图为九洲远景资产管理事业部高级总监 童亮

　　主持人：商业地产不是这么的容易的。最近包括万达集团的董事长，也说了几句话，2011年万达17个广场，没有可能一年就成功了，500平方到2000平方的大主力店占大多数，餐饮、娱乐、休闲加大比重，购物中心人流要3万以上才可以保本。在商业品牌招商这么重要的情况下，万达每3年调涨15%，每个商家的租期达到3-5%的增长。我们今年过年的时候参观了万达广场的新版，万达也在升级改造。我们接下来邀请的是九州远景资产管理，他们在2002年成立，包括招商运营到深圳的购物公园，现在我们有请九州远景资产管理事业部高级总监童亮先生。

　　九州远景资产管理事业部高级总监童亮：各位早上好，非常有幸代表九州远景做一个商业地产的演讲。今天的这个题目也是经过了长期的思考。我们在服务的过程中，发现很多问题是重复的，无论是零售商还是地产发展商，对如何做好商业地产都有一个困惑：没有达到一定的体量，是不是可以做一个好的商业地产。我们今天从整体的项目研究上，用新的研究方法来考察如何打造一个商业地产的品牌，如何打造一个商业地产。

　　这里再跟各位大概的分享一下，从整个商业地产发展历程来说，经常会用地产来代表商业的发展，从地产的角度来考虑，未来能够承载的是什么样的商业。现在可以看到是由零售业带动了整个商业地产发展的模式，从最早的百货模式到现在的购物中心的模式，以及未来可能会出现的主题、娱乐性的购物中心，它的整体的发展，对零售商和市场的判断都一个共同性。

　　我今天演讲的题目是，商业+地产=商业地产？其实从这两张图片（图略）可以看到一个是商铺，一个是现代化的购物中心，这两个中心是不同的业态，但是事实上他们是一个商业地产。这个是地产作为商业的载体对市场的营销的过程。考量商业地产的发展，我们必须考量商业的成长链条。我们的消费者和我们商业地产的地产商是不发生直接的关系，消费者通过商业地产的零售商和地产商有一个接触。商业地产和写字楼不同的是有零售商这个中间环节的存在，让我们的商业地产充满了变数，充满了复杂性。如果从我们的媒体的角度来看，我们的消费者是一个受众，我们的零售商是一个内容的供应商，我们的地产商提供了一个平台，如何在打造好我们的平台？从三个元素之间的关系，作为消费者，其实在考量去哪一个商场购物，考量的是两个方面：一个是内容，还有一个平台的服务环境，这个平台是不是我愿意去的地方。对于我们的零售商，它要做到的一个是对我们的消费者的满足性，还有一个是搭建一个平台，这个平台要为消费者所接受的。我们打造一个商业地产的时候，我们考量的是我们的消费者怎么来考量我们的项目，还有一个是我们的零售商怎么看我们的项目，我们最终的载体一个是我们零售商的服务，一个是接受服务的消费者。

　　每一个零售商都有自己的开店指标，在有限的资源下，以目前大的环境下，它要选择一个平台的投放，它可能不需要投放我们这个平台，有可能是电视直销等,这都是零售商在平台上的选择。比如说我们是一个快速时尚的消费品，它可能会选择年轻人集聚的平台，而如果是高端受众作为一个客群，可以它需要选择的是一个市中心的购物中心。同时，零售商和地产商在博弈上、在新形式的选择上是迫切的。目前我们的主力店或者购物中心，比如说一些独立的商家，他们会自营、自拿地，他们在压缩自己的链条，他们要直接面对消费者。我们地产商面临的问题也是一样，我们看到地产商说我们的商家都是一样的，其实每一个商业地产都面临着一个同质性的问题：如何来吸引我们的消费者，这是目前地产商面临的比较大的问题。从本身来说，零售商选择的平台渠道是很多的。因此在非地产商业的冲击下，高科技时代对地产商的冲击越来越大。还有一个问题是如何寻找新的内容，如果寻找不到的话，我们是不是可以创造一个新的形式。这是可以被考量的一个问题，这个趋势在目前可以很清晰的看到，越来越大型的联合的发展商，他们会整合前端，整合零售业务，他们做的事就是把它自己的平台统一。从整体的发展趋势来说，这个是整个的发展链条扁平化。

　　如何打造一个好的商业地产。我们的三个元素，消费者、零售商、地产商，每一个都是一个博弈的过程。对我们的零售商或者是地产商来说，可以控制好一方，但是控制不好另一方。其实消费者这一端是零售商来做的，如果要打造一个好的商业地产，这是第一步。也就是说，你在这上面，有没有完全做到三个交集。如果你可以做到三个交集，你就做到了一个真正的好的商业地产。我们对商业地产未来的发展趋势有一个研判：零售商向商业地产整合，他们会越来越倾向于自己的平台整合。虽然中国这么大，主要的商业地产还是拿地、招商、运营的模式，对前端零售端的整合都进入了这么一个进程，作为有实力的发展商他们肯定会进入零售端市场进行打造。第一平台替代性的业态将会成为新的模式。比如说我们的传统业态，这些业态的核心就成为我们未来商业地产核心的项目。还有一个就是商业地产会加大环境营销的投入，这个环境营销不是说我们的内部装修好，还有是消费者的体验营销，从商业地产的发展趋势来说，我相信整个商业链条扁平化和趋势化是商业地产发展的主流，我今天这些想法和大家分享。谢谢。
　　（联商网现场报道）