痛苦的熊市，固然有迫使股市重返价值回归的好处，但是期间也错杀了很多优质公司。这时候是否是抄底股市的时间点，连投资大师都不敢作出判断，只有让时间来证明，但是，发掘最被熊市错杀的上市公司，无疑是有现实意义的。

　　当苏宁环球(000718)大股东张桂平父子，以每股26.45元高价注资后，由于股价遭遇大幅下跌而在近日调低增发价格，确属无奈之举。

　　记者带着价值发掘的想法，访问了苏宁环球。

　　南京苏宁环球饭店，矗立在南京中心商业区新街口，这座地标性建筑是苏宁环球这家吉林省上市公司真正的管理总部。

　　“没有永远朝阳的行业，只有朝阳的企业”，苏宁环球董事长张桂平对此深信不疑。当全国房地产业遭遇市场寒流时，有的房产开发商沉沦了，但也有房企却在崛起并高速发展。苏宁环球也证明了这一点：借壳上市3年来，公司从借壳前的亏损，到2007年销售收入12亿多元;股价复权涨幅最高达660%多，远高于地产行业的明星企业。

　　采访中获悉，3岁的苏宁环球更是踌躇满志：规划了3年“两个以上”的战略目标：一年开发面积要达到250万平方米以上，二是年销售收入要达到120亿元以上。无论是发展规模还是发展速度，都高于过去的3年，苏宁环球高成长、脱颖而成地产新品牌的底气从何而来?

　　3次注资充实公司

　　苏宁环球是证券市场的地产新人。如同其他借壳上市企业的做法一样，为了做好上市公司，从2005年底借壳开始，公司控制人就持续注入优质资产：2005年注入南京天润城的4300亩土地，2006年注入南京天华硅谷的500亩土地，2007年的南京威尼斯水城的4000亩土地。

　　2005年12月，苏宁环球借壳吉林纸业，不仅成功地挽救了吉林的造纸行业，也实现了登陆资本市场的夙愿。2005年借壳重组时，苏宁集团将其持有的天华百润95%的股权和华浦高科95%的股权，愈4亿元的经营性资产注入上市公司，(000718)这只股票开始新生，2005年当年就扭转连续3年亏损的窘境，实现净利润1558万元。

　　进入2006年，公司置入的资产，进入大规模销售期。当年实现净利润7730万元，是2005年的5倍。(000718)化茧为蝶。

　　2007年，张桂平第二次向上市公司注入资产，通过非公开发行8100万股股票，募资收购乾阳地产100%的股权，2007年公司实现净利润达到2.25亿元，是2006年3倍。

　　而这几年来，苏宁环球对投资者的回报，也是深沪两市地产公司中最高的之一。从2005年12月26日上市以来，到2008年5月28日，公司股价复权涨幅高达668%，远高于市场上的一线房地产公司。

　　2008年，苏宁环球面临新一轮扩大规模实力的机遇，即集团第三次向上市公司注入优质资产，也是公司的第二次增发。股东大会2007年8月通过、2008年5月证监会核准的定向增发3.3～3.9亿股，其中张桂平父子以每股26.45元的价格、以浦东公司84%的股权认购约1.92亿股，其余是以每股23.81元向机构投资者发行。这次资本注入，无论从注入地产规模、质量及对上市公司的影响，都远胜前2次。

　　本次增发的看点，在于苏宁浦东公司正在开发的“威尼斯水城”与“浦东大厦”。这两个项目紧靠长江大桥，坐拥3.5公里长的绝妙江景与江边湿地。“威尼斯水城”整体项目占地约4540亩，该地块已开发近百万平方米，尚余约300万平方米，而这部分正是威尼斯水城的精华项目。预计2008年浦东公司将实现销售收入近20亿元，净利润6～7亿元，如果按照增发84%股权进入苏宁环球，其给苏宁环球带来的净利润，将高达5亿元以上，几乎是公司2007年净利润的2倍。

