上次写了一篇西安万象天地的邀请函开箱，文章结尾给自己挖了个坑，说100个人想看百图斩，我就跑一趟。

好吧，我来了。

先说结论：这个全国第二个亮相的「万象天地」，真的比我最初的预期要好太多了，但也是真的BUG和惊喜都不少。

而且，由于复杂的业权关系，部分已经出售的写字楼底商一直处于营业状态，而万象天地从7月17日便开始试营业，所以到7月28日我抵达项目的时候，这座即将正式开业的场子，已经是一个日均客流3万+的「成熟商业」了。

当然，如你所料，这个「真实的***」系列都不是合作稿，所以这篇自然也会一如既往地还原一个真实的现场给大家。

28号到西安，晚上跟几个西安朋友吃了东来顺。 

席间我聊起一个话题，说我觉得西安是一个「不太外顾」的城市，感觉西安的朋友好像活得特别「本地化」。

西安朋友说，本地人都觉得西安好，自古无天灾，岁岁不愁吃穿，根本不担心外面发生了什么事，小日子舒服得很。

这种本土民情折射在商业地产行业上，最直观的表现就是本地项目持续强劲，外来经验丰富的开发商却表现得参差不齐。

甚至在更早一些时候，西安本地的商业项目都没有「外出市调」这个常规工作内容，除了个别拔尖的项目之外，几乎没有人去找外地同行取经学习，或者去挖掘潜力品牌之类。

西安大悦城作为国内难得一见的旧改标杆项目，开业近三年来，已经带动整个大雁塔片区的商业氛围发生了翻天覆地的变化，西安朋友亲口说「我们感谢大悦城」。

直到西安迎来了万象城、大融城、大悦城、SKP等「外来和尚」，本地商业圈才慢慢有了一些改变。

这或许能够说明，为什么西安万象天地这座顶着「全国第二座、西北首座」光环「出道」的重点项目，前期鲜少有外部宣发的内容出街，甚至在7.29开业当天的朋友圈里，我也仅看到华润体系内和西安本地媒体在做分享。

不过，本地C端就完全不一样了。线上线下铺天盖地的宣传，热度比昨天的天气还要猛烈——重本地C端、轻全国B端的开业推广策略，怎么看都像是一个瞄准城市级地标头衔而去的本地开发商项目的打法。

不过，我不是说这个推广策略有任何问题，反而觉得这个打法非常适合西安这座城市：盛夏烈日下依然源源不断的现场客流和刷屏般的社交平台内容等等，也确实证明了它的合理性。

西安，就是这么一座有底气的、骄傲的、「本体感受至上」的城市。

而今天我们要聊的这座西安万象天地，便是在深度掌握了这一本地人文特征之后，开出来的一座气质很特别的「万象天地」。

1、区域情况

时间有点仓促，地图方面我偷个懒，用之前项目招商手册上的示意一下。

上图红色为城市级商圈，也是近几年动作最大的板块：西安大悦城、西安SKP、中大国际南门店、文旅项目永宁里和易俗文化街区、以及江湖盛传已久的小雁塔西安太古里等，都聚集在这两个城市级商圈里面。

把包围圈缩小一点，万象天地项目位于西安最有实力的国资曲江新区正在打造的世界级文化商业区，CCBD。

再缩小范围到万象天地周边1KM，可以称之为「会展中心片区」，也有本地朋友习惯叫「莱安片区」。

项目周边的文旅目的地众多，客群属性与当年的西安大悦城有所类似（1大雁塔，2天坛遗址公园，3陕西自然博物馆，4大唐芙蓉园，5大唐不夜城）。

项目西侧近邻的就是天坛遗址公园

至于交通情况么，看这个

地铁是不直达的，但是南北中轴的2号线会展中心站，C口和D口出来，走不到5分钟就可以抵达项目。

项目南侧雁展路对面，便是华润的另外一个重点项目，目前还是硕大的一片工地（下图2的右侧最高楼便是莱安中心）

西南向南发展的中轴线上，曲江新区CCBD的核心地带，区位优势摆在面前，交通结构和路网都是现成且完善的。都是业内读者，这个板块就不展开细说了。

2、空间结构

这座万象天地是收购物业，最初的规划也并非是万象天地。为了让它变成万象天地、获得更大的集团支持和政府关注，我猜项目内部应该为之努力了很长时间。

事实上，如果它不是一座万象天地 ，而是最能直接匹配原有物业情况的万象汇，那肯定就没有什么写头了。

所以，「万象天地」这个名字，从某种程度上来说，拯救了这个项目。

收回来，说空间结构。

这个地方，准确来说是在一堆写字楼中间夹了几个小独栋，加上写字楼的底商，组合起来的一个商业区域，感受一下仰视图先。

我专门拍了一下一层的平面图，然后做了一下标注。

灰色的部分都是写字楼或高层物业，棕色的区域主要为商业部分，中间有两条主要的户外通道——较长的一条西南-东北走向的「里巷」（绿色），和较短的一条西北-东南走向「高街」（橙色）做衔接，串联起一个「方形广场」和一个「圆形广场」。

可以看到，西安万象天地专门为所有的楼栋都进行了单独命名，从R1到R8，如上图所示。但是比较棘手的是，原有的物业楼体上又有单独的命名，从T1到T9。

这就出现了项目的第一个BUG，商业物业群的独立命名与原有的办公物业命名有冲突，容易发生混淆。为了搞清楚这些R和T的关系，我起码全场来回绕了3圈，一脸懵逼??

