大型商业项目加速落地南城的同时，原有商业死结却仍未被盘活。位于南二环开阳桥附近的U-SHOW悦秀城购物中心（以下简称“悦秀城”）2015年9月开业至今，作为三大主力店的国美电器已经撤离，商场内近2/3的商铺空置。此外，北京商报记者走访时发现，悦秀城内不少入驻商家已跑路，消费者购买的预付卡无法消费。而在业内人士看来，目前主打社区型购物中心的商业设施均有名无实。

主力店离场

悦秀城开业时，位于B1层的国美电器、6层的歌友汇KTV和DMG影城成为购物中心三大主力店。然而经营时间不到一年半，三大主力店之一的国美电器就已撤离该商场。北京商报记者2月5日走访时看到，位于商场南侧的国美电器正门上张贴着闭店通知，表示国美电器闭店装修，如有购物需求请到周边门店购买，然而位于一层服务台的商场工作人员表示，国美电器已于去年10月撤离。

北京商报记者了解到，国美电器占地4998平方米，占据了B1层绝大部分面积，该店还在项目1楼西南角处设立了单独的出入口。工作人员表示撤离原因还不确定，但购物中心将把国美电器所占据的地下一层改造为大型超市，预计今年4月左右开业。

据悦秀城方面透露，商场物业方鹏润地产已与首都农业集团签订合作协议，鹏润北京悦秀城项目引入首农集团全国首家自主经营的超市。首农超市位于悦秀城B1层，占地5000平方米，定位为绿色健康主题的高端精品超市。悦秀城表示，利用首农集团优势将形成“从田间到餐桌”的完整食品产业链。

有业内人士认为，首农超市的入驻将帮助悦秀城丰富业态。不过，分析人士认为，不断“折腾”的悦秀城定位不清，业态引入混乱。

定位调整

作为丰台区产业升级的一个新动作，悦秀城前身的大康国际鞋城是较早一批转型升级的批发市场，变身为购物中心后，也曾被周边居民寄予厚望。然而，大康鞋城停业、改造为悦秀城后，人气并没有因此提升。

悦秀城的前身大康鞋城以鞋类批发为主营业务，由国美系的鹏润地产开发，该项目的所有权是属于“联合持有”，最初计划按照两期整体开发建设，但因为种种原因而搁置，只开发了一期，也就是大康鞋城。2011年2月，大康鞋城因为经营困难决定停止营业，后续开发再利用一直悬而未决。2013年下半年，国美集团把大康鞋城所有的股份进行了统一收购，解决了历史上的产权问题。由此，大康鞋城重新改造开业。2014年7月，在清退批发业的基础上大康鞋城完成改造升级。据介绍，在推动招商过程中，楼宇曾命名为“国美生活广场”，后更名为“U-SHOW悦秀城”。

悦秀城初期定位轻奢，希望进一步聚集时尚产业，着力打造城南时尚商圈。不过后来商场的定位逐渐变为社区型购物中心。悦秀城等购物中心的开业希望能够激活右安门地区的居民消费。

悦秀城交通便利，辐射的居民不在少数，右安门地区也一直存在巨大的社区商业空白，居民购物不便，消费外流现象严重。但事与愿违，北京商报记者走访时发现，悦秀城二层商场引入的多为格子铺、美甲店、美容美体和微整形门店。由于多数暂停营业，商场二层已经成为周边居民的健身场所。此外，在其他购物中心成为“吸客担当”的餐饮业态也并未在悦秀城发挥应有作用，四层五层餐饮区近半空置。

据悦秀城招商部相关负责人介绍，目前商场正在重新进行规划调整，尤其是二层，调整包括品牌选择和业态搭配。对于租金，上述负责人透露，位于二层的店铺约8元/天/平方米，物业费2.5元每天/平方米。位于高层的写字楼区域租价大概在5.5元/天/平方米。

预付卡风波

北京商报记者在走访时还发现，由于经营不善以及经济纠纷，悦秀城内的不少店铺已停止营业。而多位消费者向记者投诉，部分儿童娱乐体验类项目和餐饮品牌负责人已跑路，消费者购买的预付卡内还有上万元的金额无法消费。

消费者高先生表示，他去年在位于悦秀城一层的一家名为识博教育的大型儿童体验类项目办理了1000元预付卡，消费两次后卡内余额为800元，然而去年11月初，该项目已停止营业，悦秀城贴出公告，表示终止合同关系，办理会员卡的顾客自行联系识博教育，沟通退卡事宜。而识博教育所属公司北京奥帆文化咨询有限公司贴出的公告则显示，奥帆公司入驻商场后因经营亏损，陆续开始清理会员，预计清理时间为2016年12月1日。然而高先生表示，该公司并未通知他相关事宜，所留电话也无人接听。北京商报记者尝试拨打奥帆公司提供的电话，未被接通。目前，这一大型游乐设施相关设备仍摆放于商场一层中央区域。

另有消费者刘女士向北京商报记者表示，她和家人购买了位于商场五层的蓝澜海鲜自助火锅5000元和1万元预付卡，仅消费两次后发现商户已停止营业。刘女士多次前往悦秀城物业方鹏润地产咨询并得知，蓝澜海鲜负责人早已失联，商户与悦秀城存在经济纠纷，拖欠商场巨额房租，商场已于去年6月给该商户贴上封条。悦秀城表示，预付卡未消费完的消费者可在商场进行集中登记后共同起诉该商家。

如何玩转社区购物中心

在中国购物中心产业资讯中心主任郭增利看来，悦秀城定位的不断调整反映现阶段消费者消费行为和消费方式的变迁导致商业设施的多轮次调整。

悦秀城做社区型购物中心的思路是正确的，今年起，北京乃至全国的商业设施都将向便利化发展。但众多做品质生活、便利生活的社区型购物中心的方向是错的。“社区型购物中心被误解为微缩版区域型购物中心或都市型购物中心，其实，社区型购物中心解决的不是品牌问题，而是便利生活的问题，是保持高紧密度生活黏性的场所。”郭增利认为。

郭增利建议，社区型购物中心发展首先要抛开品牌档次和知名度，提供生活必需的服务和商品，从商品的角度强化与消费者的日常连接。同时，社区型购物中心更应该强调服务，增强消费者的依赖程度，通过享受社区生活配套服务再享受一站式配套商品服务。

从市场走向来看，越来越多的开发商和运营商已经认识到城市商业设施密度非常大，各司其职才能更好地发展。都市中心、区域中心、次区域中心、社区中心和邻里中心的多级商业中心格局和体系在北上广深等城市应走在全国的前列。随着中心格局逐渐清晰，越接近居民生活的商业设施，对生活黏性的要求越高。从有名无实变为“有名有实”是接下来社区型购物中心应该重点注意的方面。

（北京商报 记者：王晓然/王玮）