联商网消息：5月28日，备受关注的杭州百井坊商业地块终于出让。地块价值的稀缺性同时吸引了包括恒隆、九龙仓、华润、新鸿基、银泰、城投（阿里）等在内的开发商激烈争夺，出让过程堪称惊心动魄，经过336轮竞拍，最终恒隆地产以107亿击败各路对手，将宝地收入囊中。

恒隆地产是优质港资发展商代表，旗下恒隆广场被视为高端购物中心代名词，它的到来注定将为杭州商业抹上不一样的色彩。今后会不会改写武林商圈格局？又会在杭州掀起怎样的商业风潮？值得每一位在杭商业地产人士的思考。

对此，《联商网》特别策划“杭州城市商业冷思考”系列报道，对话一批杭城优质商业掌舵人，请他们一一发表真知灼见。

本期《联商网》采访了龙湖商业华东二区总经理郜琰豫，来看看他眼中的杭州商业风云以及龙湖在杭州的精耕细作。

杭州快跑

近年来，杭州城市地位的攀升有目共睹，已晋升新一线城市队列。随着城市规模的扩大，人口的不断导入，杭州这片商业沃土受到各方“觊觎”，越来越多的房企涌入，商业正在迎来百花齐放的时代。这些变化，龙湖商业华东二区总经理郜琰豫看在眼里，杭州市场的开放、年轻也给他留下了深刻印象：“从原来以传统百货为主导，到后来的万象城，再到嘉里中心、如今的恒隆，证明了杭州商业开放的姿态，也足见商业氛围多姿多彩。”

▲龙湖商业华东二区总经理郜琰豫

年轻是郜琰豫从杭州市场读出的第二种气质，作为电商之都，杭州无论在文化层次还是人口年龄、家庭结构上，都突显出年轻化，这里的消费者不仅对新鲜事物接受度高，包容性也更强。于商业而言，这是积极信号。

尽管作为杭州唯一一个百亿级商圈——武林商圈的地位短时间内仍难以撼动，恒隆的入驻，也势必会在差异化路线上提振商圈活力，但这掩盖不了杭州商业正在加速去中心化的事实。越来越多的商业体正在杭州各个板块拔地而起，为多商圈的形成起到了重要作用。龙湖天街堪称这方面的践行代表。

2009年龙湖首进杭州，从2015年在下沙布局首个天街项目之后，龙湖商业在杭州的发展正式摁下快进键。时至今日，已在杭州东南西北布局6座天街产品，其中金沙天街和滨江天街分别于2015年和2017年开业，2019年，西溪天街、紫荆天街以及滨江天街·万芳项目也将开门纳客。届时，天街系产品四方联动，龙湖商业品牌影响力将得到深度释放，项目所在版块的商业价值也将进一步得到撬动。

网格化布局

6座天街的大手笔布局下，龙湖商业在杭州已经形成了无与伦比的购物中心规模优势，而这正是龙湖商业网格化布局的体现。郜琰豫告诉《联商网》，TOD模式布局是龙湖商业拓展的一大鲜明特征。便捷的轨道交通节点是龙湖天街选址的先决条件，通过高效的交通接驳，实现消费者与商业空间的完美连接，这点在已开业的金沙天街（1号线上盖）和滨江天街（6号线）两大项目上得到了充分体现。

他进一步表示，龙湖集团有四大主航道，除了商业运营，还包括地产开发，物业服务，长租公寓。目前6个天街的商业网格化正在形成，但只有把四大航道全部打通才是真正的龙湖全业务、全品牌的网格化。反过来，这样也足以支撑龙湖去开更多的商业项目。

追溯龙湖的发展历史可以知道，这个渝派明星房企商业起步早，从第一个天街产品——重庆北城天街面世后稳扎稳打，巩固成渝市场，此后走向北京，继而一路南下，落子华东第一站杭州，再到如今深耕杭州，形成了强大的品牌优势，奠定了行业地位。如今商业品质与住宅声誉齐飞，受到业内的高度认可。

2015年9月，杭州下沙龙湖金沙天街绽放，品牌同步开业率突破97％，引入了300多个知名品牌，极大弥补了区域商业短板，提升了周边居民的消费品质。今年是金沙天街开业的第三个年头，项目处于稳步上升期，日均客流超过6.5万，这一绝对值在杭州商场能进前三名。时隔两年后，龙湖商业再次献上力作，滨江天街在万众瞩目中如期开业，运营不到一年，时尚标杆形象已深入人心，潮逗文化引领了滨江商业的发展。

对此，郜琰豫无不自豪，在他看来，两大项目如今取得的成绩完全符合预期，某些方面甚至超出预期。他总结到，前期的选址，精准的定位和客群研究，后期的良好运营是关键所在。“我们开业后会对项目进行复盘，做到不断升级，为每个项目打造专属的故事和剧本。”

