●若中环广场08 年自行承担财务费用，或影响2000 万元当期净利。公司08 年新开两个大体量购物中心：南上海购物中心（奉贤区，10 万平米）与沈阳购物中心（10.42 万平米），一家东方商厦连锁百货－嘉定东方商厦店；此外，07 年底新开业的中环广场（24 万平米）、百联又一城（12 万平米）也仍在培育期。由于公司近两年合计有58.7 万平米的大体量购物中心、百货连锁店开业，是原有经营面积的1.38 倍之多，

　　因此，财务费用、新店培育情况是影响近年利润表现的关键因素。根据调研情况，我们认为下半年业绩可能略低于上半年。主要原因包括：
   
　　1、 中环广场08 年亏损额或超预期。07 年底开业的中环广场当年亏损3000 万，低于市场预期。

　　主要原因是百联集团和股份公司提供了大额免息贷款。由于目前中环写字楼主体仍在建设中，尚无法偿还贷款；而集团借贷的部分或于08 年收取利息。这部分财务费用增加，将使得中环广场08 年亏损额由我们原来预计的－1000 万扩大到－3000 万左右，与07 年相当；影响08年每股收益0.02 元；
   
　　2、 第二季度收入增速由一季度的20％下滑至9％；主要是受到5 月份宏观消费环境影响，八佰伴、徐汇店等主力门店的销售增速下降。其中，母公司销售收入同比减少1.86 亿元，下滑14％，这主要是受到第一百货五一以后，2～8 层全面停业装修，而8 月起，外部装修也开始进行，预计将于10.1 首先重新开放1～4 层。因此08 年度市一百的收入和利润水平将受到一定影响。
   
　　●09 年业绩看点较多：培育期门店减亏与原有门店内生增长。相比08 年公司承担较多的培育期财务费用、前期亏损，在不考虑继续新开大体量门店的前提下，09 年业绩增长看店较多：
   
　　1、 奥特莱斯品牌直销广场持续高增长，预计08、09 年将连续保持30％以上的利润增长；八佰伴、永安百货、徐汇店等现有主力门店仍将维持20％的内生增长。
   
　　2、 建配龙酒店公寓项目于09 年开始销售，7～8 个亿的资金回笼将大大缓解中环广场的财务压力。此外，广场写字楼项目也于09 年开始出租。
   
　　3、 市一百装修完毕，全新登场，母公司业绩回升。
   
　　4、 新华联东扩，并升级为东方商厦淮海路店，乐观预计将于09 年春节期间开业。新华联改造主要包括两个部分：东扩出8 层写字楼；其中1～5 层与原新华联商厦贯通，形成2 万平米左右的东方商厦百货经营面积，为原面积的2 倍。由于新华联目前利润主要来自写字楼出租部分，因此改造不会对当期业绩造成重大负面影响；而得益于淮海路上极其优越的地理环境和商业氛围，新开出的东方商厦店培育期将很短，我们预计能在09 年内实现1000 万左右的盈利。东方商新华联是公司的主力门店之一，07 年贡献权益净利2300 万左右。
   
　　●若09 年继续新一轮扩张,业绩能否释放则具有不确定性。根据公司近年扩张战略，我们认为09 年仍有可能继续进行购物中心业态的扩张。借助百联的品牌影响力，公司一直有一些潜在项目储备，包括上海郊区、外地等购物中心和连锁百货项目在谈。根据半年报公司目前长短期负债合计40 余亿，资产负债率53％，在行业中属于中间水平。建配龙酒店式公寓销售后，资产负债率好转使得公司有了继续贷款的可能，新项目的不断投入可能导致财务费用难以如期减少。若考虑09 年到新开购物中心，09年业绩能否释放仍具有较大的不确定性。
   
　　●不考虑09 年新开店，预计08 年、09 年每股收益分别为0.34 元、0.56 元。公司目前正处于高速扩张期，大体量购物中心的相继开业带来了较多的业绩增长看点，但何时能够释放仍具有较大的不确定性。公司目前的估值较之行业平均水平并无优势，短期“观望”，长期“推荐”评级。
   
　　●风险提示：持续的大额投资可能导致财务费用较重，09 年业绩能否释放具有不确定性；居民实际消费力下滑影响已有门店内生增长，延长大体量购物中心的培育期。
　　（兴业证券）