迄今为止，万达集团可以说是中国商业地产领域运作最成功、影响力最大的、最值得学习的企业之一。王健林先生通过二十多年坚忍不拔的“韬光养晦”，一举打造了迄今为止中国最值得骄傲的商业地产版图，让人感慨。做房地产老板，真正有思想、有眼光、有策略的企业家，住宅地产要学王石先生，商业地产要学王健林先生。其中，作为老板学习的对象，王健林更值得学习，因为他更为坚忍，而王石则有些过于超脱。

　　但在举国皆为万达唱赞歌的时候，我却认识到——万达的危险。

　　在万达最困难的时候，我为万达倍感鼓舞。但在它光芒万丈的时候，我却忧心如焚，因为我看到——在高山仰止的下面其实是万丈深谷。

　　万达的危险在哪里?

　　我认为，万达的成功事实上是地产战略的成功。万达从早期的先知先觉、集中力量抢占一、二线城市黄金商业地段打造万达广场，到现阶段利用万达品牌效应低价拿地于新城市中心打造都市综合体，万达商业地产战略一直打的都是地产牌，它的商业经营能力多年以来一直没有得到本质上的改善和提升，它仍然是一个房地产企业。

　　早期的万达广场通过引入商业巨头，如沃尔玛超市、百盛百货、红星美凯龙家居，以合作伙伴的商业优势来弥补其经营能力的不足。但现在的万达广场已经不满足于只拿到这些著名的主力店微薄的租金，而想取而代之，甚至赚取商业经营过程中产生的现金流利润。为此，万达于近年内陆续打造了万达国际影院、万千百货、大歌星KTV、大玩家游戏机中心这些服务于万达广场的商业经营企业。王健林希望学习亚洲SM集团的施至成先生，实现从地产企业到“商业+地产”企业的华丽转身。

　　然而，在万达大举扩张的同时，我认为王健林先生并没有着力于去改善企业的根本基因，去改变并强化其企业的商业血统。万达集团组建的万千百货、万达国际影院、大歌星KTV、大玩家游戏机中心是否具有真正的商业竞争力?这些企业是否具有适应商业经营的产权和管理制度?是否实现了优秀人才、人才架构的营造和积累?……我认为，万达集团目前在这一方面做得很不够，这一系列危机在土地增值效应的掩盖下甚至没有得到王健林先生足够的重视!

　　在遍布全国的万达广场管理体系中，我所看到一个很不正常的现象就是——迄今为止，我所认识的每一个万达广场总经理均是由物业管理经理晋升而来的，作为万达体系物业管理系统出身的总经理，其忠诚度较高，但巨大的缺陷在于其群体普遍固化的管理思维方式，从事商业经营管理工作缺乏应变性和灵活性，由于知识结构和经验的缺乏使其对商业经营方面的了解知之甚少，万达的项目总经理甚至有些像万达体系内的“一部傻瓜相机”。所谓“傻瓜相机”，就是指具体的工作程序都由总部设计，项目总经理只是一个执行者，我认为，从商业经营管理的需要出发，这对于万达的长远发展战略来说是无法接受的。

　　1500年前，曹操指挥80万水军直指江东二雄孙权、刘备，意图一统天下。为了克服北方士兵不习水战的缺点，曹操命令所有船只首层套上铁环，让大船航行长江如履平地。但是，船只在实现了稳定性的同时却丧失了灵活性，结果被周喻利用一场大风让80万大军灰飞烟灭。我认为，作为商业经营企业，尤其是万达集团现阶段位于新城区、人气不旺地段的购物中心，主力店的吸客能力已经被自有主力店削弱，需要依靠强大的经营能力推动商场进入良性运作，如果万达广场项目总经理缺乏商业经营的能力以及因此设计的职责、权力制度，而成为一部由北京总部操纵的“傻瓜相机”，就是万达集团把商业经营想得太简单了、太乐观了，它的后面，蕴藏着无法预知的危险。

　　目前，中国各地商业发展瞬息万变，区域商业竞争格局风起云涌，这种变化的格局不可能在20年内风平浪静，而是有一个长期的、渐进的、此起彼伏的发展过程。万达集团虽然在全国建立了一个可见的商业地产版图，但万达目前仍远远未达到“南面称孤”的气候。未来竞争环境的预期演变和现实市场环境的一再变化，使分布在全国各地的万达广场不可能依靠远在北京的万达中央集权就进行良好的管理，并使其获得良好的经营业绩。

　　目前的中国商业地产格局远未成型，商业地产发展仍任重道远，“刘备”、“孙权”式人物和各路诸候纷纷涌现，天下英雄逐鹿中原，鹿死谁手尚未可知，我认为，这就是万达的危险。
　　（作者：段宏斌）