夏日炎炎，本报选取北京九大社区作为样本，探访那里的商业设施是否完备、社区居民是否满意。其中7个社区商业配套不够完善。

　　不完善社区 望京大西洋新城社区

　　“买小件得去沃尔玛排队”

　　该社区周边商业设施较为齐全，商场、综超、菜市场均能满足居民基本需求。行程仅需10-15分钟就有3家商场。另外，社区周边餐饮场所数量也较多。南湖综合菜市场包括服装厅与农贸厅，生活用品、蔬菜瓜果品种丰富。

　　居民反映，尽管沃尔玛大型综合超市距离社区并不远，但是社区周边便利店较少，居民购买少量、小件商品去沃尔玛挑选并排队结账并不方便。再加上底商与街道边的小卖部关门时间较早，也没有相应的24小时便利店，晚归的上班族不方便购买所需物品。另外尽管社区周边分布有3家商场，但是大型综合类百货商场稀少，消费者挑选空间不大。

　　不完善社区 朝外工体西里小区

　　“西红柿比别处贵两毛”

　　朝阳门外社区周边配套设施较为丰富，附近大型商场较多，步行15分钟可达蓝岛大厦、三里屯VILLGAE、优唐购物中心等综合性商场。该地区商务写字楼较多，周边餐饮、便利店等业态较为成熟，社区周边500米以内，就有两个7-11便利超市。

　　但据社区内居民反映，菜价普遍偏高。居民反映，菜市场菜价比东四环外普遍高出15%左右。有居民举例，在社区附近菜市场内，西红柿在社区菜市场价格为每斤1元钱，但在四环外八里庄地区价格为0.8元每斤，夏天的西瓜、桃等水果价格也普遍偏高。社区周边家电维修店较少。在社区周围1.5公里内没有任何家电维修点，居民夏季空调使用率较高，一旦损坏，维修较为麻烦。

　　不完善社区东直门内大街4-16号楼

　　“夏天连藕都买不到”

　　东直门地区周边各类商业设置较为全面，步行距离在5-15分钟的超市有3家，但是居民纷纷表示，最希望在社区周边能够有一个大型综合超市以满足消费需求。超市商品种类不够丰富，其中精品超市内的商品价格略高。距离最近的美廉美超市则需要乘坐公交车经过3站地才能到达。居民需要一次性购买大量日用商品时感到非常不便。

　　这里餐饮场所数量较多、种类丰富。银座、来福士两座商场基本能满足平日购物、逛街需求。但两家小型菜市场仅能满足基本需求，非常规季节蔬菜、其他省区的特产蔬果不易购买。一位消费者说：“夏天连藕都买不到。”

　　不完善社区 天通苑社区

　　“缺个大型菜市场”

　　天通苑是1999年由顺天通房地产开发集团建设的大型社区，目前拥有居民近100万人，是国内乃至亚洲最大的居住社区之一。天通苑分天通东苑、天通西苑、天通北苑、天通苑老区、天通中苑。天通中苑已于2008年初入住。

　　天通苑居民刘女士反映，天通苑社区内交通秩序不佳。天通苑周边道路较为拥堵，平时进出社区花费的时间较长。尽管地铁5号线通行，但高峰时期拥挤，上不去车的情况时有发生。天通苑附近缺乏大型菜市场，底商销售蔬菜和水果价格较高。

　　完善社区 石景山七星园小区

　　“一个万达满足千万家”

　　位于石景山的七星园小区的社区，在很近处就有一家万达购物中心，其购物中心三层的餐饮以及家乐福超市再加上该小区门口的美廉美超市及面积大的菜市场，已经基本满足了居民的日常需求。居民们笑称：“一个万达满足千万家。”

　　周围个体的小卖部、洗衣店、五金、维修等店面也算齐全。不过该小区的居民表示，这里缺乏一个比较大型的电子城，有时候为了买电脑的小配件就要去趟中关村实在有些折腾。

　　不完善社区 玉泉营三环新城

　　“3公里内没商场”

　　三环新城属于比较新的社区，所以周边商业还没有得到完善的开发，目前三环新城周围的超市，只有一家3层但每层面积并不算大的超市发，有一家面积在百平方米左右的利民社区菜市场。周边小饭馆能够满足居民需要。此处二三公里周围没有一家百货或者购物中心，居住在此地的居民主要的反映也是如此，很多年轻人表示觉得平时晚上并没有地方可以逛一逛，要是想逛就得开车或坐车去远一点的地方，不是很方便。

