杭州的武林商圈，向来是这个以休闲娱乐著称的城市最为热闹的核心地带。以杭州大厦、银泰、百大“领衔”主演的武林商圈，虽然总营业面积不起眼，却在全国的百货业中有着举足轻重的地位。

　　在杭州未来的市中心——钱江新城，一个巨大的都市综合体“万象城”后天即将动工。“万象城”由多元化控股企业华润集团与香港最大的房地产商新鸿基联合开发，融合大型购物中心、住宅、酒店、写字楼等多种物业于一体，总建筑面积80万平方米，总投资额达50亿港币。据说光购物中心的面积，就相当于杭州大厦和银泰百货总营业面积之和的3倍。

　　深圳的“万象城”已是众人皆知，对于杭州这个“克隆体”，杭州人也充满了期待。但却也有人发问，杭州是否需要体量如此庞大的购物中心？在已有大型购物中心项目折戟杭州的先例之后，杭州“万象城”的命运又会如何？它的出现，会不会改变杭州未来的商圈格局？

　　1问

　　万象城里有什么？

　　作为万象城杭州公司的助理总经理，陈进已无数次遭遇这个问题：“万象城到底是个什么项目？”

　　“2000年，深圳万象城坐落的那块土地，就跟钱江新城现在的情况一样，一片荒芜。但现在，它已经是深圳最大、中国最具示范效应的超大室内购物及娱乐中心。”在华润新鸿基房地产（杭州）有限公司17楼会议室，刚好可以看到钱塘江畔万象城即将动工的那片空地，四周已被围墙围合起来，从12月23日开始，这里就会成为热火朝天的工地。陈进喜欢站在这里，从他曾经全程参与运作的深圳万象城说起。

　　陈进说，当时做深圳万象城的时候，是希望做一个“没事大家可以去逛逛的地方”。事实证明，他们做到了。现在的深圳万象城18.8万平方米的购物中心拥有6个商用楼面，近300个独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，业态包罗万象、应有尽有。而杭州万象城里的大型购物中心，是万象城模式在全国的第二次尝试。

　　陈进举了个例子，比如全家人在某个周末聚到万象城，他们可以在国际性的百货店里购物，可以去康体中心健身、做美容，小孩子可以去奥林匹克标准的溜冰场上学溜冰，连婴儿需要的前期智力开发都有专门的去处。等到中午，全家人可以在超过25家的餐厅中挑个地方吃饭，之后去五星级电影院看电影。

　　陈进说，这种物业类型与传统的百货店截然不同，传统的百货店90%以上是零售，但万象城的业态组合中40%是零售，20%是餐饮，20%是休闲娱乐，还有20%是大型的运动、家具用品、银行、冲洗店等，这种模式肯定会复制到杭州来，它提倡的是一种全新的生活方式，相信杭州人会喜欢。

　　2问

　　为什么选址钱江新城？

　　杭州万象城所在的钱江新城，定位为杭州未来的CBD，发展前景不可估量。但从目前来看，该区域居住、办公和商业氛围都还没有形成。如此大体量的万象城一旦开业，又如何积聚足够的人气？

　　新鸿基地产执行董事苏仲强先生，在接受记者采访时表示，钱江新城的规划做得非常合理，今天的杭州钱江新城就是明天的深圳罗湖、香港的湾仔，发展空间非常大。

　　他认为，从城市格局来看，杭州目前只有一个中心，城市交通非常拥堵，给购物造成很大的困惑。但钱江新城新的整体规划和未来定位，非常适合做大型城市标杆性项目。

　　3问

　　杭州需要万象城吗？

　　一个不可忽略的事实是，在杭州宣称要做shoppingmall的并不只有华润新鸿基一家，但迄今为止，最终还没有人修成正果。这些项目有的胎死腹中，有的停滞不前，有的不了了之。更有业内人士断言，杭州城市规模太小，并不适合做大型购物中心。

