位于上海最繁华的南京西路上的金鹰国际购物中心在一个月内遭遇了“被贱卖又被终止交易”的命运。

　　12月15日，金鹰商贸（03308.HK）公告称将终止收购上海金鹰广场。这也预示着这座原本要以9.99亿元被收购的上海金鹰广场如今又要待字闺中。

　　究其终止原因，金鹰商贸公布，鉴于近期全球金融危机的发展及其不利影响，双方已重新评估与收购事项相关的潜在风险，并认为于现阶段将不继续进行收购事项，已于12月11日就买卖协议订立终止协议，买卖协议须实时终止，且各方概无向另一方提出任何索偿或要求。

　　就在11月初，香港上市公司金鹰商贸(03308.HK)发布公告，以人民币9.99亿元向大股东王恒收购上海金鹰国际购物中心。金鹰商贸将以约3.6亿元的现金支付，同时将承接王恒公司南京金鹰约6.39亿元的银行贷款。

　　事实上，目前，金鹰国际购物中心正在升级之中，去年的租金收入只有350万元，今年大部分时间在改造之中，租金的收入肯定低于去年。租金收入低，又身陷经济危机，即使以最低价格收购，一些投行都要考虑再三。

　　不划算的抛售

　　根据当时独立估价师提供的报告，截止到9月30日，金鹰国际购物中心的估值大约为13亿元。按照金鹰国际购物中心43000平方米的建筑面积计算，每平方米价格大约为3万元。

　　“按照金鹰国际周边的物业来看，住宅项目‘君御豪庭’、‘泰府名邸’价格在4万/平方米以上，这个价格还没有住宅高，属于贱卖。”仲量联行中国区董事陈立民表示。

　　根据金鹰国际购物中心提供的财务报表显示，在今年1月1日～9月30日，其资产净值仅为5500万元，在这9个月中，金鹰国际购物中心并没有产生任何收入，还有未经审核的亏损415.1万元。

　　此外，在2006年和2007年度中，金鹰分别出现了1097.68万元和1214.63万元的税后亏损净额。

　　事实上，自2004年9月开业后的金鹰国际购物中心经营状况一般。其经营状况一直以来远远落后于梅隆镇、中信泰富和恒隆广场。南京西路商圈的大型零售物业的最高日租高达10美元/平方米左右，而相比之下，一路之隔，建面近4万平方米、拥有9个楼面的上海金鹰购物中心，2007年租金收入仅330万元——两者之间竞然相差了十几倍。

　　陈立民认为，现在是市场的最低时期，如果此时抛售不可能卖高价，特别是金鹰国际购物中心还在改造之中，改造的成本很大，后续也有很大的升值潜力，此时抛售不划算。

　　事实上，今年整栋商业项目交易比较少，现在这个时候抛售，也很难找到下家，2008年前三季度，上海物业投资市场的成交，同比下降了18.9％，总额达135亿元人民币。

　　今年前三季度一些主要的投资成交也只有高富诺投资的华山夏都、APL投资的世纪商贸中心以及COF III SRL投资的南京西路818号常春藤商厦。

　　经营压力

　　“金鹰国际购物中心虽然占据了豪华地段，但人气一直不旺。虽然其拥有不少具有一定知名度的品牌，但并没有很好地规划整体经营格局，价格既不算便宜，而比较‘梅、泰、恒’又不算太贵，所以虽身处繁华的南京西路商圈内，但仍略显逊色。”戴德梁行商铺部董事韦泽铭表示。

　　虽然金鹰国际购物广场终止了买卖，但正在改造之中，将于明年4月对外营业的金鹰国际购物中心，将定位调整为高端，目标消费群是精英人群。

　　据悉，目前金鹰经营的品牌将被撤换85％左右，并将引进国际顶级品牌。“装修翻新工程，旨在提升整体店铺环境及品牌组合，翻新后的上海购物中心将引入如gucci、bottega veneta、trussardi及y3等品牌商家；其中，gucci集团计划于上海购物中心开设建筑面积约为1200平方米的旗舰店。”

　　业内人士认为，即便金鹰国际购物中心进行了改造，南京西路周边的项目对金鹰造成了很大的压力。

　　在南京西路东端，由兴业国际打造的巨型商业项目大中里正在谋划施工，总建筑面积达38万平方米，其中商业面积近10万平方米，而该项目预计将于2011年即将完工。而在西端，由久光百货、越洋广场和施工中的嘉里中心二期、会德丰广场正在酝酿一个超大型的商业集群。

　　即便如此，金鹰商贸董事会却看好该项目的前景，金鹰商贸董事会认为，金鹰购物中心这次翻新购物中心的目的，旨在提升整体的店铺环境及品牌组合。

　　在翻新工作完成之后，上海金鹰购物中心将定位为高档综合百货店，并拥有更多的空间用于租赁业务。今年，上海金鹰购物中心的销售所得款项总额预计会因为翻新而低于去年的销售所得款项总额，但是，租金收入可能会取得大幅增长。

　　金鹰商贸表示，与2008年比较，上海金鹰购物中心明年的销售所得款项总额预计会增长一倍，而租金收入则将增加10倍。
　　（中国房地产报　特约记者陆彬杰 记者李子擎）