导语：随着越来越多实力雄厚的房企转战“商业地产”，岛城商业体竞争进入“白热化”阶段。他们当中既有因地制宜、调整经营定位、抢得市场先机的优胜者，也有定位不明、尚待市场认可的迷途探索者。

　　青岛商业地产调查报告：餐饮旺零售冷 综合体最流行

　　8月，恰逢青岛市一年一度最热闹的旅游季，记者徒步走访青岛十余个商业体，带您一同盘点岛城这些各具类型的特色商业地产项目。

　　【类型】：传统购物中心

　　商业代表：佳世客 麦凯乐 利群 家佳源 丽达 大润发 利客来 维客

　　青岛传统购物中心实拍图

　　地处市南沿海的香港中路商圈，素有“岛城第一商圈”之称，而这个商圈目前最受市民青睐的便是佳世客、麦凯乐两大综合商业单体。虽然如今岛城的商业形态已经变得非常多元，但形态较为传统的两大商业体却不缺乏人气。多种类的商品类型以及深入人心的购物氛围，让佳世客、麦凯乐成为了置办礼品、添衣置鞋的首选商场，无论是工作日还是周末，无论是寒冬还是酷暑，商业体内人头攒动，生意火爆。

　　而与佳世客、麦凯乐这类传统商业体相似的商业体在岛城仍有很多，中山路的百盛，崂山区的丽达，台东利群，四方利群，李村商圈的利客来、维客，城阳的家佳源、大润发，这些走着传统运营模式的商业体由于良好的地理位置，完善的商品种类，即使在商业全面繁荣的今天，依然可以成功吸引到充足的购买力。

　　【类型】主力业态商业吸引眼球

　　商业代表：海信广场 百丽广场

　　岛城主力业态商业体实拍图

　　“术业有专攻”的商业体在青岛数量并不多，经营高端奢饰品的海信广场和主打年轻时尚路线的百丽广场算是该类型商业的杰出代表。

　　青岛海信广场是国内著名高级百货店，于2008年6月21日盛大开业，建筑面积6.28万平方米，地上3层、地下2层，采用“高级百货店+SHOPPINGMALL”的最新组合业态，聚集了包括LV、 Hermès、Prada、Cartier、Gucci等800多个世界著名品牌，囊括男女高级时装、化妆品、鞋包配饰等众多品类，独有品牌200余个，世界级品牌的比例达到了品牌总量的80%。“奢侈品”成为整个商场的主力业态，也让其成为青岛首屈一指的高端商业体。

　　与海信广场同处东部新兴商圈核心的还有主打年轻时尚路线的百丽广场，是一座集休闲、娱乐、购物功能为一体的综合性购物中心。百丽广场总建筑面积20万平方米，分为地下三层地上三层，采用了目前欧美最流行的商业模式—life style center。百丽广场主要面向国际中产和精英白领阶层，是集购物、休闲、社交于一体的精品国际商区。百丽广场采取国际知名连锁服装零售搭配国际知名连锁餐饮企业的业态组合，既吸引到了诸如H&M、UNIQLO优衣库、GAP、DKNY Jeans等国际知名服装零售品牌，也在餐饮方面吸引到麦当劳、必胜客、赛百味等国际知名餐饮品牌。

　　【类型】新型综合体购物中心

　　商业地产代表：李沧万达广场 乐客城 万象城

　　李沧万达广场、伟东乐客城实拍图

　　谈到青岛新型的购物中心，多数市民首先想到的便是开业不久却已人气爆棚的李沧万达广场和乐客城。无论从商业形态、还是运营模式，两个李沧商圈的新主人都令人拍手称赞。它们有一个共性就是周边人口密集，分布有多个居住社区。

　　虽然李沧商圈商超繁多，但分布却过于密集，李村公园周边应有尽有，而其他区域的住户则需花费不少时间赶到商超密集区购物。新型商业体的出现，为周边社区居民提供包含集合了餐饮、超市、影院、儿童、服饰、个人护理(药妆)和服务邻里的药店、洗衣店、花店等多种业态于一体的多功能休闲消费体验中心。特别是在基础商业配套上来说，超市、餐饮和电影娱乐设置必不可少，加之周边常住人口数量较多，“新型商业体一出现即火爆”的现象也显得顺理成章。

