联商网消息：5月28日，备受关注的杭州百井坊商业地块终于出让。地块价值的稀缺性同时吸引了包括恒隆、九龙仓、华润、新鸿基、银泰、城投（阿里）等在内的开发商激烈争夺，出让过程堪称惊心动魄，经过336轮竞拍，最终恒隆地产以107亿击败各路对手，将宝地收入囊中。

恒隆地产是优质港资发展商代表，旗下恒隆广场被视为高端购物中心代名词，它的到来注定将为杭州商业抹上不一样的色彩。今后会不会改写武林商圈格局？又会在杭州掀起怎样的商业风潮？值得每一位在杭商业地产人士的思考。

对此，《联商网》特别策划“杭州城市商业冷思考”系列报道，对话一批杭城优质商业掌舵人，请他们一一发表真知灼见。

恒隆入局，杭州商业人对此持什么态度？新生血液的到来会给其所在的武林广场商圈以及湖滨等杭州其他商圈带来何种冲击力？又将给杭州整个城市商业的发展带来哪些变化？

杭州某资深商业操盘手在接受《联商网》采访时表示，首先，百井坊地块被恒隆拿去其实是挺意外的。个人认为，这个地块被华润、新鸿基或者九龙仓拿去对杭州来说是最好的。华润在杭州已经开了万象城，又在武林广场拿下了杭州中心项目，但是杭州中心这个项目的面积不大，仅8万方，如果能拿下百井坊这块地，可跟杭州中心联合做，而且这次华润是与新鸿基联合拿地，如果被他们拿下的话，做成IFC、APM任何一个产品对杭州来说都是一大进步。九龙仓更不必说，作为全中国商业开发经验极为丰富的企业，任何一个城市都会欢迎它。相对而言，恒隆目前运营的项目中除上海恒隆广场和港汇恒隆广场外，其他城市商业项目的操盘能力和成绩比九龙仓、新鸿基稍逊色，较大的疑惑是不清楚恒隆会把百井坊做成什么样。

▲百井坊地块

其次，不管怎样，恒隆能来，就是好事。一个新商业的入局，势必会给现有的商业格局造成冲击，入驻武林广场后，恒隆至少会激发目前存在商业的主动变革的动力，杭州大厦、武林银泰等物业是时候坐下来想想如何去应对。

最后，在武林广场，已有的杭州大厦和武林银泰面积有20多万方，加上国大城市广场以及未来的杭州中心，区域的消费供应已然饱和，这个时候恒隆应该怎么做，值得考量。从奢侈品的角度上看，恒隆有实力，但是杭州大厦几乎把奢侈品一网打尽，加上杭州奢侈品的开店数量是有一定限制的。如果恒隆想从奢侈品入手，一来要寄希望于奢侈品能重新认识杭州，多给杭州几个开店数量，同时应该抓住杭州大厦分区结构的劣势，可以将各品类的奢侈品整合到一个盒子里，或许是个机会。另一方面，区域内的武林银泰主打零售和餐饮，缺失了诸如快消、轻奢、儿童等业态，这些业态有很多空间可挖掘。另外，现在的武林商圈在家庭、娱乐、功能服务等业态的消费上还比较欠缺。因此，对恒隆而言，找到武林广场现有商业留下的市场缝隙或可生存，但要做优，应该狠下功夫。

纵观杭州商业地产近几十年来的发展轨迹，从商场到商街，从商街到商圈，由点及线，由线到面，每一次的变迁都伴随着商圈格局的演变。从围绕延安路发展的武林、湖滨、吴山商圈到钱江新城、滨江、城西、城北等商圈的成型，杭州大大小小的商圈已经超过了十个，可真正能称得上城市级商圈仅武林广场、湖滨和钱江新城三个，且将这些商圈放在全国乃至世界商业舞台上来看，与顶级或国际级商圈相差甚远。

该商业人士坦言，目前杭州还不具备升级国际化商圈的先决条件。在他看来，武林商圈和湖滨商圈是目前杭州发展最好的两大商圈，且代表了商圈发展的两大特性。

一种是以武林商圈为代表的人造商圈，这种类型的商圈会随着历史的进程而衰落，很难拥有成为国际级商圈的实力。

一种是以湖滨商圈为代表的天然商圈，因西湖坐落其中，逐渐发展成为一个城市的商业中心。湖滨商圈有个得天独厚的优势，就是客流量巨大，地铁龙翔桥站是目前杭州已开通地铁线路中客流量最大的站点。但是不可否认的是湖滨商圈现有真正好的商业还比较缺乏，且更为关键的是市政规划不够完善，商圈内的延安路是条交通主干线，很难与纽约第五大道、伦敦摄政街等国际商圈一样，将商圈内几大主要道路打通，建设步行街或类步行街，从而形成商业聚合效应。

▲武林广场商圈

“对线下店来说，交通是很重要的因素，具体体现在地铁设施和停车位配套上，单这点来说，湖滨就比武林广场更具优势。”他称，“湖滨商圈想打造成国际级商圈，应该把商圈内延安路、学士路、东坡路、邮电路等主要道路规划成分时段的步行街，并连通湖滨银泰in77、利星名品广场、工联大厦等商业体，联合形成一个有影响力的商业中心” 。

▲湖滨商圈

见微知著，杭州商圈的现状一定程度上反映出杭州整个商业环境的态势。

十几年前，如果有人说杭州的商业水准不高，一定没人答应。根深叶茂的百货业态，是杭州商业水准的最好代表，杭州大厦、银泰百货是全国标杆。如今商业变迁十余载，可杭州如今的商业主要势力依旧是杭州大厦和银泰。在业内人看来，虽然近年来杭州市场也涌入了万象城、来福士中心等大央企和外资项目，但与北京、上海、广州、成都等城市仍然有不少差距，甚至有声音称，杭州的商业水准已经被甩开。

对此，该商业人士认为，目前杭州的城市商业的确不成熟。

首先，杭州整个城市最初的商业规划就缺乏专业性和长期性。相信北京、上海这些城市在做城市规划时就对这座城市未来的核心商圈、卫星城在哪？要打造几条商街等有了综合考量，可杭州目前的状况并没有体现出这点。

第二，杭州当时在招商引资时可能也没想到要去洽谈一些标杆企业，因为杭州大厦、银泰当时在全国知名，很难会去想其他企业。事实上，杭州真正意义上的首个购物中心就是2009年到来的万象城，那个时候杭州才真正开始想方设法的去吸引好的企业，后来也有了来福士中心、嘉里中心、大悦城。

第三，杭州现有的商业缺乏主动求变的动力。活得太滋润，就不会想去改变。事实上，杭州是一个极容易做商业的地方，这里的人群消费能力和意识都很强，互联网的成熟让杭州拥有一大批小老板，西湖又引来了一众国内外游客，加上其对浙江省内其他城市和地区的辐射力，杭州的商业应该更好。

不管未来什么企业进来，商业最后拼的是创新，是实力，优胜劣汰是亘古不变的发展轨迹，杭州的城市商业发展需要变革、汰换和外部支撑。

（来源：联商网 陈宁辉）

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