真实的北外滩来福士

来源：商业地产志 TERRY 2021-07-12 17:25

198亿的北外滩来福士广场资产包，7月10日商场部分正式开业。

这个周末，北外滩来福士广场在百度地图上的热力表现，稳居虹口榜首。

几位「快枪手」自媒体人已经在开业当天就发表了文章（放在一起并不说明文章内容有相似性或可比性，仅从发稿时间上做甄选）??

*商业咔：写北外滩来福士前，先来聊一波这两天被刷屏的城市集市（必读贴）

*楼典：当国金的躯壳，装入了万达的灵魂，北外滩来福士广场让上海商业进一步内卷（一句话观点图片贴）

*地产与远方：Casanova | 应是不负北外滩（回应「楼典」贴的文）

后面两篇的观点迥异还蛮有意思，毕竟两个账号主理人是魔都地产圈内共识度较高的专业KOL。

不过，作为一名「外来观察者」，我既没有商业咔对于魔都瞬息万变的商业市场那么精准的拿捏和专业解读，也没有楼典老师寥寥数字传递出来的「爱之深、责之切」，更没有地产与远方的主理人那种「没有做过这个项目的人都没有资格瞎逼逼」的霸气。

只是，作为B端自媒体，尽可能客观地去做记录和分享，毕竟是本职工作所需。

当然，受限于个人学识与眼界，以主观视角记录真实所见，无法100%客观。故此，虚心接受各路大神指正，谢绝自以为是的无理抬杠。

前文链接的商业咔那篇，把北外滩来福士这次开业最火的CITY MART已经讲得不能更透了，这不仅是当晚上海各大电视台争相报道的重点，应该也是接下来的一大波媒体撰文的最大亮点。

因此，关于城市集市部分，本文就不再赘述分析和知识点了，简单PO点图大家远程感受一下。这个城市集市有两个主要出入口，地铁12号线提篮桥站进入商场B2层的一端，与主入口相距不远，可以看到全天都有很多人排队准备从下图2的主入口进入??

上图最远处就主要是从地铁过来的客流

集市内部部分的静态场景，细节还原度真的不要太赞，注意看细节，分分钟感觉穿越回到童年（每一件普通得不能更普通的生活用品都太有共情力了，都是我小时候的真切日常啊）??

几个相当逼真的蜡像几乎让人信以为真，商户与场景的融合度也相当之高，继续注意看细节（蜡像阿姨卖的什么花？报摊小哥卖的什么报纸和杂志？桌上的水壶，柱子上的小广告，IC卡公用电话……）??

非要鸡蛋里挑骨头的话，层高略低，以及由于顶部较亮，导致部分工程设备在人们抬头观摩时，不小心「乱入」的概率较大（当然这并不影响客流量的持续暴增）??

PO完图说三点。1. 这款CITY MART在C端已经炸锅了，覆盖对象主要是70-80后中青年及其上两代老年，以及部分目前正好生活在类似场景的人群，包括但不限于虹口、杨浦、闵行等区域的老城区，以及「爷爷」、「爸爸」、「孙子」三代人??

2. 值得注意的是，久负盛名的世纪汇1192弄是「小空间内搭配大场景」的思路，而北外滩来福士的CITY MART更聚焦在市民日常生活的小场景里，两者的场景共情力都很强，都能强势吸引城市远端客群，市调的话建议两个搭配起来看，各有优势。3. 为什么这么吸引人？窃以为，TA能让人在当下的时空，用特别真实的场景还原，让人非常直观地感受到过去的30年里，我们的生活发生的翻天覆地的变化，并以这样的方式致敬为这些改变付出努力的每一代人。对上一辈或许是忆苦思甜，对我辈则是记忆涌动的无限感叹，对更年轻的90后和00后而言，这是新奇感满格的一次体验「爸妈的时代」——跨度如此之大的场景共情力渲染，有钱都不一定能办得到，需要花大心思去琢磨和打造。更别说这些场景的高细节化还原，都是以虹口和杨浦曾经的真实过往为参照，甚至融入了只有这个区域范围才曾经出现过的一些特定的细物，很走心了。感谢北外滩来福士和CITY MART的相互成就，让人们能在极具现代化风格的建筑中，找到故地重游的「物是人未老」，有了更多的「跨时空体验」，产生了更广泛的情感连接。

图片始终拍不出既视感，随手录了一小段视频，大家勉强隔空感受一下氛围及人气（录制时间在开业当天7.10上午11点左右）??

