出品/联商网&搜铺网

撰文/娜娜

导语：经过前期的野蛮生长到后来的逐步成熟，再到如今的多元创新，中国商业地产已经站上了新周期的起点。

未来十年，商业地产将衍化出怎样的发展生态和格局，很大程度取决于综合实力更强，运营水平更高的行业头部力量。他们掌握了市场的绝对话语权，主导着区域乃至全国的商业地产市场运行，在城市更新建设和消费变革中更是起到了不可忽视的先锋模范作用。

联商网零售研究中心特此推出“重点开发商商业产品线解析及已开项目盘点”系列专题，聚焦头部开发商，梳理各大企业商业产品线发展脉络，总结他们各自的运营特色和发展规律，形成图文数据资料，以供行业参考学习。

在中国商业地产领域，港资开发商是一支特殊力量的存在，以恒隆、太古、新鸿基、九龙仓、新世界、瑞安等为代表的港资商业天团，除了在香港本土开发了一批优质商业资产，北上进入内地市场后，也相继开辟出了自己的战场，贡献了一个又一个标杆商业项目，不仅满足了各地品质消费需求，也给内地同行们带来了先进的商业开发理念和运营管理经验，成为被学习和崇尚的榜样。

恒隆集团成立于1960年，恒隆地产是恒隆集团的地产业务机构，是香港著名的商业地产开发商，也是业内顶尖的商业地产运营商。

1990年代起，恒隆地产于中国内地主要城市开发建造、持有及管理世界级商业综合项目，截至目前，旗下旗舰商业品牌恒隆广场已先后进驻上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉及杭州市场，已开业运营10座恒隆广场（后附表格）。

恒隆在内地的商业主线明确，商场均以“恒隆广场”命名。其在香港的地产业务更多元，商业产品相对更丰富，有商铺、办公楼、工业项目、停车场、住宅等。恒隆在香港的商场命名不一，代表作有恒隆中心、康怡广场、山顶广场、荷李活商业中心等。

恒隆上海一战成名 两大项目成奢侈品标杆商场

恒隆在上海的两大标志性项目——上海恒隆广场（2001年开业）和上海港汇恒隆广场（1999年开业）是恒隆地产在内地最为成功、最有影响力的高端购物中心代表作。业绩方面，这两大项目不仅是恒隆地产内地创造最高销售收入的商场，也是内地高端商业中的翘楚，上海恒隆广场是全国奢侈品牌集中度最高且坪效最高的商场之一。据《联商网》与CRR统计报道，上海恒隆广场2020年业绩达到近100亿，同比增长了60%。

租金收入方面，据恒隆集团2021年中期业绩报告，上半年恒隆内地十个商场实现租金收入22.32亿元，其中上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场依旧是恒隆在内地最赚钱的商场，两家商场合力贡献了14亿多租金收入，占比超50%。得益于奢侈品市场的繁荣，恒隆在内地的高端商场大多录得双位数的收入增长，平均增幅达到了46%，增幅最高为昆明恒隆广场72%。

近年来，恒隆地产在内地实行一边抓高端商业物业资产改造，一边物色新的市场和机会，拓展恒隆广场内地版图。

存量改造方面，上海港汇恒隆广场依然最具代表性。

2017年1月开始，上海港汇恒隆广场展开其三年期大型优化计划，启动全面工程改造，从拆除商场正门拥有19年历史的标志性大台阶，新增商场全新主入口，到连接地铁九号线的全新地下通道，就商场一楼和地库布局进行大规模调整等，堪称上海商业改造史上之最，项目实现了脱胎换骨的巨大改变。去年9月中旬，港汇恒隆广场以全新面貌亮相，改造后商场硬件装饰升级，动线得到优化提升，品牌层级也大幅提升，还突破了原有的经营理念，将直播带货引入商场，给予顾客更优质的购物体验。

提档升级后，港汇恒隆广场的销售增长迅猛，去年国庆期间，港汇恒隆销售额同比增长超过1倍。数据显示，港汇恒隆广场不停业分区域逐层改造的成效显著，据恒隆地产2020半年报数据，去年上半年港汇恒隆广场租金收入上升15%，达到4.53亿元。调改完毕的港汇恒隆广场持续释放商业魅力，业绩不断创新高。今年上半年，港汇恒隆广场租金收入达到5.65亿元，同比增长25%，销售额更是暴涨116%

