零售商自建物业这本身不是一件新鲜的事，放在改革开放前的中国，几乎所有的大型百货店，都是零售商通过划拨土地等方式后自建物业。这几年，零售商自建物业发展速度也非常快，不论是内资的商业大鳄百联、红星美凯龙、大商集团还是外资的百安居、麦德龙等，一直没有停止过购买土地自建物业经营的脚步。在2009年底，随着国内的华润万家、金鹰百货以及外资的瑞典宜家、英国TESCO、法国欧尚、韩国易买得等中外零售企业也开始集中买地自建物业或开发购物中心，在这个特殊的时间，这么多的内外资企业竞相“跨界”经营，这就变成媒体关注的新鲜事。

　　这些零售企业最近集中拿地自建物业的初衷和目的，目前的分析不外乎以下几方面的原因：

　　一是日益增长的租金压力。2009年全国性房地产价格飞速上涨，虽然商业物业上涨的幅度远没有住宅快，甚至在北京等部分城市出现了住宅和商铺价格倒挂的局面，但商业物业租金还是水涨船高，对于薄利多销的大卖场等零售商来说，租金压力是一个非常重要的因素。3月8日，在全国两会上，住房和城乡建设部部长姜伟新也明确表示，未来20年中国房价上涨压力仍然很大。对于广大的零售商家来说，对整个地价房价上涨带来的租金上涨预期的担忧可能更直接。

　　二是过去几年以这些零售商为主力店的商业资产价格快速增值，应该说与这些主力商家人气拉动和良好经营不无关系，但是，这些零售商没有享受到商业地产增值带来的收益，反而有租金不断上涨的困扰。

　　三是开发商建设的物业不符合零售商家的需求，迫使零售商自建物业。这个理由在过去几年可以勉强成立，现在即使有也非常少了，如今的商业地产开发商已经非常重视项目前期定位和招商工作。

　　我的理解主要是以上前两个原因促使部分零售商家下决心介入商业圈地和自营物业对企业的风险的影响与平衡。

　　从这些圈地自建物业的业态类型和商家分析，主要有两大类。

　　一是物业要求过于特殊的零售商家。如麦德龙、宜家、百安居，它们对物业最特殊的要求——层高达到6米以上，对于商业地产开发商来说，6米以上的层高从规划上按照两层计算面积，低廉的租金、过高的物业条件在目前地价和房价上涨状态下，没有哪家发展商愿意赔本赚吆喝出租给这类商家，其结果是租赁物业越来越困难，开店扩展步伐非常缓慢，最终选择自己在土地市场拿地自建。

　　二是国内外品牌的超市大卖场。应该说除了以上所述的商家外，最近在全国拿地或高调宣布自建物业的零售商家全部都是超市大卖场，如TESCO、欧尚、易买得和华润万家，而且上述零售巨头对拿地自建物业定位无不选择在大卖场业态基础上“升级”到集大卖场、服装服饰、餐饮、休闲娱乐为一体的社区购物中心上来。

　　大家知道，1999年，由超市大卖场出现引发的中国零售业革命，10年时间，使中国零售业发展追上了发达国家60年发展的脚步。同时，这些超市大卖场零售商家切身体会到了这些年他们租赁的商业物业，从最初的几毛钱租金到新物业两三元钱租金的翻倍增长，也感受到因为他们人气带动，许多物业起死复生或者外租区租金成倍的增长。基于未来房地产价格的上涨压力带来的租金预期的上涨和资产价格的增长，在2010年这个春天，有这么多的超市大卖场选择圈地自建物业也就不新鲜了，更何况在新的商业模式的业务链条上，最为重要的商业出租、运营和管理对零售商又是最擅长的。

　　从零售行业“跨界”到商业地产开发和经营上来，对于零售商家不仅是一种新的商业模式，也是发展的双刃剑，既然介入了新的商业模式就带来新的风险。一是资金的压力。零售业是一个资金高度密集性的行业，尤其是流动资金更是企业的血脉，如果这些企业介入商业地产开发倚赖零售带来的现金流，一旦出现经营不善或资产价格下跌，最直接的解决资金手段从主营业务抽血，从而对企业带来致命的风险。过去倒下的家世界等零售企业与此有很大的关系;二是新的业务模式风险。这些“跨界”的超市大卖场不约而同的选择了中小型购物中心，经营大卖场和经营购物中心还是有很大的区别，这一点好比目前部分超市大卖场的外租区，同样是超市大卖场的外租区，家乐福的外租区不论是品牌档次、业态的组合、租金收益相对比较好，而绝大部分超市大卖场的外租区还没有形成业态和品牌组合的合力。

　　我们看到，众多零售企业基于规避市场风险，准备或者已经介入商业地产开发中来。实际上，这种做法也带来了新的风险。所有零售企业都应该对此慎思而行，因为这必将成为企业发展的双刃剑。
　　（作者潘好龙为国际商业房地产估价师）