第二趴，我把能记得住的北外滩来福士品牌落位，按照楼层划分，大致做了一下标注，后面会结合这几张图来聊。人工采集，难免有错漏，欢迎查漏补缺。

先说整体感受。

凯德花了198亿从上港&金茂手上买过来的这个资产，本质上有挺多超前的设计和考量。据说当初香港领汇大概也在定位思路上给予了不少建议。

凯德接手后，虽然肯定也做了蛮多调整，但是近似正方形的地块在做商业空间时的天然动线劣势，以及两个商办塔楼对商场内外部空间版图的客观影响，彼时都已经是板上钉钉的事情。

因此，如今当年的星港国际中心虽然变身为来福士，也以区域内不俗的面貌成功亮相，但跟其他来福士兄弟相比，多少有一点点「不是特别凯德」的感觉。

这种感觉，不能说绝对的好或者坏，但是有几个印象深刻的点值得单独聊聊。

1. 负一层的超市。

我是从负一层进入盒子内部的，没走几步就遇到了G·Primus by G·Super，简直是意外的惊喜，整理控和品质控会引发极度舒适??

不仅陈列的风格非常清爽舒适，品类分区也清晰有序、动线安排也极佳，而且由于货架的高度很友好，人在其中并不会感到视野受阻，关键是商品的SKU很全且选品出色，的确是个藏得蛮深的惊喜。

其中西班牙火腿和独立的红酒储藏室是两个很大的亮点，酒类不仅品类齐全且存储考究，从商品力上为未来周边的豪宅用户们传递「放心来住」的信心。

2. 一层的Bridge+Spark。

这便是凯德集团首次推出的商业创新试验场：由Bridge+ 奕桥衍生而来的全新商业空间Bridge+ Spark，凯德把它定位为「共享商业」，是一处灵活空间和商业社群平台。我在里面待了好一会儿，问了三不同的消费者同一个问题：「你好啊，请问这里是个什么店啊？」

第一个回答说，买手店啊。然后给我看他买的T。

第二个说，奶茶店啊。然后举起刚刚买的奶茶晃了晃。

第三个说，好像是网红逛播的地方吧。然后指了指直播间。

这三位2男1女，应该都是25岁以下的年轻人，每个人对于这里的认知竟然刚好都迥异，这本身就是一件特别奇妙的事情。这让我想起了前两天刚刚买到走不动的TX淮海。这个位置极佳的奕桥新空间叫做Spark，其实很像一个快闪店+策展型零售的组合空间，这个空间连同门口的直播间一起，未来不止全场品牌均可使用，外部品牌、IP、展览等各种跨界和玩法，也长期欢迎。

TX淮海的成功，已经验证了年轻一代的接受度和尝鲜能力，已经远远高于我们的想象力。那么这个人气和提袋率都挺让人惊讶的「奕桥」，会不会成为北外滩的「年轻力中心」呢？

3. Wagas的新线和星巴克邻居「而意」。

作为Wagas的「稳粉」，我长期全国出差，吃它家的系列准没错。只是这次时间仓促，没来得及详细观摩LOKAL的菜单，暂时没有发言权。但是来福士把它放在了皮爷对面，应该也是没差了??

「而意」是我在一楼发现的一个非常有意思的品牌，它不仅业态复合，且生态风貌极佳，在一众商业店铺之中格外出挑，而且还拥有与星巴克对应的东南口门神位置，窗边视野极好??

花店、运动零售、自行车、咖啡轻餐、Lounge吧，看似不着调的业态以舒展的姿态聚合在一起，与店铺装修风格一样，混搭得合理又出彩。我猜这家店的老板，不太可能是第一次开实体店。

把一个调性十足的复合型生活方式业态放在这样的位置，在当下的北外滩商业发展及动迁进度的情况下，招商思路是很大胆且合乎逻辑的。

4. 来福小镇。

由于项目的一层和负二层都连接了地铁12号线的站口，加上多个室外下沉广场和双塔办公楼通道相连的物理结构，让这座来福士的盒子部分拥有超级多的「进出口」，且不在一个水平面。

这样的结构放在2012年的建筑设计时间来看，已经足够有话题性了。即使是在当下，这个物业也未必过时，而且有比较多元的商业潜力可以挖掘。

位于负一层和负二层东南位置的「来福小镇」，大概就是这样的「潜力股」——TA肩负起了衔接多个外部下沉广场空间与商场盒子内部空间的作用，且由于室内外接驳的区域极多且空间面貌多样化??，未来不排除成为项目新亮点的可能性。

目前的「来福小镇」，与外部空间衔接的位置没有做明显的标识，但在盒子内部多个单独的门廊作为标志性区隔??

涵盖了F&B、养生馆、药店、照相馆、美容美发、健康中心、便利店等多种业态，招商思路大抵是希望人们在抵达项目时，可以就近获取最贴近生活所需的日常刚需消费场景（除了有个「乱入」的密室逃脱）??

由于没有跟策划者进行交流，单从个人视角放在当下来看，「来福小镇」的做法不可谓不聪明：原本可以往楼上放的生活方式类业态，以及与城市集市的老字号餐饮组合不相匹配的F&B，都集合在这一区域，一方面可以激活地铁远端的客流冷区，二来也带给人一种「柳暗花明又一村」的探索感，增加游逛乐趣。

5. 楼层组合。

我看到有人诟病北外滩来福士2楼开始就大面积亲子，感觉招商不行。但有两点需要注意：

1）这个项目的B2相当于绝大部分商场的B1，因此，它的2楼与其他项目的3楼一样进亲子，并不算是硬伤。

2）目前，北外滩来福士周边1KM常驻人口不足10万，大面积动迁后的升级住宅群落尚未建成，1-2层的没有呈现出重零售的形态，是可以理解的。

在其官方微信账号上，有一份业态占比示意图??

