莱昂纳多·迪卡普里奥、妮可·基德曼、凯瑟琳·泽塔·琼斯、章子怡、李连杰、梁朝伟、甄子丹、赵薇、黄晓明……这一连串称得上中外娱乐圈顶级大腕的人物将9月22日的滨海城市青岛映衬得星光熠熠。

　　这其实只是万达在青岛斥巨资欲打造的东方影都项目奠基仪式的红毯嘉宾。有人估算，万达本次花在邀请这60来位出席嘉宾的费用已然过亿。或许这可以看出万达对此项目的重视。

　　据万达给出的官方资料显示，东方影都位于青岛市区西部，是一个以影视产业为核心，涵盖旅游、商业等多种功能的大型综合性文化产业项目。该项目占地376万平方米、总建筑面积540万平方米，包括影视产业园、电影博物馆、影视名人蜡像馆、影视会展中心、汽车极限秀、万达文化旅游城、度假酒店群、游艇俱乐部、滨海酒吧街、国际医院等多个项目，是世界唯一具有影视拍摄、影视制作、影视会展、影视旅游综合功能的特大型影视产业园区，计划2016年6月项目一期开业，2017年6月影视产业项目全部建成开业。

　　其中，滨海酒店群规划8个度假酒店，包括1个6星级酒店、1个5星级酒店、2个4星级酒店和4个3星级酒店，共有客房4000套，

　　此外，东方影都规划的万达城还是万达独创的特大型文化旅游商业综合体。

　　如此宏大的规划，万达方面表示将总投资额500亿元，其中涉及文化旅游产业的投资300亿元，房地产业务投资200亿元，地产、商业项目将于明年启动。

　　在当天的发布会上，王健林称此次500亿投资将分步完成，其中，土地等初期投资约50亿元，万达自有资金、银行贷款、商户回款等三方面将成为整个投资的主要资金来源。“近年来万达文化旅游地产项目收益回款并不差，因为万达在主题文化旅游项目之外，还有其他住宅项目的开发，借助这些产业概念，相关住宅销售更快，回款完全没有问题。”

　　显然，这些年万达扩展益发的迅猛，不但在房地产方面保持着快速发展的步调，在文化、旅游等其他产业方面，万达的扩展迹象也越来越明显。

　　有媒体统计称，从2010年万达涉足旅游地产起，万达陆续在长白山、西双版纳、大连、武汉等地布局旅游地产，加上最近几个规模百亿的万达城，3年来万达累计投资文化旅游地产2300亿元。

　　这只是根据公开信息统计的数字，若加上文化旅游产业地产项目之外以及一些尚未公布的信息，投资总额将更加难以想象。

　　这么大规模的投资能给万达带来多少回报尚不清楚。但此前专业机构Wind数据的报告显示，万达在2011年总营收已达1051亿。

　　万达为何如此突进?对此，王健林给予了回应。其称，“快速运转、急速扩张”的发展状态就是万达的核心竞争优势之一，也是万达的核心商业模式。他认为，万达现在的发展速度是正常的，“除非我退休，否则万达的发展速度不会放慢”。

　　对于快速发展的原因，王健林称：“如果按正常走的话，我们也许做不到世界第一。美国的那些公司都发展了100年，才在这个行业中排在前面，我们要排在前面要走100年的话，我就看不到了，所以我们是要更快的。”

　　更快的万达将是什么样的?这或许是一个颇具有想象的问题。

　　以下为万达集团董事长王健林在青岛接受媒体采访的问答实录整理：

　　现场提问：您可以介绍一下东方影都的设计理念和创意的来源吗?

　　王健林：东方影都项目已经策划了四年多，最初是想只做一个影视的基地，后来在策划当中发现，这种投资有很大的问题，因为这种项目咱们国家目前怀柔有，横店有，但都是功能比较单一，按照这种投资模式，拿回收益的可能性比较小，最后我们也反复考察了世界上十几个地方，最后决定还是把服务功能结合在一起，把着眼点放在产业拉动旅游上，因为旅游产业，我们还是有把握的。

　　投资做这么大一个文化产业园，究竟现金流怎么样，心里不是像其它项目那么清楚，所以最后就决定做一个综合体。我们这个影视产业区项目会分成两个部分，一个是外景区，一个是制作区，还有就是旅游项目，包含旅游、文化、秀等等。所以我们的出发点就是把功能做全了，考虑投资回收效益来做的这个项目。

　　现场提问：项目计划投资500亿元，资金从哪里来呢?