　　此外，新型商业体后起之秀更是不能小觑，位于青岛市市南区山东路10号的原青岛海军潜艇学院旧址，2009年12月华润置地以竞拍的方式取得该片土地的使用权，总地价逾67亿。庞大的项目中就包括Shopping MALL、甲级写字楼、5星酒店、酒店式公寓、会展中心为主体的包罗万象的城中之城——“万象城”。从其他城市万象城的运营模式来看，“万象城”或将引进多个国际知名品牌以旗舰店形式进驻青岛，促进岛城商业体向更加多元的方向发展。

　　【类型】地下商业 定位模糊都不太“景气”

　　商业代表：太古百货 龙山地下商城

　　龙山地下商城实拍图

　　“龙山地下商城”坐落于风光秀丽的信号山脚下，是青岛最早一批地下商城，自1985年9月20日开业以来，历经了28个春秋。龙山商业街由战时的防空洞改建而来，开创了人防工程再利用的先河，主营服装、鞋帽、皮革制品等多种商品，定位大众化，商品售价低廉。在商业配套欠缺的上世纪80年代，龙山地下商城曾是青岛最潮流、最时髦的特色服装城，然而随着前海一线新兴商业综合体的拔地而起，时尚漂亮、做工精良的品牌服饰大量涌入市场，曾经辉煌一时的龙山地下商场逐渐没落了。

　　记者刚走进龙山地下商业街，一股发霉的味道立刻涌入鼻腔，仅有三两个市民闲逛，长长的商业街显得空荡荡。空置待租的商铺随处可见，每个店面都不足10㎡，玻璃墙上面甚至有斑斑污迹。由于来往的顾客比较少，小店老板大多在玩手机、上网看电视剧打发时间，极少有热情的店主主动招揽过客，清仓处理的服装随意挂在店门口。为了招揽顾客，龙山地下商城设置了许多纳凉休息的座位，然而市民们并不“买账”，来往的人员仍然寥寥无几。

　　太古百货、金街实拍图

　　虽然老牌地下商业已现颓势，但随着地铁的建设，青岛又掀起了新一股“地下商业热潮”，香港中路的太古、金街购物广场逐渐成为新兴地下商业的“中坚力量”。太古购物中心位于香港中路到漳州一路段路段，占据着市南商圈的“旺角”，整条商业街全长400多米，共有地下二层、400余间商铺，面积从10-40㎡不等，是一处集购物、餐饮、娱乐、 休闲等为一体的大型地下商业步行街。

　　太古购物中心毗邻香港中路是岛城繁华主干道，来来往往的人群络绎不绝，然而真正能走进商城人群却不足客流量的1/4，“过客多、顾客少”。门口摆满了内衣、内裤、袜子等杂货，越往里面走，生意越“惨淡”，不少店铺空无一人，贴有“清仓处理、店铺转让”等字样的小店随处可见。“我家在附近，但很少来逛，这里很多店都倒闭了，东西没特色、价格不低，还不如逛淘宝呢”，市民张女士失望地对记者说。虽然时值晌午，在餐饮区就餐的人也不多，为顾客们准备的休息区内，仅有几个市民在“闭目养神”。

　　无论是红极一时的“老牌”，还是被寄予希望的“新秀”，青岛地下商场一直都不温不火，甚至可以说是“惨淡经营”。究其根本原因，就是业态问题——没有特色，“你有、我有、全都有”的商品注定要被遗忘在历史的长河中，值得欣慰的是，近年来地下商业相继有好消息传来：龙山地下商城将重新定位，或重塑当年辉煌;地景大道正在进行二次招商，力争年底恢复运营;金街广场等问题项目正进行整改;神话洞将对外招商重新开发……不少地下商业项目都在找准时机，重整旗鼓。