　　土地储备就是价值

　　土地储备永远是房地产企业核心竞争力中最有价值的元素之一，也是未来高成长的基石。资料显示，增发完成后苏宁环球拥有土地储备占地1.5万亩，规划建设1500万平方米。而正在洽谈中的意向性储备占地，同样不低于其现有的储备，区域分布于江苏、上海、吉林等极具发展潜力的省份。

　　苏宁环球的土地储备虽然惊人，但其低廉的土地价格，更是一大亮点。根据相关公开资料，其“南京天润城”的土地价格，每亩不到45万元，占地4300亩;“南京天华硅谷”单价60万元，占地492亩;“吉林天润城”单价28万元，占地5900亩;上海青浦淀山湖边700亩占地，每亩约87万元;此次置入的“威尼斯水城”项目价格更低，每亩只有15万元，占地4500亩。

　　特别值得注意的是，目前上述储备用地平均市场价格，每亩在200万元，简单计算一下，就可以发现，苏宁环球每股净资产价格和二级市场股价的价差是多少。

　　在去年末开始的房地产业宏观调控影响下，全国主要房地产市场均出现了调整，但公司极其低廉的土地价格和雄厚的土地储备，使其极具抗风险能力。苏宁环球开发的房产大部处于二、三线城市，并且销售价格平均处于中等价位，符合国家调控方向，贴近于老百姓买房的刚性需求，受调控影响较小。根据记者了解，在目前很多房产公司资金紧张甚至断裂的情况下，苏宁环球现金流入，一直保持稳定。

　　虽然苏宁环球进入资本市场时间较短，被人视为二线地产公司，但其土地储备及开发规划、开发区域以及发展速度，已经超过了许多一线公司。并且，苏宁环球现股本5亿，增发完成后也不到9亿，极具扩张优势。按其1500万平方米的建筑面积及其低廉的土地成本，估计每股可以有30元的盈利回报。因此，在可预计的2、3年，完全有理由相信，苏宁环球将进入快速发展的轨道，能够完成年开发面积达到250万平方米、年销售收入要达到120亿元以上的战略目标。

　　五星战略保障高成长

　　谋定而后动，这无疑是企业成功的一大战略。苏宁环球清晰的战略定位和发展方向，不仅保证了公司这几年的的高成长，也不断提升公司的核心竞争力，并引领公司逐步成长为全国性的前沿企业。

　　2005年借壳之时，苏宁环球就明确了在房地产开发方面的市场定位和发展战略，即苏宁环球以住宅类房地产开发为主，而集团其他相关房地产开发关联企业，以商业地产开发为主。实际控制人将逐步通过资产注入等方式，将苏宁环球打造成住宅类房地产开发业务的旗舰企业。

　　苏宁环球总经理许刚介绍说：“董事长张桂平控制的地产企业已达十几家，总资产过百亿元。这不仅为上市公司的发展提供好的平台，同时在集团和上市公司间，也制定了一条清晰的产业防火墙，并通过战略布局，将诸多优质资产注入到上市公司中。”

　　苏宁环球一位高官，在向记者介绍苏宁环球时，语气轻松自信，这源于苏宁环球脉络清晰的五星发展战略。

　　核心战略：满足和谐城市化的居住需求，将企业的发展与中国社会的和谐发展及城市化进程共同推进。

　　区域战略：深耕南京、立足江苏、布局全国，从一家区域性的房地产运营公司逐步向全国扩张，依托江苏本地市场逐步向全国扩张，最终成为一线全国性龙头公司。

　　区位战略：以长江、环渤海等沿江、沿海二三线潜力城市为主，依托这些城市经济发展的巨大潜力发展公司的房地产业，并将受惠于北京、上海等城市的区域扩张，为公司的房地产业提供持续动力。

　　品牌战略：共筑心空间，(即公司和用户)。

　　产品战略：以大盘开发为主，以中高端别墅提升品牌。以大盘社区开发为主，适当参与高档次中小盘的开发建设，既传承公司的品牌经验，也利于复制，结合自身实力和竞争格局找到自己的客户群体和细分市场。