　　王健林：这500亿元是总投资，完成时间也许是8年，也许是10年。500亿当中，包含了文化旅游200亿，可能还有200亿是房地产开发的项目。

　　在总投资当中，启动资金部分，有现在拿地的钱，加上启动的资金可能有50亿左右。启动以后，一个办法可能要通过银行贷款，这个量不是很大。另外是在明年会启动一些地产，或者商业，还做一部分为了满足将来拍摄人员需要的很小的公寓进行销售。总而言之是三部分合在一起的。

　　现场提问：我们知道这个产业建成以后，将举行青岛国际电影节，在这个国际电影节上有很多国外的影片可以进入到中国市场进行首映，但中国有一个电影审查制度，这些影片进入国际电影节是否受到审查制度的影响?

　　王健林：这个问题其实应该问电影局。目前中国成熟的国际电影节有两个，一个是上海，一个是北京。

　　国际电影节的参赛影片，或者参展影片，可能还是有一定的批准制度，但是不是审查制度。据我现在了解，外国影片参展是要批准的，拿着片子来预先有一个报告制度，但还不是进口影片那种审查制度。

　　我声明一下，我的回答是我的理解，不代表中国电影主管机构的官方态度。

　　现场提问：万达城是万达集团的新一代创新产品，现在开工与规划好的有哈尔滨、南昌、青岛的项目，那请问一下，万达城有哪些突出的配置，有申请哪些专利?另外，万达在武汉的两个项目也是创新的产品，算万达城吗?

　　王健林：万达城本身就申请了专利，建筑外形和里边很多的娱乐科技，还有些室内主题公园的设计都申请了专利，但是每一个万达城的内容是完全不一样的，完全一样的就失去特色了，别人也就不会一个接一个的去游玩，所以每个地方的内容不一样。哈尔滨的室内主题公园主要是冰雪项目，有滑雪、滑冰;南昌的是海洋馆和一些海洋的互动娱乐项目;合肥万达城则是以水为主题，都不一样的。

　　武汉的两个项目不算万达城，武汉当时做这两个项目是2008、2009年，万达城的创意和设计还没有成形，所以这两个项目算是做文化旅游项目的一个试验。武汉一个项目有秀和电影娱乐科技，明年将会开业，到时会有一个展现，但还不是现在那么成熟的一个文化旅游的综合体。

　　现场提问：万达是如何与奥斯卡达成合作，及跟好莱坞排名前几的制片公司达成合作的?

　　王健林：万达目前和奥斯卡只是签了初步的协议，它支持我们举办国际电影节，目前我们合作的内容还仅限于此。今天(9月22日)奥斯卡的主席在现场也宣布了，我们正在讨论，可能接下来双方会有一个广泛合作的内容。目前双方的意向还只是支持举办国际电影节，其它的内容还要再探讨。

　　至于那些制片公司，合作的方法都是不一样的，因为我们在美国也有放映渠道，本身也有合作关系，在中国也有放映渠道，也有合作关系，有的可能是合作拍片，有的可能是有其它的业务，每家都不是完全一样的。但是今天(9月22日)来的这几家肯定都是和我们已经发生和即将要发生合作关系的。

　　将来这个影视城建成以后，能不能吸引到更多的外国和本国的公司在这里拍片，这还是要看市场。这里有一个成本优势，在这里拍摄和制作的成本比所有地方都低，他们一定会来的。

　　现场提问：请问王总，是什么原因和动机促使您来青岛打造一座影视城?万达的旅游地产项目有很多，比如长白山、西双版纳和青岛，您能不能给我们投资者描述一下，这三个地区的未来升值潜力?