　　完善社区  方庄芳古园小区

　　“有游泳馆就完美了”

　　芳古园小区位于方庄地域社区的核心地带，是比较完善的社区商业代表之一。记者发现，该小区内居民生活较便利。三层规模的物美超市、都美隆百货，不下10家中小型的便利店和小卖部充分满足日常需求。各种规模的饭馆也让居民的选择多元化。休闲娱乐方面，上岛咖啡、足浴SPA、宏图三胞、文峰理发店等也属全面。老人对于这里十分满意。但一些年轻人也提出了建议：“社区有游泳馆就完美了。”

　　不完善社区 回龙观社区

　　“去大市场步行20分钟”

　　在回龙观内，购物中心、百货店、综合超市、餐饮业态齐全。区内有三家大型交易市场，特别是回龙观交易市场，里面生鲜、小商品、花鸟鱼虫等商品种类齐全，而且价格较低。不过，拥有大型市场在价格低廉的同时，也会损失购物的便利性。由于该市场体量很大，不仅距离社区较远，需要步行20分钟以上，在里面购物同样也要花费大量时间。由于大型市场的存在，回龙观社区内的底商数量不足，居民在享受价格实惠的同时，便利性大打折扣。

　　不完善社区 赵公口世华水岸小区

　　“整小区就守着一个便利店”

　　世华水岸位于南三环外，距离方庄地区3公里，是新兴小区，周边商业设施比较缺乏。这里综合商场较少，附近3公里内没有大型综合商场或购物中心，方庄家乐福成为了距离小区最近的大型超市。此外，在周边1.5公里内，仅有一个小型便利店，没有24小时连锁超市，导致小区居民夜间购物不便。同时居民反映，该社区缺少娱乐设施，光彩体育场是附近仅有的综合性体育娱乐场所，电影院、KTV等娱乐场所较少。据了解，该小区公共交通系统并不完善，距离最近的公交车站步行要10分钟，到5号线宋家庄车站大约2.1公里，需自驾车或打车前往。
　　（北京商报 记者 袁芳 李铎 实习记者 杨安琪 姜子谦/文 宋媛媛/制表）

　　社区商业调查

　　

　　黄国雄：社区商业不宜纯粹市场化

　　有人说，社区商业就像玻璃柜里的蛋糕，看上去很美，但很难吃到嘴里；也有人说社区商业像一座围城，先进入的人承受亏损，等居民住满后别人又挤不进来。而对居民来说，社区商业永远找不着标准答案。

　　新社区业态缺失

　　底商追求租金回报致“围城”

　　何先生搬进位于南三环外的世华水岸小区不久，新的问题就开始困扰着他。“附近连个便利店都没有，晚上下班想卖点东西不是特方便。”他随口说道。

　　据介绍，现在他所住的世华水岸小区地理位置还算优越，位于南三环外，距离方庄仅3公里，现在房价也直逼每平方米2.5万元大关，但小区周围的配套商业设施却令他不满。“附近综合类型超市、便利店很少，如果想去大一点的超市，就只能开车去方庄家乐福了。”

　　相对发展较早的回龙观、天通苑等社区也存在着诸如此类的问题。有业内人士分析认为，一些超市、便利店等商业机构并不是没有看到新兴小区的潜在商机，但过高的底商租金和相对较低的回报率，是导致这些新兴小区商业业态缺失的主要原因。

　　所谓社区商业，是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。

　　中国社区商业工作委员会主任、中国商业联合会专家委员董利认为，我国社区商业普遍带有住宅底商的特点。国内房地产开发商在社区设计之初，其实是考虑到配套商业设施建设。但随着房价上涨，投资者在购买底商后，希望以高租金形式将商铺出售，导致本来就处于微利行业的超市、便利店等配套商业设施不能进入社区。业内人士将这种商家看到商机，却难以进入，形容是新兴社区的商业“围城”。

　　老社区盘踞要地

　　成熟商户抬高生活成本

　　其实，不仅是新兴社区存在周边商业配套设施缺失的问题，一些位于商业发达地段的老社区，也有自己的尴尬。家住朝外的周女士一直在烦恼一个问题——社区附近虽然有个菜市场，但价格却比东四环外贵出15%，一个月算下来，菜价就要多花出不少钱。

