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撰文/吴忧

导语：经过前期的野蛮生长到后来的逐步成熟，再到如今的多元创新，中国商业地产已经站上了新周期的起点。

未来十年，商业地产将衍化出怎样的发展生态和格局，很大程度取决于综合实力更强，运营水平更高的行业头部力量。他们掌握了市场的绝对话语权，主导着区域乃至全国的商业地产市场运行，在城市更新建设和消费变革中更是起到了不可忽视的先锋模范作用。

联商网零售研究中心特此推出“重点开发商商业产品线解析及已开项目盘点”系列专题，聚焦头部开发商，梳理各大企业商业产品线发展脉络，总结他们各自的运营特色和发展规律，形成图文数据资料，以供行业参考学习。

瑞安集团作为港资商业代表之一，旗下房地产发展、建筑及建筑材料业务遍及中国香港、中国内地。瑞安房地产是瑞安集团在中国内地的房地产旗舰公司，并在香港联交所上市。公司总部设于上海。瑞安房地产主要从事开发、销售、租赁、管理及长期持有优质商业及住宅多用途物业，在发展大型、多功能、可持续发展的社区方面拥有卓越的成绩。

瑞安房地产开发时配合政府的城市发展目标，充分挖掘当地的历史文化特质，透过整体规划，以独特的设计理念和卓越的开发与运营管理能力，打造集“生活、工作、学习、休闲”于一体的整体社区，为现代生活注入活力，为城市可持续发展提供解决方案。截至2020年12月31日，公司旗下有11个处于不同开发阶段的项目，以及两个管理项目，土地储备达860万㎡。

作为瑞安房地产的全资子公司，中国新天地是立足中国的高端商业地产项目的投资者、经营者、管理者及社交空间构建者。负责营运管理瑞安房地产旗下的商业物业，并致力于建造充满活力的社区，从而带动整个区域的商业繁荣。凭籍对市场的深刻洞察，中国新天地持续为人们提供优享生活体验，为业务创造长期价值。目前，中国新天地的资产组合包括商业零售、办公楼、酒店与娱乐休闲类物业。

为城市创造长期可持续价值

新天地坚持不断的贯彻可持续发展实践、共享经济、城市更新、文化可持续等理念，在发展工程中对提升城市效率和促进可持续发展提供推动力。

回溯至21世纪初，新天地概念首次在上海诞生，旨在挑战当时城市千篇一律的消费体验。上海新天地是瑞安房地产旗下首个“城市中心总体规划社区”，首创历史建筑开发性保护新理念。作为黄浦区乃至上海的一张城市名片，上海新天地始终不遗余力地进行着商业更新和业态组合优化的发展，建立具有标杆性的复合型商业零售空间，为城市创造长期、可持续的价值，增强整个黄浦区淮海路商圈的综合竞争力、影响力，提高对上海建设“卓越的全球城市”的贡献。

在保留了上海20世纪初特色的石库门建筑的基础上，上海新天地糅合城市文化与现代特色及配套设施，在商业项目中注入风尚元素，创新改造成为集文化、生活、办公、餐饮、时尚于一体的特色地标。这个旧城区改造的创新项目获得了巨大的成功，并赢得无数的国际关注和赞赏，不单成为充满多元魅力的上海新地标，更赢得多项建筑和城市规划大奖。

传承广受赞誉的“新天地”品牌影响力，这一创新的区域发展模式受到全国范围的关注和欢迎。迄今为止，新天地XINTIANDI已在上海、武汉、重庆和佛山等多个中国重要的城市，发展出各具特色的活力社区和繁荣兴盛的商业区块。布局朝超过174万㎡的商业零售面积，入驻超过2000家商户。

中国新天地四大产品线

瑞安房地产旗下拥有中国新天地、丰诚物业管理、瑞安建筑、瑞安投资管理四大业务线。其中，中国新天地专注于管理、设计、租赁、营销瑞安房地产在内地的商业物业。

其中中国新天地细分为四大产品线，分别是天地特色街区商业、区域商业中心、办公商业配套以及社区商业配套。

·天地特色街区商业

天地特色街区商业触合项目所在城市的文化及建筑特色，精致打造出的特色街区商业，以餐饮，休闲及娱乐业态为主，辅以精品零售、文化业态。即是都市人群的品质型休闲娱乐聚集地，也常是游容前来体会历史文化风貌的目的地。以上海新天地、武汉新天地以及岭南天地等为例。

·区域商业中心

体量相对较大，业态丰富，集合了众多时尚，精品零售品牌，具备人气的餐饮及娱乐品牌，打造优质的区域购物中心。以虹桥天地购物中心、壹方购物中心、NOVA岭南站、嘉陵中心等为例。

·办公商业配套

主要服务于项目自身大体量办公物业的办公人群，餐品品牌众多，满足目标客群的办公及生活的消费需求。以创智天地广场、创智坊为例。

·社区商业配套

引入丰富的儿童业态品牌，全面服务于社区的家庭消费需求，成为一站式家庭日常购物餐饮休闲亲子中心。以瑞虹坊、星星堂等为例。

新天地分拆上市？

7月26日，有消息称，瑞安房地产正在考虑其商业地产部门中国新天地在香港上市，最快明年完成上市，募资规模预计为5亿美元。但值得注意的是，这并非是中国新天地首次计划分拆，早在2012年集团早就对外释放出上市的讯号。

2012年，瑞安房地产发布公告宣布已就分拆中国新天地有限公司向港交所提交建议，而港交所已确认可进行建议分拆。

2013年，瑞安房地产创始人兼董事会主席罗康瑞决定复出，与罗康瑞一同上任的还有黄勤道，其被任命为瑞房的董事总经理，并被委任为中国新天地的行政总裁，也是中国新天地首次筹备上市的重要执行人。为了顺利分拆，瑞安房地产在2013年3月1日开始将中国新天地与瑞安房地产分开运营，两者为独立公司。

2014年初，中国新天地得到加拿大投资者Brookfield7.5亿美元投资。此外，中国新天地行政总裁黄勤道表示：“没有几百亿不会考虑上市，这是我们的期望，2015年下半年会是一个比较合适的时机。”

但是市场走向和瑞安房地产的转型情况却让新天地上市计划搁置。2015年6月，黄勤道辞去董事总经理及中国新天地行政总裁的职务，正式提前退休，将职务移交于罗宝瑜及黄月良。至此，中国新天地的IPO之路也按下了暂停键。

2021年是瑞安集团50周年，上海新天地20周年的重要节点，此次传出分拆消息，对于瑞安来说是提升市场增量的关键一步棋。

附瑞安房地产旗下全国已开业商业项目一览表