可以看到，目前零售部分只有1/3的占比，超市影院健身房三大主力店就占据了15%，这还是与项目周围当前的客群情况密不可分。

唯一有一点小尴尬的就是4层的屋顶花园，开业当天由于施工进度不允许，因此不可开放，除非要去威尔士健身房。这对开业当天的威尔士健身房引流当然带来了一定影响。

我们是从百丽宫的位置上电梯来到4层，因此要跨越整个天台才能抵达威尔士，而威尔士的工作人员和项目方的保安，均不知晓其店铺门口最近的一部直梯是几号梯。开业培训刚结束就忘记要点之迷，似乎在绝大部分项目都会遇到。

屋顶据说还有一个亮点，就是ROOF WEDDING，如果没有记错，应该是上海把屋顶空间给到婚庆的第一个商场了。我去的时候没有婚礼举行，就在网上找了个图凑合看看??

对应的业态品牌「格乐利雅」在婚庆界地位不俗，不过暂时还未与项目同期开业，有兴趣的朋友可以去搜索看看??

6. 关于猫和宠物。

我猜是不是项目团队跟我一样很喜欢猫，不止是有单独的猫店UNICAT，还有卡通尼乐园参与的单独的一个撸猫基地「棒恰恰的萌小宠」??

而且还有专门的宠物时尚生活方式品牌已经围挡??

宠物业态的「浓墨重彩」出场，和美发品牌遍布全场多达5家，都让人觉得比较有意思。

不过，待租店铺的统一围挡，虽然是我很喜欢的猫，但是这个画风和质感确实和其他用心雕琢的围挡有点落差??

质感超高的这部分围挡也可以对比看一下??

7. 开业活动。

IP是POPMART，与外部的泡泡玛特雕塑对应，在中庭做的策展也吸引了不少家庭亲子客群??

另一边，一场名为STRAWBERRY TOWN的活动，集结了不少热门乐队的演出也引来了为数不少的年轻人??

其实，无论是从Bridge+ Spark还是STRAWBERRY TOWN，POPMART或者小米新同学，我们可以非常明显地感受到，北外滩来福士想要营造的「年轻力」氛围。

不过，谁说年轻就一定是指年纪呢？

城市集市里面拿着相机狂拍的，十之八九是他们，二三楼的小景观里拍照的也是他们，就连未来电竞这样的AR馆里面，你看，也是他们??

全民心态年轻化、消费方式年轻化，这才是北外滩来福士正在努力达成的目标吧。毕竟，在目前这样客流还「青黄不接」的时期，还能开出如此效果，可想而知这个过程有多不易。

所以，虽然凯德上半年才传出打包出售全国6座来福士广场大部分股权的消息，我想，我们依然应该对这个在商业地产界极为资深的外企，抱有足够的敬意和感谢。

第三趴，我想结合区域来谈一下，这个上海第三座来福士广场为什么会有目前我们看到的呈现？根据上海市的最新规划，北外滩区域位于虹口区南部，河南北路、海宁路-周家嘴路、大连路、黄浦江-苏州河围合区域，总面积约4平方公里，陆域面积3.3平方公里，建设总规模约840万㎡。北外滩的开发体量之巨，远超南京西路、徐家汇这些老牌商务区以及前滩、苏河湾这些新兴商务区，可以说是上海继1990年陆家嘴建设开发之后，最大规模的城建规划了。新的规划带来的，必定是新的机遇。与即将在下半年开出的西岸首个盒子商业AI PLAZA类似，北外滩来福士也是北外滩区域第一座开业的商场，所处的位置如下：

可以看到，在北外滩来福士项目周围，15mins步行距离范围内（1KM以内）的住宅量极少，有关数据显示，这一人口数量仅为8万人左右。当然，这只是现在。

很显然，未来这一区，将会有真正意义上的人口结构性变化。北外滩来福士中远期的消费者结构看好，但也需面临近期即将到来的瑞虹天地太阳宫的近距离竞争。

这里我画了三个三角形，我们从小到大来看。1. 第一个小三角，是圈内人戏称的虹口商业金三角，瑞虹天地系、白玉兰广场和北外滩来福士。三者距离相近，类型相似，但面世时间、体量和定位均有所不同，相较而看，更靠近北苏州河的白玉兰广场，和已经自成一城的瑞虹天地系列商业，在当下均比北外滩来福士有客群优势。2. 第二个三角，是北外滩、外滩和陆家嘴这个区域金三角，这也是在规划北外滩时提出的一个三角。840万体量的规划建设达成后，三者之间定然会各有千秋、平分秋色。