楼市降速，贝壳加速。

今年二季度，各地的楼市调控政策都在加码，涵盖升级限购、升级限贷、升级限售、增加房地产交易税费、设立二手房参考价格、新房积分摇号等一系列措施，让刚需客观望，让投资客受阻。

一时间，楼市的各种不确定性似乎在加强，而且楼市进入增量放缓、存量交易的时代已经是“板上钉钉”的事实。

而有着“互联网基因”的贝壳，业绩仍却然保持着超行业水平的增长。

最新发布的贝壳2021Q2财报显示，数据显示，贝壳2021年上半年营业收入达449亿元，同比增长64.6%，截至6月30日，2021年上半年贝壳总交易额（GTV）达2.29万亿元，同比增长72.3%，就算是“山雨欲来风满楼”的第二季度，贝壳的成交额达到了人民币1.22万亿元，约同比增长22.2%。

另外在二季度中，节点财经发现除了存量的二手市场交易外，二季度新房市场和贝壳的新型服务收入增幅颇为亮眼。

也就是说，面对市场的种种调控，贝壳的业务韧性和贝壳对于新业务的探索，还是超出外界预期。

01

论稳定：

用服务居住环境代替促成交易流通

从目前贝壳的营收结构可以看出，贝壳已经不再是一个专注于达成交易的“中介商”，而是把更长远的眼光放在了住房服务上。

贝壳CEO彭永东在电话会上表示，未来市场会出现三个转变，即：

市场的重心会由“房”转向“人”，

由“交易”转向“服务”，

消费者的需求由“买到房”转向“住得好”。

在这个三个转变中，目前市场上用户满意度低，标准化、数字化、线上化程度低的问题还亟待解决。所以中短期不像过去高歌猛进而是趋于平稳，但是随着人均收入水平的提高，调控不会改变消费者长期对美好居住的向往和需求。倡导品质、关注客户居住体验的公司，才是未来屹立不倒的关键。

在服务品质先行的情况下，房屋制造、流通等环节的公司都应该被重新估值，作为最早引导行业从“交易导向”转向“服务导向”的公司，目前贝壳已经从交易环节延伸到 “必行Pad”“被窝家装”等延伸服务工具中。

线上线下的共同服务，让贝壳移动端月均活跃用户达5211万，同比增长33.5%，也让贝壳跳出了以“交易”为目标的循环有了第二增长曲线，现有的相关行业标准中，有许多都是贝壳达成的。

所以市场应该把视线放在服务带来的市场空间，而不是交易带来的成交量上，同时，贝壳的市场表现也应该体现一些互联网公司“卖服务”的增长逻辑。

02

论未来：

健康之路优于做大规模

房地产行业规模处在瓶颈期时，很多仍然用规模来评估贝壳甚至整个房产市场的人坐不住了，早在上一轮地产行业的下行期，“唯规模论”就被贝壳破圈了。

当时贝壳提出针对行业痛点，变革商业模式、阻断虚假房源的出现、提高资源利用效率、降低内部恶性竞争，在上一轮房地产下行期之后，贝壳就用健康的生态构成了深厚的护城河。

在此次楼市调控期，贝壳在维持商业模式健康稳定上做的工作，让友商们短期内仍然难以望其项背。

从新房业务来看，97%合作开发商与贝壳签署了“五不”承诺协议，即“不截客”、“不洗客”、“不行贿”、“不收取客户资金”、“不虚假宣传”，从而让新房生态更加健康，这也是贝壳新房业务营业收入达到238亿元，同比增长70.4%的原因。

在二手房业务中，经纪人是离用户最近的一环，所以贝壳持续推动各新经纪品牌面向高学历经纪人打造完整的服务者成长体系，帮助经纪人掌握更多专业技能。

节点财经了解到，2020年入职贝壳平台各新经纪品牌的经纪人中，具有统招大专以上学历的经纪人占比达到33.24%；本科以上经纪人占比达到14.28%。而且今年上半年，贝壳大力推广“门店一二手经纪人分岗”策略：将门店经纪人拆分为“二手”、“新房”、“租赁”三类经纪人，而不是传统的“综合经纪人”，让大家“术业有专攻，服务有特长”。

