近年，一线城市商业体量趋近饱和，新一线城市快速成为新的热点。杭州就是其中之一。

作为长三角重要都市，杭州的商业地产起步不晚，总体量不小，却一直未能形成良性的商业氛围和真正有竞争力的市场，实体商业的质量和杭州城市发展水平并不匹配，很多区域甚至出现“商住倒挂”。

与之形成鲜明对比的是，越来越多的商业项目正急于在这里有所作为。

杭州逐渐成熟的中央商务区钱江新城

2010年，万象城作为一个成功的大型商业综合体进驻杭州，2年后，龙湖、万达、绿地等知名房企开始加快进军杭州商业市场的脚步；去年，嘉里中心项目余温犹在；杭州本土的银泰城也正在快速布局。2017年恰好是第一波地产大鳄入杭以来的第十个年头，在“十周年纪念”之际，一大批酝酿已久的商业地产项目正蓄势待发，急切地想改变杭州的商业版图。

远洋商业，和预计今年开业的远洋乐堤港便是其中极有代表性的一位。

这座大型综合体落地城北，以主题场景化为特色，是不折不扣的“新商业”。在它身后——曾经和太古地产联手打造远洋太古里，彻底刷新成都商业地产高度的远洋商业，极有可能在市场环境有些相似的杭州再度力挽狂澜。

成都远洋太古里

杭州的实体商业，究竟还缺什么？

杭州作为浙江省省会，是长三角举足轻重的都市，去年更成为了G20峰会的举办城市，其国际知名度与地位也大幅提升。然而，杭州的实体商业状况却与城市发展存在长期错位，商业地产市场被传统百货业态所主导是其中的主要因素。在一线城市已经百花齐放，逐渐成熟的城市综合体，购物中心或各类体验式、主题式业态，在杭州却长期缺席。

改变是必然的，继万象城打响商业综合体第一战后，2014年，杭州市场终迎来拐点——中都、尚泰等传统百货或闭店或转型，一些商业体也开始闭关改造；同年综合商业体井喷，万达广场、水晶城、中大银泰城等购物中心落地，开启了之后几年杭州商业的转型之路。与此同时，杭州正在经历中产阶级的崛起。消费者需求不断小众化，垂直化，细分化，新商业的需求日渐显著。加上一线城市商业几近饱和，主客观因素都为大体量、新商业综合体落地杭州创造了契机。

体验式商业发展势头正盛（图：七宝万科广场）

远洋乐堤港酝酿已久的落地无疑是看准了这个市场机会。

远洋商业所在的拱墅区运河CBD已在杭州深耕多年，这片区域地位特殊，新旧交织，有杭州市中心最大的存量土地资源，是正在崛起的城市副中心。在这个被远洋一砖一瓦打造出的运河商务区中，一个大体量的商业旗舰必然是不能缺席的，远洋乐堤港就此应运而生。

杭州远洋运河商务区

实体商业反击，与绕不开的差异化之路

经过三年的循序渐进后，2017年，杭州商业再次引来爆发之年，预计开业的商业综合体近20家，成倍于前两年开业项目总数。在群雄逐鹿的大环境下，差异化将成为成败的关键因素。

世邦魏理仕杭州区域总经理马英枢就表示，尽管杭州的大市场不存在饱和问题，“但从个别区域来看，购物中心存在扎堆，且每家体量差不多，项目定位类似，品牌也雷同，这样难免出现区域性饱和甚至过剩”。

而在这种大趋势中，开发商对于如何做新商业也有各自不同的理解。

例如杭州银泰湖滨in77，就是银泰对商业综合体认知的一次大转变。它引入流行餐饮、潮流品牌，更改空间设计，把湖滨银泰从单纯的购物中心转型为综合性、体验式的商业空间，”in”品牌的打造，也是为了更符合市场潮流。而今后两年先后将在杭州落地的来福士和大悦城等项目，已凭借主题业态在一线城市具备一定影响力，烙下独特的属性标签，并通过业态或各种跨界合作将其具象化，打造出记忆点。

湖滨银泰in77

远洋乐堤港自然无法避免寻求自身的差异化之路。它的做法，是对杭州现有的商业形态做出颠覆性的突破。定位上，以“时尚、艺术、乐活”为核心，把概念性的主题作为重点分解展现，以从调性上与现有商业项目作区分；同时，业态组合直接与主题定位挂钩，在难以做出新意的餐饮和零售部分，远洋商业拿出了多而精的品牌组合，其中不乏各种杭州“首店”。此外，远洋商业划分出30%的比例用于打造休闲娱乐等体验性业态，以及5%的配套，从商户的绝对数量和比例上，都保证了最终业态呈现的丰富度。

乐堤港的另一差异化特色，在于体量之大。也正是因为这点，远洋商业选择了一种另辟蹊径的经营手段——分区商业。

远洋乐堤港延时街区效果图

远洋乐堤港被划分为购物中心、特色体验区、延时街区，通过户外空间有层次的设计互联，三位一体最大化了体量的优势。这样的综合体不仅集合了多种商业形态的新鲜感，开放式的建筑形态也把商业部分与住宅、酒店有机结合，通透的户外空间提供了各种利用和调整的可能。如果说其它的商业项目归根结底还是一个“盒子”，远洋乐堤港则直接跳出了盒子的轮廓。这样的商业综合体，在杭州也可谓独辟蹊径。

远洋商业，终将成为“领跑杭州的巨人”

不难看出，远洋商业在远洋乐堤港上面倾注了相当的心血。而这也是它可能再度改写杭州商业市场的理由。

2016年，远洋商业成为远洋集团旗下独立业务，远洋乐堤港正是远洋商业全面发力的第一个落脚点。此前，远洋曾与太古地产两度联手，打造北京颐堤港和成都远洋太古里。后者直接树立国内商业地产新高度，也令远洋成功杀入国内商业地产的第一阵营。在这样的背景下，作为远洋商业独自运营的首个大型综合体，远洋乐堤港会毫无保留地体现远洋商业至今所有的心得和经验。

远洋乐堤港外立面效果图

比起进入杭州之后遍地开花的另一些房企龙头，在运河CBD深耕不辍的远洋商业显得非常低调。远洋乐堤港实则整个大运河商务区的商务配套组成部分，结合该区域超五星级酒店、高端写字楼和高品质住宅，旨在于大运河畔建起杭州的“城中之城”，而远洋乐堤港将成为推动这一区域运转的核心引擎。换个角度讲，远洋乐堤港未来实际上有望通过整个大运河商务区的影响力，潜移默化地影响杭州商业地产的格局。

当然这并不意味远洋乐堤港就失去了单打独斗的资本。

从远洋乐堤港发展至今的历程里，就可以看出远洋商业清晰的发展思路。就像远洋商业地产事业部总经理丁晖曾说，“现在我们贯穿始终的理念就是做城市精品综合体”。杭州为远洋商业提供了一个机遇，让它能兼顾做商业的耐心与野心，成为日臻成熟的商业地产巨头，而杭州市场也将毫无保留地拥抱出现得恰逢其时的远洋乐堤港。

远洋乐堤港效果图

在商业项目百花齐放的2017年，远洋乐堤港无论从项目质量还是区域影响来讲，都极可能成为今年的标杆。而远洋商业也很有可能在未来一段时间里，成为领跑杭州商业地产步伐稳健的巨人。