一边拥抱格力董明珠、TCL，一边频繁招揽基金、信托机构。即便是硬气的王健林也不得不承认，一家难以独大，抱团好“乘风”。

　　1月14日下午，大连万达商业地产股份有限公司宣布，在2015年1月13日，万达商业分别与中国光大控股有限公司的附属公司光大安石(北京)房地产投资顾问有限公司、嘉实资本管理有限公司、四川信托有限公司及快钱支付清算信息有限公司签署设立合作投资消费平台的投资框架协议，4家机构拟投资240亿元，建设约20余座万达广场。

　　针对此次合作，万达商业强调称：“这标志着万达商业‘轻资产’模式正式启动，公司将走上‘轻重并举’的发展道路，开创全新的商业模式。”

　　资本搭台 万达商业转型第一步

　　根据框架协议，在2015年至2016年这两年期间，光大控股、嘉实资本、四川信托和快钱等其他合作方拟进行首批投资合计约240亿元，建造约20座万达广场。

　　而万达商业地产称，该公司受这四家合作公司委托负责选址、建设、冠名、招商、运营及管理，并与合作方按一定比例分享租金净收益。

　　“这标志着万达商业‘轻资产’模式正式启动。”针对此次合作，万达商业进一步指出，经过一年多研发，公司推出了一种专门设计的轻资产万达广场模式。

　　据万达商业方面介绍，万达广场将由合作机构专项基金投资，万达商业负责设计、建设、招商、运营，使用万达广场品牌、“慧云”信息管理系统、电子商务系统。

　　而在所有权和收益方面，万达商业指出，这种模式所投资的项目资产全归投资方，所获得的租金净收益则由万达商业与投资方按一定比例分成。

　　值得一提的是，就在此次公布的公告最后，万达商业进一步指出，公司未来计划与更多投资者签署类似投资合作协议，进一步提升租金分成收入。

　　这就意味着此次与光大等四家公司的合作只是开始，未来这一模式或将成为常态。万达商业方面强调：“轻资产模式的推出标志着万达商业已进入用企业品牌、商业资源、专业水准赚钱的阶段。”

　　遗憾的是，当天公告仅简单说明双方合作事宜，并未公布更多具体细节。对此，标准普尔董事总经理李国宜对观点地产新媒体指出，虽然目前不清楚双方合作的具体细节，但万达商业这种合作方式应该和资产管理公司的方式差不多。

　　据其分析，房企做轻资产，一般主要是成立资产管理公司，由基金、信托等金融机构出钱，公司主要负责运营、管理等工作;“这也正是万达商业选择的方式”。

　　“轻资产是企业国际化的重要趋势，万达也正在尝试”。万达集团相关人士对观点地产新媒体表示，这也是万达集团转型的重要部分。

　　就在2014年12月20日武汉活动现场，万达集团董事长王健林便宣布，到2020年，万达总资产将要过万亿，并向“生活消费及文化娱乐综合型平台提供商”转型，具体方案将在2015年1月17日公布转型方案。

　　如今，在整体转型方案的两天前，作为万达集团的基础，万达商业率先发声，迈向轻资步。该公司坦言：“轻资产模式有利于其迅速扩大规模，提高市场占有率。”

　　救赎“以售养租”? 王健林将“轻重并举”

　　让外界疑惑的是，为什么万达商业要做轻资产?

　　李国宜便表示不理解，通常面临财务风险的企业才不得不做轻资产，“如果说万达商业上市前负债率很高，选择轻资产转型还可以理解;但是上市后，万达商业也算有钱了，为什么还要进行轻资产，这就有点难以理解了”。

　　不过，翻阅万达商业相关报表，或许可一窥其中因由。就在1月7日，万达商业公布其上市之后的首份成绩单。截至2014年12月31日，其合同销售收入约1601.5亿元，而租金回款额仅为110.8亿元，以此计算，2014年度万达商业地产租金收入占总收入不到10%。

　　而根据万达商业招股书所披露，截止2014年6月底，该公司已完工投资物业组合的建筑面积高达为1470万平方米。而对于未来万达商业地产持有物业规模上，有业内曾预计，万达的持有物业将会在2015年超过全球最大商业物业管理公司——美国西蒙公司的2450万平方米。

　　显而易见，对万达商业而言，盘活庞大的持有物业，提高租金收入比例将成为重中之重。对此，李国宜表示赞同，作为国内最大的商业地产运营商，无论是长期持有或租赁，均要沉淀大量资金，进行轻资产尝试也可以理解;但“怎么样实现轻资产，这是一个大问题”。

　　据万达商业方面透露，此次新模式所投资项目中，将没有任何房地产销售，彻底去房地产化，“正是一种准金融投资行为，对投资者而言，除了获得现金回报外，还可享受投资资产的全部增值收益”。

　　而此前万达商业一直为外人熟知的便是“以售养租”模式，即城市综合体模式中商业地产的投资、建设、管理全部由万达自己完成，通过房地产销售收入现金流来投资万达广场。

　　不少分析认为，未来万达商业地产以售养租模式或将遇到发展的天花板，这也是万达商业上市首日破发时市场给予其的最大担忧。

　　根据万达商业地产招股文件，其2012年经营活动产生的现金流已大幅降至115亿元，2013年进一步降到68亿元，而2014年上半年已变为负89.5亿元。

　　尽管一直坚称“没有天花板”，王健林却一直努力治疗“以售养租”的后遗症。万达商业便指出，过去公司是重资产模式，现在将走上‘轻重并举’的发展道路，开创全新的商业模式。

　　在其看来，轻资产模式正填补了此前“以售养租”模式的短板，企业收入来源于租金分成，不需通过房地产销售获得现金流，可使企业收入不受房地产市场波动影响，变得更加安全。

　　此外，万达商业认为，实行轻资产模式，其不需投一分钱，但每年获得的收益可观，可减少资金压力，降低企业负债，大幅提升净利润率和净资产收益率。
　　（观点地产网 郭净净）