　　记者走访发现，物价偏高是这些处于商业发达地区的老社区的普遍问题。东直门地区、望京地区，均有这种情况出现。

　　业内人士指出，老社区本身处于商业发达地区，周边写字楼、使馆区林立，消费水平普遍较高，但这也给长期在老社区内居住的人群带来不利影响。“最直接的体现就是生活成本的增加，由于商业设施比较发达，租金相应较高，而这些高出的租金部分只能以抬高商品价格的形式转嫁给消费者。”

　　5，10，20

　　标准社区模式“看上去很美”

　　据了解，业内专家注意到了目前北京社区商业的发展短板，并在试图推出一种“标准化社区模式”。

　　北京财贸职业学院商业研究所副研究员韩凝春告诉记者，一种名为“5，10，20”的标准化商业社区模式正在研究过程中。“社区居民在5分钟内能够到达社区零售网点，10分钟内能够通过步行，或借助简单交通工具到达社区商业中心，20分钟内借助交通工具能够到达区域型商业中心，这将是社区商业较为理想的模式。”她介绍说。

　　不过，这种相对理想的社区模式在业内也受到了质疑。有专家表示，一般情况下，5分钟达到社区零售网点比较容易实现，而对于比较成熟的大型社区，附近往往也有社区型购物中心，但这些社区大多距离城市核心商圈较远，难以符合通过搭乘交通工具20分钟达到区域性商业中心的目标。

　　那么，如果一个社区距离区域商业中心较近，则该社区一般位于核心商圈附近，如崇文门等，但这些位于黄金地段的社区大多开发时间较早，社区配套商业大多属于自然形成，不如新社区的规划合理，社区零售网点不丰富。而且，这些社区的地价较贵，生活成本较高。

　　此外，据韩凝春介绍，大兴地区正在尝试一种借助电子商务平台解决社区商业的新模式。据了解，这种社区商业模式通过实体零售店和网上销售结合的方法，使居民可以在家通过“点击消费”完成商品交易，从而帮助新兴社区解决周边配套设施不足的问题。“目前该模式正在大兴地区试点，如果成功，可能推广到更大范围。”韩凝春表示。

　　市场化难除诟病

　　可把社区商业当公共设施建设

　　对于社区商业究竟怎么建设，不少专家表示，相关部门不应完全将社区商业进行市场化运作，而是应该当成公共设施来建设。

　　中国人民大学商学院黄国雄教授认为，社区商业在完善商业服务功能的过程中面对很多困难。作为一处新的住宅区，社区商业的人气集聚有一个过程，因为房地产全部售出大约需要3-5年，但这3到5年时间中，运作社区商业的零售商因为客流有限大多难以支撑。这些商家基本是以中小型为主，资金有限，第一年亏损可能还能坚持，但第二年再亏损则很难支撑。

　　在黄国雄看来，社区商业应作为公共设施进行建设，给经营社区商业的商家以优惠的政策，包括资金支持、地租减免、税收减免。

　　还有专家表示，社区商业应该包括广泛的含义，不仅仅是新住宅区社区的问题，从北京来看，比如机关大院、大学里面以及街道，都应该纳入到社区商业的范围中。
　　（北京商报 记者 袁芳 李铎 实习记者 杨安琪 姜子谦/文）

　　居民们说

　　“挺繁华的地方连个大型超市都没有，有时候想买的东西小超市里找不到，去大点的超市要开车去。”

　　——东直门社区里一位男士说

　　“想买点藕都找不到，只好去别的菜市场买了。”

　　——在东直门社区奥士凯南小街菜市场里，一位女士抱怨

　　“逛商场还是不方便，商品毕竟没有大型综合百货里的种类多，大多数还是下班后去单位附近的大商场买东西。”——家住望京社区的年轻女士在沃尔玛购物时说

　　“关门时间太早，前段时间世界杯的时候，家里没啤酒了，楼下小卖部也都关了，第二天赶紧去超市搬了两箱。”

　　——望京社区内一位年轻男士说

　　“只能在小超市买东西，商品少质量没有保证。”

　　——天通苑社区里一位女士说

　　“要是有比华联更高档的商场，就踏实在观里当‘农民’了。”

　　——回龙观一位年轻男士说

　　“想吃什么就能找到，但吃完饭以后附近找个逛的地方都没有。”

　　三环新城内一对年轻男女说
　　（北京商报）