　　对此，陈进不以为然。他认为，杭州百货店比较发达，但只有几个成功的零售商场，以百货店为主。杭州还没有一个完整的shoppingmall，但这并不代表客户不喜欢，因为购物只是生活的一种，应该还有其他。杭州万象城在拿到地之后，曾经邀请全世界最好的调查公司，对杭州市场进行了为期一年的深入调查。其中对市民的调查达三四千份，问卷厚达13页，调查内容涉及他们的消费习惯、喜欢什么品牌，年轻人喜欢刷什么卡、去上海的频率、是否与父母同住、去哪里吃饭等等。另外，问卷还针对上百家零售物业的经营状况作了细致调查，包括他们的销售业绩、对钱江新城的评价等等，结果证明，市场对万象城这种业态是相当认同的。

　　华润置地有限公司副总经理王印先生在接受记者采访时表示，杭州目前的住宅空置率过高，主要原因是因为周边商业配套不够，社区的使用率不高。杭州迫切需要万象城这样的项目。

　　4问

　　靠什么吸引人气？

　　众所周知，经营商场最重要的是人流。据了解，杭州万象城下面规划有两个地铁站，还有快速公交系统的总站，庆春路过江隧道，三面已经形成高档住宅群落，加上万象城自身的住宅、酒店和写字楼客群，从长远来看，人气聚集不成问题。但是在地铁竣工日期还是未知数的现在，万象城如何让人们“移情别恋”，赶到钱江新城去消费，显然还有些棘手。

　　在招商方面，杭州万象城显然已经胸有成竹。陈进说，万象城不仅是一个建筑形式的移植，还有一个商家联盟。这个商家组合包括1000多个品牌，200多个商家，深圳万象城大概有六七成的商家会跟到杭州来，其他的三四成会根据杭州市民的消费习惯作相应调整。一般来说，一个商业项目会有2-3年的培育期，但深圳万象城第一年就盈利了。这对商家的吸引力是巨大的。

　　陈进强调说，万象城营销通常不会采取打折的形式，那是商家的事情。万象城的优势是最全的货，最舒适的环境，最好的服务，最靓的店。这，才是杀手锏。

　　5问

　　是否准备打持久战？

　　对于一个大型购物中心来说，开发商对待物业的态度至关重要。杭州不乏这样的例子，开发商把商铺产权零散卖给客户，结果大家各自经营，不仅商业氛围没有形成，反而生意惨淡，甚至关门大吉。

　　苏仲强先生认为，一个专业区域要真正形成一个商圈，是要用20年甚至30年的时间。作为一个专业的区域运营商，新鸿基不在乎短期的收益；并且，新鸿基和华润在新兴区域建造大型购物中心已经得心应手。

　　据介绍，比如新鸿基旗下的APM大型购物中心所在区域，原来是香港的工业区，相当于杭州的拱墅区，但目前已经是全香港最为成功的shoppingmall之一。而另外一个大型购物中心，位于沙田的新城市广场，在香港相当于比杭州的下沙还要远。但现在已经是香港最成功、租金最贵的商场之一，每天的人流量达到了20-30万人。

　　陈进说，万象城是一个综合性的项目，需要至少8年才能整体完成。“打头阵”的购物中心有没有做好，直接影响其他项目的销售和升值情况，所以公司肯定会做好长期运营的准备。

　　6问

　　是否冲击原有商圈？

　　对于杭州众多百货商场来说，最为关心的显然是如此大体量的万象城一旦开业，将会对杭州的商业格局产生什么样的影响？会否分流目前商场的客流？

　　陈进的回答很肯定：不会！依旧以深圳万象城为例，“只会形成客群上的分别。”他回忆说，深圳万象城2004年开业的时候，也曾经引起业界高度紧张，有商场甚至连续72小时不下班，以此跟万象城抗衡。但事实证明，生意是做不完的，两年下来，深圳的总体商业营业额都在提升，大家的日子都过得不错。说明不知不觉中，大家一起把蛋糕做大了。

　　陈进认为，万象城吸引的那些客户主要是中产阶级，有车，以家庭消费为主，对价格不敏感，但非常在乎购物环境。相信杭州万象城开业以后，肯定会很对这些人的胃口。
　　（今日早报  吴彩萍）