恒隆上海项目的改造可以说是成功典范，同时恒隆也加速内地其他商场的经营调整。《联商网》了解到，大连恒隆广场正转型成为云集奢侈品牌的地区购物商场，自2020年第三季度起陆续吸纳阵容鼎盛的顶级奢侈品牌进驻，并主要将于2021年下半年开业。

在香港，恒隆也于2012年起开展了一个核心资产提升计划，在旗下主要物业包括铜锣湾的Fashion Walk、山顶广场、鲗鱼涌的康怡广场、旺角的雅兰中心及家乐坊、及九龙湾的淘大商场进行大型翻新、维修及提升工作。

除了已开业的10座恒隆广场，恒隆在内地的新建项目还有杭州恒隆广场，目前正在进行打桩工程，进度良好，目已引入杭州首家文华东方酒店。据悉，杭州恒隆广场整体预期于 2024 年起分阶段落成，首阶段以零售体验及办公楼为主，酒店及综合体的其余部分则预计于2025年竣工。

推行会员计划“恒隆会”持续服务“高精尖”客群

通过对目标客群的精准定位和梳理，恒隆在内地项目中推行“恒隆会”，将“以客为本”的理念，贯彻到定制化的贴心服务中。上海恒隆广场是强有力的说服者。

上海恒隆广场汇集了Hermes、Louis Vuitton、Chanel、Dior、Celine、Cartier、Gucci、Fendi、Bulgari、Van Cleef & Arpels、Tiffany & Co.、Bottega Veneta等一系列国际高端奢侈品品牌的门店及旗舰店，亦首次集聚四大小众奢侈品牌Delvaux、Goyard、Moynat、Valextra，多个全球知名高端设计师品牌以及Boucheron、Byredo、Herno等一众上海乃至全国首店纷纷进驻。项目以“Home to Luxury”为定位，引领高端时尚潮流，是新一代高净值人群娱乐消闲的必到之所，也因此积累和拥有稳定的“高精尖”客群。

2018年9月，上海恒隆广场率先推出恒隆集团全国性会员计划“恒隆会”，通过“一对一”的定制化服务，与顾客建立更加直接密切的联系，并特邀英国知名设计师Ilse Crawford为恒隆会会员打造了一个私享空间——The Lounge，彰显“以客为尊”的服务理念。

恒隆地产行政总裁卢韦柏曾表示：“作为以顾客服务和市场营销为重心的商业地产公司，恒隆重视与客户的直接联系，在日常营运中，我们会秉持‘以客为本’为理念及策略。‘恒隆会’的推出，将可让我们掌握大数据，从而制定更高效的租赁策略，配合一系列会员限定的配套服务，为顾客带来真正独特的体验。”

“此外，‘恒隆会’亦将继续深化与各品牌及商户的合作，协调及整合不同品牌所提供的服务和礼遇，为顾客精挑最合适的货品及服务，最终与顾客及商户一起达致三赢。”

有别于一般的折扣奖赏或积分优惠计划，“恒隆会”的宗旨是为会员提供与众不同的体验，“恒隆会”的贵宾体验专员将专职照顾指定会员，为他们直接跟进各项购物消闲需要和服务要求。贵宾体验专员将为会员提供独家限定、包括为个人度身订制及有高度体验价值的服务。指定会员将有机会获邀参与海外旅游、国际时装周、品牌全新货品发布会、与知名设计师或星级名厨聚会、优先预订品牌限量版货品、携同亲友使用The Lounge的设施、享用茶点、个人形象指导、美甲服务、私人管家服务、餐饮优先订枱、私人订制菜单、预留停车位、生日优惠等。

目前“恒隆会”已逐步于内地所有恒隆项目推行。可以预见的是，会员计划〝恒隆会〞和一系列商户合作计划无疑将有助于带动恒隆内地商场的销售业绩。

附恒隆内地商场盘点及最新租金收入：