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撰文/牧之

导语：经过前期的野蛮生长到后来的逐步成熟，再到如今的多元创新，中国商业地产已经站上了新周期的起点。

未来十年，商业地产将衍化出怎样的发展生态和格局，很大程度取决于综合实力更强，运营水平更高的行业头部力量。他们掌握了市场的绝对话语权，主导着区域乃至全国的商业地产市场运行，在城市更新建设和消费变革中更是起到了不可忽视的先锋模范作用。

联商网零售研究中心特此推出“重点开发商商业产品线解析及已开项目盘点”系列专题，聚焦头部开发商，梳理各大企业商业产品线发展脉络，总结他们各自的运营特色和发展规律，形成图文数据资料，以供行业参考学习。

在商业地产江湖，龙湖可谓一个特别的存在。

从2000年正式踏入商业地产领域以来，龙湖的发展战略，可谓保守，亦可谓稳健。前十年时间，龙湖仅仅运营了五个商业项目。在“先质量再规模”的原则之下，龙湖偏执地追求单个项目的成功与盈利。

诚然，规模化对于商业地产企业来说至关重要，既是自身实力的直观体现，又是行业地位的决定因素，还是讲好故事的绝佳资本。不过，没有质量的数量，没有任何意义。

正是在这种坚持之下，龙湖的购物中心开一个火一个，基本没有冷清的项目，一幕幕“天街现象”不断上演。这也使得龙湖的商业运营，在业内积累了极佳的口碑。

近年来，龙湖在“网格化布局”战略加持之下加快了发展步伐，保持每年超过十座购物中心开业的拓展节奏。

截至目前，龙湖全国开业购物中心达54座，已布局全国28城，覆盖华西、华东、环渤海、华南、华中五大区域，拥有项目超过100个，成为商业地产江湖一支不容忽视的力量。

三大商业地产品牌

进入商业地产领域九年之后，龙湖于2009年正式发布“天街”“星悦荟”“家悦荟”三大商业业态品牌。

天街，作为龙湖集团持有的主要商业地产品牌，定位为面向中等收入新兴家庭的区域型购物中心，为集购物、餐饮、休闲、娱乐等多业态的一站式商业综合体。天街系列也是近年来龙湖的主要拓展方向，截至目前，全国已开业天街项目达45个。

星悦荟，是龙湖在全国布局的第二大商业地产品牌，以地域特色为依托，体量以3-5万平方米为主，提供灵活多样的商业配搭，满足社区居民、商务白领或周边人群的生活购物需求。不过近年来，星悦荟项目拓展缓慢，全国仅有8个项目。2020年12月18日，成都武侯星悦荟亮相，成为龙湖在成都的街区商业体首发力作。

家悦荟，是龙湖持有的定位为中高端家居生活购物中心的商业地产品牌。不过，这一产品线似乎已经被龙湖放弃，自2010年9月开业的重庆MOCO之后，十余年的时间，龙湖再未拓展该系列的新项目。重庆MOCO也成为龙湖家悦荟这一地产品牌的独苗。

在过去的2020年，龙湖商业在成都、重庆、南京、苏州、西安、济南等6个城市完成了10个商业项目的开业。进入2021年，龙湖商业加速布局速度，上半年已有北京丽泽天街、苏州狮山天街Ⅱ期、武汉江宸天街、长沙洋湖天街、成都锦宸天街等5个项目开业；下半年，首开龙湖北京熙悦天街、龙湖重庆公园天街、龙湖杭州江东天街、龙湖杭州丁桥天街、龙湖南京河西天街、龙湖苏州东吴天街等6个项目也将正式亮相。

租金收入是试金石

2020年，在疫情的影响之下，不少商业项目都面临着品牌关店或终止租约的经营困境，出租率下降成为普遍现象，甚至濒临警戒线的也不在少数。

不过，运营能力扎实且极富应变能力的龙湖，直面挑战积极带领商户展开自救，借力模式创新、空间创新以及多元化场景体验，迅速恢复客流与销售。截至2020年末，龙湖在全国已开业的49家购物中心的平均出租率高达97%，租金收入达58.2亿元，同比增长23%；总销售额305亿元，同比增长14%。

2021年，龙湖商业的发展目标：计划开业购物中心11个，租金收入达到85亿元。今年上半年，龙湖新开5个购物中心，几乎完成开业计划的一半。按照龙湖的稳健节奏，完成开业计划几乎板上钉钉，租金收入达到85亿元难度也不大。

在任何不确定因素的影响下，旗下商业项目都享有租金与销售铸成的压舱石，这是龙湖经过20年淬炼所拥有的底气，也是众多品牌商户选择与龙湖合作的原因。

截至目前，龙湖的合作品牌商户超5000家，战略合作品牌超340家，其已跻身商业地产领域第一梯队。

启动轻资产模式

众所周知，商业地产项目前期资金投入巨大，回报缓慢且周期长，正如龙湖集团CEO邵明晓所言，商业地产是资本成本的游戏。所以，在追求规模化的道路上，“变轻”是必然趋势。

2021年3月9日，龙湖商业宣布全面启动轻资产模式。龙湖给出的解释是：“几年前就被客户推着进行，但那时运营实力和效率还够输出，如今准备了两三年，已经可以去帮助客户提高资产利用率，是吻合龙湖集团价值观的一件事。”

在随后的几个月内，龙湖相继在杭州和重庆两地签约三个轻资产项目，将官宣落到实处。

其实在此之前，龙湖为了保持商业开发节奏，每年把销售物业回款的10%作为上限支持商业发展，同时也会把商业项目的一些股权分出去，筹集资金继续开发拓展新项目。这是龙湖拓展商业项目的核心资金策略。

不过，随着房地产市场的微妙变化，龙湖选择启动轻资产模式以维持规模化发展也在意料之中。毕竟，商业地产从持有运营的重资产模式向以输出运营服务的轻资产模式转型是必然趋势。轻资产模式可以使得商业地产企业优化资产组合，并不断释放商管运营价值。

当然，轻资产模式也有受制于合作方、管理成本提高、运营效率降低等风险，企业还是需要根据自身情况做出理性判断及阶段性选择。

龙湖的轻资产之路前景如何，仍需等待时间的检验。

龙湖已开业购物中心盘点及2020年租金收入一览：