短短7年内在全国各地已经开发了30多个大型商业广场的万达集团，不仅仅在上海快速扩张，在此前的10月28日，万达集团就以18.8亿元摘得唐山市核心区319亩土地，这在国内外经济形势堪忧、开发商普遍收缩战线的环境下，万达的动作给业内带来了不小的震动。一艘超级商业地产航母正在浮出水面。

　　万达公司副总经理吕正韬：做商业项目总是先“亏本”后盈利

　　虽然万达每年开工5-8个项目，但每做一个项目都是先“亏本”后盈利。吕正韬说，比如周浦万达广场，集团实际投资高达22亿元，而实际销售回笼资金仅为17亿元，主要是因为万达的商业部分基本不销售，都是自己持有、自己管理运营的，自持不销售是商业项目成功的根本，离开这一点，任何商业项目都会陷入混乱失败的泥潭。

　　目前，万达集团持有的商业项目每年租金收益已达十几亿元，加上本身300多亿的资产，取得几块土地、开工几个项目还是可以的。当然万达不是随意拿地，土地价格高企时不会拿，不适合万达商业运营的不会拿，另外还要看政府给出的开发条件。拿地时万达有一个观点，叫三让，即政府让利给开发商，开发商让利给商户，商户让利给消费者。

　　订单商业模式是万达成功的核心武器

　　吕正韬说，万达集团从2001年转型做商业地产以来，已经走过了第一代的单店（购物广场）模式，第二代的综合商业广场模式，现在已经到了第三代城市综合体模式。城市综合体模式有以下几个特点：

　　1、中央商务区，集酒店、写字楼等于一体的商业物业；2、中央居住区；3、中央商业区，由多种商业业态形成的城市商业中心；4、中央娱乐区，主要由影城、电玩、KTV、美食广场等组成；5、体量较大，少则30-40万平米，多则50-80万平米甚至更大；6、广场内住宅、酒店、写字楼、商铺之间有较大的互补性。其中酒店、办公楼、公寓以销售为主，回笼资金；商业则以自持为主，日后取得租金收益。吕正韬特别强调，万达每一代商业地产开发模式都取得了巨大成功，这都取决于万达集团锐意创新的核心竞争力。

　　除了创新，万达广场成功的秘诀就是订单商业，这是一般商业广场建设运营所不具备的，这也是万达最核心的优势之一。
　　
　　据吕正韬介绍，所谓的订单商业，是当项目在开发建设的时候，90%的商户已经全部确定，比如周浦的万达广场，刚刚封顶，里面的商户基本全部确定。这样带来的好处是：一、缩短了建设周期并降低了建造成本。避免了招商时商家所需，与招商条件不匹配的问题，比如：书城的承重结构、超市生鲜区的降板等问题，都必须事先做好。如果事先不解决，那就需要事后拆、改建。既耽误了时间，也增加了成本。

　　二、由于每个项目几乎都是量身定制，所以万达从拿地开始就邀请自己的主力商家一起参与，主力商家会进行现场调研，对未来的经营状况都会进行事先预估，而在建造设计时，万达也会满足这些商家的特殊要求。吕正韬说：“我相信这些商家的调研一定比我们开发商要专业得多，如果他们有信心，那万达也会有信心操作这个项目。”

　　三、订单商业保证了各商家同时进驻、同时开业的条件，缩短了招商与培育市场的周期。万达的项目开业时往往会以一个成熟商业的姿态展现给广大消费者，项目的影响力也会迅速扩大。

　　四、由于这些商家跟万达在全国都有战略合作关系，租金自然也不会很高，所以商家也愿意跟着万达在全国发展，实践下来，都取得了不错的业绩。

　　注重以休闲娱乐来带动购物消费

　　相比于一般百货公司纯粹以购物为目的的经营模式，吕正韬道出了万达广场的成功之道，他说，万达更注重客户来广场的休闲娱乐感受，把来万达广场看成是一次休闲之旅也许更好。“我们注重客户的随机随意购买，因为很少有人为了买衣物等商品直奔某一商店而去的，更多的是在逛店休闲中无意看到才购买的。由于万达商业广场中休闲娱乐设施齐全，适合消费者前来游玩，无意之中增长了人气，商家的销售额也就自然上去了。”吕正韬解释说。

　　对于万达在上海的周浦、江桥等城郊结合部做商业广场能否成功的质疑，曾创造了宁波鄞州万达广场商业奇迹的吕正韬却充满了信心，他说，由于市中心的商业已经饱和，而外环周边等城郊结合部作为人口导入区，商业空白点较多，尤为适合万达城市综合体模式的建设。

　　万达集团从2005年的宁波鄞州项目开始尝试在城郊结合部进行商业项目开发，结果取得巨大成功。他回忆道，当时的鄞州项目周边仅为5万人口，用“荒芜”二字形容一点也不为过，但当项目正式营业后，双休日却能吸引5-8万人来此休闲购物，这充分说明了万达在选择地块时的独到，同时印证了万达城市综合体模式的成功。像周浦项目，目前当地及其周边人口约为30万，作为上海市人口4大导入区，未来预计人口可达80万，巨大的市场需求不言而喻。而其周边像万达广场这样的商业项目是稀缺的，万达眼光正在于此。

　　未来半年房地产市场将恢复正常

　　对于市场的感受，吕正韬形象地比喻为海边渔民，虽然没有听天气预报，但也基本能判断天气状况。对于由于金融风暴引发的经济下滑而带来的房地产市场众多不确定性，他表示，也许大部分人说明年市场会更差，但他相信半年后房地产就会恢复正常市场，尤其是随着土地供应的减少，楼盘上市量也会相应减少；从供需关系上看，上海的刚需和改善型需求依然强劲；从目前市场看，消费者那种恐慌心态已经没有了，虽然对于一些购房者来说仍有观望情绪，但这也是趋于理性置业的一种表现，所以市场不太会继续往下跌。实际上2007年的市场非常态，有2005、2006年宏调不到位的原因，相信经历2008年的市场洗礼，买卖双方会进一步趋于成熟，市场也会快速恢复正常。对于消费者来说，每一次调控都是买房时机。
　　（上海楼市周刊）