　　苏宁环球已经成功地开发了“南京天润城”项目，“天润城”是目前华东地区最大的普通住宅开发项目之一。充分发挥大盘开发的规模效应，一方面可以集中资金、技术、人力，降低开发成本及相关费用;另一方面，通过大盘开发聚集人气、形成区位优势、提升整个周边板块的价值;“天润城”自2005年推出以来，连续成为南京市销售面积、销售套数冠军。现正在把其成功的理念和经验复制在规模上更上档次的南京“威尼斯水城”和吉林“天润城”项目上。

　　管理大师德鲁克说：企业的竞争，最主要的是商业模式的竞争。苏宁环球在大股东的支持下，逐渐形成独具特色的开发模式：一级土地开发+二级房产开发+品牌溢价。

　　记者相信：苏宁环球既有清晰的规划，又有清晰的区位战略和产品定位，在地产企业大浪淘沙的今天，无论是土地储备、资源培育，还是发展模式都形成自己独特的核心竞争力，并保持快速的发展趋势。

　　苏宁环球张桂平：逆市中依然高速发展

　　苏宁环球是一家借壳上市的地产

　　企业，在上市后短短3年间，其土地储备及开发规划、开发区域以及发展速度，已经超过了许多一线公司,《投资有道》专访苏宁环球董事长张桂平。

　　投资有道(以下简称MJ)：当初大股东以26元/股的价格增发，现在股价大幅下跌，后悔么?

　　张桂平(以下简称张)：对于目前的房地产行业来说，手中持有现金远比到处拆借资金维持项目进展要轻松得多。我们将发行价从原先的23.81元/股，提高至26元/股，表明我们资金充裕，更关注苏宁环球未来的长远发展。事实上，目前公司手头有1.5万亩的土地储备，按照每亩200万元计算，净资产也有300亿元，但现在股票市值不足100亿元，这也是当时我们决定提高价格将资产注入的一个因素。

　　MJ：目前房地产市场情况并不好，苏宁环球如何面对?

　　张：在去年地产形势乐观时，我们看到了一些地产企业推出的产品价格快速上涨，在今年市场疲软时，却打着各种旗号降价。这些现象都是非理性的，换言之，就是无序的。

　　按照苏宁集团一贯的开发理念，要精心雕琢一个大盘，首先要做好整体规划，使这一板块未来土地以及房产价格都有一个理性的上升空间。至于价格的上涨，绝非开发商可以擅自定价，而是应该在项目配备了合理的配套前提下，以消费者的接受度为判断指标。

　　我们公司目前面对银根与地根双重紧缩为特点的宏观调控，公司的经营以及利润都不会产生太大的影响。

　　MJ：苏宁环球多是投资一些大型地产项目，是否意味着高投入伴随着高风险?

　　张：国家的政策始终以发展经济、提高人民生活水平为中心。只要沿着这个大方向，就能始终得到政策的眷顾。

　　我们最初的大项目，在开发南京江北的过程中，之所以能够克服重重困难，获得成功，归根到底是因为我们从一开始就把推动和谐的城市化进程当作我们的战略目标，把让更多人住上更好的房子当作我们的使命。这样的战略让我当初大胆的在江北拿地，进行中低价房的大盘开发，推进造城运动，满足市场需要，也在开发成本社会效益等多共赢的情况下很好的降低了风险。

　　MJ：苏宁环球未来主要投资看点在哪里?

　　张：低廉的土地价格，是保证苏宁环球未来高成长的重要因素。苏宁环球去年没有在土地价格高涨时，拿一块高价土地。

　　自去年10月份国家房地产宏观调控政策实施以来，公司凭借相对低廉的土地价格和雄厚的土地储备优势，在逆市中仍持续稳健发展，凸显出公司较强的抗风险能力。

　　苏宁环球在大盘开发这个领域，储备了很多的土地，这种机会对于现在想加入的地产商来说是越来越少了。苏宁环球目前已拥有的土地储备，近1500万平方米，平均楼面价格仅为475元。该公司预计未来3年，每年的开工面积均为200万平方米以上，由此计算公司未来5年的持续增长，是完全可以预期的。
　　（投资有道）