艾德华(泰德)·德斯沃特 加拿大555集团前副总裁、新华南Mall 生活城资深副总裁

　　主持人：今年如果单单从北京来看的话，是一个购物中心年，有很多的购物中心在北京的各个城区开业，比如说像CBD就将近有7个购物中心进入市场，以你很专业的角度来看，这种购物中心都集中在同一个区，比如说像CBD有7个项目同时大规模地进入，是否显得过多一些？因为我们有过98年百货公司类似的经验，曾经发生　过过多的集中供应。

　　泰德：按照北京的市场规模来说，只要它经营得好、规划得好，生存应该是没有问题的，我觉得主要不是量的问题，是这种新的、更的购物中心替代以前老式的购物中心的过程。

　　主持人：以您的观点，就是说这是一个升级换代的过程？

　　泰德：这是一个更新换代的过程。

　　主持人：购物中心未来的状态是什么样？现在美国有很多原先的MALL，纷纷改建，或者说是经过了改造，以现在目前国外的经验，这种购物中心或者大型的MALL，他们未来的发展动向会是什么样的？

　　泰德：在美国政府会干涉到某一个地区的地区规划，要保证这个区域它整个商业发展的规模是多少，所以它有一个配额在里面，就是说这么大规模的区应该有到底体量的商业开发不会让它过热，如果购物中心要生存的话，有两个因素比较重要。一个就是它有多少的比较有资质的，比较有潜力或者说质量比较好的商家支撑它的购物中心。

    第二个就是可到达性，即使在某个区域人口是非常多的，而且它有质量非常好的商家在支撑商务中心，但是有可能是可到达性不是那么好，如果在一个区域过热的话，可能导致构成中心生存不下来，在政府的指导下，把购物中心分散一些，就不会造成过热的情况。在美国因为比较普及，很少有人是走着或者乘坐公共交通去的，都是驱车去购物中心，因为有很多的主力店在里面，基本上就是百货店，在美国出现的情况就是大的百货店吃掉小的百货店，在某个购物中心开了更大的主题店，就会吃掉以前在购物中心更小的百货店，就会导致原来的购物中心由于失掉了百货店，而就生存不下去了。

　　主持人：有很多专家说过，说美国的方式不一定是适合中国的，美国的MALL会是相对比较郊区一点也没关系，大家都开车去，大家到了那个地方购物都很方便，但是现在中国有很多的城市交通非常困难，大家是不是有私车可以开到那边去，有很多的限制，因为你做了很多中国的项目，是不是有必要开发这种大型的MALL？是不是符合中国的国情呢？

　　泰德：中国现在车慢慢多起来了，大多数人还是没有车，应该对中国的购物中心来说，应该有其他选择的交通方式，比如说自行车、打车、公交车等等。假设中国突然一夜之间人均的车拥有量跟美国一样，但是整个的系统没办法一下改变过来，其他方式的交通系统还是非常重要的。我觉得在中国还是不太适合建很多大型的购物中心在郊区，因为交通的问题。

　　在中国整个地铁的开发速度是比美国来得快，现在反而很多人不需要自己开车，坐地铁非常方便，上下班都非常方便，在地铁周边开发的购物中心非常流行，像我们买个东西再回家，走进了地铁式的购物中心会非常方便。

　　主持人：因为你在南方也做了一个比较大的项目，你觉得是不是一个项目必须有一个非常强有力的主力店进行捆绑，相对来说吸引招商，采取这样的举措比较理想？

　　泰德：我都是以这种方式运作的，我觉得这种方式是最有效的，在美国甚至在开发商买地皮之前，就会先跟主力店谈，问你喜不喜欢这个位置，需要多大面积，然后把地买下来，买下来以后马上就跟主力店去谈。在美国就先有主力店的需求，才去买地，这是非常必要的一种做法，一定要先有了主力店，才会买地做这个开发　。

　　主持人：还是跟中国有点不一样。

　　泰德：有很大的区别。在美国的开发商和主力店是非常好的朋友。

　　主持人：像家乐福或者说其他类似的大型超市，他们进入到国内以后，受到了国内很多开发商的追崇，就把他们作为主力店来引进，其实是很低价的方式，我们看到在北京有很多家乐福的超市或者主力店的情况都是外包的，它成了第二房东的角色。我想问一下在美国是否也有这样的情况？他们是如何来回避的？

　　泰德：在美国是不会发生这种转租的情况，如果家乐福要多少，我就只给你这么大面积，不会成为第二房东，像中国可能要一万平方米，只要3、4千，剩下6、7千转租给别人，这个会有两个方面的转变，现在开发商越来越多地控制主力店，不允许他们把面积转租给其他商家。第二个像家乐福这样的主力店，他们有的自己会　成为开发商，他建了一块地以后，自己用一些面积，把剩下的转租给别人。
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