进京六年，“卓展购物中心”摘牌后，东北商业巨头卓展带着遗憾又或者是解脱离开了。在北京明确禁止新建建筑面积在1万平方米以上的商业设施局面下，蓝色港湾接过的昔日烫手山芋变成了稀有的市场机会。五棵松商圈也在体育文化娱乐中心的明确定位中开始厚积薄发。

卓展离开

京西巨量商业迎来了它的第三任接盘者，“蓝色港湾”将标识挂上，至此北京第二座蓝色港湾亮相五棵松商圈。

从2010年收购到2015年传出出售消息，卓展多次开业也多次爽约。在卓展时期，面对的是高端商业市场急转直下的局面，奢侈品牌开店策略收缩，高端消费腰斩。

卓展曾经的对标对象是北京新光天地（现更名北京SKP），交通、商务氛围让卓展购物中心显出劣势。新光天地紧邻地铁，卓展购物中心则距离地铁需步行10多分钟。新光天地位于CBD，拥有大量高端消费客群，卓展购物中心周边虽有一些机关单位落户，但并不集中。

蓝色港湾接盘后，正一点点改变原卓展项目的状况。连通地铁是蓝色港湾最先做出的重要一步。欠缺购物中心运营经验是东北卓展在京未能打开局面的主要原因之一。逐渐在京西步入正轨的蓝色港湾已找到购物中心的运营感觉。

对于这座34万平方米的商业项目来说，也许会迎来重生，但对于想在京大展拳脚的卓展来说彻底失利。曾有消息称，卓展以60亿元收购项目，但由于体量过大，经营氛围一直欠佳，多次传出出售消息。有知情人士曾透露，卓展集团在市场上寻求出售时，潜在买家大多是主营零售的大佬。不过几乎没有一家进入实质谈判阶段。卓展集团以高于市场价格估值出售。

直到2015年底，蓝色港湾接盘卓展的消息尘埃落定。在经历去年一年的交接、改造后，2017年1月，蓝色港湾正式成为了京西项目的第三个主人。

定位下调

高端是华熙乐茂到卓展时期这座商业项目一直追求的定位。到蓝色港湾时间，终于决定不再高端，从儿童业态切入，重点转向家庭客群。尽管从经营效益上，儿童类业态并不理想，但从更为亲民的家庭客群切入，蓝色港湾找对了获取客流的方向。

目前，商场三层已正式开放，蓝色港湾五棵松店借鉴了朝阳公园店业态组合方式，着重布局儿童业态和体育运动用品。北京商报记者走访看到，京西蓝色港湾已引入了大白鲨家庭成长中心、水孩子婴幼儿游泳馆、纽约国际儿童教育、嘉文乐园等一批儿童特色品牌。据蓝色港湾相关负责人介绍，东部蓝色港湾儿童城是目前北京市针对儿童业态规划的一站式成长体验地。

儿童城曾是拉动蓝色港湾朝阳公园店走出低谷的重要推手，吸纳了众多国际知名母婴及儿童早教品牌，2012年开业后带动客流量并提高了销售业绩。上述负责人表示，为了增加家庭性消费，蓝色港湾五棵松店也将在儿童业态方面进行提升。另外，蓝色港湾试图将五棵松店5层升级为运动、户外用品专区。这与朝阳公园店对运动品牌街升级的步调一致。

相比于对儿童、体育类业态的规划，卓展时期遗留的一层高端品牌组合再次跌入低潮阶段。众多奢侈品牌已有近半撤场，仍在坚守的Max Mara等品牌于年前进行打折促销。目前，不少店铺设有围挡处于闲置状态。

劫后重生

在《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015年版）》中明确提到，零售业禁止新建和扩建商品交易市场设施；禁止新建建筑面积在1万平方米以上的商业设施。这也意味着核心区新商业项目更为稀缺，真正步入存量激活时期。

此时接盘卓展，蓝色港湾获得的市场机会今非昔比。在中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平看来，东部的蓝色港湾已很成熟，不少品牌争相进入，说明项目已有不错影响力。品牌话语权渐强能让蓝色港湾在操盘卓展项目时会更为主动。

对于蓝色港湾来说，已迎来了五棵松商圈最好的时期。五棵松文化体育中心初具雏形，以零售为主的HI-UP和篮球体育公园HI-PARK让这一地区的体育娱乐中心定位更为突出。客流利器“宜家订货中心”进驻HI-UP，加上赛事客流，蓝色港湾可与之联动，从中获益。

王永平表示，无论如何改变，蓝色港湾五棵松店都难以一步到位，没有明确的开业时间表，只能边改边开。“这个项目目前不能做得很出彩，只能先从困难中走出来活下去。”

（北京商报 记者：刘宇/王玮）