所以在6月底，贝壳经纪人“守规感知度”较2020年底提升12%，也让贝壳的存量房交易在严密调控下得以增长，另外上半年非链家连接经纪门店贡献的存量房业务GTV同比增长89.6%，看来在贝壳的“内部自循环”下，越来越多合作伙伴选择和贝壳携手。

贝壳的“服务者价值”

所以不论存量增量，在楼市想要拿到规模，都要建立在“健康之路”的基础上。

03

论波动：要习惯市场的潮起潮落

房地产不论是新房市场还是二手房市场，素来都是强周期、受政策影响比较大的行业，对于贝壳来说，受到波及在所难免。因为从短期来看，老左那句“做难而正确的事”是吃力不讨好的，但长期价值也是必须坚守的。

潮起时，贝壳赶上了房地产的规模红利，在发展中坚持服务行业正确的价值观，才能使购房者、消费者、服务者和企业在良性生态中“多赢”。

潮落时，要从宏观角度认清“为什么潮落”，例如今年上半年，国家调控房地产是“房地产过热”的“锅”吗？其实调控是为了防范金融风险。

目前，城镇住房的总市值大概400万亿，是GDP的4倍，住宅在居民财富中占60-70%，另外居民债务杠杆率达到60%、开发商债务杠杆也有“三条红线”约束、地方政府债务率也不低，房地产市场要是出现下跌必然导致债务危机，所以“限购、限贷”是为了房地产更加可持续的未来，绝不是“打压”房地产，毕竟房产是国家财富和家庭财富的稳定器，

而且对于楼市来说，好中介的存在价值，非常有利于“房住不炒”。

根据机构统计的数据，中国的二手房交易量占比仅为33%，但是 2020年，澳大利亚的二手房交易量占比96%，美国占比89%，英国占比88%。而且在中介渗透率上，中国与房地产成熟的国家差异也很大。

随着中国房地产市场的成熟，卖方市场逐步向买方市场转化。

所以中介的价值应该被正视，这个行业也会长期合理存在，而且从全球范围来看，中国的中介费相对处于低价区间，未来依然有成长空间。

在市场的波动中，贝壳的“增长密码”也很简单：房地产依然很重要，而且房地产的健康发展更重要，更应该用长线的眼光来看整个市场，而不是聚焦于短期波动，毕竟房地产行业可被称为“周期之母”，全球范围内，房地产市场起起伏是一种常态。

04

论投资：

在高点有多冷静

在低点就有多坚定

格雷厄姆用一辈子的研究告诉投资者，要根据公司的内在价值进行投资，而不是根据市场的波动进行投资。

如何在调控时期把握房地产产业链的潜力？不久前，商务部原副部长魏建国的一句话很有参考价值：“房地产行业发展就跟跑步一样，跑的时候要有健康体魄能够支撑长期发展。这个支撑是什么？就是毅力。房地产行业只有健康才能长久。”

贝壳“健康的体魄”，恰恰就在于作为科技驱动的新居住服务商，串联服务者分工细化和合作，分散了个体风险。在市场震荡中，让经纪人能够得到稳定的收入，让消费者更愿意选择，也促进行业从购买资产到回归到居住。

在未来，高质量的经济发展仍旧是地产行业的机会，所以对于投资者来说，更要认清，你买的股票代表的是公司的部分所有权，而不应该是日常价格变动的投票机，要长期把手中的贝壳看做楼市的“称重机”。

贝壳CEO彭永东说他还记得，IPO上市当天给所有同事写过一封信：

任何组织都有自己的低点和高点，有至暗时点也有高光时刻。在高点有多冷静，在低点就有多坚定。

市场起起伏伏中，投资者应该相信“更美好的居住” 可以永远向外创造价值。