不太统一的导视系上，T和R有点晕

位于R7西北角的T3号物业

位于R7东北角的T4号物业

位于R7东南角的T9，以及远处位于R6的T7

位于R1的T1和位于R7的T2

再回到平面图上，黄色框出来的两个建筑，是已经整体出售的物业，其中的底商部分，不归万象天地统一管理，但从现场的直观感受上，这两个部分很难被普通消费者从认知层面切割出来，这就出现了第二个比较大的BUG：

比如，阿迪达斯占据了R3整栋的1-3层，但是它的西南斜对面就是R5的已经出售的西塔和底商，就出现了「阿迪达斯750西北首家旗舰店对面，是R5西塔楼下的贵州习酒，后面是R1楼下香辣土豆片夹馍」的尴尬局面。

以及，奈雪の茶对面，是一个商务快印店？

倒不是说这些有啥不好，只不过这些品牌与万象天地的统一招商品牌之间，总是有一些视觉上的错位感，或许重新装修一下门面、更加接近其他品牌的整体调性，继续竞业大概也未尝不可。

不仅如此，在R5的南侧，哭笑不得的展面赫然出现在眼前。

以星巴克左边的商业客梯为界，左边是中国人寿整体购买的物业，包括商业部分，右边的底商部分则归属万象天地统一营管理。 

而在这家星巴克正门口，便是万象天地的其中一个汽车出入口，因此想要从正面完整拍摄这家星巴克的门脸，几乎是不太可能的。

当然，沿街的这一长条快递小哥聚集区，于情，当然便于写字楼的快递收取，但是于理，确实对项目整体构成了相对较为混乱的周边氛围。

在项目中来来回回游逛的时候，由于这些物业之间完全是无缝连接，所以稍不注意就走进了「私人管理」的区域，这些区域内的品牌杂乱无章，与整体项目希望营造的调性和氛围，真实存在「强行乱入」、非常违和的问题。

不过，我猜后期华润应该会有所作为，不管是回购R1和R5的底商部分，或者是与业主协商纳入统一管理，届时，租户品牌情况及落位组合方式，肯定都会逐步达成一致水准。

第三个空间结构上的明显BUG，就是柱子奇多。

最明显的地方是在圆形广场周围一圈的半开放式商业区域和负一层，后面我开始挑战自己，想看看一张照片里面最多能拍进去几根柱子，这个游戏最后玩到自我放弃……

这是圆形广场周围一圈二三楼的柱子，特别密集且粗壮。负一层就更严重了。

甚至有柱子进了商家的店内，避之不及只巧妙改装加以利用了。

还有一些小的BUG，诸如万象影城招牌上部的玻璃盒子，还是由于原有物业无法在此处安装相关冷暖处理系统，导致内部无法利用，目前处于空置状态；以及圆形广场的标志性观光电梯，虽然是一个很好的打卡点，但客观上对1到3层其背后的租户遮挡较为严重。

此外，在一些非常局促的空间内，也有店铺位置，留给这些租户的外部展面和公共通道都相当紧张。

二楼及三楼的部分区域存在绝对死角，末端租户的自引流压力会比较大。

部分店铺背后的空间似乎存在一些面积浪费的情况。

但是，再难啃的旧物业，也难不倒英雄的「共和国的长子」华润——

西安万象天地把圆形广场一圈的物业，从玻璃盒子变成了如今的半开放式空间，采光性和游逛体验大幅提升。

对部分楼体结构外观进行再设计，创造出凹凸有致、别具一格的形态，让整体项目的记忆点增多、商户的可利用空间变大。

结合整体项目的玻璃幕墙风格，在两个广场分别设置两部玻璃顶棚的观光扶梯，在圆形广场甚至还有一个小花园镶嵌其中，形成了一定的层次感。

对部分楼栋的外立面和楼间连廊进行了整体改造，增加了科技感和未来感，也让动线的连贯性大大加强。

还特别安装了3个大屏，其中一个为直角屏，未来打算增加一些裸眼3D的内容。

最最要的一点，是在这个错综复杂的开放式类街区的项目之中，西安万象天地很巧妙地在品牌组合落位上煞费苦心，形成了以高街和里巷为主轴的4大业态板块：潮流运动、亲子休闲、珠宝钟表、人气美食。