刚刚过去的“66天街欢抢节”是龙湖商业首个天街品牌日，6月8日-10日活动期间，金沙天街和滨江天街两大项目总销售额突破5300万元，销售同比增幅达138％，总客流量突破626000人次，客流同比增幅66％。这是龙湖商业综合运营能力最好的证明。

空间IP大戏

2018年伊始，龙湖集团CEO邵明晓明确提出了“空间即服务”的理念，在这一战略创想下，龙湖商业致力于成为最优秀的商业空间运营商。何为空间？仅仅指商场的内外部空间？当然不是，龙湖商业要服务的是商场能够辐射到的所有空间，包括有形和无形的。在天街，商业与城市文化、居民生活的相互关照最终演绎为空间布局、空间建构、空间服务的层层递进。

▲滨江天街

位于滨江天街屋顶的1515空中街区是滨江天街的四大IP空间之一，全国独创的美式街区，为城市生活提供了更多的公共空间定制化服务，以夜宵酒吧为主的新业态餐饮，多次举办了具备全球影响力的品牌发布会和太空展览，形成了充满情感和记忆空间的“空中乌托邦”场景，也是滨江天街名副其实的第五立面。

《联商网》了解到，滨江天街还与滨江图书馆合作，帮助图书馆实体点位在商场落位，书籍可以快速借还，实现公共设施在空间上的延伸；商场还与当地艺术家联袂推出美术盒子，消费者可以通过盒子上的二维码了解作品，这个过程中，消费者并不直接在商场内产生消费。滨江天街希望借助这些非盈利性的空间服务、空间延展功能，满足消费者的文化需求，从而增强客户黏性。

▲金沙天街

过去的5月，金沙天街的三楼儿童区进行了全部升级亮相，其中杭州首个移动母婴室的落地成为最大的吸睛点。作为家庭型定位的购物中心，金沙天街完美融合了龙湖“空间即服务”的理念和目标消费群体的需求，在此基础上孵化出“空间叠用”的概念。此次移动母婴室的快速落地就是根据妈妈群体在公共场合中哺乳和宝宝护理的刚性需求，直接推动落成。这是公共空间叠用的一种创新，不仅体现了商场的人文关怀，与商场给消费者提供温暖的归属感的理念不谋而合，也紧紧的把人与空间链接在了一起。

2019畅想曲

如今，龙湖商业在杭州的空间IP探索行动正在有力的展开。将于2019年下半年开业的西溪天街、紫荆天街以及滨江天街·万芳又如何讲好差异化的空间故事？郜琰豫跟我们描绘了三副各有特色的图景。

▲西溪天街

西溪天街定位为“西溪里·慢生活”，项目体量15万方，打造“风景·场景·心景”三景合一的慢生活美学综合体，”千顷蒹葭十里洲，溪居宜月更宜秋。黄橙红柿紫菱角，不羡人间万户侯。”刘息壤的诗句描写收获的喜悦和在西溪畔幽居的悠然，日常生活是如此富足惬意，不需要艳羡世俗的庸碌。从诗句中获得灵感，将“景为先，心景融合”的独有气质融入商业，塑造人在其中的悠然状态，正是西溪天街的源起哲学。

▲紫荆天街

紫荆天街位于三墩板块，项目体量8.3万方。扼城北中心位置，汲取运河文明，院子文化主张下，以院落叠加的形式展现江南民居的风格，形成城北精致家庭欢享生活场。以聚院、动院、静院、智院、宴院、景院，形成了项目整体结合业态布局的六位呈现，在空间中打造精致家庭欢享生活场。

▲滨江天街·万芳

而滨江天街·万芳则旨在打造多重体验式场景空间生活综合体，体量2.2万方，是一个创新体验空间，将空间主力店化，也为滨江天街增加更多的体验式场景，整体空间消除边界感，让公区与店铺自然互动；链接杭州本地艺术资源，将公区空间艺术展共享的商业空间；链接租户，公区软装可以是商品, 也是游乐空间；链接影院、书店，局部空间可成为沙龙、见面会的举办场地，打造一个智慧主题空间，也提升商场的空间叠用力。万芳建成后滨江天街的整体总商业建筑面积也将超18万㎡。

“通过网格化布局，实现真正的转念即达，通过空间的情感链接，让消费者充分认知、感触到并且和我们产生黏性。”郜琰豫如此总结。

转念即达，说明了这个欢乐入口不会唯一。郜琰豫告诉《联商网》，龙湖天街的网格化布局是基于不同的地理位置和客群研究做出的市场深耕举措，诞生的每一座天街都是“一街一景”差异化、非脸谱化的天街，哪怕相隔不到5公里的西溪天街和紫荆天街，也不担心存在竞争，反而为整个杭州西北部区域商业起到补充作用。他进一步强调，只要定位和客群做到细分，市场还远远没有饱和。

（来源：联商网 周松平）

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