　　王健林：为什么落户青岛，这应该是一个长期过程，一个方面，青岛市委市政府对这个项目极度的重视和支持，而且在审批电影节这个层面上是由他们负责的。国内对国际电影节的审批是极其严格的，他们在这方面付出了努力。

　　再加上青岛本身也有电影产业的定位，有北京电影学院、上海戏剧学院的传媒大学在这里设的分院，还有些其它的基因，核心的原因我想就是两点：一个是政府支持，再一个是获得了一些审批项目的手续，需要审批的他们会来审批。再加上这个城市本身的位置，背山面海、坐北向南，地理环境也很好，交通也便利，而且政府也承诺在我们开业之前，还有一条地铁要通到项目，这个地铁项目计划明年开工，而且要建一个新的机场，从机场到这个项目还要修一条专用高速公路，新机场大概2017年可以开通，开通以后十多分钟就可以通过高速公路到达这里，这些配套措施和这些举措促成我们把项目放在这儿。

　　第二个问题，每个地方的万达城的内容是不一样的，很难比较哪个地方的升值情况如何，升不升值其实要看立意。当然，立意、创意是非常重要的，青岛这个项目，我相信将来潜力是无限的，因为我们的立意不完全是办电影，我们主要的立意还是放在办旅游，以电影产业作保证，可以拉动整个区域的旅游和商业的繁荣，如果仅仅是办电影产业，电影产业本身就是高风险的产业，有可能这个季节人多，那个季节人少，那怎么办呢?所以还是要综合性考虑，从商业、旅游方面考虑。我们这次的着眼点也比较多，把影视项目放进去，再加上有产业，同时再有国际电影节做支撑。我们现在的说法叫做“东方影都·青岛中心”，将这里打造成青岛的一个新中心。

　　西双版纳的项目在2015年会全面开业，它是一个结合了当地傣族文化做的一个山地项目，应该说每一个项目投资都这么大，肯定对当地旅游的拉动是非常巨大的，升值是可以预期的，但是具体有多少，这个不好具体说。

　　现场提问：从台东万达开业至今，您在青岛的投资过程，能不能给我们简单地谈一下?同时想了解一下，您在青岛已经投资了这么多年，青岛在您的感情上，或者在您的企业的发展上是否有一些特别意义?是否有独特之处?

　　王健林：在青岛投资超过10年了，从第一代在台东路那个万达广场到现在，已经有很多项目了。我觉得最主要的还不是什么感情问题，其实商人在商言商，最主要的问题是在这里投资可以获得比较好的回报。再一个是投资的软环境比较好，东方影都项目的落地就能说明一切，这个项目其实不光青岛有，国内有很多城市都在拉我们，让我们投资这种项目，这种项目对一个城市品牌的提升，和对旅游产业的提升是巨大的，我们最终选在这里，个中原因很多，当然软环境是非常重要的。

　　我们从2002年开始进入青岛投资到现在，11年的时间给我的感受，最重要的一点，就是在这里能赚钱。招商最好的办法就是让商人赚钱，如果来的人都不赚钱，所有的工作都不起作用，天天喝酒都没用。

　　现场提问：您现在在欧洲也进行了很多的投资，在法国，您也选定了一个项目，不知道您对欧洲，对法国的投资有没有一些具体的信息，请您介绍一下。

　　王健林：目前在法国主要是寻找一个酒店投资项目，已经有一段时间了，明年会落地。我们在欧美的投资，第一步的主体还是在我们原来说的那8到10个城市投资我们的超五星酒店。接下来可能我们比较感兴趣的就是结合文化产业方面的并购，如果有比较好的，能够有盈利前景的，或者在当地所在国不一定有更多盈利前景，但是如果和中国市场结合起来也有盈利前景的，这种文化的项目，我们可能会更感兴趣一些。

