联商网消息：随着硬件设施明显更优的新购物中心项目近年来日益增多，商业竞争日趋激烈，于是存量商场工程优化改造的案例逐年增多。

其中不乏改造成功既叫好又叫座的案例如K11、美罗城、淮海755、百盛优客，堪称商业改造案例四典范，但也有不少项目由于在改造资金、改造理念、商圈地利等方面存在缺陷故改造后面临的却是不温不火尴尬。

随着今年多个市中心黄金地段的大牌项目进入改造年，根据商圈、运营商资质及商业资源、改造方案、投入资金、项目体量多重因素考量，南京东路世茂广场和一百商业中心、五角场万达广场、徐家汇港汇恒隆广场无疑是其中最有看头的改造案例新四大天王。

五角场万达广场和徐家汇港汇恒隆广场、一百商业中心改造请参阅我们之前文章（《五角场万达广场史上最大强度改造 曝“连廊”心机》、《万达与恒隆最赚钱项目要大改造，竟有诸多惊人一致》），因篇幅所限，故本文聚焦将于2018年9月30日，升级改造后重装归来的南京东路世茂广场。

而从招商启动发布会上透出的种种信号来看，焕彩升级的上海世茂广场不仅牢牢秉承世茂商业“初心·未来”的理念，更将通过实际运营，倾力打造一个愉悦的生活提案，让多样化的商品和多样化的人群对接在一起，成为世茂打造具有独特影响力的商业品牌的全新标杆性产品。

中华商业第一街重塑门户地标上海世茂广场升级焕新

近年来，上海已然多商圈化，但追根溯源上海的城市坐标原点依然在南京路西藏路的国际饭店大堂内，商业中心十里洋场南京路（原称大马路）更是自开埠以来百年未变的上海滩最繁华的商业中心。

受益于人民广场的历史底蕴及三线换乘的枢纽效应，南京东路商业格局由原先蜚声海外的四大百货公司（先施、永安、新新、大新）沿东西向展开的线性布局，随着黄浦区政府重塑步行街两大地标门户——世茂广场和一百商业中心焕彩升级，“中华商业第一街”南京东路商业重心已然转移至围绕西藏路南京路为核心新四大商场（蓄势待发的世茂广场，即将改造的百联一百商业中心、新世界城及来福士）构成的环人民广场L型地王级商圈。

魔都潮流生活枢纽蓄势待发世茂商业树标杆新高度

关于设计

其中最大看点便是，世茂集团2004年进军商业地产首作当时浦西第一高楼——百联世茂国际广场，百联十余年委托经营期满由世茂收回，将自营打造全集团的商业标杆，未来以何面目重现江湖并获得突破。

在魔都商业图报主笔Kaga看来，世茂广场街铺一向炙手可热，但内外空间的区隔是一大问题，原先的NIKE旗舰店，M&M's旗舰店都凭借大面积、精心设计的外立面，足以俘获商圈大量客群，甚至外广场的促销也都人头攒动；但商场内部，由于内退式的结构，大量的玻璃幕墙，反倒是有点“遮遮掩掩”；同时商场的动线规划传统单一，这些问题，都需要通过设计改造来解决或规避。

世茂商投积极响应黄浦区政府升级打造百年世界级商业街—南京东路的计划，在建筑设计方面不惜代价引入全球知名大师，此次项目改造由全球改造项目最有经验的设计公司Kokai Studios事务所执行，并由其联合创始人及首席建筑师Andrea Destefanis亲自操刀。这位曾经主笔上海K11改造的设计大师，此次将运用“歌剧院”理念加强这栋昔日浦西第一高楼既有空间的几何关系，又突破传统商场与城市空间的距离感和隔阂感。

他将着重改造商场舞台台口形象的一组红色扶梯和平台，模拟出一条链接建筑内部与外部城市广场的空中红毯，从城市的不同方向把多样人群以仪式般的体验送达建筑二层，并营造一个崭新的通透公共平台。

换而言之，上海世茂广场将从商场定位、入口、处立面、动线、公共空间、建筑美学、硬件、业态组合等全方位多维度的优化改造，诸如外立面增加空间场景独特的飞天梯及参照工业风剧场设计以增加商场的体验感等，打造“魔都潮流生活枢纽”。

关于品牌

改造后的上海世茂广场，品牌替换率预计高达90%，将引入众多全球品牌旗舰店入驻。例如世茂商投将携手NIKE打造全球最高规格的NIKE旗舰店，亚洲独此一家的M&M’s WORLD也会同步进行扩大升级，丝芙兰将引入全球独一无二的新概念旗舰店。同时还引进了占据3个层楼、面积达6千平方米的全国首家HELLOKITTY主题乐园，涵盖吃、喝、玩、乐、购，以吸引更多的年轻女性。焕然一新的上海世茂广场有望成为全上海全球品牌旗舰店聚集最多的购物中心之一。

除此之外，西西弗全国首家旅行主题书店、Pandora中国首家精品概念店、上海首家ICICLE Space（如今发展得极好的本土女装品牌icicle，正是在此杨帆起家）等品牌概念店也即将签约。

据Kaga分析，世茂广场的沿街商铺一直是亮点所在，因此审时度势地维护好街铺形象不失为一种策略。现有租户该升级的升级，至于旗舰店的前缀，各不相同，从上海到亚洲到全球都有，不过说实话，如今新开一家商场，哪个不是弄出几个大面积好位置支持到品牌做旗舰店。这几家店中，现有的NIKE和M&M's World自然无需赘述，丝芙兰会提供全球唯一量身定制的店装形象，可以期待一下，不远处的南京西路就是品牌旗舰店，看看会有什么不同。而星巴克旗舰店倒是更有趣，毕竟如今发展势头非常旺的品牌，在南京东路上还没有一个“门面担当”的大店也是说不过去，这家店应该是不论做多大面积都会客满的局面。

西西弗全国首家旅行书店除了在书店中加入旅行主题噱头值得关注外，更将为南京东路上添上一抹文化色彩，要知道现在你逛这条商业街，并没有太多的“休憩、补给”选择，南京东路不能只有提供消费者逛街购物的职能，给到游客以及本地客人更舒适的空间、多样的选择、文化氛围的熏陶，同样重要，之后南京东路上其他商场一波调整，同样会有意识地加入更多新业态，例如近邻一百商业中心将植入大戏院、梧桐、弄堂、夜上海、都市前沿、冬季花园、探索发现、慢生活八大主题，从而珠联璧合形成辐射全市乃至全国的协同效应。

发布会最后，世茂商业管理层携众多品牌商嘉宾登台，共同揭示了项目开业日期，并正式启动上海世茂广场招商计划。尽管已在25个城市布局40余个项目，世茂商业仍坚守一份初学者心态，把每一个项目都视作全新的征途。2018年9月30日，上海世茂广场便将重装归来。所谓不忘初心，方得始终。在坚持本心、匠心运营的前提下，相信上海世茂广场不仅会成为“百年南京路”的起点，也将成为世茂打造具有独特影响力的商业品牌的起点。

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（来源：联商网&搜铺网 文/郭歆晔Kaga）