去年5月中旬，一则人事变动引起京城地产圈的震动。贺江川辞去了担任13年的北辰实业董事长，调任首创集团党委书记、董事长，李伟东接过贺江川的交接棒。

彼时，市场纷纷猜想，北辰实业或存在与首创置业合并的可能。

眼下，一年时间过去，北辰实业并没有“如愿”并入首创集团，而是在内部给自己做起了混改“手术”。

7月5日，北辰实业(601588.SH)发布公告，全资子公司北京北辰会展集团有限公司(简称“北辰会展集团”)通过在北交所公开挂牌的方式实施增资扩股，引入北京首旅、首钢建投、京东科技及GLevents四名战略投资者。

从战投背景来看，北京首旅、首钢建投为北京国资委旗下企业，另外京东科技是京东集团旗下专注于以技术为产业服务的业务子集团，而GLeventsChinaLimited则成立于1996年，其背后GLevents是国际大型活动会展商。

本轮增资中，4名战略投资者各出资5036.71万元，共认购北辰会展集团新增注册资本8000万元。增资完成后，北辰会展集团注册资本将由1.2亿元增至2亿元，北辰实业的持股比例由100%变更为60%，4名战略投资者的持股比例均为10%。

引入4名战投，让出40%股份，北辰会展集团无疑进行了一场混改“大手术”。同时，它还更名为首都会展（集团）有限公司。

更名后，北辰会展集团的高管也发生“大换血”，孙东樊退任了北辰会展董事长，原总经理升任董事长。此外，新进股东也在北辰会展的董事行列占据位置。

为何北辰实业选中了北辰会展集团作为混改“开刀”对象？会展业务又能否扛起北辰实业业绩增长的重任？

会展生意难做

据乐居财经了解到，北辰会展集团是目前北辰实业“存续”子公司里成立最早的一家，注册于2012年7月，注册金仅次于北京北辰地产集团有限公司，可见其在上市公司中的重要地位。

与此同时，北辰会展集团也是北辰实业会展业务中的主体公司，运营管理包括国家会议中心、北京国际会议中心在内的会展场馆20个，总建筑面积近420万平方米。

头顶国内管理专业会展场馆数量最多、面积最大会展运营企业的头衔，北辰会展集团的财务数据却不似那么漂亮。

截至2020年底，北辰会展集团资产总额2.21亿元，净资产1.67亿元；2020年，公司实现营业收入6780.86万元，净利润205.06万元，占上市公司净利润（5.76亿元）的0.35％。

反观北辰实业的整体会展业绩，也并不理想。自疫情发生以后，全球各类大小展会一度“停摆”，北辰会展同样遭受冲击。

2020年，北辰实业投资物业和酒店分部（其中包含公寓、写字楼、会展及酒店等出租）实现营业收入17.38亿元，同比下降34.66%；税前利润0.94亿元，同比下降88.55%。 

事实上，从2018年起，会展业务在北辰实业的业绩占比逐年减少，投资物业和酒店分部收入在北辰实业总营收的占比从2018年的14.72%逐年下降至2020年的9.66%。投资物业的毛利率也从2018年的61.53%降至2020年的45.14%。

虽然会展业绩不如地产，但北辰实业在2020年报中，却首次将会展业务放在地产业务前面，可见其对推动会展业务的决心。

在北京产权交易所网站上，除了北辰会展集团以外，北辰实业还将旗下2家涉及会展服务的4级子公司纳入混改范围，分别为北辰集团会展物流业务公司、北辰集团外资合作项目公司。

乐居财经获悉，这两家参与混改的企业不仅匿名，还未披露财务数据，仅透露是北辰会展集团旗下子公司，一家持股49%，另一家持股51%。

截至目前，北辰会展集团对外投资10家子公司。其中，北京北辰酒店管理、北京北辰会展信息服务、北京北辰信通网络技术服务、北京北辰领航商务会展、北京北辰时代会展、北京北辰会展研究院是全资100%持有；此外，还投资了北京北辰兴顺会展（90%）、武汉北辰领航商务会展（60%）、钓鱼台北辰（北京）会展（51%）、南京北辰扬子江会议会展（49%）。