简单总结前面说的，就是「先天严重不足，后天勤奋过人」。

3、品牌落位和品牌看点

招商手册上，官方的楼层规划图是这样的。

整体而言，这个楼层业态分布规划，90%以上被还原了。

不止如此，西安万象天地还带来了为数可观的「西北/西安首店」、「区域旗舰店」、「全品类升级店」，难怪被西安朋友称赞为「都市感很强，逛起来感觉很丰富，可买可吃可娱乐，很惊喜，也很喜欢」。

不卖关子，直接上落位图。

从这个落位图可以顺便提一下项目的一些数据：项目用地面积为82.94亩，整体总建筑面积为48.3万方，其中包含6幢写字楼、2幢公寓，商业部分总建面为93,346m2，包含B1到L4共计5层，目测实际可租赁面积大概在5万方上下。

招商部分大家仔细看落位图就行，这里我就重点说一下品牌的几个亮点吧。

1）东南角主入口的两个「跨层大门神」，HYDON和X11。

两家都还没有开，黑洞已经围挡，X11落位图上有。今天刚好碰到X11的门打开了，钻进去看了一下，店铺相当大，默默期待一下。

2）阿迪达斯全国第六家MBC店。前面已经放了很多图了，整个R3栋都是TA，这里就不放了。

3）BADMARKET西北首店。店铺不大，产品不少。之前在TX淮海买过他家不少产品，很喜欢。

4）Tims西北首店。已经有西安媒体专门给这家写了一篇名为《Tims西北首店开业，这片枫叶为何这样红？》的深度贴，想要看详情的就点击下方图片去看看。

5）BAKE WORKS的全国首店，包含咖啡、烘焙、冰淇淋在内的全系产品线都来了。

6）开进SKPS的Vintage理发店双面TWO FACE的新品牌GREASE。这个品牌最初是在2019年中大国际南门店的负一层大调改之后的Vintage空间Morii里，首次亮相西安。这次的门店采用了新的品牌线，不止做男士复古油头，还有女士美发服务，店很大，装修风格相当吸睛。

7）泰式火锅西南新锐品牌「生如夏花」的全新VI升级首店。

8）泡泡米首家西北旗舰店POPOME+。 

9）一家你必须要去看一眼的全新未来概念韦德伍斯，看得出来煞费心思，设备和装修都是金钱的味道，游泳池的风景也不要太好。

10）非常巧妙的Line Friend自拍馆，注意，是Friend，不是Friends哦。

11）网红咖啡馆日落咖啡。能够夹在星巴克R店和黑洞两个大品牌中间，这个名不见经传的本地咖啡品牌应该是大有来头。这几天西安特别暴晒，但门口拍照的漂亮小姐姐，几乎没有间断过??

下面是官方释出的品牌亮点梳理，大家可以详细看看

总体而言，从品牌维度来看，西安万象天地交出了一份还算不错的答卷，也在从7.17开始的试营业过程中，用3万+的日均客流得到了市场的验证。

并且，我也比较确信，随着后续全部品牌的逐步开出、物业问题的合理改善，万象天地将会迎来真正属于自己的高光时刻。

4、推广看点

这部分我认为有三个重点值得分享。

最大的亮点，就是「俑潮人」这个原创IP的体系化打造和传播。之前商业咔已经写过了，这里就不赘述了。在现场，俑潮人的进化过程用实物人偶呈现了出来。

俑潮人的巨型气模也成了很大的一个打卡点。

而有关此次开业视觉的运用层面，俑潮人IP和BIANG这个西安本地方言发音的阿拉伯字母，联同蓝色渐变圆，出现在了你可以想到的可能任何一个地方，不信你可以倒回去看一下前面的照片。

知道如何做一个原创IP还不是最牛的，知道为什么而做、如何成体系地做、以及做了之后应该怎么用，这才是一套完整的逻辑。至于这两天被很多其他城市的朋友问及这是哪个供应商的杰作，小道消息是，创意和策划是项目团队主导的，设计单位是供应商。

第二，就是我先前提到过的开业推广策略：重本地C端、轻国内B端。

这部分没啥图，开篇也讲过了，就不重复了。不过，大家可以在微信顶部搜索框搜索一下「西安万象天地」这个关键词，你就会找到一大批西安本地的C端大号，下次有项目在西安，万事不求人。

本地电视塔在7.29当天也全力「配合」

第三，开业活动策划及SP活动设计，密集高效且与一点万象的会员系统有深度绑定，有利于后续会员的沉淀。这部分素材有点太多，大家可以主要在上述C端账号内容中找到相关信息。

整体而言，个人认为这座全国第二座万象天地，乍一看或许有点差异，了解更多之后，不得不对华润团队的商管运营能力表示服气。

尤其是招商和推两个比较容易由呈现结果而被消费者感知的部门，可以说在西安万象天地项目开业筹备过程中，立下了奇功。

对于先天如此不足、后天如此惊喜的这座万象天地，等这波疫情过去，你有没有兴趣前往市调呢？