　　现场提问：万达集团在国际投资规模方面有一个总体的考虑吗?另外哪些领域是比较感兴趣的?请您简单介绍一下。

　　王健林：我们不会设定一个额度，然后一定达到那个额度再去投资，那是很傻的方法。国际投资方面，目前占我们集团整个投资比重还是偏少的，万达不会把主要的经济投资放在境外，这是不太现实的，中国经济本身现在还在发展当中，而且我们现在主要进入的是消费为主的产业，购物中心、酒店、文化旅游，都是以消费为主，中国的消费市场才刚刚起来，所以一定是中国投资为主，境外投资为辅，这是一个原则。

　　第二个，在境外投资方面，我已经多次申明过，我们所关心(感兴趣)的是酒店实体的投资，和酒店管理公司的并购，然后是文化产业，或者是国外讲的娱乐产业。第三个方面，如果有其它比较好的涉及到消费类的行业，公司也会考虑。大概是这么三个方面。

　　现场提问：想请教两个问题。第一，万达现在的规模非常大，它发展大了之后，有一个资金和财务的风险，现在万达会不会把财务往现金为王的策略去转?第二，在华南地区，感觉万达的知名度比不上在北方以及华中地区，接下来万达会怎样拓展在华南地区的市场?

　　王健林：我们历来有8个字，这是我提给公司管理层的两句话：销售为首，现金为王。这是我们坚守了20多年的理念，是公司的标准，我们一定是把现金看在第一位的。

　　我曾经说过一句话，现金流比负债率更重要。很简单，我给大家举一个例子，美国有一个安然公司，世界500强排名第7，销售2000多亿美金，可是就因为一个不诚信事件暴露出来，现金流断流2个多月就全部破产，它负债率多少呢?报表上看只有20%左右。对企业来说，最最重要的是现金流，就是你的现金能不能支持你的运营，所以我们坚持(现金为王)这个做法是不会变化的，万达把现金流看得比较重要。为什么我们做产业的时候，一定要考虑把商业、旅游揉进文化里面去，就是考虑商业和旅游的现金流是稳定的，是可以预期的，文化产业的现金流有的时候是不可控的。

　　第二个问题，关于华南区域的知名度，我们没有考虑在哪个地方一定要知名度大，或知名度小一点，做企业不是为知名度做的，做企业最主要是做实力，是行业地位。你可以看到一个特点，万达只要进入一个行业，最起码可以做到国际水平，然后如果还有可能，我们就在世界的行业做得最好，不做就算了，要做一定是做到最好。

　　除此之外，华南地区我们进入比较晚，这也是个遗憾，但是我们现在正在发力，今后华南地区是一个投资重点。今年和明年我们在华南地区都有很多投资。

　　商业地产方面，明年万达就是全国最大的了。五星级酒店在2015年也是全球最大的五星级酒店业主。文化产业现在在中国是第一的，但是在世界上还是很小的，所以我们的文化产业会大力发展，文化公司会作为我们投资的方向，力争2020年文化公司收入在全球排名前十，这就是我们的目标，到了那个时候还有更高的目标，接着再去发展。

　　现场提问：人们都说万达现在走得太快了，但是万达的做法向来是不按照规律出牌的，现在的步伐是很正常的节奏吗?现在有哪些风险还需要把控的，比如上半年您一直强调万达内部的人才和管理还是需要加强?

　　王健林：现在万达的速度快，这是我们的竞争优势之一。

　　一个万达广场、一个购物中心、一个酒店，别的企业投资四五年，我们两年之内就可以干完，这就是竞争优势。这种物业投资，如果提前一年完成，财务费用至少节省1个亿，租金至少多1个亿，这样就多了两亿的现金流，所以这个“快”本身是我们的立意，要保持的竞争能力之一，是我们的核心商业模式，所以“快”是我们的特点，我们不会放慢，除非我退休了，我彻底不管了。我现在虽然不当CEO了，但是董事长我还当着，如果董事长我也不当了，交给下边的人，那就是他们自己决策了。

　　到目前为止，之前5年，公司每年的收入增长超过30%，我觉得这个速度是正常的，可能有的人觉得太快，但是如果按正常走的话，我们也许做不到世界第一。美国的那些公司都发展了100年，才在这个行业中排在前面，我们要排在前面要走100年的话，我就看不到了，所以我们是要更快的。

