李思廉没有错，在2008年楼市进入深度调整期，万科的单一住宅战略遭遇了极大考验和业内重新反思；王石也没有错，富力因为商业地产资金沉淀过重，几次置于资金链断裂的关口。“错”在金融危机？此时究竟是如冯仑所言将诞生地产商业巨头的机遇还是饮鸩止渴的毒药？

　　一则人事变动的消息，却迅速演化成对万达集团商业地产模式的质疑。

　　近日，万达北京公司总经理胡章鸿和集团总裁助理邢文明离职的消息得到万达集团企业文化部工作人员的证实。

　　虽然万达未就离职原因做出解释，但业内传言，与两个月前离职的集团副总裁罗忻一样，该二人的离职也与万达石景山项目的销售业绩不佳有关。

　　业内人士认为，作为国内最知名的商业地产开发商，集团高管却因物业销售问题而离职，其中折射出的，却是国内开发商战略调整时，商业地产业务的窘境。

　　上述人士认为，对于国内多数地产商而言，在这个资金匮乏的时间纬度，他们刚刚成型的商业地产业务尚不足以给企业带来想象中持续稳定的现金流，反而可能因对资金的大笔占用而成为一剂毒药。

　　抄底商业地产

　　就在高层变动消息得到证实前不久，大连万达还在土地市场上表现强劲。在2008年的第四季度，短短的几个月里，万达已经分别在成都、上海、唐山等地拿出了50亿元增加项目储备，成为当前市场下为数不多的“抄底”大鳄之一。

　　万达集团董事长王健林也在2008年12月18日出席宁波万达索菲特酒店开业活动时对未来信心百倍，并表示2009年将有8个万达广场要开业，到2010年万达要建成60个以上的“万达广场”，总面积超过1000万平方米，年租金收入也可能达到60亿元以上。

　　远景固然美好，但仔细分析便不难发现，即便对于可能是国内最大的商业地产开发商万达集团来说，持有型物业的收益仍旧不是企业营收的主要来源。

　　60亿的年租金收入只是一个远期设想，而这个远期设想中的租金收益即便放到当下，恐怕也难以满足万达集团本身的发展需求。2008年，万达集团消耗在土地储备的资金便达到75亿元。

　　“对目前国内开发商的现金流贡献最大的渠道还是来自于销售，而不是物业经营租赁的收入。”中国人民大学房地产研究中心鲁炳全教授如此说道。

　　“综合体规划，项目除了配套完善的居住社区外，还将建设大型的商业、商务设施。”这便是媒体对万达耗资25亿取得的石家庄尖岭村改造地块的改造描述。事实上，上述描述几乎适用于所有的“万达广场”项目。

　　其中除了大型商业设施将由万达自持外，居住社区以及包括写字楼在内的“商务设施”一般直接用于出售。根据万达集团披露给媒体的资料，集团持有物业的比例占30%左右，剩下70%都用于销售。

　　根据北京市房地产交易管理网公布的数据显示，截至1月8日，石景山万达广场项目795套写字楼只卖了163套，而611套酒店房中，仍有170多套未能售出。这或许能成为万达近期高层变动的一个注脚。

　　万达集团所反映出的其实是国内开发商产业结构的问题，即朱友军所说的出售型资产与持有型资产比例在9∶1到8∶2左右，“受自身发展规模以及国内金融市场的限制，国内多数商业地产开发商在本质上都还只是住宅开发商。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利表示。

　　遍布荆棘的转型之路

　　汉博投资集团有限公司总裁朱友军日前接受媒体采访时也表示，内地地产企业，在其产业结构上，一般住宅开发量与商业的开发量比例是9∶1，最好的也不过8∶2，而在我国香港和新加坡，这个比例则在3∶7左右。而朱友军还特别强调，商业地产和住宅战略的合理配备，决定了开发商的抗风险能力。

　　富力、合生以及万达集团和SOHO中国，这些年一直坚持从出售物业到持有物业的转型。但这条产业结构调整之路，前途光明，却充满荆棘。

　　依靠充足的现金储备和潘石屹这个活广告，以散售为主的SOHO中国并未受到多大冲击。而对其他出售商用物业的开发商则影响甚大。万达也未能幸免。“形势很不好，已超出了我的预计。”王健林在2008年12月份接受媒体采访时曾表示，万达制定的2008年经营计划仅完成了80%左右。无论是住宅部分还是商业地产部分的销售，都受到了影响。

　　仅以富力为例，本来借助商业地产调整开发节奏却成为导致资金链紧张的直接原因，而受金融海啸影响，骤降租金使得大多数本指望倚靠商业地产过冬的开发商的梦想化成了泡影。

　　不仅是国内地产商，深陷金融危机困境的海外投行也成为资产抛售的主力，据悉，近日摩根士丹利已将上海多项收购物业进行打包，意欲以整体出让的形式寻找买家。

　　即便对于“出售型”的商业地产开发商而言，其所受影响也远大于住宅开发商。“住宅有一个居住的刚性需求，而许多购买写字楼和商铺的人就是奔着投资去的，在楼市遇冷之时，这批人无疑是受影响最大的。”一位业内人士对记者表示。
　　（中国房地产报 记者 宋尧）