谈判桌上一袭“韩风”

　　一则有关于乐天玛特出没河南商业地产谈判桌的段子，近期在零售圈相当火。

　　对此，某国内品牌超市发展部负责人有着绘声绘色的描述：当价格“拼”到1.4元（指卖场物业单平方米日租金）的时候，各大超市拓展部老总从谈判桌上开始起身闪人了，仅剩下两家。随后，永辉向开发商报出了1.5元的新价，它想把卜蜂莲花“逼走”。但突然发现，身边又多个生人。细一打听，竟是乐天玛特。

　　需要说明的是，开发商与零售商之间的价格谈判，从来都是一对一进行。由此几经流传的段子，明显被感情色彩加工过。

　　然而，故事的真实性，得到了多方的印证。故事发生时间，约在一个月前。被竞争的商业物业项目，由思念系旗下的河南瀚海置业有限公司开发，位于文化路与北环交叉口东南角。

　　随后，记者向永辉、瀚海置业求证，并咨询最终敲定的租金价格。他们均以商业机密为由，给予了婉拒。

　　据了解，乐天玛特隶属于世界500强韩国乐天集团，为韩国第一大超市零售商。虽然该公司在2007年才进入中国，但在三年内，通过一系列兼并重组的手段，迅速在东北三省、京津、山东、江苏等市场，形成了一定的势力范围。截至2010年，乐天玛特业绩与门店数量均超过了卜蜂莲花，展露出冲击中国快消品连锁百强榜前十的态势。

　　对于外界芸芸揣测，乐天玛特山东公司开发部副总丁建江在接受本报采访时，首先表述了“不差钱”的态度。他认为，这在该公司2008年收购北京荷资万客隆，2009年全盘收购江苏第二大零售商时代超市，已经有了充分的表现。

　　对于进入河南的时机，丁建江的说法是，一切按部就班。当然，这与该公司在中国区的整体战略有关，首先完成在中国东部、东北沿海市场登陆，再向内陆渗透。于是，在去年下半年，完成对山东市场基本布局后，着手进入河南市场的计划。

　　一位接触过乐天的地产界人士认为，该公司在国内零售业的名号，以及现实经营能力，并没有显现出一个世界500强企业的优势所在。因而，并不看好其在商业物业竞争方面的能力。

　　丁建江对此并不认同。他称，乐天旗下有百货、超市、影院等多种业态，而这是包括家乐福、大润发在内等多数单业态超市公司无法企及的综合竞争优势。因而，可以一次性吞噬的物业租赁体量更大。

　　“预计在今年年底，即能在河南拿下4～5个商业物业项目。”丁建江说，这基于他目前对项目资源的掌控状况。

　　新“炒房客”催化租金翻倍

　　有消息灵通人士透露，在思念北环项目上，永辉最终获胜。但赢得很吃力，也很郁闷。

　　他分析，在最近半年，永辉递给各大商业地产开发商的报价，盖过包括大商、沃尔玛等多数市场既有经营者。并与先入一步的大润发，在河南商业地产谈判桌上，形成了市场竞争新势力。但相较同行，永辉对河南市场的立足渴望更为迫切。一方面是其完成上市后，需要填业绩报表；另一方面，只有门店数量迅速扩充，才能实现它深度涉足河南农副产品产业链的计划。但是，乐天玛特对河南的拓展需求与计划，同样超过了国内其他省份。

　　“两家公司对物业门店的需求，几乎是一致的。大的、小的都要抢。那么，乐天玛特寄希望于缩短选址时间，最好的办法即是‘跟庄’。”该人士如是称。

　　对此说法，丁建江没有否认。他称，相较于市场既有经营品牌，市场新进入者只有靠抬高租金价格，在开发商面前获得更多话语权。

　　正因如此，新“炒房客”搅乱了省内物业租赁的平衡。而这，让市场既有经营品牌相当恼火。

　　据业内人士介绍，2009年之前，郑州的商业物业租赁均价，为单平方米日租0.8元～0.9元。以2009年8月，大润发以1.6元的价格，挤走家乐福，拿下升龙大学路项目为标志，省内物业租金价格扶摇直上。2010年上半年，郑州市租赁均价，普涨至1.2元。2011年春节前后，均价约在1.3～1.4元。但在目前，日租金1.5元，已是郑州三环内商业物业租赁的起步价。

　　通常情况下，超市公司对商业物业的租赁面积，约在2万平方米，租期约在15年。由此推算，单平方米日租金每增加一毛钱，其租金成本即上涨一千万元。

　　但对于“起步价1.5元”的说法，永辉拓展部一人士并不完全赞同。他称，考量价格的因素，是区位、交通、客流、物业体量等全方位条件。但可以感知到的是，郑州物业租赁价格已超过重庆，跃上国内中上游水平。

　　上海贝兹商业咨询管理公司副总梁斌认为，2011年，才真的称得上是河南零售市场开放元年。从宏观角度看，中原经济区升级为国家战略，河南城市化发展的强劲增长能力，刺激了零售业的活跃度。但国家对住宅地产的调控政策及手段，亦是为零售业加速进驻，提供了客观上的机会。乐天玛特进驻后，中国零售业外资十强仅剩英国特易购。
　　（大河报 记者 杨霄）