同打造长三角周末黄金购物旅游商圈。项目因其先进的商业理念获得首届中国房地产策划大奖赛“金奖”，在中国房地产最佳商业项目20强评选中获“案例金奖”称号；在浙江优秀楼盘调查活动中被评为“浙江十大经典楼盘”奖项；2005年荣膺“中国十大价值投资商业地产”和“中国SHOPPING MALL典范”等多个称号。
 
　　由百余家国内外知名品牌荟萃而成的商业航母江南摩尔的正式启航，定将引领长三角SHOPPING MALL 商业地产新模式，也将对嘉兴商业形成巨大的推动力。作为商业地产开发中的一员，张虹同志坚信公司在全体员工继续努力下，以市场为导向，创新为理念，进取为精神，确立新的目标，迎接新的挑战，必将创造出更多更好的商业地产精品来回报社会，为我国的商业地产的健康发展作出贡献。
　　（联商网 方献礼 孙丽波）