　　关于风险控制，这是一个太大的话题，风险控制包括很多的方面，财务的风险、投资的风险、成本的风险、人才的风险。风险对于万达来讲，我们目前的短板就是人才，因为我们进入的，特别是文化这个方面，创意产业，这些人才是稀缺的，你可以看到我们现在很多人才来自境外，不管是文化、旅游，还是管理，这可能是将来我们需要着力解决的问题。

　　现场提问：我想请问两个问题，一是东方影都项目投资30到50亿美元之间，在目前中国经济增速放缓的情况下，还做这么大的投资您是怎么考虑的?第二，万达的海外扩张里面，有没有澳大利亚?

　　王健林：中国经济现在7%到8%的增长，相对于我们自己确实是放缓了，外国人可能觉得好像速度有点慢，但要知道，在任何一个速度的情况下都会有发展的，即使GDP增速更低的时候，也可能会有好的企业发展，在GDP增速两位数的时候，也会有企业发展不好。我们主要是根据自己的收入做预期判断，并在实践当中来决定我们的投资额。

　　东方影都的投资，刚才说了，这500亿的投资，它是一个分好多年进行的投资，每一年的投资量，对万达集团来讲不算太大。其实可以看到，我们今年全年新开工的面积有4000多万平米，上半年就有2700万平米，下半年如果再新增2000万平米的话，就会达到4000多万平方米，而且我们这个量不是今年才有的，已经维持了四五年这样的开发面积。我觉得这基本上就是我们企业的正常速度。

　　第二个问题，关于是否进入澳大利亚市场，目前万达还没有新的计划，因为有些事情是很难去计划的，比方说我们想并购一个企业，可是我们也不知道这个企业卖不卖，突然有一天有人告诉我，有一个很好的企业愿意卖掉，可能这个机会就出现了，目前还没有考虑澳大利亚。

　　现场提问：万达已经与全球多家影视巨头达成协议，每年将有30部左右的外国电影在青岛东方影都拍摄、制作，那这方面的详细情况是怎样的，比如说一部镜片有多少比例是在这儿拍摄，或者是在这儿制作的?另外一个问题，现在国家要在金融、电信等垄断产业方面向民间资本开放，不知道万达在这方面有没有想法?

　　王健林：目前我们签的都是一个初步的协议，有的是框架协议，就是意向性协议，现在要把它落实到每年制作几部，这个为时太早。

　　东方影都项目建成是2017年，2016年只是一期建成，就是适合办电影节的会议中心、酒店区、万达城这部分，真正的影视产业园是要到2017年6月才能投入使用，我们这个开工典礼以后，明年会组成一个专门的策划电影节和进入投资的团队，会有老外，会有中国人在一起工作，现在正在物色和谈判当中。

　　再加上这次我们这个产业园请了一个很好的美国公司--全世界最大的影视产业园设计和管理公司--它既可以设计，还可以委托管理，它在全球成功运营了多个影视产业园区，在我们这个项目也会起很大的作用。目前还没有达成一个管理协议，只是签了设计协议，再落实到管理方面的时候，才会有更细的计划，这是第一点。

　　第二，万达现在只会做自己熟悉的事，在目前的产业发展方面，就是购物中心、酒店、文化旅游和零售，已经很大了。所以尽管目前垄断行业对民营企业开放，暂时万达还没有兴趣，因为我觉得，市场一旦开放了，也可能将来就是平均利润率了，谁在哪个行业做得好，哪个行业都可以出英雄，不一定非要在垄断行业里去做。

　　现场提问：我是来自巴西的，巴西在未来三年内有两个重大的事件，一个是世界杯，一个是奥运会，未来几年巴西有很多的投资，不知道您有没有投资巴西的兴趣或者意向，如果有的话，大概是在什么样规模的投资?

