联商网消息：3月18日下午14：00，由全联房地产商会商业地产工作委员会与吴晓波频道共同主办的“疫情下的商业复兴与创新之道”线上系列公益论坛如期举行，《联商网》受邀参与直播。

首日主题为“救助与纾困”，将围绕“业主出血大免租，行业自救是否可持续”，“疫情下大企业就一定比中小企业抗风险”，“疫情是否能成为商业地产脱下地产外衣的契机”等热点话题进行讨论。

嘉宾阵容由全联房地产商会、商业地产工作委员会会长王永平，知名财经作家、890新商学创始人吴晓波，万科集团合伙人、印力集团董事长兼总裁丁力业，优客工场创始人毛大庆，步步高集团董事长王填、爱琴海集团董事长张华容等组成。

其中，毛大庆从从场区角度和疫情期的关系出发，讲述了企业办公模式的变化以及场区线上线下融合。

以下为毛大庆演讲的主要内容（有删减）：

进场与退租

从恢复工作时间来看，我们可能在所有的线下模式里最早的，北京市商务委做了一个统计，所有的线下商业业态模式恢复工作、恢复生产最早的是联合办公，在场区里只要有一两家企业回来上班，我们都得恢复生产。

从目前的到岗率来看，现在全国我们平均197个社区，大概到岗率是在43%左右，预计到4月初应该可能会达到55%—60%。

但是另外一方面我们也看到有退租的现象， 我们在节前平均全国入驻率是79%，现在全国平均签约率是73%，掉了6个点，并不多。

在过去三周里新签约的入驻企业增加200家，入驻企业增长非常快，而且增长的好多是从写字楼和原来园区直接搬出来的。

所以我在疫情期间的想法是，弹性办公和灵活办公这两个特征可能会有比较明显的出现。

我们也一直在研究，线上办公和远程办公会不会取代线下办公？

线下办公会被取代吗？

确实会有一部分，像建筑设计、艺术设计，包括一些存在松散工作关系的企业，可能会大面积转向灵活办公、家庭办公和线上办公，但是主流公司仍然还不能说线上就能取代线下的办公场景，这里面主要是因为企业组织构成、企业的生产关系构成，以及公司的一些纪律、制度等原因，还有一些公司的信息是高保密性的，只能在局域网内调取，也不太适合远程办公。

但是另一方面，很多公司在固定预算里面都有一项叫办公租赁、行政成本，很多公司在疫情之后希望把这部分成本变成可控、可调节、可移动、可弹性的成本，使得这些公司可能在波动期，不稳定期，包括企业转型的过程之中更好的控制由于人员波动，由于企业的经营方式转型而带来的不必要的固定成本的浪费，甚至于不太好掉头这样的问题。

所以我们也意识到在疫情爆发的早期，很多企业开始在寻求弹性灵活办公的方式。

另外很多公司也希望选择对员工健康和幸福感有提升的办公场景，所以带有健身房、餐饮、培训设备、多选择尺度会议室甚至自带远程会议功能的办公空间成为他们的新选择。

很多新的入驻企业在以前的办公室并没有配备完善的远程办公设备，而我们会议室里面大量配备了远程办公设备，而这些公司就不用再新建基础设施。

包括我们今天这样的直播，在我们的一些场地里也搭设了供企业可以线上营销推广的直播间，这可能都是疫情之后应运而生的办公习惯的改变。

我们自身也做了很多反思，因为优客工场是领域的尝试者，其实在疫情之前也出现了不少问题，包括纯二房东亏损不盈利问题以及办公领域收入过于单一，仅仅靠房租收入而被诟病的等等这些问题，实际上我们也在这个过程中做了很多思考，这个问题不是因为疫情，疫情之前其实我们就做了这样的研究。

全产业链经营

第一个方面是会出现混合商业模式。原来很多二房东经营者，包括产业园区的二房东经营者，联合办公的二房东经营者，还有包括其他种类的，比如说像线下儿童活动、线下教育，还有一些类似于线下体育等等这些经营者，都会跟房主努力形成轻重结合的模式，比方说像保底租金，一部分进行收入分成，比方说进行资产托管等等。