由此来看，南京北辰扬子江会议会展正是那家匿名的“北辰集团外资合作项目公司”。它成立于2020年8月，由北辰会展集团和南京扬子江资产运营管理有限公司分别持股49%和51%。

地王“后遗症”

在中国房地产史上，像北辰实业这样借两大体育盛会“东风”享誉全国的房企并不多见。凭借着亚运村的优势资源，北辰实业有着很好的开头，但它却在2020年跌出中国房企销售百强。

在盈利能力上，2020年，北辰实业净利润约5.76亿元，同比下降68.76%；归属母公司净利润约2.71亿元，同比下降83.62%。

对于净利润下滑，北辰实业方面给出的解释是：可结算面积减少且结算的高毛利率产品占比减少，以及对部分项目计提减值准备。

业内人士表示，部分房企利润下滑跟整体拿地价过高有一定关联，另外与开发整体成本过高、限价政策导致房屋销售价格有所下降也有关系。

“轻资产运行”是北辰历年来的发展指引，但除了会展业务外，它旗下还拥有地产业务。北辰实业为突破规模瓶颈，在京外开疆拓土，曾多次溢价拿地，自2008年以来，它在全国14个城市共拿“地王”超过20宗。

尤其是调控政策频出的2015年至2017年，北辰实业是市场上鲜有逆市高价拿地的参与者，先后进入武汉、长沙等城市，所到之处均留下“地王”的印迹。据不完全统计，北辰实业在2015到2017年累计获得35宗地块，其中6宗为“地王”。

此前激进扩张的步伐，也使得北辰的负债率进一步上升，以及现金流进一步下降。至2017年底，北辰实业负债率83.29％，创历史新高；同期，经营现金流跌至-16.28亿元，创历史新低。

截至2020年底，北辰实业仍有当年地王项目未消化完，如长沙北辰三角洲项目、海口北辰项目等。

除此之外，截至 2020 年底，北辰实业主要在售项目中完工项目剩余可售面积为 20.76 万平方米，部分开发项目面临一定去化压力。

同期，公司2020年度计提资产减值准备总计8.95亿元，其中公司需对房地产项目计提存货跌价准备8.91亿元，而后续公司存货仍存在一定跌价风险。

2022年将是北辰实业集中偿债期。在北辰实业存续的7只债券里，其中4只债券将于2022年到期。此外，公司仍有26.30亿元永续债，后期该债务负担仍较重。 

“会展王”起家故事

回溯北辰实业和北辰会展的发展史，可以说是“应亚运而起，借奥运腾飞”。

上世纪90年代，为举办1990年第十一届亚运会，一个集会展、酒店、写字楼、高档公寓和购物、娱乐、餐饮设施于一体的现代化建筑群——亚运村在北京拔地而起。而北辰实业的大股东北辰集团的前身正是组建于1986年的第十一届亚运会运动员村工程建设总指挥部。

亚运会结束后，亚运村中的多个物业成为北辰集团的资产，奥运会的举办又使北辰拥有了国家会议中心物业群。也正是从那时起，北辰会展被外界熟知，迅速跻身世界会展舞台。

在北京奥运会结束后的10年时间里，北辰实业成长为一家以会展服务为特色的复合地产品牌。所谓复合地产，即除了地产、会务这两大主营业务以外，北辰实业还在探索长租公寓、养老、文创产业等板块。

2014年的APEC会议是北辰会展发展的重要节点。此前，会展业务只是北辰实业的一小部分，但自2014年APEC以来，北辰会展承担了很多国务和政务活动。包括2016年G20杭州峰会、2018年上合组织青岛峰会、2018年中非合作论坛、2019北京世界园艺博览会、服贸会等一系列重大活动。

截至目前，北辰实业的会展资产仍主要集中在亚运村和国家会议中心。在420万平的会展运营管理面积中，其中310万平是公司受托管理的。