　　王健林：我们对巴西是有兴趣的，因为它本身是金砖国家，再来就是人口众多，而且我们还了解到，巴西的全国平均年龄不到25岁，是一个具有巨大人口红利的市场，我们是很关注这个市场的。目前在巴西还没有什么项目落地，但是我们已经有人在洽谈。这些年巴西的发展不错，我们十分有兴趣，特别是随着世界杯、奥运会的举办，我相信巴西的发展还会有更好的前景，我很看好巴西。

　　现场提问：现在好莱坞跟中国电影的实力不在一个等级，您又收购了美国的院线，自己在国内也有一些院线，现在又打造东方影都这个项目，您这一系列的行为能不能帮助一些中国电影提升?

　　王健林：中国经济现在发展得比较快，已经占到美国总量的一半了，可能不用10年，总量上就会超过美国，但是在文化上的差距是巨大的，这是多方面原因造成的，有文化、制度、语言、欣赏习惯等多方面的因素决定，所以我觉得在文化上要达到美国的高度，或者说超过美国，不是没有可能，但是比较遥远。

　　中国的文化产业只占GDP的百分之二点几，而美国已经超过24%了。但是有一句名言讲，差距就是潜力，差距越大潜力越大，所以有这个差异，才给予中国的文化人或者企业去追赶。其实我觉得现在还是一个学习、提高的过程。

　　万达在境外并购了一个电影渠道，而且今后我们还会继续地开展院线方面的并购，我们的目标很简单，2020年给自己设定一个目标，要占到全球电影市场的1/5，这靠自己发展肯定是不行的，需要并购。并购渠道其实也有为中国电影走出去做点贡献的意思，比方说我们的院线在美国，去年就放映了三部中国电影，今年到现在为止已经放映了5部电影，年底还有上映的。尽管票房不是很好，但这是一个过程，如果将来还有其它渠道，世界上主要市场的人有机会能够接触到中国电影，慢慢地提高一些认识。现在中国的电影还没有想过为外国服务的问题，主要是想自己的市场，一旦有这个全球市场意识的觉醒，有这种自觉，然后主动地研究怎么针对全球市场，那种产品出来之后，可能我们这些人所建造的这些渠道才能真正使得上劲，目前可能还不太行。

　　我们是一个有追求的企业，不然我们现在用不着这么拼命，现在发展到这样，我完全可以一半工作，一半休息，很多比我年轻的人都要退休了，我就是在想，还有自己的目标没达到，我自己创造一个比较好的，做一个最大的不动产的公司以后，还有一个目标，就是要做全世界最棒的文化集团之一，也许达不到这个目标，但是我会继续努力。既然有这个目标，当然包含了为我们民族的文化产业做一点努力这个内容在里面。

　　现场提问：您刚才提到万达是一个发展非常快的企业，“订单式生产”打造的万达广场模式广为人知，但是在万达的文化地产项目上，其实像往常那样可以去化比较快的项目占比重比较少，并且这么大的投资额和这么复杂的建设工地会拖长整个工期，我很好奇在万达的旅游文化地产项目当中，您会怎么改变万达的研发生产和经营模式?

　　王健林：大家感觉到文化产业就一定是回收现金比较慢的，这是不一定的。我们文化项目旁边也有地产项目，有这么大的文化项目支撑，可以使我们的项目销售更快。我们在南昌已经推的两个项目的销售，数量和进度之惊人，比正常房地产项目快多了，老百姓也会判断这个地段将来会升值，这是一方面。

　　第二，文化项目本身周期要拉长，万达广场一般一年半就行了，但文化项目一般要4到5年才开业。拉长时间既是现金流的需要，也是这些创意慢慢完成、落地的需要。现在有些技术上的问题很难避免，比如说一台秀，从策划落地大概要5年，把概念提出来了，马上就要进行特种设备研发，看能不能支持这个概念落地，有的时候研发半天，觉得支持不了，就重新再策划一个，然后再进行技术层面的开发，觉得行了，再考虑成本问题，如果分析出来这个成本大大超过我们预期，这个创意又要放掉，所以这个时间非常长，这样就放缓了现金流的需求。

　　总而言之，我们是干这个行业的老手，中国房地产从开发到现在，时间最早，到现在还在“混”，混得还不错的仅我一人。
　　（观点地产网 刘满桃 见习编辑 杨泽伟）