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撰文/西泠雪

图片/大悦城控股官网

导语：经过前期的野蛮生长到后来的逐步成熟，再到如今的多元创新，中国商业地产已经站上了新周期的起点。

未来十年，商业地产将衍化出怎样的发展生态和格局，很大程度取决于综合实力更强，运营水平更高的行业头部力量。他们掌握了市场的绝对话语权，主导着区域乃至全国的商业地产市场运行，在城市更新建设和消费变革中更是起到了不可忽视的先锋模范作用。

联商网零售研究中心特此推出“重点开发商商业产品线解析及已开项目盘点”系列专题，聚焦头部开发商，梳理各大企业商业产品线发展脉络，总结他们各自的运营特色和发展规律，形成图文数据资料，以供行业参考学习。

大悦城控股是中粮集团旗下唯一的地产投资和管理平台，旗下拥有大悦城地产有限公司，定位“城市运营商与美好生活服务商”的战略方向。

2019年，大悦城控股完成重组，此后其从传统的住宅开发，开始转向商业地产、产业地产、长租公寓等新产品，多业态竞争优势逐步显现，不断加速新商业项目落地。

目前，大悦城控股已布局北京、上海、深圳、成都、杭州、西安等30余个一、二线核心城市，总资产约2000亿元，拥有在营、在建及储备商业项目总量近40个。2021年，大悦城预计开出6个购物中心。

三大产品线     

在商业地产领域，大悦城控股成功打造了大悦城、大悦春风里、祥云小镇三条重点产品线，构建起了业态类型丰富、城市布局完善、资产结构均衡的“大悦”生态圈。

大悦城城市综合体

大悦城城市综合体聚焦18-35岁新兴中产阶级，以“年轻、时尚、潮流、品位”为品牌定位，集大型购物中心、甲级写字楼、服务公寓、高档住宅等为一体，汇集购物、娱乐、观光、休闲、餐饮等功能。

此外，大悦城以超前的态度，创造领时代之先的生活方式，以多元业态、全面生活为功能基础，期望影响、启发青年生活方式转变并推动城市发展。

大悦春风里

大悦春风里目标客群是25-45岁的城市中产，以高频理想生活需求为品类导向，包含零售、餐饮、生活、服务、休闲、娱乐、社交、家庭、亲子等业务的时尚品质生活中心。

品牌特征是亲和温度、丰富多元、延展生活、美学志趣，作为品质生活服务商，大悦春风里引领区域型商业中心的行业趋势，提升周边区域价值，辐射城市更广范围人群，并透过纯粹的生活理念，延展生活的丰富意涵。

祥云小镇

祥云小镇是开放式的休憩性商业街区，是人文与自然融合的新富阶层汇集地。云集近200家国际零售、特色餐饮、休闲娱乐、儿童益智及创新体验品牌，呈现国内首家“城市微度假”国际生活小镇，打造中国乃至全球共同推崇的品质生活样板。

祥云小镇目标客群定位25-55岁的城市中高产，致力于营造有温度的商业氛围和制造美好记忆的场景，为顾客带来充满新意的愉悦体验。以风情化建筑、情景化活动、有机化业态配比和家庭化共生消费场景为主要功能，为目标客群提供高品质生活场域，并以推动城市发展为主要目标。

同时，祥云小镇以“家庭共享经济”为运营模式，强化成长与陪伴主题，创造微度假特色空间与合家欢主题体验，使顾客美好的生活愿景得以实现。

项目平均出租率超过90%

根据大悦城发布2020年年度报告显示，2020年大悦城控股实现营业收入384.45亿元，同比增长13.76%；全年经营活动净现金流98.14 亿元，同比增长149.29%。报告期末公司总资产1,998.71亿元，归属于上市公司股东的净资产183.51亿元，较年初减少5.18%。

业内人士分析认为，尽管受疫情影响出现亏损，不过与2020年中报披露的营收同比下降33%、三季报同比下降20%相比，大悦城控股全年营收实现扭降为增，经营恢复态势较好。

截至2020年末，大悦城控股持有已开业10个大悦城购物中心、1个春风里项目及 1个祥云小镇项目 （不含管理输出项目），分别位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安等8个城市。购物中心可出租面积共计90.77万平方米，全年平均出租率93.9%。

2020年购物中心运营受新型冠状病毒疫情影响显著，客流量、出租率下降，大悦城控股对租户推出租金减免政策以减轻其经营压力。2020年多家主力店品牌、行业知名品牌的首店或旗舰店进驻大悦城，在商业领域持续保持领先地位。

在市场不利的环境下，首个春风里项目北京大兴大悦春风里在2020年顺利开业，开业当天出租率 91%，开业率达90%，客流突破15万人次。

据悉，大悦城控股在建拟建的项目中，包含大悦城10个，位于北京、武汉、重庆、成都、济南、三亚、深圳、厦门、南昌等城市，其中南昌和厦门项目为报告期内新增；在建拟建的大悦春风里项目2个，位于北京、苏州等城市；在建的祥云小镇项目2个，位于青岛、武汉等城市。

据统计，2021年大悦城控股预计新开6个商业项目，包括3座大悦城（重庆大悦城、武汉大悦城、长沙大悦城）；3座大悦春风里（苏州大悦春风里、北京槐新大悦春风里、青岛即墨大悦春风里）。

值得注意的是，大悦城控股将以原有商业项目及核心商业大区为基础，将轻资产项目发展作为重要的战略方向，以重资产与轻资产联动的点面结合、轻重结合的区域深耕式发展为模式。

轻资产方面，2020年大悦城控股通过管理输出（轻资产）模式运营天津和平大悦城项目、昆明大悦城项目以及鞍山大悦城项目，同时新增在建轻资产项目2个，位于长沙和无锡等城市。

两年前，大悦城控股完成对大悦城地产的资产重组，并重新敲钟上市时，曾定下了“力争实现三年销售型业务签约破千亿”的目标。据财报透露，2021年其销售目标继续维持1000亿元不变。

同时投资者提到，大悦城控股计划在未来的三年保持一个稳定的增长速度，实现千亿之后，将会继续瞄准更大的目标，该公司计划在“十四五”期间实现两千亿。

附大悦城控股已开业购物中心一览表：