一直传闻香港昌盛集团由于陷入严重财务困境，已经计划打包出售广州中华广场物业，估价大约33亿元；合作方广州新星实业则继续持有原有业权，并成为潜在的接盘方。

　　抛售中华广场

　　中华广场是除天河城、正佳广场外，广州第三大购物中心。它由昌盛中国与广州新星实业公司合作开发建设、共同经营。包括一个楼高10层的购物商场及4层车库、北翼一幢楼高17层的A栋写字楼以及南翼一幢楼高52层的B栋写字楼，总建筑面积约为29万平方米。现两公司共拥有中华广场超过90%的物业，其中昌盛中国持有10万平方米，广州新星实业持有9万平方米。

　　1994年，广州新星实业公司与昌盛中国地产有限公司签订了合作开发中华广场合同。1995年6月，中华广场开工建设，1999年2月首期工程结构封顶。

　　数年之后，中华广场逐渐成为广州市著名商圈之一，而昌盛集团也被07年内地房企赴港上市成功后所获得的丰厚回报打动，开始启动IPO。

　　然而原计划于08年1月31日在香港主板挂牌交易的昌盛中国突然在1月23日宣布，不再根据原有时间表进行IPO计划，决定推后上市。此前昌盛中国董事长邹锡昌为了应对大环境的不利，已经将原定20多亿的融资额缩水一半。

　　2008年11月15日，中华广场的有关负责人首次对外承认，昌盛中国因上市搁浅而遭遇财务困境，出售中华广场物业是较切实可行的融资方案之一。

　　据了解，当时业内传闻中华广场的转让价格约为20亿元，折合楼面价为2万元/平方米，而根据2007年年底昌盛中国筹备上市时所做的资产评估，中华广场的市值约为38亿元，2008年8月份，第一太平戴维斯重新估值后，做出的资产评估则是33亿元。

　　该物业的抛售一度引起了不少投资者的关注，包括一些正在觅新址开店的广州百货业巨头以及一些基金投资公司都对该物业表示了极大的兴趣，但半年之后，该物业转让并未有最新的消息传出。

　　曾有分析人士认为，昌盛中国为了该物业的转让设置了一些颇为“苛刻”的条件致使该物业的转让陷入困境，昌盛中国表示，为确保控股权转让事件不会影响到中华广场本身的洼地效应，中华广场的这宗产权变更交易不允许更改现有商业用途。

　　压力已解？

　　然而上述这位资深的广州投资人士对观点地产新媒体透露，事实上，目前昌盛集团已经度过了资金压力最为紧张的时刻，还债务压力已经被缓解。因此，昌盛中国可能将不再急于出售中华广场。

　　该消息并未得到昌盛中国的正面回应，但截至目前昌盛中国并未公开宣布停止出售该物业。一个明显的现象则是：昌盛中国一直未调低该物业的出售的价格，并且一直在以不同的方式，比如把原来的容积率砍掉一半等等方式提高中华广场的资产价值。

　　“很明显，邹锡昌并不想卖中华广场了，他还是想继续持有。但是因为有外资投行和商业银行的债务并未有多少实质上的减轻，所以昌盛中国仍然表现出一个在积极寻找资金的姿态”，上述投行人士如此对观点地产新媒体表示。

　　同事，该人士还透露，外资投行从今年开始已经在有意减轻对昌盛中国的“催债”压力，“投行担心的是，在还债压力下，万一昌盛集团无法成功出售中华广场，那么昌盛中国可能面临破产清算的风险，届时外资投行可能什么都别想得到。”

　　事实上，昌盛集团获取外资投行资金的方式主要是以股权融资的方式，如若破产清算，那么清算的资产可能只能被昌盛中国的中国“债主”--商业银行拿走。“但只要让昌盛中国继续经营下去，至少投行还能从昌盛中国获得一定的投资收益”。

　　债务源头

　　而引发昌盛集团债务危机的两笔主要债务均是与外资投行有关。这两笔债务都在2008年年底即已经到期。

　　一笔是2007年11月19日，昌盛中国和香港苏格兰皇家银行签订的。关于中山广场一期二期土地使用权收购融资的贷款协议，本金为6.48亿港元，利息按每年13%计算。

　　另一笔则是与高盛旗下创投基金（GSSIA）签署的对赌协议，2006年12月18日，昌盛中国向创投基金发行2.5亿美元的可赎回可转换债券，利率为7%，双方约定，若昌盛中国没有在债券的年期内进行合资格首次公开发售，创投基金可要求邹锡昌按预定的价格购买其所持全部可赎回可转换债券。

　　该债券的年期原为一年，创投基金于2007年11月16日发出通知，把年期延长至2008年12月18日。按照协议，若昌盛中国未能在年期内偿还本金，该项可转债的利息便按每年21%计算。

　　本来，邹锡昌是打着到香港上市融资偿还债务的如意算盘，但在IPO不得不终止之后，国际资本市场的不断恶化让昌盛集团的上市梦想被迫完全搁浅。融资渠道被堵死的昌盛集团最终只能选择变卖资产来筹集资金。

　　幸运的是，同样在去年金融危机中损失惨重的投行也已经在运用一切可能的手段收回风险投资。在同样的夹缝下，昌盛中国是否真的已与投行一道绝处逢生？目前似乎仍然未有答案。
 　　（观点地产 武瑾莹）