　　【类型】餐饮旺 商业冷

　　代表商业：心海广场 极地海洋世界 中联创意广场

　　心海广场实拍图

　　在青岛的前海一线，心海广场可谓是最著名休闲广场，它地处于第29届北京奥运会帆船赛举办地核心区域，位置优越，环境优美。心海广场于2010年4月28日正式营业，整个业态以提供餐饮、休闲、娱乐、服务为主。经过几年演变发展，其中餐饮类“最火”已经成为整个广场的支柱业态，而其他零售类店铺显得较为“荒凉”。

　　记者走访中注意到，广场总共分地上三层，但是只有两层在用，通向三层的电梯已经被封锁，挂上了停留“内部调整、电梯暂不开放”的牌子。记者向相关工作人员了解到，自开业以来只有两层在用，由于种种原因，第三层一直没有对外招商。

　　目前，一层有许多待租的空铺，还有已倒闭却没能转租的服装店。除了家居饰品、玉器首饰等为数不多的零售类店铺外，剩下的哈根达斯、星巴克、大渔铁板烧等餐饮业比较火爆。二层更是进驻了俏江南旗舰店、海底捞火锅、渔寿司、一海鲜等主力餐饮，尤其火爆，以及零星几家美容美发机构。虽然还没有到午饭时刻，各家餐饮店已经早早开门纳客，店门口挂出招牌菜的宣传牌，“饭口儿”的火爆程度，可想而知。

　　极地海洋世界、中联创意广场实拍图

　　青岛极地海洋世界位于崂山区东海东路60号，总投资额为2亿美元，于2006年7月竣工。除了涵盖极地海洋动物展示和表演馆、海洋博览与科普展示馆外，极地海洋世界还配建有超大型的休闲商业区，早期的商业类型涵盖吃、购、娱多种形态。

　　作为青岛沿海一线为数不多的海景商业综合体项目，极地海洋世界周边的商业近期却呈现出餐饮店铺“一边倒”的状态。记者走访极地海洋世界周边商铺发现，昔日的纪念品店铺已全然不见，仅余几家高端餐厅仍在营业，正值午餐时间，可餐厅内却似乎有些冷清。正值青岛旅游旺季，熙熙攘攘旅游的人群与商业区域冷清的氛围形成了鲜明对比。“一般来这就是吃饭，这块的几家餐厅确实比较高端，但零售业等就没什么氛围，加之交通也并不方便，我们吃完饭就另寻地方购物。”

　　此外还有中联创意广场，中联创意广场位于南京路122号，是由中联建业集团投资3亿打造的集餐饮、娱乐、办公等功能为一体的互动式综合性园区，2009年开始投入使用。

　　园区所有的业态当中，就属餐饮业最为火爆，肯德基、必胜客等快餐的人气自不用多说，诸如心灵鸡汤、春川铁板料理、藏式秘制烤鱼、豆捞坊等特色餐饮更深受各年龄段市民的热爱。此外，中联创意广场还利用宁夏路与南京路沿街建筑第三层，大胆构建文化酒吧群，十几家各具风格酒吧分布其上，成为城市夜色里一道靓丽的风景。目前，创意广场园区正在进行店面升级，部分楼座已经被围挡遮住，施工正在进行中。

　　【记者手记】

　　随着现代化、城市化进程不断加快，岛城商业地产逐渐繁荣，商业体类型也变得丰富多样。记者此行走访的岛城五大基本商业类型，可谓是各有千秋，它们中既有曾经红极一时、正待重整旗鼓的“落寞者”，也有定位明确、抢得市场先机的“佼佼者”，还有定位模糊、尚待市场认可的迷途“探索者”，无论他们发展状态如何，都在努力寻求一种鲜明的商业特色，在市场中站住脚跟。

　　然而伴随经济的飞速发展，商业地产竞争将会越来越激烈。而随着网上购物的盛行，传统商业正在面临前所未有的挑战。无论是地下商业，还是地上商业单体MALL、综合体MALL等等，若是想得到长足的发展，必须定位明确、发挥特色，走出一条属于自己的路。
　　（青岛新闻网 记者 于灏源 实习记者 王爽）