第二就是纯的资产运营模式，我们叫做品牌输出，就是为楼主直接提供管理服务，有些像酒店管理模式。

第三，全产业链经营和服务为核心的转型。这里面包括联合办公，包括类似于像一些小型产业园区，这时候大家都在研究线上服务能力建设。

这点优客工场的能力相对比较强，我们在过去四年多时间里面搭建了APP和五个小程序共建的程序群，这个程序群的注册用户将近80万人，疫情期间，我们陆续推出了线上共助公益平台，大家在线上共享疫情信息，包括需求物资，购买物品物料的渠道。互助平台在疫情40多天里面有29万人参与，虽然不挣钱，但是我们通过这样一个模式，通过会员在疫情期间保持活跃，让大家互相之间的支持仍然存在。

疫情之后，我们进一步在平台上推出了线上便利店，现在已经在成都、西安、上海开发线上便利店的SaaS服务。

每个地区城市的总经理和负责人都组织线下会员，包括入驻办公企业需要的一些日常物品，小食品、安全材料、卫生材料，找到供应商，通过线上小卖部和线上SaaS平台，迅速开设线上零售商店，这些都是疫情期间我们互联网团队的开发成果。

可以想见，线下一旦恢复正常生产以后，大家可以在难以接触线下消费的时候，在线上端和供应端产生联系，我们GMV的增长非常快，三个月GMV达到2400多万，今年计划GMV超过一亿，主要是来自于80多万会员，以及与线上云集、拼多多会员的合作，为线下提供集中送货和集中提货点的安排。

未来，所有联合办公社区都可以成为虚拟超市，成为超市前端提货点，让线上供应的B端和我们线下企业服务B端，形成B2B直接联系之后，为线上直接接触供应链前端的供货商，集中供应，让他们减少物流、包装、运输成本的新的物业服务，这样能够让第三方获得更好的收益跟收费。

我们在引流线下商业模式的时候，如果提早把所有消费关系、运营关系搬到线上，而且不停的用各种方式让他们和平台发生强联系的时候，疫情对于企业的冲击将会降到最低，可以利用线上模式和会员发生更多的商业关系。

我们APP是在比较早的开通了API接驳端口，这个端口非常有用，我们跟56家商业合作伙伴形成了员工福利关系，今年我们准备主推员工福利，特别是新冠肺炎疫情之后。我们希望每个B端都能够获得丰厚的员工福利，比方说买汽车、保险，定客群、买旅游产品包等等。

我们怎么让他们获得难以获得的超级福利？

我们以80多万会员为基础和商家谈判，用80万员工量去要大企业员工福利，这是福利模式。

我们现在谈下来还是不错的，但是这首先是身份互认问题，比如说我们可以跟印力合作，向商家提供80万用户，我们的所有用户都同时成为商家的用户，并且被识别出，这是来自优客工场的用户，就可以拿到一个特别折扣，在交互APP留下印迹，让他形成结算。

这就是全产业链服务核心能力的培养，超越以前所有的办公服务公司，在跟购物中心和闲置写字楼谈管理的时候，实际上我们愿意成为一家独立管理公司。我们带着特有的平台服务能力，去跟楼宇合作的时候，我们扮演一个为楼宇招商，为楼宇带来客户，而且让客户在我们楼里面感到幸福感，这跟原来的中介模式完全不一样。

当然还有智慧化，线上线下结合的管理措施。

企业服务模式的软件，和包括企业服务的线上化，这恐怕都是疫情之后会非常良性的模式。

优客工场也致力于从一个二房东逐步转型到提供多元化企业服务，特别是线上福利化的企业服务平台。

四种企业会出现消费反弹

我不相信所谓的报复性消费，但是我相信反弹会在某些领域出现。

一个是健康类。昨天我问了一个混合所有制的医院国际体检中心，这个体检中心的主任告诉我，他们准备迎接体检的高峰期，他们说一季度损失了体检的钱，但是他们估计二季度会超额完成任务。

第二是户外体育，我们认为会井喷式反弹。马拉松、越野、登山等等，因为大家确实被憋坏了，需要释放。

第三个是餐饮，我也认为会释放很大的能力，但是吃法可能会发生改变，包括是不是会产生大聚餐，可能会有变化。

第四个是培训行业。

最后，可能会有更多的企业会选择从传统写字楼换成联合办公。

（来源：联商网）