万达50亿抄底 王健林预计地产洗牌“百分百”
来源：
2009-02-13 12:57
相对于整个地产行业资金链紧张的局面，王健林的出手显得如此另类。对此，王健林是这么解释的：“如果大家都等好时机，看准了才出手，那赚的就是一个平均利润。只有大风险，才有大收益。”
逆市扩张
10月27日，万达与成都市金牛区签订“金牛万达广场”项目，预计项目总投资80亿，前期到款近20亿。
10月28日，万达以18.8亿的价格摘得唐山市300亩的核心地块，预计总投资80亿，将兴建万达商业广场。
11月19日，万达作为唯一的投标者，顺利地以9.9亿元将上海市2008年度最大的一块综合性经营用地收入囊中。
要知道，仅仅在之前的10月10日，王健林接受采访时还表示，为了储备过冬粮，万达需要放缓发展步伐，先行的措施就是减少对买地的现金投入。
半个月后，万达却在华北、华东、华南三地连续出手，总额达50亿。万达企业文化部总经理石雪清表示，这并未超出万达的预算，“我们只是把有限的钱用在了刀刃上。”
据介绍，成都原本并不是万达下一个项目的目标城市，起因在于王健林在参加中国西部博览会时与成都市市长葛洪林进行商业洽谈，后者提出希望万达能够在成都再投资两到三个项目，以刺激当地经济的发展。“金牛万达广场项目总投资肯定不仅是80亿，可能到100亿。”石雪清说。
上海项目中，万达作为孤独竞标者的“超低价购地”一直被反复提及。其项目所在的上海金沙路沿线，按照万达拿下的价格折合楼板价为2400元/平方米。而与金沙为邻的长风7C地块在去年的地皮争夺中，折合楼板价为14000元/平方米，是前者的6倍。
万达不仅是在上海玩了一把独家竞标秀，今年4月大连市东港区8公顷的土地也是万达一家的舞台。万达最终以15.7亿的价格拿下了大连市一号地。
据悉，万达90%的商业广场项目都来自于各个地方政府的邀请。“我们就是考虑到现在地方政府需要投资的态度，考虑到现在经济低迷，现在拿地的价格自然是很低。”对于万达在经济低迷期的扩张，石雪清说：“是有抄底的考虑，往往低迷的时候是企业赢得利润的好时机。”
钱从哪里来
经济低迷期，稳定的现金流对地产企业成为了最头痛的问题。对万达而言现金流亦是做一切事情的基础。
万达的收入主要来自其纯住宅和商业广场住宅部分的销售。其他的，像附属电影院线虽然占去国内15％份额的电影市场，但为集团提供的现金支持还不足1％；其酒店、百货等均为副业，是建设城市综合体的配套设施，对房产主业的现金支持很小。
目前万达分布昆明、南昌、北京、大连等地的纯住宅项目，均在顺利地现金流回款。同时，万达专注了八年的商业地产中的住宅项目销售也没有受到太大影响。
据北京石景山万达广场项目销售员刘先生介绍，11月商用房的销售为45套，相较10月份的30套还上升了50％。该项目2008年的预计销售量为600套，目前已经完成了80％以上。
不稳定市场下，万达稳定的销售石雪清表示并不意外：“我们商业广场就是一个市中心。购房者首先要求的是周边配套，那商业广场的住宅就好像是插在蛋糕上的蜡烛，销售一直很好，我们是不降价的。”
毫无疑问，万达得益于其商业地产模式。同时王健林本人亦是最为看重销售。
2007年之前的王健林身兼数职来管理。进入2007年，万达才新设了执行总裁这一职位，并且“钦定”丁本锡，直接抓集团的销售项目。当年万达的销售额达到200多亿，“万达是穿着防寒服走进08年的。”王健林说。
2008年受到外来经济环境的制约，万达销售放缓。但今年上半年的销售量仍然完成了98.5%以上，全年的销售额预计将比去年至少增加30％。“这完全得益于我们去年底就开始狠抓销售。”王健林说。
2009年上市？
王健林认为整个房地产行业在2009年将更加低迷。“2008年肯定不是地产业最糟糕的一年，我预见2009年的情况肯定更差。”王健林如是说，“房地产行业的洗牌是百分之百的。”
2009年，万达旗下上海周浦万达广场、青岛CBD万达广场等六个项目将要全面开业，同时还有其他9个项目陆续开工。在此前的8年里，万达的开业项目一般维持在每年3个。王健林曾向其员工表示，明年将是万达最关键的一年，决定了万达是否能登上一个新的高峰。
“这些项目开业后，仅2009年一年万达所持有的租业面积就增加了300万平方米。”石雪清说。而在此之前，万达全部的收租物业面积仅为500万平方米，也就是说万达要用一年来完成之前三年完成的事情。“到那时我们就能说我们是商业地产届真正的龙头老大。”
“万达正经历一个快速发展的时期，每年都会上很多项目，这都需要真金白银。对万达来说，要保持这种发展速度，最好的办法就是上市融资。”上述房地产分析师说。
早在2005年年底，万达计划与澳洲投行麦格里银行合作发行总额100亿元的REITs（房地产投资信托基金）产品，登陆H股，但2007年7月该计划搁浅。
境外上市搁浅后，王健林开始把目光锁定国内A股市场。2008年1月，王健林曾公开表示，目前正在积极、稳妥的推进国内A股上市的步伐。
“万达最终肯定是要上市的，我们已经完全具备了上市的条件，现在在挑好的时机。”石雪清说，“好的故事也需要别人来倾听，才能称之为好故事。”
（经济观察报）
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