苏宁环球获得广州白鹅潭地区28平方公里土地一级开发权的消息搅动了整个广州业界。

　　苏宁环球公告表示，拟与广州市西关国有资产投资有限公司合资在广州市注册成立“广州白鹅潭投资有限公司”，注册资本为1亿元。其中，苏宁环球以现金方式出资8800万元，占注册资本的88%；广州西关以现金方式出资1200万元，占注册资本的12%。

　　据了解，苏宁环球与广州市荔湾区人民政府还约定，广州市西关国有资产投资有限公司需对白鹅潭地区土地一级开发进行时间和成本控制，确保白鹅潭对应地块自银行资金到位之日起18个月内完成征收并公开上市，征收成本不超过合作各方共同认定的成本总额。

　　对此，苏宁环球内部人士称，广州白鹅潭地区28平方公里的土地体量巨大，拟分期开发，总共动用的资金预计将超过千亿元人民币。公司已经和国家开发银行广东省分行达成了贷款协议，因此资金方面已经不存在问题。

　　随后，因项目体量巨大、涉及巨额资金，以及首入华南的知名企业苏宁环球等等因素，该合作事件迅速引发全国关注，而苏宁环球是否能够独力承担也成为议论的焦点。

　　不过，暂且不论苏宁环球是否有资格、有能力完成如此体量项目，从广州房地产界来看，如此方式的一级土地整理方式也尚属首次。

　　就广州此番创新的土地储备模式，观点地产新媒体采访了广州社科院高级研究员彭澎和广东国土规划科技公司总工程师黄鹏，以下为采访整理实录：

　　观点地产新媒体：您怎么看这次广州政府在白鹅潭区块上所采取的土地储备模式呢？

　　彭澎：目前土地储备没有让给苏宁环球，苏宁环球只是作为战略投资商，在融资这方面来发挥更大的作用，这种模式我们认为确实是比较新颖。总而言之，我们这个城市区域的开发可以允许有更多创新的手段，目的就是确保规划的协调和连续性。

　　第二，这也让企业能够形成公平竞争的格局。第三，政府也起到监督的责任，当然这里面还要保障在拆迁中居民能有合理的补偿，这些因素都需要考虑。

　　黄鹏：之前的土地储备不会让企业完全介入，这次苏宁环球介入的比例还是比较大的，程度还是比较深的。以前基本上要收购一个土地都是政府在弄，当然也有可能找另外一个公司介入，但没有让整个开发都引入其他公司来做。

　　另外以前没有这么大面积去储备土地，最多就是一个厂一块地，或者几个厂一块地，政府只是零零星星的做这些土地储备，这种大型的土地储备以前没有过，包括现在全国也没有像现在这样去做这种形式的大型土地储备活动。

　　观点地产新媒体：您觉得在这种新的尝试当中最容易出现问题，或者最应该关注的是哪方面？

　　彭澎：一个就是担忧苏宁环球会不会就是一个大批发商，就和政府合作取得一种中间利润。第二，在真正的项目公司选择的时候，或者是一些地块具体开发商选择的时候，苏宁环球可能有自己的倾向性。因为苏宁环球是战略合作伙伴，很难说不影响到政府最后的决策。

　　现在我们对北方来的强势投资商也很担忧，像万达一来别的开发商都躲他。那么，我们也是希望这些开发商是有实力迅速开发，而不是吃中间差的，如果是专门吃中间差的，我觉得这就是一种不太好的模式；如果能够保证规范的连续性和统一性那可能就是成功的。

　　现在还需要进一步观察和监督，我觉得社会的力量就是观察监督提出建议。

　　观点地产新媒体：据您了解，为什么政府在这个项目上会愿意让开发商做如此深入的参与呢？仅仅是资金的原因吗？

　　彭澎：可能是为了确保这个区域开发的完整性和统一性，还要确保资金来源的可靠性，政府可能基于这样的考虑，如果说有其他的问题我们也不得而知。

　　黄鹏：资金有关联，还有一个我觉得毕竟政府还是想借助这些公司或机构来把项目运作得更好，不纯粹是因为钱。政府以政府信用担保，银行还是愿意借钱的，但在投入方面不一定有优势，但作为企业来说有专业水平。

　　另外有一些钱申请下来，比如要谈拆迁补偿，政府谈和企业谈是两个不同的概念。像政府谈是有规定必须评估，评估给你是500元就是500元，人为加到1000元是不可能的；但是企业评估500，如果想让业主快走可以给1000元/平米，灵活性会更大。包括这种行政机构也没办法，不是说不想抬高这个价钱，但是如果抬高了就是违规操作了。

　　观点地产新媒体：您认为在这种模式下，苏宁环球这样的企业的退出机制如何？

　　彭澎：虽然没有看到他们合作的文本，但是我觉得应该有一种约束机制，就是开发年限。

　　如果说没有一个时间的保障和资金到位的保障，那给开发商拿在手上随便玩就是政府的缺位和误差，所以我相信是有一定的约束机制和补救机制，但是具体什么样的约束和补救，我想肯定是资金和年限。

