五环外的商业服务业由冷清变热闹。

近日，北京市商务局网站发布《北京市“十四五”时期商业服务业发展规划（征求意见稿）》（以下简称《规划（征求意见稿）》）提到，加强新城地区消费新载体建设。北京将以轨道微中心建设为抓手，打造购物、商务、公共服务、文化娱乐于一体的轨道微中心消费链。

实际上，五环外市场成为项目运营商重夺人气、扳回市场的焦点。在业内专家看来，五环外集聚年轻消费人群，对于购物、餐饮、娱乐消费的需求在增长。现如今，五环外的“新地标”也在同步建立中。

打造轨道微中心消费链

“十四五”期间，北京商业服务业迎来更多利好政策。7月6日，北京市商务局发布的《规划（征求意见稿）》鼓励打造消费新地标，尤其对五环外商业服务业提出更多规划内容。

《规划（征求意见稿）》中提出，建设城市副中心新型消费圈。北京将以环球主题公园、大运河景区建设为重点，布局一批高品质商业设施，建成城市副中心剧院、图书馆、博物馆等一批标志性、现代化公共文化设施，提升城市副中心文化生活品质。

不仅北京城市副中心，未来五年内，怀柔、平谷等五环外区域也是北京商业服务业发展的重点。《规划（征求意见稿）》提到，北京还将加强新城地区消费新载体建设。例如，以轨道微中心建设为抓手，在怀柔南站、未来科学城南区站、平谷站等轨道交通站点，打造购物、商务、公共服务、文化娱乐于一体的轨道微中心消费链。

另外，北京还将以世界休闲旅游大会资源可持续利用为重点，在平谷区金海湖地区打造会议会展小镇、购物消费小镇和旅游小镇。同时，回天地区将依托龙域、龙泽、龙德三大特色商圈，将该地区打造成为“商圈+生活圈+夜经济”消费重镇。

从规划中提及的地点来看，位置多位于五环外。远郊区的商业设施连锁化不断提升。北京市商务局数据显示，从2020年新设提升基本便民商业网点情况看，城区新设提升网点的连锁化率在八九成以上，大多数郊区新设提升网点的连锁化率仅四成到六成。

“五环外”消费进阶

北京市区内人口外迁和远郊本地居民消费能力的提高，促使远郊消费活力不断被激发。今年2月，北京市商务局会同戴德梁行发布的《北京市商圈活力研究报告》显示，北京全市52个商圈综合排名中，房山长阳商圈挤入前十名，排位第四。

北京商业主体同样看好五环外市场。北京商报记者在采访中了解到，大型商企即将进驻昌平地区。据悉，未来几年内，合生商业旗下产品线合生汇、京投集团平西府地铁上盖商业综合体、首开旗下回龙观G区商业综合体、智荟街、乐多港万达广场等项目将会陆续进驻昌平区。

获评国家AAA级旅游景区的中粮·祥云小镇，运营负责人也对城郊商业抱有高期待。中粮·祥云小镇相关负责人表示，商业项目在城郊完善区域配套商业设施的同时，与城区商业项目形成差异化，更有利于破圈。

北京商报记者统计发现，龙湖商业旗下项目开业的数量最多，且主要集中在北京的新开发区及南城范围。与此同时，通州已经成为了商业地产商争夺的新商业高地。继北投爱琴海购物公园开业之后，还将有北京乐堤港、合生汇等项目陆续进驻通州。其中，位于通州运河商务区的北京乐堤港即将在明年入市，目前的招商进度已经过半。

便民连锁品牌也热衷填补“五环外”网点缺口。便利蜂App显示，该品牌已在大兴区、顺义区分别开设十余家门店，在门头沟区开设5家门店。

沿着轨道建商业

北京建设消费新地标的关键词，不仅是“五环外”，还有“轨道”，打造轨道微中心消费链。北京京商流通战略研究院院长赖阳认为，轨道微中心需要升级换代，服务内容从功能类向品质化升级。首先，地标应该调整业态结构，让供给更契合现代的生活方式，引入的品牌要与现代消费者的生活品质相匹配。另外，地标的设计应该增加互动类内容，尤其，增加智能化的配置，实现更加优化的个人服务，与消费者形成较好的互动。

中国购物中心产业资讯中心主任郭增利同样认为，轨道微中心的建设需要实现共享、互动。未来的“微中心”建设所导入的功能必须体现共享和互动的组合关系，明确特定地区的“微中心”主要服务于谁，以此来判定建设方向，使引进的内容之间形成良好的组合关系。郭增利进一步表示，“运营主体要在空间和内容整合在一起，实现‘微中心’特定的‘商业+产业’的定位”。

郭增利进一步强调，“微中心”的建设离不开商业消费和产业功能的融合，将“微中心”打造成一个商业和产业的组合体。它所带来的影响力、便利性、持续经营的能力都会比单一的会展、单一的商业有更为良性运转的空间。

对于项目在“五环外”运营的优势，中粮·祥云小镇相关负责人表示，商业项目与文旅内容结合，是一个突破口。城郊商业虽然不会形成流量巨盘，但对于社群培育更显优势，项目可以根据客流兴趣的细分，以场内良好的情感互动，让会员与消费者对商业体产生归属感。