联商网消息：从美国回到香港，再进入内地工作，最后又回到香港创办自己的公司。作为在商业地产行业身经百战的“老将”，香港日基发展公司董事长兼总裁林宠升自有自己的一套“商业兵法”。

创办香港日基发展公司之前，林宠升还有个很重要的身份——上海恒隆广场和港汇恒隆广场的运营者。

“在美国做商业地产的20年，看到了太多中国商人选择去美国投资，了解了很多关于中国商业的现状，毅然选择了回国。回国后不久，恒隆当时拿了块地，在找一个中国负责人，就进到了恒隆，并参与到了上海恒隆广场和港汇恒隆广场的运营。”正如林宠升接受《联商网》专访时的开场白，八年的“恒隆岁月”，让其对商业地产开发、运营和引流有着独到的见解。

商业不是砖头的堆砌而是人头的培养

“做商业，不是单纯的堆砌砖头，更重要的是培养出很多优秀的‘人头’”。林宠升谈到，团队很重要，尤其是我做恒隆广场的那个年代，当时的中国商业地产还是白纸，必须让你的团队相信你现在做的事情是正确的。所以，当你要去开发或运营一个商业项目时，能找到现成的有丰富经验和执行力的团队最好，如果没有前期的岗位培训和技能培养是不可或缺的。

当然，团队是硬件，成功的商业本质需要具备的质素有很多。林宠升认为，好的商业项目本源要回归到地点、定位、设计、管理。

一方面，地点很重要，也就是行业通常说的选址。为什么会拿上海恒隆广场这块地？首先它是上海的中心点，其次南京西路是上海老牌优质商圈。而港汇恒隆呢？那里是上海地铁1号线的主要入口。

另一方面，定位要精准。这里就包含两方面的内容，一是项目自身的定位，比如恒隆广场就是中高端奢侈风向标；二是客群的定位，比如港汇恒隆刚开的时候，只有1号线，所以只要这条线延伸出去的人群都会调研，包括男女配比、历史、人文、学历等等。

再者，设计要合理。一个商业项目，有很多公共区域的面积很大，比如中庭，对一些寸土寸金的地方来说，中庭的设计至关重要。管理者需要充分利用这一大片区域的价值，可以做美陈、做场景、做活动，这样你的商场才会有人气、有灵魂。

我们要做未来的商业

“不管是过去、现在还是未来，任何一个企业或项目做的成功，眼光都是长远的。”在谈及商业地产的新出路时，林宠升这样说道，“本身做购物中心就是整体开发、整体运营，统一经营和管理的概念”。

现在大家都在谈新零售、新商业，到底有多“新”？其实仔细想想，“太阳底下没有新东西”，中国商业地产现在做的一些创新很多都是从国外学过来的。比如网购，美国早在上世纪就做了Mail Order(邮购)；又如盒马鲜生，台湾的“上引水产”也是类似的模式，将餐厅和卖场结合。所以对投资者来说，最为关键的是要抓住这样的趋势，了解别人在做什么，然后再进行升级。

事实上，这是商业地产一直以来的发展趋势。“我们做的商业并不是今天的，而是未来的。”林宠升这样说道。比如客群定位，需要的是对这个购物中心开业后时候的客群调研，而不是拿地时周边客群，这个过程有好几年，所以眼光要超前，这就是趋势。

引流的本质还是基本面

“国庆黄金周的时候，我去上海看了几家新开的商场，无一例外这些商场的餐饮店都在排队。”林宠升告诉《联商网》，不管在传统实体零售时代还是互联网时代，商场最终要把客人从家里引出来，想做到这个，要从多个方面入手。

一是业态的创新。比如上面说的餐饮，现在很多人都可以从家里就买到东西，为何要带着亲朋来购物中心呢？吃就是个很重要的主题，所以现在很多购物中心每个楼层的餐饮比例都比较大。又如现在很火的大健康，虽然只是三个字，但延伸开来有很多业态，比如最常见的医疗诊所，也有可能是有机食品馆、素食馆、养生馆、中医馆、屋顶温泉、SPA等，一环扣一环后，会发现这是个很大的产业。

二是精准的营销。铺设场景、开展活动，是现在很多购物中心引流的常用手段，效果也不错，尤其是利用明星开展的活动。同时现在很多商场注重经营自己的会员，通过搞活动、做促销来吸引会员，增加会员黏性，这一方面能吸引客流，另一方面录入会员资料后，能分析会员属性，进而根据会员信息更加精准定位和调整。

三是本质还是基本面。这里提到的基本面仍然要回到最初的地点。选址是关键，因为你所开的这家商场是基于周边客群消费习惯而定位的，而不是说随便开了家商场后，让消费者主动为了你的商场来改变自己的消费需求。放大来看，还会研究地铁的动线。比如吴中路万象城，15年前谁会知道这块地会有11号和13号线，会适合做商业。

总的来说，引流的本质在地点，好的商业项目需要了解整个城市的发展、未来的布局。回到日基发展本身，公司也在帮助一些新的公司和项目做研究，包括选址、招商、设计、大资产管理。

（来源：联商网 陈宁辉）