　　黄鹏：一直都有，比如说现在不可能全部拆完，应该是一种滚动式的。就是拆建，拿出一片拆，在拆之前必须先建安置房，或者如果说没有这种空地建安置房就协商在其他地方买房，或者临时安置租房。然后把这块拆了以后建安置房，建了安置房以后把那部分人迁回来，就是这种不断滚动的开发模式。

　　另外一个，这种的资金到位情况是要专户的，就是不能说自有资金、融资完以后就好像就功成身退了，一旦进入专户是动不了的。

　　观点地产新媒体：整个白鹅潭这么大的项目由苏宁环球一家公司来进行运作，你们对此会不会有一些担忧呢？

　　彭澎：会的。但是这个项目一方面大家都在关注，一方面也看到政府在不断进行说明，说到底最后这个土地的出让方式是怎么样的，我认为可能还是要经过招拍挂，如果是这样可能还是有其他的开发商可以参与。

　　现在这个模式到底是怎么样还是由政府来确定，政府也在不断的获得新的信息，还有待观察最后的运作模式会是什么样。

　　我觉得各种可能性都存在，因为现在只是一种框架性的协议，很可能不是由苏宁环球一家来做这个事情。

　　黄鹏：我个人觉得不是特别好，因为广州的旧改情况和外省不同。

　　另外，从目前研究的一些东西来说，广州的拆迁和其他地方人们所考虑的一些东西不是特别相同。就是说一个不熟悉广东情况的公司来做，担心接下来会找其他人来做这个东西。

　　我个人觉得苏宁环球会找其他的单位来合作，而他们只不过作为一个大的承包商。因为要做那么大的项目，即便是广东省的任何一家房地产开发公司目前都没有这么大的实力。亚运城的开发都是几家来做的，何况现在这个项目比亚运城要大得多，做下来应该比较困难。

　　观点地产新媒体：现在广州政府和苏宁环球之间的协议中有没有在这方面做一些限制？比如说苏宁环球是否可以自行寻找一些合作伙伴共同来出资，参与到这个项目当中。

　　彭澎：现在我基本上可以判定苏宁环球是一个总承包商，政府发包，然后具体的一些项目和小地块可能会由苏宁环球或者和政府一起来分包，很可能是这样一种格局。

　　所以苏宁环球有没有那么大的资金实力本身也是很值得关注，当然苏宁环球毕竟有一个上市平台，可以融资。此外苏宁环球原来在广东也没有项目，所以下的力度也比较大，关键是这个地块也很重要，区位很好，应该说投资的前景也不错。所以，即使苏宁自己投资也好，引进其他战略伙伴都是完全可能的。

　　黄鹏：就合作这一块，合作开发能做不能做就没有相关的具体协议，就是主要是看苏宁环球愿意寻求哪些合作伙伴。表面看起来是可以跟别人合作，然后去做这些工作。苏宁环球或许不会说直接报出这个项目就和另外一个单位合作，因为合同已经签好了，如果是签好的话是只允许这一家来做。

　　观点地产新媒体：但是如果苏宁环球作为一个总包，下面还有层层合作单位，会担心影响整个项目的统一性等等吗？

　　彭澎：首先，如果说苏宁环球作为整体的战略性合作伙伴，今后的具体部署也不知道会怎么样。但是我们设想企业和政府合作，可能会保证整个区域的协调，这个项目能否有协调性和统一性的确是可能有不足之处。但是整个项目都由苏宁环球一家来做好像不太现实，目前可借鉴的项目就是亚运城，亚运城最后也是五家合作开发的模式。一个亚运城都要好几家来承担开发，可以想象苏宁环球一家是不可能做到那么大体量的独家开发。

　　在这个过程中我们最大的担忧是，一家来总控能够保证规划的连贯性和协调性，又不至于分包以后产生更大的投资成本，这里面我觉得政府要发挥监督和协调作用。但是，这个模式在我们广东来讲还是比较新颖的，我们只能让媒体来关注，专家学者来监督，来督促他向着一种后续方向发展。

　　项目现在还没有开始建设，我们都是一种担忧而已。也许这种模式会成功，也许会走入一些误区也很难说，但是随着我们社会这种持续的关注，我觉得还是有很大可能取得成功的。

　　观点地产新媒体：目前看起来苏宁环球只是在一级开发上面做资金引入这方面的参与，在土地交由政府之后，您觉得苏宁环球还可以继续参加二级开发吗？

　　彭澎：有这个开发资质应该就可以，理论上是可以。

　　黄鹏：我认为即使苏宁环球觉得二级开发有利的话，也不会介入到全部里面去，可能会选一些优质的来做；还有就是看管理层对这方面的考量是什么。
　　（观点地产网　武瑾莹）