2007年8月，北京王府井百货集团与大钟寺国际广场正式签约，这是时隔13年之后，王府井百货在“大本营”北京开的第一家新门店。作为有52年历史的新中国“第一”百货集团，王府井百货在全国共有20家门店，但在北京只有四家，即北京市百货大楼、双安商场、长安商场、东安市场。

　　众所周知，王府井百货集团是从北京诞生，但自1994年以来却没有在北京再开设一家分店，这次为什么会选择大钟寺国际广场呢？ “这对于王府井百货集团的意义还是蛮大的”，北京王府井百货集团公司董事长郑万河说，“我们意在打造出一个面对35岁以下年轻消费群的时尚、活力、动感的体育式消费中心，而大钟寺国际广场开发商的思想与我们有很多相同之处。”

　　此前郑万河曾在商业地产高峰论坛上表示过，在商业地产的开发过程中，“零售商不愿意、也没有更多的资源自己进行商业地产开发”。因为我们对优质地产资源的掌握远不如开发商雄厚，因此，我们十分愿意与地产开发商合作，这是零售商扩张品牌的趋势。

　　由此可见，商业地产只有开发出符合预期客户需要的产品，才能招来“金丝雀”。

　　商业地产开发也要“看人下菜碟”

　　从王府井百货大楼，到百盛、燕莎、赛特、长安、双安、当代、华联……这些国内知名连锁品牌零售商所到之处，其所入驻物业即成为区域地标建筑，因此，这些零售商成为商业地产竞相争夺的资源。

　　“这些主力店是商业地产开发商开发时放在第一位要思考的因素”，清华大学国际商业地产研究中心理事长朱凌波(朱凌波博客,朱凌波新闻,朱凌波说吧)说，“商业地产资金链很长，每一城市的商业并不单纯只是商业地产项目，由于地处城市核心地段，它还是城市公共活动中心，是人们生活、购物、娱乐等综合中心，是区域的地标性建筑。它们重新定位了所在区域的居住人群，提升了商圈价值，对时尚、消费、购物、商业水平及城市文化都产生了很大影响。”
　　“我们正是看中了王府井百货极大的影响力”，大钟寺国际广场招商总监黄哮峰说，“王府井百货集团以新的理念进入大钟寺国际广场，必将为大钟寺国际广场和第四代商业模式增加更新的亮点。而且目前已经接受王府井方面两个品牌的设计公司和建设公司加入到我们项目的设计中来。”

　　商业地产在开发时必须要考虑预期客户的需要，做他们满意的产品。朱凌波说，目前商业项目招商时面临的主要瓶颈是定位不准确。由于商业地产开发商大多拿到当地最核心的资源，认为只要拿到稀缺土地，做什么样的商业项目都好卖。在拿到地后才去世界各地考察，将国外比较流行的商业业态一股脑儿搬回国内，这种观念很不利于中国商业地产的健康发展。从近几年商业发展形势来看，前期定位准确、前期规划设计综合考虑预期主力店需要的项目，销售情况都比较好。

　　商业地产与零售商互惠互利

　　面对日益激烈的市场竞争，商业开发商只有更加努力提高自身项目的品质与经营管理能力，注重差异化经营，做出零售商满意的产品，才有机会在激烈的市场竞争中取得成功。而商业物业在出租后，项目本身与地段同时升值，零售商完全可以通过收益来支付租金，扩张品牌，二者是互惠互利的。

　　“但国内很多商业地产开发商做得还不够专业”，郑万河认为，“很多商业地产商项目的选址和定位不吻合”。中国的商业地产开发商在定位方面一开始是不重视或者根本不知道要定位，经常用设计来取代项目开发的定位，所以设计出来的地产项目在功能、整个重心安排以及在后期使用方面造成难题。

　　北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新(王宏新博客,王宏新新闻,王宏新说吧)认为，高品质的零售一定会提升该区域的价值，因此是商业地产开发商招商的重要一环，而好的物业又会扩大零售商业的营业网点和品牌影响力，因此二者是双赢的。“但通过多次调研发现，许多商业项目在招商后基本上都要根据客户要求进行二次修改，这就反映出国内商业地产发展还不成熟，与零售业结合还不紧密。”

　　“1+1大于2”的商业运算

　　其实强调“1+1大于2”——商业地产要与零售商联合起来，一直是这几年业界专家谈论的焦点，也是我国商业地产发展的趋势。华高莱斯市场研究中心主任田辉介绍说，北京的商业地产最初是作为住宅或写字楼的配套而建，往往套用传统商场建设的经验，基本不考虑后期招商问题以及商家经营需要。虽然商业物业在房地产市场上越来越“热”，但多数开发企业并没有专业的商业开发经验，从而导致不少商业项目在招商、销售，甚至经营、管理中出现了各种问题。比如体量大但区域商业氛围不够成熟，或是商业定位、规划、设计等方面存在硬伤。近两年国内商业地产才真正进入到专业化操作的阶段。大多数有实力的房地产开发企业，意识到商业物业对其企业现金流、品牌形象、国际资本市场评级等方面的价值所在，将其开发上升为企业战略层面上来考虑。

　　然而，诸如王府井百货这样的零售商在选择与地产商合作的道路上却并不顺利。据戴德梁行统计，北京下半年商铺市场新增供应量预计将达到近200万平方米，但由于开发商对项目的盲目乐观，使得项目自身条件与商家需求之间存在较大差距，导致北京商铺市场仍然表现出有效供应不足的局面。零售业专家、中国人民大学博导黄国雄教授认为，商业地产缺乏科学性和专业性的规划，以及商业地产项目的盲目开发，结构性泡沫已然形成。而事实也表明，目前进入商业运营的项目业主投诉率也在不断攀升，商业地产市场上失败项目层出不穷。

　　王府井百货这次门店选址，其实是为北京的商业地产开发商支了一招：商业地产开发商在开发时，要充分理解预期品牌零售商的需求。

　　北京的商业业态已经发生了巨大的变化，需要开发商具有前瞻性和创新性，准确定位，合理开发，做出满足商家需要的商业产品。
　　（楼市 田静）